Постановление Главы администрации Рязанской области от 03.02.1998 № 48

Российская федерация

ГЛАВА АДМИНИСТРАЦИИ РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 3 февраля 1998 г. N 48

О товариществах собственников жилья

(В редакции Постановления Главы администрации Рязанской области от 10.07.1998 № 327)

Во исполнение Федерального закона Российской Федерации от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" постановляю:

1. Утвердить:

- Положение о товариществах собственников жилья (Приложение N 1);

- Примерный договор о целевом бюджетном финансировании товарищества собственников жилья (Приложение N 2).

2. Главам исполнительной власти городов и районов, руководителям предприятий и организаций независимо от форм собственности:

- принять вышеуказанные нормативные документы к руководству и исполнению;

- довести прилагаемые нормативные документы до жителей области;

- обеспечить содействие в организации товариществ собственников жилья, упорядочить и организовать должным образом регистрацию кондоминиумов;

- предоставлять товариществам собственников жилья дотации на финансирование затрат по содержанию, текущему и капитальному ремонту и отдельным видам коммунальных услуг в пределах утвержденных для муниципального жилищного фонда норм.

3. Рекомендовать домовладельцам в кондоминиуме осуществлять выбор способа управления кондоминиумом в порядке и сроки, установленные вышеуказанным Законом, включая:

- непосредственное управление домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев;

- передачу функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги:

- образование органа для самостоятельного управления кондоминиумом - товарищества собственников жилья.

Контроль за избранием домовладельцами способа управления кондоминиумом осуществляется местными органами исполнительной власти, а также государственной жилищной инспекцией области.

4. Признать утратившим силу постановление главы администрации области от 04.08.1994 N 459 "Об организации кондоминиумов".

5. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя главы администрации области В.Н.Лобанова и территориальное объединение предприятий и организаций жилищно - коммунального хозяйства (В.К.Булаев).

Глава Администрации области                                            В.Н. Любимов

Приложение N 1

к постановлению главы

Администрации области

от 3 февраля 1998 г. N 48

Положение

о товариществах собственников жилья

1. Для самостоятельного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества - кондоминиума, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, а также для осуществления деятельности по приращению недвижимости в кондоминиуме и распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек домовладельцы - собственники помещений как в существующих, так и во вновь создаваемых кондоминиумах могут образовывать товарищества собственников жилья (далее по тексту - товарищества). Во вновь создаваемом кондоминиуме товарищество может быть образовано заказчиком, застройщиком или иным физическим или юридическим лицом, а также группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.

2. Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и не несущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности. Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещение в кондоминиуме.

Объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев. Передача таких объектов в пользование допускается по соглашению домовладельцев, достигнутому законным образом (ст. 22 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 N 72-ФЗ).

3. Передача прав по управлению кондоминиумом товариществу осуществляется соответствующим органом исполнительной власти, предприятием или другим владельцем, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения при наличии следующих документов:

- выписка из протокола общего собрания, содержащая решение об организации товарищества и утверждении его устава;

- устав товарищества, принятый общим собранием домовладельцев, с указанием схемы определения и распределения долей участия всех домовладельцев (Приложение N 1);

- учредительный договор товарищества (Приложение N 2);

- свидетельство о государственной регистрации товарищества;

- акт приема - передачи недвижимого имущества в кондоминиуме в управление товариществу (Приложение N 3);

- другие документы, перечень которых устанавливается законодательством, иными правовыми и нормативными актами.

4. В кондоминиуме содержание и ремонт помещений, находящихся в частной, муниципальной, государственной или иной форме собственности, осуществляются за счет домовладельцев - собственников этого имущества в соответствии с действующим законодательством.

Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм, утвержденных органами местного самоуправления, и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доле участия).

Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади. Доля участия домовладельца - собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади. Решением общего собрания домовладельцев, принятым в соответствии с законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество (далее - соглашение домовладельцев), доля участия может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме.

5. Отношения собственности в кондоминиуме возникают на основе единого комплекса недвижимого имущества, принадлежащего различным (не менее чем двум) домовладельцам, а также при приращении этого имущества путем строительства и реконструкции.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения.

6. Каждый собственник помещения в кондоминиуме является членом соответствующего товарищества в силу настоящего Положения. Все домовладельцы обязаны выполнять требования настоящего Положения и устава товарищества. (В редакции Постановления Главы администрации Рязанской области от 10.07.1998 № 327)

Неиспользование домовладельцем принадлежащих ему помещений или отказ от пользования общим имуществом не является основанием для

освобождения домовладельца полностью или частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме.

7. Товарищество является некоммерческой организацией собственников помещений в кондоминиуме и подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке. Решения регистрирующего органа о предоставлении срока для приведения представленных документов в соответствии с требованиями законодательства и об отказе в регистрации товарищества могут быть обжалованы в судебном порядке.

Правоспособность товарищества возникает с момента его государственной регистрации и прекращается после внесения записи о прекращении деятельности товарищества в единый государственный реестр юридических лиц, в установленном гражданским законодательством порядке.

Товарищество имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

8. Устав товарищества содержит следующие данные:

- наименование и место нахождения товарищества;

- предмет и цели деятельности товарищества;

- порядок определения и распределения долей участников всех домовладельцев;

- права и обязанности товарищества;

- порядок управления деятельностью товарищества;

- условия и порядок приема в члены товарищества;

- порядок образования средств и фондов товарищества;

- порядок внесения изменений в устав товарищества;

- порядок использования имущества в случае ликвидации товарищества.

9. Объединение домовладельцев в товарищество оформляется учредительным договором, заключаемым их членами. В учредительном договоре члены товарищества обязуются создать юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, определяют порядок совместной деятельности по созданию некоммерческой организации, условия передачи ей своего имущества и участия в ее деятельности. Договором определяются также условия и порядок использования доходов, полученных в результате деятельности некоммерческой организации, порядок управления деятельностью некоммерческой организации, условия и порядок выхода из ее состава.

10. Во вновь создаваемом кондоминиуме товарищество, образованное одним домовладельцем, действует на основании устава, утвержденного им.

11. По решению общего собрания в учредительные документы товарищества могут вноситься изменения и дополнения, которые не могут противоречить требованиям законодательства и настоящего положения.

В случае включения в устав товарищества основных положений соглашения с кредитором в качестве договорных обязательств товарищества перед ним и особых прав застройщика изменения и дополнения, относящиеся к этим положениям и правам, могут быть внесены только с согласия соответственно кредитора и застройщика.

Изменения учредительных документов приобретают силу для третьих лиц с момента их государственной регистрации, а в случаях, установленных законом, - с момента уведомления органа, осуществляющего государственную регистрацию, о таких изменениях. Товарищество и члены товарищества не вправе ссылаться на отсутствие регистрации таких изменений в отношениях с третьими лицами, действовавшими с учетом этих изменений.

12. Товарищество вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием. Товарищество имеет в собственности обособленное имущество, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Товарищество может иметь в собственности денежные средства, облигации, сертификаты, акции и др. ценные бумаги.

В собственности товарищества может находится движимое имущество, а также имущество, входящее в состав кондоминиума.

Товарищество может иметь в собственности или в бессрочном пользовании земельные участки.

Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.

Для достижения целей, ради которых создано товарищество, оно может заниматься хозяйственной и предпринимательской деятельностью, предусмотренной уставом товарищества.

Товарищество ведет учет доходов и расходов по хозяйственной и предпринимательской деятельности. Прибыль, полученная в результате деятельности товарищества, не подлежит распределению между его членами, а идет на осуществление деятельности товарищества. По решению общего собрания членов товарищества доход, полученный в результате деятельности товарищества, используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества, предусмотренные уставом товарищества.

В случае ликвидации товарищества остаток средств после уплаты денежных сумм кредиторам и установленных законодательством платежей (при наличии такого) распределяется между домовладельцами в соответствии с их долей участия.

13. Товарищество по решению общего собрания домовладельцев может образовывать специальные фонды, средства которых должны расходоваться на цели, предусмотренные уставом товарищества. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

14. Социальная защита домовладельцев, нанимателей и арендаторов жилых помещений в кондоминиуме осуществляется в порядке, установленном правовыми актами Российской Федерации, соответствующими решениями органов государственной власти Рязанской области, органов местного самоуправления путем:

передачи товариществам собственников жилья установленных государственных и муниципальных дотаций на финансирование затрат на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты, на отдельные виды коммунальных услуг в пределах утверждаемых для муниципального жилищного фонда норм.

По мере повышения оплачиваемой населением доли затрат на содержание жилья и предоставление коммунальных услуг размер дотации соответственно уменьшается.

На основании раздела III "Оплата жилья и коммунальных услуг" Концепции реформы жилищно - коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента Российской Федерации от 28.04.1997 N 425, органы местного самоуправления вправе определять механизм увеличения доли платежей населения в покрытии издержек на эксплуатацию и развитие объектов жилищно - коммунального хозяйства, предусмотрев:

- увеличение до 75 % доли платежей граждан, имеющих совокупный доход семьи на одного человека от двадцати- до тридцатикратной установленной Федеральным Законом минимальной месячной оплаты труда;

- оплату жилищно - коммунальных услуг населением, имеющим совокупный доход семьи на одного человека свыше тридцатикратной установленной Федеральным Законом минимальной месячной оплаты труда, в полном размере;

- оплату содержания второго жилья и предоставления коммунальных услуг в полном размере;

- оплату за занимаемое жилье, значительно превышающее по площади социальную норму, и сверхнормативное потребление коммунальных услуг в полном размере.

Данные о доходах граждан подтверждаются справкой с места работы или справкой налогового органа о доходах лиц, представивших декларацию в налоговые органы (лиц, имеющих доходы кроме основного места работы, и лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью).

Данные о доходах граждан и размерах занимаемого ими жилья предоставляются товариществом в органы местного самоуправления.

Передача дотации товариществу на финансирование затрат по содержанию, текущему и капитальному ремонту и отдельным видам коммунальных услуг осуществляется за вычетом причитающегося размера дотации на семьи, не имеющие право на дотирование жилищно-коммунальных услуг по вышеперечисленным основаниям.

15. Предметом деятельности товарищества является:

- обеспечение согласия домовладельцев в порядке реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме;

- обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в кондоминиуме;

- осуществление деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме;

- распределение между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек.

16. Товарищество в соответствии с указанными целями имеет право:

- заключать договоры на управление и/или обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества, с любым физическим лицом или организацией любой формы собственности в соответствии с законодательством;

- организовать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме, пользующееся правами жилищно-коммунальной организации и расчетным счетом товарищества;

- определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящим Положением и уставом товарищества цели;

- устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия;

- выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества;

- пользоваться кредитами банков в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством;

- передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;

- продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса фонда товарищества, если они изношены или морально устарели;

- ограничивать цели использования нежилых помещений в кондоминиуме, находящихся в собственности домовладельцев, только в случае, когда это связано с защитой прав и интересов других домовладельцев;

- предъявлять к домовладельцу иск с требованием компенсации за неуплату обязательных платежей и иных общих расходов и взносов;

- требовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате невыполнения домовладельцем обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов и взносов в установленном гражданским законодательством порядке, в том числе судебном;

- осуществлять страхование имущества, принадлежащего ему, а также включенного в список общего имущества, от любых видов риска прямого физического ущерба, а также может осуществлять страхование ответственности с целью защиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества.

17. В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, товарищество может:

- предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-нибудь лицу или лицам;

- в соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся в собственности товарищества;

- получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами застройку на прилегающем и выделенных земельных участках;

- совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества.

18. Товарищество может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

- управлением обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в кондоминиуме;

- строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в кондоминиуме;

- сдачей в аренду, внаем либо продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества.

Товарищество вправе заниматься предпринимательской деятельностью, приносящей прибыль от реализации товаров и услуг, а также от приобретения и реализации ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав.

Товарищество не вправе заниматься деятельностью, не предусмотренной уставом товарищества.

19. Товарищество обязано:

- обеспечивать выполнение требований Федерального закона "О товариществах собственников жилья" и иных законодательных и правовых актов, а также Положения о товариществах собственников жилья и учредительного документа товарищества;

- выполнять в порядке, предусмотренном действующим законодательством, договорные обязательства;

- обеспечивать выполнение всеми членами товарищества их бремени по содержанию и ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме;

- обеспечивать с соблюдением установленных нормативных и технических требований использование и содержание общего имущества в кондоминиуме;

- обеспечивать соблюдение интересов всех членов товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, распределении между домовладельцами издержек по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме;

- пресекать действия третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения домовладельцами общим имуществом;

- в случаях, предусмотренных законодательством, уставом товарищества, представлять интересы членов товарищества в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицами.

20. Член товарищества имеет право:

- с учетом требований устава использовать общее имущество в соответствии с его назначением и на условиях общего владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом;

- заключать договоры об ипотеке, используя в качестве залога принадлежащие им помещения;

- осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащих на праве собственности помещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов;

- сдавать принадлежащие на праве собственности помещения в наем или в аренду в установленном законодательством порядке;

- выполнять работы по разделу собственного помещения или переноса границ между смежными помещениями при наличии соответствующего разрешения органов архитектуры и градостроительства. Поправки к паспорту домовладения, отражающие указанные работы, размеры и порядковые номера помещений, изменения долей участия собственников, производятся за счет домовладельцев, подавших заявление на изменение границ или раздел помещений.

21. Член товарищества обладает другими правами, предусмотренными законодательством, настоящим положением и уставом товарищества.

22. Член товарищества обязан:

- выполнять требования законодательства, настоящего Положения и устава товарищества;

- обеспечить надлежащее содержание и ремонт помещений, находящихся в его собственности, за свой счет;

- обеспечивать с соблюдением установленных нормативных и технических требований использование, содержание и ремонт, перестройку и модернизацию помещений или их частей без нанесения ущерба имуществу и нарушения иных охраняемых Законом прав и интересов других домовладельцев;

- устранить за свой счет ущерб, нанесенный им лично или совместно с ним проживающими лицами, арендаторами, нанимателями имуществу других домовладельцев либо общему имуществу;

- принимать участие в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в соответствии с его долей участия, оплачивать предоставленные ему коммунальные услуги в соответствии с действующим законодательством и своевременно вносить платежи, сборы и взносы в размере, утвержденном общим собранием членов товарищества.

23. Домовладелец или его представитель, осуществляющий продажу находящихся в его собственности помещений в кондоминиуме, обязан соблюдать требования ст. 13 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

24. Органами управления товарищества являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

Общее собрание членов товарищества является высшим органом управления товариществом и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

Объем полномочий высшего органа управления товарищества определяется уставом конкретного товарищества в соответствии с действующим законодательством.

Член товарищества на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия.

В случае, когда в государственной и (или) муниципальной собственности находится более 30 % площади помещений в кондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им орган вправе принять решение о перераспределении между остальными домовладельцами пропорционально доле их участия принадлежащих ему голосов на общем собрании (свыше 30 % голосов).

25. Годовое общее собрание членов товарищества проводится не позднее 60 дней после окончания финансового года.

Внеочередное общее собрание членов товарищества может быть созвано по инициативе правления, членов товарищества, обладающих 10 и более процентами голосов от общего числа голосов в товариществе, а также по требованию ревизионной комиссии, органа местного самоуправления.

Периодичность созыва общего собрания, кворум, необходимый для его проведения (присутствующие на собрании домовладельцы или их представители должны обладать более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов домовладельцев), определяются уставом конкретного товарищества.

Решение общего собрания, принятое в соответствии с установленной статьей 22 Федерального Закона "О товариществах собственников жилья" процедурой, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.

26. Общее собрание товарищества ведет председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления. В случае отсутствия указанных лиц председательствующий может быть избран из числа членов товарищества большинством голосов присутствующих домовладельцев или их представителей. Первое собрание домовладельцев ведет инициатор собрания.

27. К исключительной компетенции общего собрания товарищества относится решение следующих вопросов:

1) внесение изменений и дополнений в устав товарищества;

2) решение о реорганизации и ликвидации товарищества;

3) принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме;

4) принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме;

5) принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты;

6) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

7) введение ограничений на использование общего имущества;

8) избрание правления и ревизионной комиссии;

9) утверждение годового финансово - хозяйственного плана и отчета о его выполнении;

10) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

11) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта кондоминиума и оборудования;

12) рассмотрение жалоб на правление, председателя правления и комиссии товарищества;

13) принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положения об оплате их труда;

14) определение размера вознаграждения членам правления товарищества.

Уставом товарищества к компетенции общего собрания членов товарищества может быть также отнесено решение иных вопросов. Общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.

28. Решения по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания в соответствии с подпунктами 2 - 6 пункта 27 настоящего Положения, принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. По остальным вопросам решения принимаются большинством голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

29. Правление товарищества избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом конкретного товарищества, но не более чем на два года. Правление может быть коллегиальным и (или) единоличным.

Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию.

Выборы членов правления должны проводиться на общем собрании товарищества не позднее 60 дней после события, обусловившего необходимость таких выборов.

Собственник государственного или муниципального имущества или его представитель (когда более 30 процентов площади всех помещений в кондоминиуме находятся в государственной или муниципальной собственности) входит в правление товарищества в обязательном порядке, за исключением случая, когда в товариществе имеет право голоса застройщик. В случае, когда в товариществе имеет право голоса застройщик, после передачи им прав собственности на 30 или 40 процентов помещений в кондоминиуме другим домовладельцам, кроме застройщика, как минимум 30 и соответственно 40 процентов членов правления должны быть избраны путем голосования этих домовладельцев, а после передачи прав собственности на более 50 % помещений в кондоминиуме другим домовладельцам, кроме застройщика, или через два года с момента регистрации товарищества, все члены правления должны быть избраны путем голосования домовладельцев без участия застройщика.

30. В обязанности правления входят:

- соблюдение товариществом действующего законодательства, требования устава, учредительных документов;

- контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

- составление годового бюджета товарищества, смет и отчетов, представление их на утверждение общему собранию;

- заключение договоров от имени товарищества;

- представительство товарищества;

- управление кондоминиумом или заключение договоров на управление;

- наем рабочих и служащих для обслуживания кондоминиума и увольнение их;

- заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме (Приложение N 4);

- ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности;

- созыв и организация проведения общего собрания;

- выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава товарищества.

Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания товарищества.

31. Заседание правления признается правомочным при участии в нем большинства членов правления.

32. Решение заседания коллегиального правления принимается большинством голосов.

33. Правление товарищества избирает из своего состава председателя правления товарищества на срок, установленный уставом конкретного товарищества.

Правление товарищества созывается председателем правления в сроки, установленные уставом товарищества.

Председатель обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, которые для них обязательны.

Председатель действует и подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием. Разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положение об оплате их труда.

34. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества общее собрание товарищества избирает ревизионную комиссию на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия, состоящая более чем из одного ревизора, из своего состава избирает председателя.

Ревизионная комиссия проверяет финансово-хозяйственную деятельность товарищества, представляет общему собранию заключение по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей и взносов, отчитывается о своей деятельности перед общим собранием. Без заключения ревизионной комиссии общее собрание не вправе утвердить финансовый отчет, годовой баланс и общие размеры обязательных платежей и взносов.

35. Ликвидация товарищества может осуществляться по решению общего собрания членов товарищества в случае физического уничтожения комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, а также в случаях, установленных гражданским законодательством. Ликвидация и реорганизация товарищества производится на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

36. Два и более товарищества могут создать объединение для совместного управления общим имуществом в кондоминиумах. Принятие решений таким объединением производится голосованием всех товариществ, входящих в объединение.

Подобное объединение товарищества собственников жилья может быть создано в форме ассоциации (союза) и иметь статус юридического лица. Ассоциация (союз) товариществ собственников жилья является некоммерческой организацией. Товарищества могут передать ассоциации (союзу) права по управлению общим имуществом или часть прав, которые оговорены в уставах товарищества. Товарищества-члены ассоциации (союза) сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица. Ассоциация (союз) не отвечает по обязательствам своих членов. Члены ассоциации (союза) несут субсидиарную ответственность по обязательствам этой ассоциации (союза) в размере и в порядке, предусмотренных ее учредительными документами.

37. Права и обязанности членов ассоциации и союзов:

1) члены ассоциации (союза) вправе безвозмездно пользоваться ее услугами;

2) член ассоциации (союза) вправе по своему усмотрению выйти из ассоциации (союза) по окончании финансового года. В этом случае член ассоциации (союза) несет субсидиарную ответственность по ее обязательствам пропорционально своему взносу в течение двух лет с момента выхода.

Член ассоциации (союза) может быть исключен из нее по решению остающихся членов в случаях и в порядке, которые установлены учредительными документами ассоциации (союза). В отношении ответственности исключенного члена ассоциации (союза) применяются правила, относящиеся к выходу из ассоциации (союза);

3) с согласия членов ассоциации (союза) в нее может войти новый член. Вступление в ассоциацию (союз) нового члена может быть обусловлено его субсидиарной ответственностью по обязательствам ассоциации (союза), возникшим до его вступления.

Приложение N 1

к Положению о товариществах

собственников жилья

Примерный устав

товарищества собственников жилья

Порядок организации товарищества

1. Товарищества собственников жилья (далее по тексту - товарищества) образуются путем объединения домовладельцев - собственников помещений в комплексе недвижимого имущества - кондоминиуме как в существующих, так и во вновь создаваемых кондоминиумах. Все домовладельцы обязаны выполнять требования законодательства, Положения о товариществах собственников жилья и учредительных документов. (В редакции Постановления Главы администрации Рязанской области от 10.07.1998 № 327)

С момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в кондоминиуме членство в товариществе прекращается.

2. Товарищества образуются в существующих кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам. Во вновь создаваемом кондоминиуме товарищество может быть образовано заказчиком, застройщиком или иным физическим или юридическим лицом, а также группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.

3. Товарищество в своей деятельности руководствуется Федеральным законом "О товариществах собственников жилья", "Положением о товариществах собственников жилья", Уставом товарищества и иным законодательством Российской Федерации, регулирующим жилищные отношения.

4. Решение об образовании товарищества и утверждении его Устава принимается большинством голосов присутствующих домовладельцев или их представителей на общем собрании по выбору способа управления кондоминиумом и оформляется протоколом. Решение общего собрания, принятое в соответствии с установленной уставом процедурой является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.

После принятия решения об образовании товарищества и утверждения устава осуществляется государственная регистрация товарищества в утвержденном порядке.

5. После регистрации товарищества проводится общее собрание членов товарищества для избрания членов правления и ревизионной комиссии товарищества, заключения договора на управление и/или обслуживание и эксплуатацию недвижимого имущества в кондоминиуме с физическим лицом или организацией любой формы собственности в соответствии с законодательством.

Наименование и место нахождения

товарищества

6. Указывается место нахождения товарищества под соответствующим наименованием, счета в учреждениях банков и другие необходимые реквизиты.

Предмет и цели деятельности товарищества

7. Товарищество образуется с целью самостоятельного управления и обеспечения эксплуатации недвижимого имущества в кондоминиуме, а также согласования порядка реализации прав домовладельцев по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме.

Основным направлением в деятельности товарищества по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества является распределение между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек (участие домовладельцев в общих расходах товарищества на содержание и ремонт общего имущества и в иных общих расходах и взносах, установленных гражданским законодательством).

8. Функции по управлению кондоминиумом (или часть функций по управлению) могут быть переданы по договору уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю, либо уполномоченному организации любой формы собственности (управляющему).

9. Для реализации целей обеспечения сохранности недвижимого имущества в кондоминиуме обслуживание и эксплуатация недвижимости в кондоминиуме физическими или юридическими лицами, имеющими лицензию на осуществление ремонтно - эксплуатационной деятельности.

Ремонтно - эксплуатационное обслуживание кондоминиума либо выполнение несложных строительных работ могут осуществляться непосредственно домовладельцами или товариществом. Товарищество должно иметь соответствующее специальное разрешение (лицензию) на соответствующие виды деятельности, если законом эти виды деятельности отнесены к перечню лицензируемых.

Порядок определения и распределения

долей участия всех домовладельцев

10. Доля участия - установленная доля домовладельцев в праве общей собственности на общее имущество.

Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади. Решением общего собрания домовладельцев, принятым в соответствии с законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество (далее - соглашение домовладельцев), доля участия может быть установлена в иной единообразной форме.

Доля участия определяет долю домовладельцев в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества и в общих расходах и взносах, а на общем собрании домовладельцев и иных членов товарищества - долю его голосов.

Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме.

Права и обязанности товарищества

11. Товарищество считается организованным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации.

Товарищество имеет печать с полным наименованием, счета в учреждениях банков и др. необходимые реквизиты. Товарищество вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием. Товарищество имеет в собственности обособленное имущество, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Товарищество может иметь в собственности денежные средства, облигации, сертификаты, акции и др. ценные бумаги. В собственности товарищества может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума. Товарищество может иметь в собственности или в бессрочном пользовании земельные участки. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.

12. Товарищество в соответствии с указанными целями имеет право:

заключать договоры ни управление и/или обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества, с любым физическим лицом или организацией любой формы собственности в соответствии с законодательством;

организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме, пользующееся правами жилищно - коммунальной организации и расчетным счетом товарищества;

определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные Федеральным Законом "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 N 72-ФЗ и Уставом товарищества цели. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм, утвержденных органами местного самоуправления и обеспечивают возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества;

устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия;

выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества;

пользоваться кредитами банков в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством;

передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;

продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса фонда товарищества, если они изношены или морально устарели;

ограничивать цели использования нежилых помещений в кондоминиуме, находящихся в собственности домовладельцев, только в случае, когда это связано с защитой прав и интересов других домовладельцев;

предъявлять к домовладельцу иск с требованием компенсации за неуплату обязательных платежей и иных общих расходов и взносов;

требовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате невыполнения домовладельцем обязательств по уплате обязательных платежей к оплате иных общих расходов и взносов в установленном гражданским законодательством порядке, в том числе судебном;

осуществлять страхование имущества, принадлежащего ему, а также включенного в список общего имущества, от любых видов риска прямого физического ущерба, а также может осуществлять страхование ответственности с целью защиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества.

13. В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, товарищество может:

предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-нибудь лицу или лицам;

в соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся в собственности товарищества;

получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами застройку на прилегающем и выделенных земельных участках;

совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества.

14. Для достижения целей, ради которых создано товарищество, оно может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

управлением обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в кондоминиуме;

строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в кондоминиуме;

сдачей в аренду, в наем, либо продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества.

15. Товарищество вправе заниматься предпринимательской деятельностью, приносящей прибыль от реализации товаров и услуг, а также от приобретения и реализации ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав.

16. Товарищество обязано:

обеспечивать выполнение требований Федерального закона "О товариществах собственников жилья" и иных законодательных и правовых актов, а также Положения о товариществах собственников жилья, устава и учредительных документов товарищества;

выполнять в порядке, предусмотренном действующим законодательством, договорные обязательства;

обеспечивать выполнение всеми членами товарищества их бремени по содержанию и ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме;

обеспечивать с соблюдением установленных нормативных и технических требований использование и содержание общего имущества в кондоминиуме;

обеспечивать соблюдение интересов всех членов товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, распределении между домовладельцами издержек по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме;

пресекать действия третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения домовладельцами общим имуществом;

в случаях, предусмотренных законодательством, уставом товарищества, представлять интересы членов товарищества в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также иных отношениях с третьими лицами.

Порядок управление деятельностью товарищества

17. Органами управления товарищества являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

Высшим органом управления товарищества является общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

Объем полномочий высшего органа управления товарищества определяется уставом конкретного товарищества в соответствии с действующим законодательством.

18. Каждый член товарищества на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия.

В случае, когда в государственной и (или) муниципальной собственности находится более 30 процентов площади жилых помещений в кондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им орган может принять решение о перераспределении между остальными домовладельцами пропорционально доле их участия части принадлежащих ему голосов на общем собрании (свыше 30 процентов голосов).

19. Периодичность созыва общего собрания, кворум, необходимый для его проведения, (присутствующие на собрании домовладельцы или их представители должны обладать более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов домовладельцев), определяется уставом конкретного товарищества.

Годовое общее собрание членов товарищества проводится не позднее 60 дней после окончания финансового года. Внеочередное общее собрание членов товарищества может быть созвано по инициативе правления, членов товарищества, обладающих 10 и более процентами голосов от общего числа голосов в товариществе, а также по требованию ревизионной комиссии, органа местного самоуправления.

Уведомление о проведении общего собрания домовладельцев направляется лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, в письменной форме и вручается каждому домовладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). Уведомление о проведении общего собрания домовладельцев направляется лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, в письменной форме и вручается каждому домовладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.

В уведомлении о проведении общего собрания указываются: по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.

В случае отсутствия кворума инициатор назначает новые дату, место и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания.

20. Общее собрание товарищества ведет председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления. В случае отсутствия указанных лиц председательствующий может быть избран из числа членов товарищества большинством голосов присутствующих домовладельцев или их представителей.

Первое собрание домовладельцев ведет инициатор собрания.

21. Общее собрание обсуждает вопросы, которые были заявлены в повестке дня. Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом.

22. Уставом товарищества могут быть предусмотрены раздельное голосование по группам домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме и решаемых вопросов, а также увеличение количества голосов, необходимых для принятия решений по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

23. К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относится решение следующих вопросов:

1) внесение изменений и дополнений в устав товарищества;

2) решение о реорганизации и ликвидации товарищества;

3) принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования и общим имуществом в кондоминиуме;

4) принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме;

5) принятие решений о получении заемных средств, включая банковские кредиты;

6) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

7) введение ограничений на использование общего имущества;

8) избрание правления и ревизионной комиссии;

9) утверждение годового финансово-хозяйственного плана и отчета о его выполнении;

10) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

11) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта кондоминиума и оборудования;

12) рассмотрение жалоб на правление, председателя правления и комиссии товарищества;

13) принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положения об оплате их труда;

14) определение размера вознаграждения членам правления товарищества.

Уставом товарищества к компетенции общего собрания членов товарищества может быть также отнесено решение иных вопросов. Общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.

24. Решения по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания в соответствии с подпунктами 2-6 пункта 23 настоящего Устава, принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. По остальным вопросам решения принимаются большинством голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

25. Решения, принятые общим собранием товарищества в установленном выше порядке, являются обязательными для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.

26. Правление товарищества избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом конкретного товарищества, но не более, чем на два года. Выборы членов правления должны проводиться на общем собрании товарищества не позднее 60 дней после события, обусловившего необходимость таких выборов. Правление может быть коллегиальным и (или) единоличным.

Правление товарищества избирают из своего состава председателя правления товарищества на срок, установленный уставом конкретного товарищества.

Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собрания членов товарищества. Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания товарищества.

27. Собственник государственного или муниципального имущества или его представитель (когда более 30 процентов площади всех помещений в кондоминиуме находятся в государственной или муниципальной собственности) входит в правление товарищества в обязательном порядке, за исключением случая, когда в товариществе имеет право голоса застройщик. В случае, когда в товариществе имеет право голоса застройщик, после передачи прав собственности на 30 или 40 процентов помещений в кондоминиуме другим домовладельцам, кроме застройщика, как минимум 30 и соответственно 40 процентов членов правления должны быть избраны путем голосования этих домовладельцев, а после передачи прав собственности на более 50 процентов помещений в кондоминиуме другим домовладельцам, кроме застройщика, или через два года с момента регистрации товарищества, все члены правления должны быть избраны путем голосования домовладельцев без участия застройщика.

28. В обязанности правления товарищества входят:

1) соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление годового бюджета товарищества, смет и отчетов, предоставление их на утверждение общему собранию;

4) заключение договоров от имени товарищества;

5) представительство товарищества;

6) управление кондоминиумом или заключение договоров на управление;

7) наем рабочих и служащих для обслуживания кондоминиума и увольнение их;

8) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме;

9) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности;

10) созыв и организация проведения общего собрания;

11) выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава товарищества.

29. Правление товарищества созывается председателем в сроки, установленные уставом конкретного товарищества. Заседание правления признается правомочным при участии в нем большинства членов правления.

Решения заседания коллегиального правления принимаются большинством голосов.

Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом.

30. Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием на срок, установленный уставом конкретного товарищества, но не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия, состоящая более чем из одного ревизора, из своего состава избирает председателя.

31. Ревизионная комиссия (ревизор):

1) проводит ревизии финансово - хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию заключение по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием о своей деятельности.

Права и обязанности членов товарищества

32. Член товарищества имеет право:

1) с учетом требований устава использовать общее имущество в соответствии с его назначением и на условиях общего владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом;

2) заключать договоры об ипотеке, используя в качестве залога принадлежащие им помещения;

3) осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащих на праве собственности помещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов;

4) сдавать принадлежащие на праве собственности помещения в наем или в аренду в установленном законодательством порядке.

33. Члены товарищества владеют, пользуются и распоряжаются помещениями в кондоминиуме, находящимися в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности, в соответствии с общими нормами гражданского законодательства.

34. Член товарищества сохраняет права и несет обязанности, предусмотренные Положением о товариществах собственников жилья и уставом, в случае неиспользования им принадлежащих ему помещений или отказа от пользования общим имуществом в кондоминиуме.

35. Член товарищества вправе произвести работы по разделу собственного помещения или переноса границ между смежными помещениями. Эти действия член товарищества осуществляет при наличии соответствующего разрешения органов архитектуры и градостроительства. Поправки к паспорту домовладения, отражающие указанные работы, размеры и порядковые номера помещений, изменения долей участия собственников, производятся за счет домовладельцев, подавших заявление на изменение границ или раздел помещений.

36. Член товарищества обязан:

1) выполнять требования законодательства, Положения о товариществах собственников жилья и устава товарищества;

2) при продаже помещения в кондоминиуме соблюдать требования ст. 13 Федерального закона "О товариществах собственников жилья";

3) обеспечить надлежащее содержание и ремонт помещений, находящихся в его собственности, за свой счет;

4) обеспечивать с соблюдением установленных нормативных и технических требований использование, содержание и ремонт, перестройку и модернизацию помещений или их частей без нанесения ущерба имуществу и нарушения иных охраняемых Законом прав и интересов других домовладельцев;

5) устранить за свой счет ущерб, нанесенный им лично или совместно с ним проживающими лицами, арендаторами, нанимателями имуществу других домовладельцев либо общему имуществу;

6) принимать участие в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в соответствии с его долей участия, оплачивать предоставленные ему коммунальные услуги в соответствии с действующим законодательством и своевременно вносить платежи, сборы и взносы в размере, утвержденном общим собранием членов товарищества.

Условия и порядок приема в члены товарищества

37. Каждый домовладелец - собственник помещений в кондоминиуме является членом соответствующего товарищества в силу Положения о товариществах собственников жилья. Членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке. (В редакции Постановления Главы администрации Рязанской области от 10.07.1998 № 327)

38. Условием для приема в члены товарищества является предоставление домовладельцами собственниками копии правоустанавливающих документов на помещения в соответствующем кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным на то лицом. Доля собственности нового домовладельца в праве общей собственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца.

Порядок образования средств и фондов товарищества

39. Средства товарищества состоят из:

1) вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной и предпринимательской деятельности, направленных на осуществление целей, задач и обязанностей товарищества, ради которых оно создано;

3) дотаций на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт, коммунальные услуги и иных дотаций, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации, соответствующими решениями органов государственной власти и органов местного самоуправления;

4) прочих поступлений.

Размер взносов и обязательных платежей товарищества определяется общим собранием товарищества.

40. По решению общего собрания членов товарищества могут быть образованы специальные фонды товарищества, в том числе резервный, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам товарищества.

41. Вышеуказанные взносы, обязательные платежи и дотации используются только на указанные цели.

Порядок внесения изменений в устав товарищества

42. По решению общего собрания товарищества в устав товарищества могут вноситься изменения и дополнения, которые не могут противоречить требованиям действующего законодательства и Положения о товариществах собственников жилья.

В случае включения в устав товарищества основных положений соглашения с кредитором в качестве договорных обязательств перед ним, изменения и дополнения этих положений могут быть внесены только с согласия кредитора.

В случае включения в устав товарищества особых прав застройщика изменения и дополнения, относящиеся к этим правам, могут быть внесены только с согласия застройщика.

Изменения устава товарищества приобретают силу для третьих лиц с момента их государственной регистрации, а в случаях, установленных законом, - с момента уведомления органа, осуществляющего государственную регистрацию о таких изменениях. Товарищество и члены товарищества не вправе ссылаться на отсутствие регистрации таких изменений в отношениях с третьими лицами, действовавшими с учетом этих изменений.

Порядок использования имущества

в случае ликвидации товарищества

43. При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и др. кредиторами, подлежит распределению между членами товарищества в соответствии с их долей участия.

Права кредиторов, предоставляющих

ипотечные кредиты

44. В устав в качестве договорных обязательств товарищества перед любыми настоящими и будущими кредиторами, предоставляющими ипотечные кредиты товариществу или любому домовладельцу в кондоминиуме, могут быть включены установленные законом Российской Федерации "О товариществах собственников жилья" основные положения соглашений с кредиторами, предоставляющими ипотечные кредиты.

45. Кредитор, предоставивший кредит под залог любой части недвижимого имущества в кондоминиуме, имеет право проверять финансовую документацию товарищества. По запросу кредитора товарищество обязано предоставлять копию последнего финансового отчета.

Права и обязанности застройщика

46. При образовании товарищества застройщик может предусмотреть в уставе товарищества следующие особые права:

1) сохранять за собой после начала продажи помещений права на застройку - на строительство или пристройку дополнительных помещений или объектов общего имущества во вновь создаваемом кондоминиуме, но на срок не более трех лет с момента создания товарищества;

2) установить строительный сервитут на объекты общего имущества для осуществления своих прав на застройку;

3) иметь административные офисы по продаже и управлению в помещениях кондоминиума, принадлежащих застройщику;

4) иные права, соответствующие целям застройщика, не противоречащие законодательству и не ущемляющие права товарищества.

47. Застройщик принимает на себя всю ответственность по искам к товариществу, связанным с осуществлением его особых прав, или возникшим в период, когда застройщик осуществляет контроль над правлением товарищества.

Приложение N 2

к Положению о товариществах

собственников жилья

ПРИМЕРНЫЙ УЧРЕДИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Общие положения

1. Домовладельцы - собственники помещений в комплексе недвижимого имущества - кондоминиуме создают товарищество собственников жилья (далее по тексту - товарищества). Членами товарищества являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме.

Товарищества создаются в существующих кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам. Во вновь создаваемом кондоминиуме товарищество может быть создано заказчиком, застройщиком или иным физическим или юридическим лицом, а также группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.

2. Товарищество создается в целях согласования порядка реализации прав домовладельцев по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.

3. Товарищество считается организованным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации. Товарищество имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Товарищество является некоммерческой организацией.

Наименование и место нахождения товарищества

4. Указывается место нахождения товарищества под соответствующим наименованием, счета в учреждениях банков и другие необходимые реквизиты.

Порядок деятельности по созданию товарищества

5. Решение об образовании товарищества собственников жилья принимается большинством голосов присутствующих домовладельцев или их представителей на общем собрании по выбору способа управления кондоминиумом. Решение общего собрания оформляется протоколом.

Решение общего собрания, принятое в соответствии с установленной статьей 22 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" процедурой, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участие в голосовании.

После принятого решения об образовании товарищества и утверждения устава осуществляется государственная регистрация товарищества в установленном порядке.

После регистрации товарищества проводится общее собрание членов товарищества для избрания членов правления и ревизионной и комиссии товарищества, заключения договора на управление и/или обслуживание и эксплуатацию недвижимого имущества в кондоминиуме с физическим лицом или организацией любой формы собственности в соответствии с законодательством.

6. Правоспособность товарищества возникает с момента его государственной регистрации и прекращается после внесения записи о прекращении деятельности товарищества в единый государственный реестр юридических лиц в установленном гражданским законодательством порядке.

7. Основным направлением деятельности товарищества по обеспечению надлежащей эксплуатации недвижимого имущества в кондоминиуме является распределение между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек (участие домовладельцев в общих расходах товарищества на содержание и ремонт общего имущества и в иных общих расходах и взносах установленных гражданским законодательством).

Товарищество по решению общего собрания домовладельцев может образовывать специальные фонды, средства которых должны расходоваться на цели, предусмотренные уставом товарищества. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

8. Товарищество занимается основной и хозяйственной деятельностью, указанной в Положении о товариществах собственников жилья.

Для достижения целей, ради которых создано товарищество, оно вправе заниматься предпринимательской деятельностью, приносящей прибыль от реализации товаров и услуг, а также от приобретения и реализации ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав.

Товарищество ведет учет доходов и расходов по предпринимательской деятельности.

Товарищество должно иметь лицензию на соответствующие виды деятельности, если законом эти виды деятельности отнесены к перечню лицензируемых.

Право товарищества осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии, возникает с момента получения такой лицензии или в указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законодательством.

9. Товарищество имеет право заключать договоры об ипотеке, используя в качестве залога принадлежащие ему помещения.

10. Товарищество может осуществлять страхование имущества, принадлежащего ему, а также включенного в список общего имущества, от любых видов риска прямого физического ущерба, а также может осуществлять страхование ответственности с целью защиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества.

Условия передачи имущества товариществу

и участие в его деятельности

11. Передача прав по управлению кондоминиумом товариществу осуществляется соответствующим органом исполнительной власти, предприятием или другим владельцем, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, при наличии следующих документов:

- выписка из протокола общего собрания, содержащая решение об организации товарищества и утверждении его устава;

- устав товарищества, принятый общим собранием домовладельцев, с указанием схемы определения и распределения долей участия всех домовладельцев;

- учредительный договор товарищества;

- свидетельство о государственной регистрации товарищества;

- акт приема - передачи недвижимого имущества в кондоминиуме в управление товариществу;

- другие документы, перечень которых устанавливается законодательством, иными правовыми и нормативными актами.

12. Каждый домовладелец - собственник помещения в кондоминиуме является членом соответствующего товарищества в силу Положения о товариществах собственников жилья. (В редакции Постановления Главы администрации Рязанской области от 10.07.1998 № 327)