|
Расширенный поиск
Постановление Правительства Москвы от 19.09.1995 № 782М О С К В А ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ П О С Т А Н О В Л Е Н И Е О Московской городской программе "Жилище" С целью формирования новых методов и форм долгосрочной жилищной политики, создающей правовые, экономические, социальные и организационные предпосылки для ускорения решения жилищной проблемы в г. Москве в условиях социально-ориентированной рыночной экономики путем стимулирования воспроизводства жилья, и в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 года N 595 "О государственной целевой программе "Жилище" правительство Москвы постановляет: 1. Одобрить представленную Департаментом муниципального жилья Московскую городскую программу "Жилище" с реализацией ее положений в установленном порядке по мере внесения изменений в действующее законодательство (приложение N 1). 2. Утвердить перечень первоочередных мероприятий по реализации Московской городской программы "Жилище" (приложение N 2). 3. Департаменту муниципального жилья (Сапрыкин П.В.) в месячный срок подготовить предложения по созданию координационного совета при правительстве Москвы (положение, состав) в целях контроля выполнения программы и обеспечения мероприятий по разработке и реализации правовых, организационных и экономических мер, направленных на проведение жилищной политики и жилищной реформы. 4. Департаментам, комитетам правительства Москвы и префектурам административных округов принять меры по реализации программы "Жилище". 5. Департаменту муниципального жилья (Сапрыкин П.В.) ежегодно докладывать правительству Москвы о ходе реализации Московской городской программы "Жилище". 6. Считать утратившим силу распоряжение премьера правительства Москвы от 03.03.94 N 355-РП "Об утверждении положения о рабочей группе по подготовке проекта Московской городской программы "Жилище". 7. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя премьера правительства Москвы Коробченко В.А. Премьер правительства Москвы Ю.М.Лужков Приложение N 1 к постановлению Правительства Москвы от 19 сентября 1995 г. N 782 ДЕПАРТАМЕНТ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ МОСКОВСКАЯ ГОРОДСКАЯ ПРОГРАММА "Ж И Л И Щ Е" Москва - 1995 ВВЕДЕНИЕ Основание для разработки Московская городская программа "Жилище", именуемая далее программа, разработана на основании постановления правительства Москвы от 11 мая 1993 г. N 441 "О реализации заданий программы правительства Москвы на 1992 г. по обеспечению москвичей жильем и основных направлениях использования жилых площадей, вводимых в 1993 г." и распоряжения премьера правительства Москвы от 3 марта 1994 г. N 355-РП "Об утверждении положения о рабочей группе по подготовке проекта Московской городской программы "Жилище". Объектом разработки программы является жилищный комплекс города Москвы в составе всех его ведущих отраслей. Она создавалась как комплексная программа с четко обозначенными задачами развития, определяющими ускорение преодоления сложившихся негативных тенденций переходного периода. Отличительной особенностью является обоснование и реализация рыночных факторов стимулирования накопления и обновления жилищного фонда, создающих условия для свободного выбора семьями способа улучшения жилищных условий в зависимости от уровня их доходов. Программа разработана исходя из сложившейся социально-экономической ситуации и основных положений Государственной целевой программы "Жилище" и представляет комплекс мероприятий по целенаправленному социально и экономически сбалансированному изменению форм и принципов хозяйствования, обеспечивающих реализацию концепции новой жилищной политики на основе реформирования жилищной сферы. Цель жилищной реформы состоит в поэтапном переходе к снижению уровня бюджетного дотирования жилищной сферы (до минимально необходимого уровня) и создании эффективно функционирующей многосекторной, социально-ориентированной цивилизованной рыночной среды при условии реализации спроса на частное и социальное жилье, роста качества предоставления населению жилищно-коммунальных услуг, соблюдения принципов социальной приемлемости. Цель программы Обоснование принципиальных положений, методов и форм долгосрочной жилищной политики, создающей правовые, экономические, социальные и организационные предпосылки для ускорения решения жилищной проблемы в Москве в условиях социально-ориентированной рыночной экономики путем стимулирования воспроизводства жилья в направлении: - комплексного подхода к совершенствованию отдельных процессов воспроизводства жилья: финансирования, инвестирования, строительства, распределения и эксплуатации жилья, - обеспечивающих создание условий свободного выбора семьями способа удовлетворения жилищных потребностей путем найма, аренды, приобретения или строительства жилья за счет средств населения; - формирования различных форм предоставления жилья, ориентированных на все социальные слои общества; - организации системы дифференцированной финансовой поддержки со стороны государства; - разработки рыночных и нерыночных подходов к процессам воспроизводства и их особого сочетания в различных формах предоставления жилья и на конкретных этапах развития. Задачи программы Цель программы предопределяет три группы главных задач: - формирование комплексного подхода к воспроизводству жилья как единому целому, включая следующие аспекты: экономический, социальный, политический, архитектурно-технический, экологический и кадровый; - развитие инвестиционных и фондовых процессов воспроизводства жилья; - совершенствование существующих и создание новых форм предоставления жилья. Это позволит обеспечить условия создания жилищной системы, базирующейся на: - развитии частного предпринимательства и трансформации общественного сектора в направлении формирования рынка жилья; - совершенствовании муниципального обеспечения жильем для низкодоходных групп населения; - содействии организации жилищных объединений, ассоциаций, товариществ, кондоминиумов и других форм совместной собственности и управления жилищным фондом. Программные мероприятия Комплексный характер рассматриваемых в программе проблем обусловил необходимость такой формы их реализации, как разработка программных мероприятий по отдельным направлениям развития жилищного комплекса города. Основной формой программных мероприятий должны быть приняты целевые программы, которые отвечают определенной задаче и включают три вида действия: исследование, политическое решение и практическое осуществление. По широте охвата целевые программы подразделяются на основную (ОЦП) и частные (ЧЦП). ОЦП охватывает одну из главных задач: аспект жилищной политики, процесс воспроизводства, форма предоставления жилья; ОЦП является программой постоянного действия. В рамках ОЦП формируются частные целевые программы, среди которых выделяются приоритетные целевые программы (ПЦП). Методическое обеспечение программы В разработке программы ведущая роль принадлежала рабочей группе, созданной распоряжением премьера правительства Москвы N 355, и Департаменту муниципального жилья. К работе были привлечены более 20 департаментов, комитетов правительства Москвы, специалисты научных организаций Москвы и России. Ведущая организация, отвечающая за организационно-методическое обеспечение и подготовку сводных материалов, - Центр содействия жилищной реформе. Структурное содержание программы Количественные и качественные показатели развития жилищного комплекса города, состав, элементы и факторы формирования структуры изменений и новых подходов предопределили рассмотрение следующих проблем: - выявление жилищных потребностей различных социальных групп населения, материальных возможностей их удовлетворения и необходимой для этого типологии жилых домов и квартир; - формирование банка данных по жилищной экономике, доходам населения и оценка платежеспособного спроса на жилье; - развитие внебюджетных форм финансирования и кредитного механизма, стимулирующего приток средств населения и свободного капитала коммерческих организаций; - определение объективно необходимых пропорций различных видов инвестиций для жилищного строительства и реконструкции, основных источников и форм их поступления; - совершенствование правового обеспечения и регулирования жилищных отношений. Результаты программы Результатами реализации программы должны стать: - повышение среднего уровня жилищной обеспеченности до 21-22 кв. м общей площади на человека, что позволит довести емкость жилищного фонда до 190 млн. кв. м площади и создать условия для поквартирного проживания каждой семьи и сбалансирования спроса и предложения, соотношение частного и муниципального жилья; - ускорение жилищного обеспечения очередников на основе комбинированной системы мер по финансированию строительства; - более полное удовлетворение возрастающего спроса населения на высококачественное жилье; - организация кредитно-банковской системы предоставления населению ссуд, займов, кредитов, субсидирование малоимущих слоев населения; - создание организаций жилищных объединений, ассоциаций, товариществ, кооперативов для совместного строительства и эксплуатации жилья; - создание высокоразвитой муниципальной и коммерческой сфер обслуживания частного и государственного жилья. Этапы и сроки реализации Программа разрабатывается на период 1995-2000 гг. с ежегодной корректировкой и смещением на один год срока программы (скользящая программа), в которой первый год представляет собой план реализации конкретных заданий. Разработанная программа включает пакет мероприятий для решения первоочередных задач на переходном этапе и рассматривается как основа жилищной политики на долгосрочную перспективу. Жилищная программа разработана исходя из существующей социально-экономической ситуации и обоснованных прогнозов развития. Нестабильность общего положения, нарастающий дефицит бюджетных средств, инфляционные ожидания обуславливают необходимость предусмотреть внесение соответствующих корректировок и изменений на основе формирования целевых приоритетных программ. В переходный период муниципальные власти обеспечивают эффективную координацию всех мероприятий программы, гарантируя соблюдение ими концепции жилищной политики. I. РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО КОМПЛЕКСА ГОРОДА НА ПЕРИОД ДО 2000 г. 1.1. Исходные параметры прогноза В целях развития жилищной инфраструктуры и создания возможностей для населения приобретать и строить жилье, улучшать жилищные условия должны быть обеспечены необходимые объемы ввода нового жилья, мероприятия по комплексному обустройству существующей жилой застройки и сохранности эксплуатируемого жилищного фонда. На основе анализа и прогноза демографической ситуации в городе Москве, сложившегося уровня жилищной нуждаемости населения, расчетного дефицита квартир выявлено, что для создания условий по достижению средней жилищной обеспеченности 22 кв. м общей площади на человека к 2000 году жилищный фонд в Москве должен составить 183-189 млн. кв. м общей площади. Для соответствующего увеличения жилищного и квартирного фонда необходимо построить минимум 17-23 млн. кв. м общей площади, что составит 250-330 тыс. квартир средней площадью 65-69 кв. м. Основными показателями для определения параметров развития жилищного комплекса на период до 2000 года являлись следующие: - наличие жилищного фонда на текущий период; - численность населения в г. Москве и прогноз его развития; - средняя жилищная обеспеченность на 1 человека; - число семей, одиночек, средний состав семьи; - убыль жилищного фонда; - нормативные объемы реконструкции. Расчет перспективных объемов жилищного строительства базируется на составлении прогноза численности населения г. Москвы и перспективного состава семей. Объективным фактором дальнейшего демографического развития Москвы становится сформировавшийся в течение многих десятилетий суженный тип воспроизводства населения, характеризующийся низкими показателями рождаемости и относительно высокими показателями смертности. Проведенный анализ естественного прироста населения региона свидетельствует о его прекращении - незначительный на протяжении ряда лет естественный прирост в последние годы сменился убылью. Не следует рассчитывать на сколько-нибудь значительный рост рождаемости в результате осуществления демографических программ в московском регионе, поскольку, во-первых, снижение уровня рождаемости - процесс, который носит объективный характер и является закономерным результатом развития общества, совершившего демографический переход от архаичного к современному, более интенсивному типу воспроизводства населения; во-вторых, сложившиеся демографические установки отличаются большой инертностью. В связи с дальнейшей деформацией возрастной структуры и "старением" населения к 2000 г. в Москве предположительно будет 23% пенсионеров. "Старение" населения оказывает негативное влияние на динамику семейной структуры населения. Средний размер семьи на протяжении ряда лет составляет порядка 3-х человек. Преобладание малодетных семей (в среднем 1-2 ребенка на семью) в структуре населения свидетельствует о неблагоприятном демографическом развитии города. 86% населения проживает в семьях, остальную часть - 14% составляют одинокие и проживающие отдельно от семьи. В перспективе существенных сдвигов в динамике числа семей и семейной структуры населения не ожидается. К расчетному сроку средний размер семьи сохранит свое значение, число семей несколько возрастет и достигнет 2,6 млн. Все наиболее существенные изменения в демографическом развитии Москвы будут определяться характером миграционного движения населения. И если в настоящее время отрицательное сальдо миграции населения в Москву вызвано крайней нестабильностью экономической и политической обстановки в стране, общим кризисом социально-экономической системы, в том числе национально-государственного устройства, то в перспективе потоки мигрантов будут определяться объективными процессами развития крупнейших урбанизированных территорий. Началу процессов субурбанизации и деконцентрации населения может способствовать проект программы малоэтажного жилищного строительства на территории Московской области, разработанный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 04.01.92 N 1 "Об отводе земельных участков в Московской области для жителей Москвы и области". Программа индивидуального жилищного строительства в пригородной зоне рассчитана на срок до 2000 года. Программой предусматривается расселить в Подмосковье до 2010 г. 1,2 млн. семей, т.е. 3 млн. человек. При этом на первом этапе на период до 2000 г. предполагалось переселить 300 тыс. семей. Это означает, что к 2000 г. только за счет малоэтажного жилищного строительства численность населения Московской области может возрасти на 2 млн. чел. Реализация программы - сделать коттедж в ближнем Подмосковье реальностью для средней московской семьи, для чего определенная часть коттеджей должна предоставляться гражданам не только за счет городского бюджета, но и на коммерческой основе. Для оказания поддержки москвичам в приобретении жилья в Московской области предполагается разработка комплекса мер правового и организационно-экономического характера в рамках целевой программы. Для реализации жителями Москвы прав на приобретение жилья за счет собственных средств необходима организация учета жителей, желающих участвовать в программе малоэтажного и коттеджного строительства, и создание на этой основе коллективов индивидуальных застройщиков. Начавшийся процесс освоения пригородов Москвы - это лишь первая фаза неизбежной субурбанизации. К 2000 году этот процесс должен перейти во вторую фазу, связанную с перемещением за городскую черту не только людей, но и производства, - в основном малоотходных и безотходных предприятий и учреждений, способных обеспечить городских переселенцев дополнительным количеством рабочих мест и созданием необходимых жилищных условий. Прогноз численности населения Москвы, числа семей, а также среднего размера семьи (с учетом реализации программы малоэтажного жилищного строительства в Московской области) характеризуется данными, представленными в табл. 1.1. Прогноз требуемых объемов вновь вводимого жилищного фонда и структуры квартир в сопоставлении с существующим жилищным фондом, с учетом процессов убыли жилья за расчетный период по ветхости, при реконструкции, представлен в табл. 1.2. В результате расчета определен перспективный объем необходимого жилищного строительства в количестве 183,8-189,2 млн. кв. м общей площади. При этом средняя жилищная обеспеченность на конец расчетного периода достигает 21,6-22,3 кв. м на 1 человека. При расчете учитывались как реальные возможности строительной индустрии города, так и перспективные изменения потребностей в жилье, тенденции формирования среднего численного состава семей, а также наличия семей из 1 человека, неравномерный характер распределения жилой площади, необходимость реконструкции существующего жилищного фонда. Прогноз численности населения в г. Москве указывает на ее снижение, которая на 1 января 2001 года составит 8,5 млн. чел. Объемы перспективного строительства жилья зависят, в первую очередь, от принятой в расчете нормы обеспечения жилой площадью. В настоящее время нижним порогом постановки на учет для улучшения жилищных условий является норма 5-8 кв. м жилой площади на 1 человека, предоставление социального жилья осуществляется в размере 9-12 кв. м. Достижение средней жилищной обеспеченности к 2000 году на уровне 21,6-22,3 кв. м создает необходимые материальные условия для возможности обеспечения каждой семьи отдельной квартирой. Выполнение объема программы строительства жилья на период до 2000 года требует обоснования наиболее эффективного варианта ее реализации в двух направлениях: - обеспечение финансовыми ресурсами в условиях дефицита капвложений и быстрого роста средней стоимости 1 кв. м жилья; - регулирование со стороны городской администрации функционирования жилищной системы, выбора жилищной модели, связанной с принципами финансирования и ресурсного обеспечения, технологий жилищного строительства, политикой квартплаты и распределения жилищного фонда и т.д. Важнейшими направлениями изменения направленности сложившейся практики жилищного строительства являются: - значительное увеличение доли комплексной реконструкции районов сложившейся жилой застройки; - формирование различной по сложности структуры жилых образований в зависимости от транспортной доступности жилого района, его насыщенности объектами обслуживания, рекреации и т.д.; - переход от исключительно многоэтажного строительства к формированию застройки смешанной этажности, увеличение доли малоэтажной застройки в городе; - дифференциация жилого фонда города по уровню предоставляемого комфорта на основе разграничения коммерческих и муниципальных программ жилищного строительства. Развитие новой градостроительной политики предполагает проведение скоординированной в масштабах города комплексной реконструкции районов массовой жилой застройки. В новых социально-экономических условиях обязательным элементом такой политики является разграничение сферы (территорий) общегородского стимулирования и территорий, развитие которых определяется местными возможностями и инициативами. Вторым условием формирования эффективной политики является сбалансированность в рамках сферы общегородского стимулирования территориальных программ, направленных на ускоренное развитие перспективных и коммерчески эффективных районов реконструкции, с одной стороны, и территориальных программ, направленных лишь на обеспечение минимальных стандартов качества. 1.2. Прогнозируемые объемы размещения жилищного строительства На основе анализа и изыскания свободных городских территорий, исходя из концепций развития районов и ПДП подобраны участки под жилые дома на период до 2000 года в объеме до 17-23 млн. кв. м общей площади (табл. 1.3). Территориально размещение жилищного строительства предусматривает: в пределах МКАД - 16,6 млн. кв. м общей площади, в том числе: - за счет уплотнения и завершения застройки - 5,7 млн. кв. м; - за счет реконструируемых пятиэтажных панельных домов первого периода индустриального домостроения - 3,5 млн. кв. м; - за счет демилитаризации города и на спецтерриториях, не предлагавшихся ранее к освоению под жилищное строительство, - 1,2 млн. кв. м; - за счет вывода непрофильных предприятий и организаций (кроме территории центра) - 1,0 млн. кв. м; - на участках со сложной инженерной подготовкой - 2,1 млн. кв. м; - в центральной зоне города - 3,0 млн. кв. м. Строительство жилых домов в пределах МКАД в рассматриваемый период характеризуется: - увеличением объема ввода жилья за счет уплотнения; - застройкой участков, освоение которых ранее откладывалось из-за нежелательности строительства типовых зданий и отсутствия конструкций для возведения индивидуальных домов; - резким увеличением объемов строительства в центральной части города, в основном коммерческого жилья по индивидуальным проектам; - увеличением объемов реконструкции территорий, застроенных пятиэтажными панельными домами. На присоединенных территориях предлагается построить - 7,2 млн. кв. м общей площади, в том числе: - завершение застройки Новокосино, мкр. 1, 3-0,5 млн. кв. м общей площади; - строительство на территории реконструируемого поселка "Ухтомский" - 0,3 млн. кв. м общей площади малоэтажных и коттеджных домов; - продолжение застройки в Кожухово на свободных территориях за счет изъятия земель совхоза им. Моссовета - 0,4 млн. кв. м общей площади; - продолжение застройки территории аэродрома в Жулебино - 0,8 млн. кв. м общей площади; - строительство в Северном Бутово, мкр. 2а, 5а - за счет вывода линий электропередач, а также малоэтажная застройка в пойме р. Битцы - 0,3 млн, кв. м общей площади; - разноэтажное строительство в Южном Бутово, в мкр. 1, 4, 5, 6 и в общественных центрах "Чернево", "Поляны", в пос. Энергетиков, коттеджная застройка в комплексах А, Б, В, Г и в пос. "Знаменское - Садки" - 1,6 млн. кв. м общей площади; - реконструкция мкр. 1, 2 Солнцево в объеме 0,25 млн. кв. м общей площади; - малоэтажное строительство в пос. "Чоботы" в объеме - 0,1 млн. кв. м общей площади; - разноэтажная застройка в Толстопальцево - 0,7 млн. кв. м общей площади; - строительство в Митино в объеме 0,4 млн. кв. м общей площади; - строительство в Куркино - 0,7 млн. кв. м, в том числе 0,41 млн. кв. м - малоэтажная и коттеджная застройка и 0,3 млн. кв. м - разноэтажная застройка на территориях, освобождаемых после перекладки газопровода; - строительство в Новоподрезково - 1,1 млн. кв. м общей площади, в том числе 0,45 млн. кв. м - разноэтажная застройка и 0,65 млн. кв. м - малоэтажная и коттеджная застройка; - продолжение освоения поселка Северный - 0,55 млн. кв. м общей площади, разноэтажная застройка за счет изъятия сельхозземель и перекладки газопроводов. Кроме того, предлагается продолжение застройки Зеленограда и Крюково - 1,3 млн. кв. м общей площади, в том числе в Зеленограде - реконструкция 1, 2, 8 мкр., в Крюково - разноэтажное строительство в мкр. 17, 18, 19, 20 и 21, а также коттеджная застройка в Алабушево. В Щербинке, ранее отведенной под размещение МГТУ им. Баумана, - 1,0 млн. кв. м общей площади - разноэтажная застройка из типовых серий и индивидуальных жилых домов. На территории Московской области может быть построено порядка 70 млн. кв. м общей площади в домах коттеджного типа на период до 2010 года, из них 13 млн. кв. м - до 2001 года. Выявлены возможности расселения в малоэтажном фонде москвичей, при выделении на эти цели до 5% территории Московской области. В результате осуществления намеченных объемов жилищного строительства обеспеченность москвичей жильем возрастет на перспективу до 25-30, а с учетом наличия второго жилища до 30- 35 кв. м общей площади на 1 человека. 1.3. Реконструкция существующего жилищного фонда Ключевой задачей комплексной градостроительной реорганизации жилой среды Москвы является ликвидация диспропорций между качеством жилищного фонда жилых территорий индустриальной застройки и центральной части города. Обеспечение комплексной реконструкции эксплуатируемого жилищного фонда рассматривается как важнейшее направление развития жилищного комплекса города. Проведение ремонтно-восстановительных мероприятий осуществляется на основе реализации задач по: - обеспечению программы реконструкции центральной части города; - увеличению объемов комплексной реконструкции и модернизации пятиэтажных жилых домов первого периода индустриального домостроения. Одним из главных факторов в расстановке приоритетов является сохранение ценнейшего историко - архитектурного наследия центральной части Москвы и возможности ее градостроительной регенерации и сохранения жилых функций. Важнейшим фактором повышения эффективности сложившейся застройки является определение условий дальнейшего наращивания градостроительного потенциала жилой среды районов массовой индустриальной застройки, необходимого для их сбалансированного развития. Комплексной реконструкции подлежат следующие территории города: - Н.Черемушки, кв. 29-30 (ул. Наметкина); - Н.Черемушки, кв. 22-24; - Карамышевская наб., кв. 75, 76; - Коптево, кв. 19; - Ховрино; - Левобережный; - Сокол; - Хорошевский; - Северное Медведково; - Южное Медведково; - Шереметьевская ул., кв. 15-16; - Н.Кузьминки, кв. 114, 117; - Юго-Запад, кв. 37, 38; - Хорошево-Мневники, кв. 74-76. Необходимо предусмотреть совершенствование экономико-правового обеспечения в направлении регулирования процесса приватизации жилого фонда, подлежащего реконструкции; разработку мер по защите интересов граждан, проживающих в жилищном фонде, подлежащем реконструкции и относящемся к различным формам собственности; разработку мер по льготному кредитованию, налогам и оплате жилья для граждан, проживающих в домах, подлежащих реконструкции; определение прав и обязанностей субъектов градостроительной деятельности на территориях, подлежащих реконструкции; разработку экономических методов реализации реконструктивных мероприятий; определение роли общественных организаций и комитетов самоуправления на территориях комплексной реконструкции. Реализация задач развития территории на основе строительства, сноса и реконструкции морально и физически устаревшего 5-этажного фонда требует создания организационно-экономического и правового механизма обеспечения реконструкции, расширения прав префектур и комитетов самоуправления. В условиях дефицита бюджетных средств важнейшей задачей является формирование механизма привлечения средств инвесторов и их взаимоотношения с городскими и окружными структурами. Реализацию программы комплексной реконструкции районов, застроенных 5-этажными жилыми домами, предлагается осуществлять за счет внебюджетных источников финансирования и привлеченных средств инвесторов. В 1995 г. предусматривается обеспечить целевое строительство и ввод в эксплуатацию жилых домов по программе реконструкции пятиэтажного панельного жилья в объеме не менее 240 тыс. кв. м общей площади с организацией волнового переселения. В новых социально-экономических условиях обязательным условием градостроительной политики является разграничение сферы (территорий) общегородского стимулирования и территорий, развитие которых определяется муниципальными возможностями и инициативами. Важным условием формирования эффективной политики выступает сбалансированность в рамках сферы общегородского стимулирования территориальных программ, направленных на ускоренное развитие перспективных и коммерчески эффективных районов реконструкции, с одной стороны, и территориальных программ, направленных на обеспечение минимальных стандартов качества жилой среды районов с низкими качественными характеристиками, с другой. Особенность 5-этажной застройки в центре города требует разработки градостроительных решений, связанных с реконструкцией или сносом домов с учетом коммерческой целесообразности и кадастровой стоимости земли. В условиях дефицита финансовых ресурсов требуется обоснование и внедрение модели инвестирования реконструкции застройки на принципах самоокупаемости, которые обеспечивали бы баланс затратных и доходных статей территориальных программ реконструкции жилых кварталов, дающий "положительное сальдо" в результате предоставления инвесторам недвижимости на коммерческой основе. При этом принципы самоокупаемости и связанная с ними система показателей и критериев должна обеспечиваться только на основе составления бизнес-планов комплексной реконструкции территории. 1.4. Основные направления структурных изменений в архитектуре и строительстве жилищ Введение рыночных отношений в жилищной сфере, отсутствие бюджетных средств для возведения жилья требует совершенствования структурных изменений в архитектуре и строительстве, что находит отражение в структуре жилья по категориям качества: - жилье, отвечающее минимальному стандарту качества (современный стандарт жилья), предназначенное для передачи в наем; - жилье, инвестируемое с участием средств населения, с возможностью некоторого повышения минимального стандарта жилья с поддержкой государства; - жилье, передаваемое на коммерческой основе. Помимо крупнопанельного домостроения предполагается также развитие строительства с применением новых технологий возведения жилых зданий (монолитных, каркасных), а также строительства с применением традиционных технологий (кирпичные жилые дома). Складывающиеся градостроительные факторы, обеспечивающие тенденцию к снижению этажности, вызывали необходимость проектирования домов новых серий, отвечающих этим требованиям. В целом предусматривается следующая структура этажности в 1996-2000 гг.: 18-22 эт. - 10% 10-17 эт. - 49% 7-9 эт. - 24% до 5 эт. - 17% Необходимое соотношение квартир, квартирный состав, а также потребности семей, желающих участвовать в улучшении жилищных условий в строящихся домах в 1996-2000 гг., представлены в табл. 1.4. Все квартиры, входящие в состав домов серий с квартирами улучшенной планировки (П44, П3, КОПЭ, П3О, П46, П55), могут быть приняты за достигнутый уровень жилищного стандарта бесплатного муниципального жилища, предоставляемого в наем. Действующие в настоящее время серии достаточно широко зарекомендовали себя на формируемом рынке московского жилья. Учитывая тенденции к разнообразию типов квартир для удовлетворения потребностей групп населения с различным уровнем доходов, в объемах производства жилья на 1996-2000 гг. значительная доля отведена на серии Пд4, П3М, П55М, П46М, где параметры квартир несколько превышают ныне действующие. Потребителями таких квартир могут быть семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, с относительно средним уровнем дохода, вкладывающие свои средства в приобретение жилья, но рассчитывающие на различные формы государственной поддержки. Вследствие увеличения объемов ввода домов с такими квартирами суммарный объем ввода домов действующих серий, предназначенных для очередников, будет менее 1 млн. кв. м общей площади в год. Между тем, только при объеме вводимого ежегодно жилья в размере 1 млн. кв. м для обеспечения квартирами всех очередников, вставших на очередь до 1994 г., потребуется более 17 лет. Следовательно, дома с квартирами, соответствующими параметрам современных квартир, необходимо сохранить в сложившемся объеме хотя бы на рассматриваемый период (1996-2000 гг.). Квартиры указанного типа также могут быть предложены для аренды или приобретения в собственность семьями со средним достатком. Значительную долю в новом жилищном строительстве (около 85% за 1996-2000 гг.) занимают жилые дома с квартирами, площади которых несколько превышают площади квартир ныне действующих серий. К ним относятся серии Пд4, П3М, П46М. Квартиры в этих домах могут приобретаться населением со значительной поддержкой государства, с помощью ипотеки или для ЖСК. 1.5. Структурная перестройка производственной базы жилищного строительства Совершенствование структуры производства строительной продукции, прежде всего, связано с реализацией новых проектов жилых домов и блок-секций, позволяющих формировать адресную и выразительную застройку. В этих проектах предусмотрены квартиры улучшенной планировки и комфортности, которые позволяют создать жилье, удовлетворяющее различным потребностям населения, устройство в их подземной части стоянок для личного автотранспорта или хозяйственных боксов, учитываются нужды маломобильных групп населения, престарелых граждан и инвалидов на колясках. В связи с существующим дефицитом территорий в городе проектируемые серии должны обеспечить при снижении этажности плотность на расчетную единицу территории на уровне достигнутой. Социальный и градостроительный эффект структурной перестройки строительной индустрии выражается в новом качестве жилых домов, приближенном к европейским стандартам за счет улучшения планировки, использования нового энергосберегающего оборудования, столярных изделий, новых отделочных материалов, возможности поэтажного изменения планировки. В то же время новые задачи стройиндустрии позволяют дать конверсируемым предприятиям социальный заказ на разработки, повышающие качество московского строительства. Структурная перестройка домостроительной промышленности также планирует введение в действие новых серий жилых домов с квартирами повышенной комфортности ("ПК") и с площадями, значительно превышающими площади квартир в выпускаемых ныне сериях, и при этом за 1996-2000 гг. объем ввода домов, предназначенных для реализации на продажу, планируется довести почти до 4,0 млн. кв. м общей площади. Учитывая тенденцию к разнообразию типов квартир для удовлетворения потребностей населения с различным уровнем доходов, дополнительная доля в объемах производства жилья отводится на новые серии домов с квартирами больших размеров, в т.ч. серий Пд4, а также серий "Антей" (Пд1-АН), "Бекерон", "Призма", "Куб", квартиры, к которым можно отнести и квартиры повышенной комфортности. Потребность в финансовых ресурсах для реализации программы структурной перестройки стройиндустрии определена на основе прогнозных расчетов с учетом завершения начатой в предыдущие годы реконструкции и модернизации предприятий. Общая стоимость подготовки московской строительной индустрии к выпуску новой градостроительной продукции в ценах 1991 г. составит 413 млн. руб. С учетом роста цен к окончанию основных работ в 1995-1996 гг. эту сумму можно оценить примерно в 500-530 млрд. руб. Инвестиционная база развития стройиндустрии основывается на новых реальных источниках финансирования: - целевой инвестиционный кредит РФ на развитие производственной базы; - внебюджетный московский фонд развития базы стройиндустрии, включая отчисления из спецналога; - средства от продажи домов на торгах и аукционах; - налоговый кредит РФ на основе соглашения между правительством Москвы и министерствами экономики и финансов РФ; - собственные средства предприятий и привлекаемых ими инвесторов. Концентрация финансовых средств, поступающих из перечисленных источников, и их рациональное использование позволят завершить намеченную структурную перестройку стройиндустрии в ближайшие 3-4 года. 1.6. Содержание, техническое обслуживание и капитальный ремонт эксплуатируемого жилищного фонда К концу расчетного периода с учетом тенденций снижения объемов муниципального жилищного фонда и увеличением числа приватизированного (частного) жилья общий объем жилищного фонда составит 8100 тыс. кв. м общей площади в год, в т.ч. планово - предупредительный ремонт должен достичь объема 7850 тыс. кв. м общей площади, комплексный капитальный ремонт - 250 тыс. кв. м жилья. В условиях изменения структуры жилищного фонда по формам его собственности необходимо обеспечить нормальную работу дирекций единого заказчика. Расширение функций ДЭЗ является важнейшей задачей, открывающей возможности создания конкурентных предприятий, обслуживающих жилищный фонд, привлечения ремонтно - эксплуатационных организаций различных форм собственности на конкурсной основе. Для осуществления комплекса мер по эксплуатации и ремонту муниципального жилищного фонда необходимо совершенствование системы управления жилищным хозяйством. Следует обеспечить разделение функций подрядчика и заказчика, юридическую и финансовую самостоятельность РЭУ, РЭП и других подрядных организаций, что создает предпосылки для рациональной демонополизации управления жилищно - коммунальным хозяйством: приближение дирекций единого заказчика к населению с учетом особенностей районов. С целью укрепления и создания материально - технической базы жилищно - коммунальных служб в административных округах и районах следует шире использовать внебюджетные фонды, создаваемые с привлечением предприятий, организаций, коммерческих структур, средств населения. Обеспечить расширение прав районов и наделение их функциями по: - разработке программы реконструкции жилых домов; - внесению предложений по формированию городского и муниципального заказа на проектирование и реконструкцию объектов за счет бюджетных средств, собственных средств и привлеченных средств (дать право супрефектам использовать на эти цели средства ФФР); - разработке прогноза по объектам муниципального заказа, подбору конкретных источников финансирования, инвесторов, подрядных организаций на конкурсной основе; - заключению договоров с подрядчиками в пределах своей компетенции на ремонтно - строительные работы с осуществлением функций заказчика по объектам на территории района при финансировании из внебюджетного фонда; - согласованию плана развития Москвы по вопросам, касающимся территории района, в том числе по вопросам реконструкции и капитального ремонта. Для выполнения городской программы по всем видам капитального ремонта жилищного фонда необходимо шире привлекать к финансированию работ средства инвесторов с последующей компенсацией им затрат путем передачи в собственность или длительную аренду площадей на первых этажах, а также в надстроенных мансардах, и других площадей. Для обеспечения сохранности жилищного фонда и недопущения его преждевременного физического износа предусмотреть выполнение необходимых объемов текущего ремонта. На конец расчетного периода осуществление текущего ремонта необходимо обеспечить в объеме не менее 300 млрд. руб., что будет соответствовать минимально допустимому варианту содержания и ремонта жилищ. Нормативный вариант объемов текущего ремонта на конец расчетного периода может составить 1210,0 млрд. руб. или 0,75% от балансовой стоимости жилищного фонда (табл. 1.5). Приватизация и становление частных форм собственности на жилье, повышение хозяйственной самостоятельности жилищно - эксплуатационных и ремонтно - строительных организаций, переход на контрактно - договорные связи требуют разработки основных положений и принципов, регламентирующих компетенцию, права и ответственность собственников, арендаторов и нанимателей жилищного фонда при его использовании, ремонте и реконструкции. При этом должен обеспечиваться контроль за содержанием и использованием жилья. Государственный контроль за техническим состоянием, сохранностью жилищного фонда всех форм собственности, а также за его использованием по назначению осуществляется Государственной жилищной инспекцией г. Москвы и ее территориальными органами. Функциональные обязанности и полномочия Государственной жилищной инспекции определяются в соответствии с Жилищным кодексом органами власти г. Москвы по согласованию с Главной государственной жилищной инспекцией РФ. Предусмотреть расширение деятельности органов местного самоуправления, ответственных перед населением и являющихся формой самоорганизации жителей, самостоятельно и под свою ответственность решающих задачи развития территории. Органы местного самоуправления управляют муниципальным жилищным фондом, объектами коммунального и дорожного хозяйства, отнесенными к муниципальной собственности. Деятельность органов местного самоуправления направляется на обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан, мер по осуществлению строительства и реконструкции муниципального и частного жилищных фондов, создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования, развития конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищ. II. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ ГОРОДА 2.1. Факторы, определяющие потребность в новых подходах к обеспечению населения жильем Происшедшие за последний год в строительном комплексе и на рынке жилья изменения, выразившиеся в резком увеличении рублевой и, что очень важно, валютной себестоимости строительства 1 кв. метра жилья, а также в сокращении разницы между инвестиционной и рыночной ценами жилья, существенно сужают диапазон и масштаб возможностей правительства в решении этой важной проблемы при практической реализации, когда часть средств от рыночной продажи жилья использовалась на строительство бесплатного жилья для очередников. Этот диапазон еще более сократился за счет привлечения во внебюджетный фонд города кредитов коммерческих банков, которые, будучи эффективными еще в 1992 г., уже с середины 1993 г. очень негативно отразились на совокупной инвестиционной стоимости жилья, часто увеличивая ее более чем в два раза по сравнению с чисто подрядными ценами. Общая площадь жилья, переданная правительством префектурам для обеспечения жильем очередников, составила в 1994 г. всего около 180 тыс. кв. м, что равно доле в 6% от введенного за год в городе жилья или примерно 18% жилья, построенного по линии небюджетных инвестиционных фондов. Еще меньше положительных результатов можно ожидать от деятельности небюджетного фонда в перспективе, вследствие ухудшающейся конъюнктуры на рынке жилья и, в частности, вследствие продолжающегося сближения рыночных цен с себестоимостью строительства. В 1995 г. для того, чтобы построить одну бесплатную квартиру для очередника города, потребуется продавать на рынке уже в 3-4 раза больше жилья по коммерческим ценам, чем требовалось для этого еще полтора года назад. Главная задача состоит в регулируемом росте объемов жилищного строительства, который сопровождался бы одновременным повышением удельного веса жилья, целенаправленно создаваемого для наименее социально защищенных групп населения Москвы и, в частности, для очередников. Это возможно при дифференцированном, но безусловном распространении принципов платности и зарабатывания жилья на эти категории граждан. Однако реализация на практике этих подходов проходит крайне медленно. Причина не только в отсутствии реальных фондов субсидий и базы их формирования. Главным препятствием в Москве с ее сверхмонополизированным инвестиционным строительным комплексом является отсутствие системы заблаговременной целевой аккумуляции средств гражданам для их объединения с положенными по закону жилищными субсидиями. Программа предоставления в 1995 г. 60 тыс. квадратных метров жилья под жилищное субсидирование позволит улучшить жилищные условия лишь немногим более тысячи очередников, что может расцениваться (для такого города, как Москва, - с сотнями тысяч очередников), скорее как политический, чем социально-экономический шаг. Следовательно, уже в настоящее время городу крайне необходим новый механизм концентрации инвестиционных ресурсов как по линии бюджета и небюджетного фонда, так и по линии пусть незначительных по размеру, но массовых целевых вкладов граждан в строительство жилья. Необходима соответствующим образом узаконенная схема предоставления сберегательного, инвестиционного и кредитного сервиса, которая открывала бы доступ к жилью не только для богатых, но и средних по уровню доходов слоев граждан, а также позволяла бы очередникам заблаговременно сделать встречные шаги к скорейшему обеспечению их жильем. Развитие таких систем организации инвестиционного процесса с включением в них сотен тысяч граждан при достаточно сложных и разноплановых процедурах договорного, организационного и финансового взаимодействия участников невозможно осуществлять лишь по линии города. Центр тяжести проблемы формирования местных фондов жилищных субсидий и непосредственной реализации программ адресной помощи очередникам в улучшении жилищных условий необходимо переносить на уровень административных округов, привлекая к реализации таких программ различные коммерческие структуры, специализированные банки и страховые компании. 2.2. Правовое обеспечение и регулирование жилищных отношений Москва как субъект Российской Федерации компетентна регулировать гражданско-правовые отношения в жилищной сфере, определяющие порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, условия и порядок эксплуатации, капитального ремонта жилых домов, переустройства и перепланировки жилых помещений, оплаты жилья и т.д. Решающим образом на условия и возможности правового регулирования комплекса жилищных отношений влияет складывающаяся структура жилья. Жилищный фонд дифференцируется по субъектам права собственности на следующие разновидности: - государственная собственность (федеральная, субъекта РФ); - муниципальная собственность; - частная собственность граждан и юридических лиц. В зависимости от правового режима использования жилых помещений жилищный фонд приобретает совершенно новую структуру, имеющую особое значение для жилищного законодательства: - жилищный фонд социального использования; - жилищный фонд потребительского использования гражданами-собственниками и совместно с ними проживающими; - доходные жилые дома (жилые помещения), используемые собственниками для извлечения прибыли. Основополагающие правовые принципы программы Конституционное право граждан на жилище как выражение сущности действующей системы удовлетворения жилищных потребностей населения В соответствии с Конституцией РФ граждане имеют право на жилище (ст. 40). Новое содержание конституционного права предполагает принципиальные изменения системы и механизма удовлетворения жилищных потребностей граждан. Основным принципом реализации этого права является создание условий для постепенного перехода от бесплатного обеспечения жильем всех граждан к приобретению жилья гражданами за счет собственных средств с помощью кредита, путем его строительства, покупки, найма или аренды независимо от размера занимаемого жилого помещения, а равно участия в строительстве кооперативных квартир. Постепенно должна утвердиться как господствующая - система рынка жилья. Планово-распределительная система удовлетворения жилищных потребностей граждан сохраняется для ограниченных категорий граждан, определенных в ст. 40 Конституции РФ. Предусматривается с помощью материального критерия дифференцировать нуждаемость в улучшении жилищных условий для всех социальных слоев общества. Критерий должен быть динамичен, оперативно изменяться с ростом или понижением материального благосостояния населения, равно как и критерий нуждаемости в жилье. Представляется необходимым отнести к группе социальной поддержки тех, кто нуждается и будет нуждаться в улучшении жилищных условий: всех пенсионеров, а также работников бюджетной сферы - работников госаппарата, науки, культуры, просвещения. При этом названную группу необходимо подразделять на федеральный и городской уровень. С этой целью должны быть утверждены перечни федеральных предприятий, учреждений и организаций, которым из федерального бюджета надлежит выделять централизованно инвестиции для указанных категорий граждан, и отдельно перечень локальных московских предприятий и организаций, которым из городского бюджета надлежит выделять централизованно инвестиции также для указанных категорий населения. Принцип жилищного землепользования в Москве Земельный участок для размещения жилья предоставляется городскими властями в аренду без права использования для других целей. Предоставление земель в аренду не ограничивает прав собственности на жилье, предусмотренных законом. Выделение участков для строительства жилья, контроль за соответствием застройки планировочным документам и нормам является исключительной прерогативой городских властей. С принятием Земельного кодекса РФ возможны иные формы предоставления прав на землю собственникам жилых строений. Правовые формы пользования жилыми помещениями В современных социально-экономических условиях решение жилищной проблемы обеспечивается гражданам путем: - аренды жилья, как в муниципальном и государственном жилищном фонде, так и в частном жилищном фонде, принадлежащем физическим и юридическим лицам; - приобретения собственного дома или квартиры; - использования социального жилья на условиях найма с ограничениями в пределах социальной нормы площади жилья. Наиболее целесообразной формой реализации права граждан на жилище явится аренда жилых помещений в домах различных форм собственности. Это обусловлено, во-первых, сложившимися стереотипами по отношению к жилью, его содержанию и ремонту, которые возлагаются на собственника, а во-вторых, тем, что анализ реальных доходов населения и стоимости жилищного строительства показал, что доходы большей части москвичей значительно ниже уровня, достаточного для покупки жилья. При этом необходимы конкретные меры государственной поддержки и организации частного, в том числе индивидуального, жилищного строительства в виде беспрепятственного предоставления или продажи земельных участков, их инженерного оборудования, а также введения финансово-кредитных механизмов, включая различные формы кредитования, систему налоговых и кредитных льгот. Арендная плата, в отличие от платы по найму, не имеет ограничений. И с этой позиции преодолевается дефект найма, сложившийся в стране. Однако при высокой, неограниченной арендной плате она не создает арендатору и членам его семьи устойчивость пользования занимаемым жилым помещением: арендный договор, в отличие от договора найма жилого помещения, - срочный, передающий жилье во временное пользование. С учетом предстоящих перемен такая форма использования государственного и муниципального жилищного фонда становится адекватной новым производственным отношениям, более целесообразной, нежели наем жилого помещения, плата за который хотя и поднимается, но не будет отвечать расходам собственника на содержание жилого помещения. Трансформация жилья из одной формы собственности в другую путем приватизации жилья и преобразования кооперативной собственности в частную - это более сложный процесс, чем просто наделение правом собственности пользователей жилья, это мера демонополизации государственного, муниципального, кооперативного и общественного жилищных фондов в структуре жилищного фонда. Важнейшей задачей является организация содержания жилых домов, где будет представлена общая собственность граждан, государства, органов местного самоуправления, юридических лиц. Постприватизационный период жилищного фонда должен найти адекватное правовое отражение. Необходима организация поддержки со стороны государства по созданию товариществ и различных финансово-строительных компаний, обеспечивающих строительство и эксплуатацию жилья в основном без привлечения бюджетных средств, ограничивая монополию в строительстве жилья. С целью защиты интересов лиц, имеющих право на получение жилья по договору найма, необходимо определить доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого на продажу. В целях сокращения очередей и сроков ожидания при согласии граждан на снятие их с учета на бесплатное получение жилья им предоставляются субсидии на строительство или приобретение жилых помещений в собственность. Размер предоставляемой субсидии может составлять от 5 до 70% средней стоимости (на момент получения субсидии) строительства или приобретения дома или квартиры площадью, соответствующей социальной норме площади жилья для семьи, получающей субсидию, а также типовым потребительским качествам жилья. Указанный размер субсидии определяется в зависимости от величины дохода в расчете на одного члена семьи или нескольких семей, проживающих в квартире или доме гражданина, получающего субсидию, и времени постановки указанного гражданина на учет по улучшению жилищных условий. Переход к рынку жилья и формирование системы новых экономических отношений определяет необходимость разработки долгосрочной стратегии жилищной политики в г. Москве и совершенствование всей нормативно-правовой базы в жилищной сфере. 2.3. Жилищная политика в условиях рыночной экономики Жилищная политика представляет собой взаимоувязанную совокупность основных направлений и реализующих их законодательных, социальных, организационно-экономических, архитектурно-строительных, эксплуатационно-технологических и иных мероприятий, предназначенных для реализации потребностей граждан в жилье. Развитие жилищного комплекса предусматривает изменение структуры нового строительства. Это означает, что во вновь вводимом жилье доля типовых многоэтажных домов должна быть сведена к минимуму (до 5-10%), в то время как доля малоэтажного жилья, высотных домов с улучшенной планировкой должна резко увеличиться. То есть произойдет изменение приоритетов в строительстве, большая часть новых домов будет ориентирована на потребителей среднего и высокодоходных классов. Данный вариант потребует также внесения корректировки в налоговую политику, в частности, в налоги на недвижимое имущество. В результате состоятельные люди, приобретая жилье высокого качества, будут продавать прежние квартиры городу или муниципалитету, что позволит последним пополнять муниципальный жилой фонд и использовать его для вторичного заселения. Реализация подобного варианта развития возможна при наличии следующих условий: - установление конечного срока (например, 2-3 года) бесплатной приватизации; - обеспечение очередников жильем на правах найма и аренды; - сокращение доли "жилья для бедных" во вновь вводимых домах; - введение прогрессивной системы налогообложения для владельцев недвижимости. Эти мероприятия обеспечат условия для внутригородского перераспределения жилья, создадут свои сегменты рынка для каждой социальной группы. Стратегия реформирования жилищной системы направлена на создание тех секторов жилищного рынка, которые сориентированы на платежеспособные высоко- и среднедоходные группы населения. Предусматривается возможность улучшения жилищных условий не только очередникам, но и той части населения, которая имеет жилье выше установленной социальной нормы. Таким образом, в программе принята концепция, предполагающая возможность улучшения жилищных условий не только очередникам, но и той части населения, которая имеет жилье, но стремится улучшить свои жилищные условия, т.е. всем сразу и одновременно на платной основе. При муниципальных органах формируется очередность на жилье, подразделяемая: - на получение бесплатного жилья в наем (очередников муниципалитетов, малоимущих и многодетных граждан и других льготных категорий); - на участие в строительстве собственного жилья на свои средства (как в домах коттеджного типа, так и в квартирных жилых домах); - на аренду жилья; - на покупку жилья того или иного типа. В условиях становления рыночных отношений жилищная политика предполагает активное использование рыночных механизмов в развитии жилищной сферы. Структура форм владения может быть следующей. Дорогое частное жилье (малоэтажное с участком) будет составлять 1%. Частный жилищный фонд может составить от 60 до 80%. Владельцы приватизированных квартир могут объединяться в товарищества собственников или другие формы для совместного управления и эксплуатации своих домов. Муниципальное жилье, т.е. жилищный фонд, переданный на баланс муниципалитетам, может составить от 20 до 40%. При этом муниципальный фонд не должен приватизироваться. Муниципальный фонд может принадлежать как городу, так и муниципалитетам. Городской фонд (муниципальный жилищный фонд, находящийся в собственности города) должен использоваться для нужд государственных служащих и социально незащищенных категорий граждан и сдаваться в аренду на общих условиях. Часть городского фонда (около 5%) следует использовать как городской переселенческий фонд для проведения реконструкции или в иных целях. Наличие переселенческого фонда позволит городу более гибко и в сжатые сроки проводить реконструкцию, капитальный ремонт и др. Собственно муниципальный фонд, находящийся в ведении муниципалитетов, должен быть использован для нужд малоимущего населения, очередников. Плата за наем подобных жилищ может быть льготной. Обеспечение жильем очередников будет осуществляться за счет трех источников: государственного и муниципального строительства и квартир тех граждан, которые сочтут нужным выйти из общественного жилищного сектора. Стоимость приобретаемых муниципальными органами освобождаемых квартир при получении нового жилья с учетом их износа будет ниже на 20-40%, чем строительство таких же. Кроме того, они обойдутся дешевле и очередникам, частично оплачивающим их. Средства большинства населения начнут работать в жилищном секторе, изменятся пропорции между муниципальным и индивидуальным строительством, возрастет доля внебюджетного инвестирования. Данный вариант создаст основу для повышения жилищной мобильности населения, будет стимулировать процессы изменения жилищных условий в соответствии с потребностями семьи и динамику движения жилой площади. Первые три сектора ориентированы на платежеспособные высоко- и среднедоходные группы населения. Высокодоходным группам населения дается возможность и всячески стимулируется выход из государственного фонда на жилищный рынок, создаются условия для реализации их жилищных предпочтений на основе складывающейся платежеспособности. Предусматривается на первом этапе таким семьям выделять компенсации за освобождаемую квартиру в виде строительных сертификатов, зачета при продаже вновь построенного жилья или гарантий обеспечения условий индивидуального жилищного строительства. Одновременно необходимо осуществить в муниципальных органах организацию сбора заявлений от тех, кто желает строиться, и деклараций о доходах от тех, чье жилье остается в муниципальном фонде. Дальнейшее формирование очереди осуществляется с учетом доходов семьи. При предоставлении квартиры в порядке очереди заключается договор о муниципальном характере занимаемого жилья. Это означает сохранение нормированности при предоставлении и использовании такого жилья, сохранение разрешительного характера прописки и регистрации, возможности расторжения договора, а также повышения платы за наем, если доход квартиросъемщика увеличился. Часть вновь вводимого жилья должна явиться основой для формирования арендного сектора. В высококачественных жилых домах государственного фонда освобождаемые помещения также должны сдаваться в аренду. Таким образом, программа ставит две главные задачи. Первая - обеспечение бесплатным муниципальным жильем нуждающихся в нем (очередников-москвичей) с низким уровнем дохода и организация аренды жилья. Вторая - формирование рынка жилья для москвичей со средними и высокими уровнями дохода, в том числе и очередников, по современным параметрам. В соответствии с этими двумя задачами должны быть и определены формы реализации программы. 2.4. Формирование многосекторной структуры жилья Принятая стратегия преобразования жилищной системы предлагает создание многосекторной структуры жилья, базирующейся на сочетании частного и общественного владения жилищной собственностью. Предусматривается сосуществование четырех секторов: частно-арендного сектора личной собственности и кооперативного (в т.ч. со смешанной собственностью), а также муниципального и государственного секторов, учитывающих разные возможности и потребности социальных слоев населения города. Прогноз развития различных форм собственности базируется на показателях текущей балансовой принадлежности жилищного фонда, темпах проводимой приватизации жилья, муниципализации ведомственного фонда, частичной распродажи пустующих домов, передачи в собственность инвесторам части реконструируемых домов на условиях коммерческого инвестирования, а также объемов вновь построенного в расчетный период жилья различных форм собственности. Согласно представленному на рис. 2.1 прогнозу объем муниципального жилья составит не более 20%, количество жилья (квартир), находящегося в личной собственности граждан, достигнет объема не менее 50-60%. Оставшуюся долю жилья составит фонд, принадлежащий юридическим лицам (предприятиям, организациям различных организационно - правовых форм хозяйствования). Муниципальный фонд, формируемый на договорной основе между муниципалитетом и квартиросъемщиками, представляет собой часть городского жилищного фонда и его инфраструктуры. Объем муниципального фонда устанавливается исходя из требований обеспечения социальных гарантий на жилье, а также с учетом существующего состояния городских фондов. Муниципальный фонд, формируемый из существующего жилищного фонда, а также вновь строящегося и предоставляемого на бесплатной основе, используется по договорам найма или аренды. Правила и порядок эксплуатации муниципального фонда определяются местными органами власти, которые несут ответственность за его содержание, сохранность, своевременный капитальный ремонт и модернизацию. Одновременно предусматривается поэтапный переход муниципального и государственного жилищного фонда с действующей формой найма на экономическую аренду. В частном секторе получает развитие коммерческая аренда, предполагающая, кроме возмещения производственных затрат, получение прибыли. Предметом договора аренды жилого помещения может быть пригодное для постоянного проживания жилое помещение в виде отдельной квартиры либо другое изолированное помещение, благоустроенное применительно к условиям г. Москвы и отвечающие санитарным и техническим нормам. В аренду может быть передан целиком дом либо его часть. Жилое помещение в виде квартиры или комнаты должно быть не менее социальной нормы жилой площади, установленной для г. Москвы. Сторонами по договору аренды является собственник жилого помещения (арендодатель), с одной стороны, и любое юридическое или физическое лицо (арендатор) - с другой стороны. По разрешению собственника арендатор может сдавать переданную ему жилую площадь в субаренду. Сроки аренды устанавливаются в договоре, но не менее чем на 1 год, с правом последующей пролонгации. В случае заключения договора аренды с правом выкупа сроки, условия и порядок выкупа оговариваются сторонами в договоре. Выкуп жилого помещения может быть осуществлен не менее чем через 5 лет, но не более чем через 10 лет. Продажа дома или квартиры для собственного проживания осуществляется на основе "права купить" арендуемое жилье. Основу частного жилищного сектора составляют приватизированные квартиры, жилье, приобретаемое на платной основе, субсидируемое жилье жилищных товариществ. Для нормального функционирования частного сектора создаются условия по развитию рыночной инфраструктуры, риэлторские структуры, система оценки жилья, эксплуатационные частные компании. Важнейшим направлением повышения эффективности жилищного фонда является снижение числа общежитий и перевод их в муниципальный сектор и ведомственный фонд временного проживания. 2.5. Создание единой системы страхования жилья Городская жилищная политика должна предусматривать обеспечение сохранения социальных гарантий в области жилищных прав граждан. В связи с этим возникает необходимость применения эффективного инструмента для возмещения имущественных потерь при повреждении или уничтожении жилья, в качестве которого целесообразно использовать механизм страхования для собственников и нанимателей жилых помещений. В настоящее время собственники квартир из-за недостаточной осведомленности в этих вопросах или физической невозможности не предпринимают меры по защите своих имущественных интересов, а органы власти в связи с отсутствием рыночного механизма гарантий на случай уничтожения жилья, находящегося в собственности граждан, вынуждены принимать решения о его замене, идя на существенные бюджетные затраты. Концепция страхования жилищного фонда г. Москвы предусматривает систему страховой защиты жилья, при которой страхователями выступают как частные владельцы, так и собственники-физические лица и муниципальные органы управления. Для возмещения ущерба, причиненного жилищному фонду, помимо привлекаемых средств населения, правительство Москвы гарантирует частичное дополнение (помимо средств страховых компаний) к возмещению имущественных потерь страхователям в пределах социальной нормы при повреждении или уничтожения жилья. Возмещение ущерба путем создания специального фонда страхования жилья, учредителями которого являются как страховые компании, так и правительство Москвы в лице Департамента муниципального жилья, позволит реально осуществлять компенсацию понесенного ущерба гражданам. Форма организации страхования в переходный период - добровольная. По мере стабилизации социально-экономической ситуации наиболее эффективной будет являться обязательная форма страхования. Право на проведение страхования жилья в г. Москве предоставляется определенному количеству страховых компаний, имеющих лицензию на осуществление данного вида деятельности и включенных в перечень страховых компаний, уполномоченных правительством Москвы осуществлять страхование жилья. Это позволит исключить случаи появления на данном страховом рынке некомпетентных страховщиков. Для повышения финансовой устойчивости страховых компаний целесообразно их объединение в так называемый страховой пул. Страховая компания заключает договор страхования ответственности (с собственником муниципального жилья) или договор страхования жилого помещения (с частным собственником). Расчет страхового тарифа обеспечивает минимальное значение страховых взносов населения, предусматривающее одновременно с учетом большого количества страхователей возмещение гражданам причиненного ущерба, в том числе и в случае полного уничтожения жилья. Чем более широким окажется охват страхованием, тем более ощутимым будет смягчение тяжести расходов по компенсации ущерба для каждого владельца. Порядок возмещения ущерба при наступлении страхового случая определяется в соответствии с действующим законодательством. С целью реализации системы страховой защиты жилищного фонда разрабатывается и утверждается правительством Москвы ряд документов: правила страхования, формы договоров, расчет страхового тарифа, порядок страховой оценки и т.д. III. ФОРМЫ И УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЬЯ ОЧЕРЕДНИКАМ Предоставление жилой площади очередникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, должно осуществляться с учетом дохода семьи. Предположительно можно выделить три группы: 1. Очередники с высокими доходами. 2. Очередники со средними доходами. 3. Очередники с низкими доходами. Первая группа очередников обеспечивается из доли государственного жилья, предназначенного для продажи по коммерческим ценам, в домах улучшенной планировки, построенных по специальным проектам. Указанная группа населения может стать основным потребителем высококачественного жилья, коттеджей и другого дорогостоящего жилья, средства от продажи которого могут быть направлены на социальную защиту малоимущих слоев населения, в том числе и в жилищной сфере. Вторая группа может обеспечиваться из государственного жилья, предназначенного как для продажи, так и для сдачи в аренду с дифференциацией субсидирования. Для третьей группы необходимо сохранить порядок предоставления "бесплатного" муниципального жилья, распределяемого в домах-новостройках типовых серий по социальной норме, в то время как для первых групп ограничения по предоставлению жилой площади должны быть сняты. Жилая площадь может предоставляться в дополнение к имеющейся, при этом учитывается суммарный размер ранее занимаемого и предоставляемого жилого помещения по договору найма. Предоставляемое помещение по договору аренды никаким нормативным ограничениям не подлежит. При предоставлении жилья по социальным нормам с учетом всех членов семьи ранее занимаемая площадь в случае ее приватизации должна передаваться городу или исполнительным органам власти на местах и поступать для обеспечения очередников. Жилая площадь может предоставляться в дополнение к имеющейся, при этом, если суммарный размер ранее занимаемого и предоставляемого по договору найма жилья превышает социальную норму (с учетом всех членов семьи), разница доплачивается очередником. При передаче в дар ранее принадлежащей гражданину жилой площади, полученной в результате приватизации, гражданин имеет право на приватизацию, если получаемая жилая площадь соответствует социальным нормам с учетом всех членов семьи. Предусматривается развитие такого вида аренды, как аренда с правом выкупа, которая, с одной стороны, является гарантией граждан на улучшение жилищных условий, а с другой стороны - развитием более прогрессивных методов кредитования и финансирования жилищной сферы. IV. ПРИНЦИПЫ ДИФФЕРЕНЦИРОВАННОЙ ПОДДЕРЖКИ СЕМЕЙ ПРИ УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ Создание многосекторной структуры, включающей частный арендный сектор, сектор личной и смешанной собственности, а также сектор государственной и муниципальной собственности, предусматривает формирование механизма дифференцированной поддержки различных категорий населения в зависимости от среднедушевых доходов семей. Данные о доходах семей, имеющих обеспеченность менее 15 кв. м общей площади, позволили выделить характерные группы населения, имеющие определенный уровень достатка и выдвигающие соответствующие требования к жилищу: 1. Население, имеющее относительно невысокие доходы и рассчитывающее на получение бесплатного муниципального жилья с достигнутым качеством жилищного стандарта (который и рекомендуется принять за минимальный уровень жилищного стандарта); 2. Население, имеющее средний уровень доходов, желающее вложить свои средства в улучшение жилищных условий при осуществлении государственной поддержки (в виде долгосрочных ссуд, кредитов и т.д.), рассчитывающее на приобретение жилья с достигнутым уровнем жилищного стандарта по социальной норме площади жилища или несколько выше. Для первой группы семей необходимо строительство квартир в соответствии с заявкой на квартирный состав жилищного строительства, определяемый в соответствии с потребностями очередников. При этом, учитывая, что вселение указанных семей в жилище муниципального фонда осуществляется на бесплатной основе, необходимо увязать нормы предоставления площади с социальными нормами площади на основе параметров квартир массовых серий домов. Семьям очередников, желающих участвовать в инвестировании жилищного строительства, государство должно оказывать различные формы поддержки. В общей структуре населения Москвы имеется незначительная группа семей, имеющих достаточно высокий уровень доходов (ориентировочно менее 1% от общего количества семей). Как правило, такие семьи имеют обеспеченность свыше 15 кв. м общей площади, ориентируются на изменение своих жилищных условий за счет приобретения жилища повышенного комфорта и способны участвовать в инвестировании строительства жилья как для собственных нужд, так и с целью получения дальнейшем прибыли от его эксплуатации. Для группы семей, приобретающих или строящих жилище на свои средства, величина социальной нормы площади жилища должна стать нижней границей, определяющей общую площадь жилища, что позволит не допускать снижение стандарта его качества. Верхние границы общих площадей квартир (жилых домов) для указанной группы семей могут не нормироваться и так же, как и их число, будут определяться исключительно финансовыми возможностями инвесторов. Указанная группа населения может стать основным потребителем коттеджей, возводимых индустриальным методом, или индивидуальных жилых домов, строящихся на территории Москвы, а также квартир с повышенным уровнем комфорта. Для высокодоходной группы населения должна даваться возможность выхода из государственного фонда на жилищный рынок, а также создаваться условия для реализации их жилищных предпочтений на основе складывающейся платежеспособности. Для этой цели на первом этапе таким семьям могут выделяться компенсации за освобождаемую квартиру в виде строительных сертификатов, зачета при продаже вновь построенного жилья или гарантий обеспеченности условий индивидуального жилищного строительства. Важным аспектом жилищной политики должна стать государственная поддержка групп населения с низким уровнем доходов в оплате коммунальных услуг в виде предоставления субсидий в пределах социальной нормы площади. Обеспечивается регулирование местными органами управления финансирования жилищного строительства с целью обеспечения строительства качественного жилья, как бесплатно передаваемого в наем, так и инвестируемого будущими владельцами. Осуществляется усиленная помощь для семей, доходы которых не превышают установленного предела. Участие федеральных и муниципальных органов власти состоит в финансовой помощи в форме субсидий, позволяющих снизить стоимость кредитов, выделяемых банками для жилищного финансирования. Усиленная помощь оказывается малоимущим гражданам, имеющим доходы ниже средних доходов в Москве, не владеющих ни одним видом недвижимости, ветеранам, инвалидам за счет средств городского бюджета. Малая помощь для улучшения жилищных условий выделяется семьям с доходами, не превышающими предела, установленного правительством Москвы, в виде субсидий, льготных банковских ссуд и т.д. (рис. 4.1, табл. 4.1). Для увеличения числа желающих участвовать в приобретении жилья на свои средства необходимо осуществлять более эффективные схемы поддержки, в том числе с учетом передачи (продажи) занимаемой площади с последующим вычетом ее из стоимости нового жилья, а также снижением первоначального взноса. Социологические исследования по выявлению возможностей участия населения в инвестировании строительства выявили, что около 30% семей, проживающих в отдельных квартирах и являющихся очередниками муниципалитетов на улучшение жилищных условий, хотели бы приобрести квартиру с помощью ипотечного кредитования с первоначальным взносом от 15 до 30% стоимости новой квартиры и с 6% кредитной ставки с рассрочкой платежа от 25 лет и более под залог недвижимости. В целом по Москве из состава очередников, проживающих в отдельных квартирах и имеющих право на получение бесплатного жилья, почти 20 тыс. семей могли бы участвовать своими средствами в улучшении жилищных условий. При этом для удовлетворения потребностей этих семей потребовалось бы 1,3 млн. кв. м общей площади или порядка 8,7% от пятилетнего объема ввода жилья. Другая группа семей - претенденты на улучшение жилищных условий (не очередники), желающие участвовать в инвестировании своего жилища. Эти семьи могут рассчитывать на поддержку государства при условии приобретения единственного жилища по социальной норме площади (или незначительно превышающей ее). При этом могут быть использованы те же квартиры в домах массовых серий. Для таких семей возможен принцип расселения, когда число комнат равно числу членов семьи. Для данной группы семей форма финансовой поддержки государства должна выражаться как в предоставлении долгосрочных кредитов, так и в создании условий приобретения ими жилища по себестоимости. При этом реализуются варианты приобретения ими жилища в новостройках или в существующем жилищном фонде. Для этого следует разрешить муниципальным органам покупать приватизированные квартиры у семей, строящих или приобретающих жилье лучшего качества. Освобождающиеся типовые квартиры в этом случае будут поступать очередникам, выразившим желание участвовать в инвестировании строительства жилья, оплачивающим разницу в стоимости получаемого и ранее занимаемого ими жилища. В случае приобретения ими квартир в новом фонде часть стоимости новых квартир может погашаться за счет передачи городу ранее занимаемой площади. Данный вариант создаст основу для повышения жилищной мобильности населения, будет стимулировать процессы изменения жилищных условий в соответствии с потребностями семей и динамику движения жилой площади. В перспективе объем нового жилищного строительства, предназначенного для данных целей, должен составлять преимущественную долю в структуре нового строительства. Анализ платежеспособности населения показал, что только немногим более 3% городских семей имеют доходы, позволяющие приобрести квартиру с использованием долгосрочных кредитов с льготной кредитной ставкой. Ограниченное вмешательство исполнительных органов в финансирование жилищного строительства в секторе частного жилья осуществляется путем регулирования кредитования, налоговой политики, регламентированного контроля. Наиболее эффективными формами финансирования в свободном секторе, создаваемыми по инициативе государства, являются сбережения и кредиты. Система сбережений (жилищные накопительные счета, жилищные вклады) стимулирует индивидуальные хозяйства хранить деньги в сберкассах (или других финансово-кредитных учреждениях) в течение определенного срока, что впоследствии дает на выгодных условиях право на приобретение, строительство или ремонт жилья. 4.1. Социально-экономические принципы поддержки очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий Основное содержание финансовой поддержки очередников со стороны муниципальных органов заключается в создании условий благоприятствования им в концентрации и использовании внебюджетных средств на жилищное строительство, включающих личные сбережения граждан, материальную помощь предприятий и организаций, заинтересованных в улучшении жилищных условий конкретному гражданину, кредиты банков, получаемые гражданами под залог недвижимости (земельных участков, дач, гаражей, имеющегося жилья и т.д.), свободные капиталы коммерческих структур. Возможны дотации муниципалитетов и префектур. В программе предлагается организационно-экономическая схема улучшения жилищных условий очередников префектур, базирующаяся на следующих основных принципах: - создание условий для максимального ускорения процесса улучшения жилищных условий очередников посредством механизмов обеспечения потребительского и инвестиционного сервиса; - обеспечение совместного финансового участия муниципальных органов и конкретных очередников в решении проблем улучшения их жилищных условий; - учет неразвитости фондов жилищных субсидий для адресной поддержки очередников и необходимости их формирования в ходе реализации концепции; - обеспечение социально-справедливого порядка в структуре и размерах целевых взносов очередников (на основе утвержденных механизмов предоставления субсидий) исходя из очередности в улучшении жилищных условий; - активная опора на общественные объединения очередников и обеспечение гласности создаваемых механизмов для общественного контроля и корректировки в ходе реализации концепции. В основу концепции адресной помощи очередникам в улучшении их жилищных условий положен принцип комбинированной поддержки в формировании необходимого объема инвестиционных ресурсов (совокупного личного взноса) у очередника, включающей следующие основные элементы: 1. Личный целевой вклад очередника. Он определяется разницей между расчетной инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует очередник, и расчетным размером субсидии, на которую он имеет право согласно постановлению Правительства РФ от 10.12.93 N 1278, и может вноситься единовременно или в ходе основных этапов их участия в программе. Размер личного целевого вклада зависит от времени ожидания в очереди и размера площади, превышающей социальную норму. Данные средства вносятся на расчетный счет ответственного исполнителя программы в обмен на инвестиционные жилищные сертификаты специальной серии, в каждом из которых фиксируется размер целевого взноса и количество оплаченных им квадратных метров жилья в конкретном доме-новостройке. 2. Адресные субсидии муниципалитета или субсидии предприятий, на которых работают очередники, не относящиеся к бюджетной сфере. Для очередников бюджетной сферы субсидии формируются в ходе самого инвестиционного этапа ответственным исполнителем программы по переданным ему префектурой на договорной основе полномочиям. Имеющиеся в бюджете префектуры средства (от налогов, приватизации и т.д.) могут направляться в фонд субсидий для адресной поддержки конкретных очередников и перечисляться на договорной основе ответственному исполнителю программы. 3. Средства от фьючерсной продажи квартиры, ранее занимаемой семьей очередника. 4. Краткосрочный заем, выдаваемый в размере недовнесенного расчетного личного вклада очередника, который он сможет получать в размере недовнесенного остатка расчетного личного вклада в улучшение жилищных условий. Максимальный размер такого займа может быть в пределах 30% от расчетного личного взноса и должен быть погашен в течение двух лет с момента сдачи дома в эксплуатацию. Заем должен предоставляться под низкие банковские проценты из средств, аккумулированных муниципальными органами или инвесторами от других очередников. До выплаты ссуд очередником жилье предоставляется не в собственность, а в аренду. Исключительная острота и неотложность решения проблемы аккумулирования финансовых источников обуславливает минимальные сроки осуществления предлагаемого подхода. Предполагается три этапа реализации: I этап - I полугодие 1995 г. - подготовительный, включающий обсуждение и принятие данной концепции городскими органами, выявление потенциальных очередников; II этап - II полугодие 1995 г. - апробация системы адресной финансовой помощи очередникам в улучшении жилищных условий. С этой целью Департамент муниципального жилья формирует программу с конкретными данными по числу очередников и требуемым объемам инвестирования и вместе с тем отрабатывает нормативно-правовые документы, регламентирующие порядок обеспечения жильем очередников на платной основе. Формируется фонд безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья. Обеспечивается организация предоставления очередникам на жилье, желающим улучшить жилищные условия по предлагаемой организационно-финансовой схеме, льготных условий кредитования. III этап - 1996 г. - широкое внедрение системы комбинированной поддержки очередников со средними доходами в улучшении их жилищных условий. 4.2. Организационный механизм консолидации бюджетных и небюджетных средств при предоставлении субсидируемого жилья Мобилизация небюджетных средств, в том числе частных финансов и личных сбережений граждан, на развитие жилья массового спроса обеспечивается на основе консолидации бюджетного и небюджетного жилищного финансирования. При этом бюджетные средства выполняют роль гаранта, катализатора и организатора процесса консолидации всех жилищных ресурсов в единый жилищный фонд. Являясь главным условием привлечения денежных средств из других источников, бюджетные средства создают также материальную основу государственного регулирования деятельности рыночных структур. Процесс консолидации жилищного финансирования из государственных и частных источников будет способствовать не только развитию муниципального жилья, но также сопровождаться созданием в общественном секторе новых альтернативных форм предоставления субсидируемого жилья через некоммерческие жилищные организации: ассоциации, компании и кооперативы. Одновременно расширится социальная база потребителей, все больше социальных групп будет охватываться массовым субсидируемым жильем. Различные запросы и возможности этих групп требуют дифференцированного подхода как к субсидированию, так и к количеству и стоимости предоставляемого жилья, к соотношению вклада семьи и государства в покрытие жилищных расходов. Для организации консолидируемых финансовых источников предлагается создание Фонда развития массового жилья (Фонд развития жилищного строительства). Фонд развития массового жилья должен быть независимой общественной организацией, создаваемой на основании закона об альтернативных формах субсидируемого государством массового жилья, и призван осуществлять координацию общественной, благотворительной и коммерческой деятельности, способствующей увеличению, улучшению, надлежащему содержанию и справедливому использованию жилья некоммерческих общественных организаций. В Фонд развития массового жилья Москвы (ФРАМЖ) включаются три ключевые структуры: - Жилищная корпорация - агентство правительства города; - движение добровольных жилищных обществ, представленное Московской ассоциацией жилищных обществ (МАЖО); - Жилищно-муниципальный ссудо-сберегательный банк Москвы (ЖМССБ). ФРАМЖ возглавляется Координационным советом в составе Председателя, заместителя председателя и трех представителей структур, входящих во ФРАМЖ, - Жилищной корпорации Москвы, МАЖО, ЖМССБ. Председатель и заместитель председателя Координационного совета Фонда назначаются мэром Москвы. Жилищная корпорация Москвы создается для содействия развитию добровольных жилищных обществ. В круг ее обязанностей должно входить: - оказание методической помощи жилищным обществам; - финансирование строительных программ жилищных обществ путем предоставления краткосрочных кредитов и грантов на рефинансирование этих кредитов и кредитов муниципалитетов; - контроль за использованием финансов и распределением жилищного фонда; - рассмотрение и утверждение ежегодных финансовых отчетов жилищных обществ; - разработка ежегодных строительных программ и их утверждение; - инструктаж, организация обмена опытом и методическая помощь домовым комитетам, управлениям домами и жилищным обществам в их повседневной деятельности. Жилищная корпорация должна являться агентством правительства Москвы, непосредственно подчиненным Департаменту муниципального жилья, и иметь своих уполномоченных при жилищных комитетах административных округов. Добровольные жилищные общества, ассоциации - второй и важнейший структурный компонент Фонда развития жилья. Жилищные ассоциации являются организациями, которые не ставят перед собой цель получения прибыли: они контролируются акционерами, которые в своей работе не преследуют финансовых интересов. Они полностью независимы от местных органов управления, хотя могут получать значительные общественные средства. Они представляют собой альтернативную форму, действующую за пределами обычного разделения на общественный и частный сектор. К добровольным жилищным обществам можно отнести жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), жилищные кооперативы (ЖК), молодежные жилищные комплексы (МЖК), жилищные товарищества (товарищества собственников квартир). Жилищно-муниципальный ссудо-сберегательный банк Москвы-третий структурный элемент Фонда развития массового жилья. Его задача осуществлять все банковские операции, связанные с финансами Жилищной корпорации и жилищных обществ из бюджетных и небюджетных источников, включая обслуживание: - краткосрочных кредитов и грантов Жилищной корпорации; - краткосрочных кредитов муниципалитетов; - кредитов страховых и пенсионных фондов; - кредитов ипотечных банков; - выплат государственных жилищных пособий членам жилищных обществ; - выплат ссуд на погашение первого взноса при оформлении ипотек на покупаемое жилье; - ипотечных кредитов членам жилищных обществ; - накопительных жилищных счетов граждан; - расчетных счетов жилищных обществ. С развитием самоуправления возможен процесс передачи муниципального жилищного фонда в ведение жилищных ассоциаций. Это касается как содержания существующего фонда (самоуправляемые ассоциации арендаторов муниципального жилья), так и нового строительства, модернизации и реконструкции существующего фонда, т.е. речь идет о передаче функции заказчика полностью жилищным ассоциациям. V. ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОГРАММЫ 5.1. Экономические аспекты Финансово-экономическое обеспечение программы "Жилище" базируется на усилении экономической самостоятельности и ответственности муниципальных органов управления, расширении собственных финансовых источников, увеличении доли внебюджетных источников финансирования за счет привлеченных средств населения, предприятий и коммерческих структур. Переход на самофинансирование социально-экономического развития города и формирование городского бюджета предполагает, что средства на мероприятия программы будут обеспечиваться, прежде всего, за счет полученных на территории города доходов, величина которых зависит от деятельности предприятий, структуры налогов, работы органов управления. В ходе реализации жилищной политики в г. Москве предполагается создать кредитно-финансовый механизм, позволяющий обеспечить решение следующих главных задач: - обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; - осуществление в необходимых объемах строительства и реконструкции жилищного фонда; - улучшение жилищных условий для всех слоев населения. В условиях дефицита централизованных средств проведение жилищной политики базируется, главным образом, на использовании небюджетных источников финансирования, таких как: - средства от продажи принадлежащей городу жилой площади; - средства привлекаемых инвесторов на модернизацию и реконструкцию жилищного фонда; - жилищные кредиты; - средства населения; - специальные налоговые поступления; - средства от продажи ценных бумаг (жилищные сертификаты и облигации, городские и муниципальные займы); - арендная плата за нежилые помещения и жилые помещения; - арендная плата за землю; - субсидии города очередникам; - прочие внебюджетные средства. Привлечение централизованных средств предусматривается исключительно для обеспечения жильем определенных категорий населения, их социальных прав и гарантий. Такие виды финансирования строительства, как средства федерального и городского бюджетов, а также ЖСК в перспективе будут сокращаться, и наоборот, роль внебюджетных фондов развития жилищного строительства будет возрастать. Порядок формирования внебюджетных фондов предполагает, в первую очередь, учет местных особенностей, что исключительно важно для условий г. Москвы. Наряду с поступлениями от реализации жилья по рыночным ценам, внебюджетный городской фонд аккумулирует средства от продажи незавершенного строительства, свободных территорий под строительство на коммерческой основе, которые также используются строго целевым образом по следующим направлениям: - строительство жилищного фонда социального использования; - инженерная подготовка территорий под новое жилищное строительство; - строительство и ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства; - строительство объектов социальной инфраструктуры; - социальная поддержка малоимущих групп населения для оплаты строительства, приобретения и содержания жилья; - развитие производства эффективных строительных материалов и конструкций; - приобретение ценных бумаг с целью получения доходов, направляемых на развитие жилищного строительства; - другие мероприятия, направленные на реализацию жилищной политики. В первую очередь, небюджетные инвестиции направляются на строительство жилья для очередников и малоимущих групп населения. Значительно (почти в 8 раз) возросло в течение года финансирование за счет государственных небюджетных инвестиционных фондов. Эта тенденция, являющаяся результатом целенаправленной политики правительства Москвы на формирование инвестиционных ресурсов, будет прослеживаться в перспективе (табл. 5.1, 5.2). Так, в плане на 1995 г. и на перспективу до 2000 г. доля ввода общей площади, финансируемой из городского и республиканского бюджета, составит всего 8%. Увеличение же внебюджетных источников финансирования, включая средства привлекаемых инвесторов (с 43 до 62%), позволит построить в период 1996-2000 гг. муниципального жилья в городе около 5 млн. кв. м общей площади. За счет средств федерального и городского бюджетов будут решаться задачи обеспечения жильем военнослужащих, уволенных в запас и отставку, лиц, пострадавших от аварии на Чернобыльской АЭС, работников организаций здравоохранения, просвещения и социального обеспечения, подведомственных правительству Москвы, а также на выделение субсидий малоимущим гражданам, состоящим на учете в префектурах административных округов, что составит, как упоминалось выше, около 5% от общего объема ввода жилья в Москве. Одной из форм привлечения к строительству жилья средств населения является организация товариществ, объединяющих собственников в едином комплексе недвижимого имущества. Привлекательность и перспективность развития этой формы участия населения в управлении жилищным фондом определяется отношениями собственности домовладельцев, возникающими на основе единого комплекса недвижимого имущества, в том числе при приращении этого имущества путем строительства, реконструкции, в том числе расширения (надстройки). В целях оказания помощи гражданам в строительстве (реконструкции) и приобретении жилья будут предоставляться в установленном порядке кредиты, являющиеся одной из перспективных форм внебюджетного финансирования. При условии залога недвижимого имущества такого рода кредит для юридических и физических лиц выступает в виде ипотеки. При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья банком будут предоставляться три вида жилищных кредитов: - краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит); - краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит); - долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья). Кредитно-финансовый механизм реализации строительных программ исходит из предпосылки возможного государственного вмешательства путем его регулирования. С этой целью предусматривается обеспечение участия в финансировании или строительстве жилья либо путем займов, сближения ставок банковского процента, либо в форме государственных гарантий. Предусматривается ипотечное кредитование предоставления займов на длительный срок (25-30 лет). Погашение кредита предоставляется на приобретение жилых помещений, в которых будут проживать их владельцы. Приобретаемое жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа, собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит. Ключевой задачей программы является создание условий, которые позволили бы банкам заниматься ипотечным кредитованием без неоправданного риска. Это возможно при условии снижения темпов инфляции до 3-4% в месяц. В этом случае появится возможность предоставления кредитов при наличии специальных гарантий против риска неплатежей по кредитам теми заемщиками, чьи доходы будут расти более медленными темпами по сравнению с процентной ставкой по ипотечному кредиту. Наряду с этим предусматривается механизм субсидирования приобретения жилья непосредственно в ходе строительства: застройщик бесплатно получает земельный участок, ему предоставляются дешевые строительный займы, кредиты или субсидии. Предлагаемые варианты помощи могут быть организованы таким образом, что величина предоставляемых заемщику субсидий в текущих ценах является одинаковой в случае их получения в виде помощи в оплате первого взноса или же в виде сниженной процентной ставки за кредит. Предполагается четыре варианта помощи семье через банковскую систему: 1. Субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных для приобретения жилья, проводится в форме освобождения от налогов доходов по вкладам средств индивидуальных вкладчиков, помещаемых на целевые сберегательные счета, а также средств предприятий, направляемых на сберегательные счета своих работников, или в виде безвозмездных государственных взносов на сберегательные счета в определенной пропорции к сбережениям вкладчика. 2. Субсидирование процента, при котором правительство платит часть процентной ставки по ипотечному кредиту. 3. Вычет суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по ипотечному кредиту. Данный вид субсидирования преследует цель снизить воздействие прогрессивного принципа налогообложения. 4. Субсидии для оплаты первого взноса на безвозмездной основе, что предоставляет заемщику определенную сумму средств, позволяющую увеличить размер взноса, который заемщик может заплатить в момент приобретения жилья. Все описанные виды субсидий могут применяться в различных комбинациях и требуют незамедлительного внедрения в качестве финансово-кредитного механизма. Учитывая слабую заинтересованность как заемщика, так и кредитора в получении субсидий через несколько лет (после накопления суммы, требуемой для получения кредита), рекомендуется схема, предусматривающая начисление субсидий в текущих ценах на счет заемщика в момент, когда он приступил к исполнению сберегательного контракта. В конце сберегательного периода московское правительство компенсирует разницу между нормативной суммой (в пределах до 70%) и ее фактической величиной на счету у заказчика. Предлагаемый порядок позволит ускорить аккумуляцию средств населения для решения жилищной проблемы. Для внедрения системы приобретения жилья в рассрочку создается сеть ссудо-сберегательных учреждений, включающих сберегательные и инвестиционные банки, на базе сбербанков и ряда коммерческих банков г. Москвы. Сберегательные банки аккумулируют частные сбережения, которые являются стандартными срочными вкладами через сберегательные книжки либо осуществляются по схеме стройсбережений. Коммерческие банки при мобилизации средств начального капитала получают заем от сберегательных банков. Используя начальный капитал, такие банки выдают кредиты и обслуживают их. Дополнительные средства поступают через срочные займы. Выпуск займа реализуется либо методом непосредственной продажи, либо методом выпуска облигаций и других видов ценных бумаг. В программе предлагается исходить из стандартного кредита, выдаваемого банком на 20 лет при условии, что заемщик будет расходовать на оплату своего кредита не более 25% семейного дохода. Уровень реальной процентной ставки 6, 8 и 10%. Учитывая сложившиеся в 1994 г. темпы роста доходов московских семей, можно предположить, что с начала 1995 г. реальные среднедушевые доходы позволят получать кредит в размере 12-15 млн. руб. При условиях стабилизации сложившейся стоимости жилищного строительства можно реально рассчитывать на получение кредита, покрывающего 30% строительной стоимости стандартного жилья, и получение субсидии в размере 70% стоимости. Следует подчеркнуть, что далеко не все семьи со средними доходами могут рассчитывать на субсидию 70%. Ориентировочно их количество не превышает 10%. Информация по документуЧитайте также
Изменен протокол лечения ковида23 февраля 2022 г. МедицинаГермания может полностью остановить «Северный поток – 2»23 февраля 2022 г. ЭкономикаБогатые уже не такие богатые23 февраля 2022 г. ОбществоОтныне иностранцы смогут найти на портале госуслуг полезную для себя информацию23 февраля 2022 г. ОбществоВакцина «Спутник М» прошла регистрацию в Казахстане22 февраля 2022 г. МедицинаМТС попала в переплет в связи с повышением тарифов22 февраля 2022 г. ГосударствоРегулятор откорректировал прогноз по инфляции22 февраля 2022 г. ЭкономикаСтоимость нефти Brent взяла курс на повышение22 февраля 2022 г. ЭкономикаКурсы иностранных валют снова выросли21 февраля 2022 г. Финансовые рынки |
Архив статей
2024 Ноябрь
|
