|
Расширенный поиск
Постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 28.11.2001 № 250Утратило силу - Постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 13.11.2006 г. N 285 КАБИНЕТ МИНИСТРОВ ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ 28.11.2001 N 250 О Программе ипотечного жилищного кредитования в Чувашской Республике на 2002-2010 годы Во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изменениями, внесенными постановлением Правительства Российской Федерации от 12 апреля 2001 г. N 291) и Указа Президента Чувашской Республики от 4 октября 1999 г. N 70 "О совершенствовании форм и условий оказания государственной поддержки граждан в строительстве и приобретении жилья" Кабинет Министров Чувашской Республики п о с т а н о в л я е т: 1. Утвердить прилагаемую Программу ипотечного жилищного кредитования в Чувашской Республике на 2002-2010 годы (далее - Программа). 2. Определить Министерство строительства, дорожного и коммунального хозяйства Чувашской Республики государственным заказчиком Программы. 3. Министерству финансов Чувашской Республики при формировании республиканского бюджета Чувашской Республики на соответствующие годы предусматривать выделение средств на финансирование Программы с учетом реальных возможностей республиканского бюджета Чувашской Республики. 4. Рекомендовать администрациям районов и городов Чувашской Республики принять участие в финансировании Программы за счет средств местных бюджетов. 5. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на Министерство строительства, дорожного и коммунального хозяйства Чувашской Республики. Председатель Кабинета Министров Чувашской Республики Н.Федоров УТВЕРЖДЕНА: постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 28.11.2001 N 250 ПРОГРАММА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ на 2002-2010 годы О Г Л А В Л Е Н И Е ПАСПОРТ ПРОГРАММЫ 5 I. СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ - 7 ВАЖНЕЙШИЙ ФАКТОР ПОЛИТИЧЕСКОЙ СТАБИЛЬНОСТИ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ СТРАНЫ. ОС- НОВНЫЕ ЦЕЛИ, ЗАДАЧИ И СТАДИИ РЕАЛИЗАЦИИ 1.1. Стадия накопления средств населением 11 1.2. Стадия формирования первичного рынка ипотечных 13 жилищных кредитов 1.3. Стадия формирования вторичного рынка ипотечных 14 жилищных кредитов II. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРЕДПОСЫЛКИ СОЗДАНИЯ 14 СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ 2.1. Социально-демографическая характеристика республики 15 2.2. Социально-экономическое состояние региона - 2.3. Жилищный фонд и обеспеченность населения жильем 16 2.4. Региональный рынок жилья 18 2.4.1. Первичный рынок - 2.4.2. Вторичный рынок - 2.5. Социально-экономическая оценка платежеспособности и 20 кредитных возможностей населения республики III. УЧАСТНИКИ ПРОГРАММЫ 22 3.1. Органы власти Чувашской Республики - 3.1.1. Кабинет Министров Чувашской Республики 23 3.1.2. Органы местного самоуправления 24 3.1.3. Государственный Совет Чувашской Республики - 3.2. Заемщики - 3.3. Ипотечная корпорация Чувашской Республики - 3.4. Жилищный субсидиарный фонд 25 3.5. Страховые компании - 3.6. Риэлторские агентства 26 3.7. Оценочные агентства - 3.8. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - 3.9. Органы государственной регистрации прав на недвижимое - имущество и сделок с ним 3.10. Продавцы жилья - 3.11. Заказчики-застройщики (девелоперы) 27 3.12. Строительные подрядные организации - 3.13. (Первичные) кредиторы - 3.14. Жилищные ссудосберегательные кооперативы - 3.15. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечные 28 агентства) 3.15.1. Ипотечное агентство Чувашской Республики - 3.16. Инвесторы 29 3.17. Инвесторы строительства - IV. ОПИСАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ФИНАНСОВОЙ МОДЕЛИ 29 ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЧУВАШ- СКОЙ РЕСПУБЛИКЕ. СРОКИ И ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРО- ГРАММЫ 4.1. Функции ипотечной корпорации (приложение 1) - 4.1.1. Андеррайтинг заемщика 30 4.1.2. Страхование жилой недвижимости, передаваемой в залог - (имущественное страхование) 4.1.3. Страхование риска утраты недвижимого имущества в ре- 31 зультате прекращения права собственности (титульное страхование 4.1.4. Страхование жизни, здоровья и утраты трудоспособности 32 заемщика 4.1.5. Накопление первоначального взноса - 4.1.6. Кредитный договор (договор займа) между заемщиком и 33 первичным кредитором, а также договор об ипотеке (зало- ге недвижимости 4.1.7. Продажа имеющегося жилья заемщика 34 4.1.8. Нотариальное удостоверение - 4.1.9. Государственная регистрация - 4.1.10. Поручительство - 4.2. Первичные кредиторы - 4.3. Функции жилищного субсидиарного фонда 35 4.4. Функции ипотечного агентства - 4.5. Функции агентства по ипотечному жилищному кредитованию - 4.6. Этапы и сроки реализации Программы 36 V. ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ ПРОГРАММОЙ И КОНТРОЛЬ ЗА 37 ХОДОМ ЕЕ РЕАЛИЗАЦИИ. СТАНДАРТЫ ПРОГРАММЫ 5.1. Управление Программой - 5.2. Федеральные стандарты - VI. ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ И НОРМАТИВНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРО- 38 ГРАММЫ 6.1. Нормативно-правовая база развития системы ИЖК в регионе - 6.1.1. Проблемы, связанные с государственной регистрацией 39 комплекса прав и сделок в рамках системы ИЖК 6.1.2. Проблемы, связанные с деятельностью органов опеки и по- 40 печительства 6.1.3. Проблемы, связанные с процедурой обращения взыскания - на заложенное имущество 6.1.4. Резервный фонд 41 VII. РЕСУРСНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОГРАММЫ 41 VIII. ПИЛОТНЫЙ ПРОЕКТ ПРОГРАММЫ. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕС- 42 КАЯ ОЦЕНКА ПРОЕКТА 8.1. Направления деятельности Ипотечной корпорации Чувашской - Республики 8.1.1. Инвестиционная деятельность в строительстве 43 8.1.2. Агентские услуги заемщику - 8.1.3. Варианты ипотечного кредитования - 8.2. Изменение экономической ситуации в регионе 44 IX. ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ПРО- 45 ГРАММЫ ПРИЛОЖЕНИЕ 1 ПРИЛОЖЕНИЕ 2 ПАСПОРТ ПРОГРАММЫ Наименование Программа ипотечного жилищного кредитования Чу- Программы вашской Республике на 2002-2010 годы Основание для разра- распоряжение Кабинета Министров Чувашской Рес- ботки публики от 11 мая 2000 г. N 171-р Государственный Министерство строительства, дорожного и коммуналь- заказчик ного хозяйства Чувашской Республики Разработчики открытое акционерное общество "Центр инвестицион- ных, международных и финансовых программ" (г. Москва), государственное унитарное предприятие "Республиканское управление капитального строительства" Цели и задачи разработка универсального организационно-финансо- вого механизма, обеспечивающего автономное функ- ционирование системы ИЖК в рыночных условиях; создание инфраструктуры ИЖК в Чувашской Респуб- лике, подготовка условий для рефинансирования ипо- течных кредитов; обеспечение доступности приобретения жилья гражда- нами республики с различным уровнем доходов за счет получения ипотечных кредитов Сроки и этапы реали- I этап (подготовительный) - 2002-2003 годы; зации II этап (формирование основной организационной структуры региональной системы ИЖК) - 2003- 2004 годы. В рамках I и II этапов происходит форми- рование нормативно-правовых и организационно- экономических условий для развития в республике первичного рынка ипотечных кредитов; III этап (экстенсивный рост) - 2004-2006 годы: рас- пространение системы ИЖК по всей территории рес- публики; IV этап (интенсивный рост и устойчивое развитие) - 2006-2010 годы. На III и IV этапах происходит формирование эффек- тивного рыночного механизма ипотечного кредитова- ния, накопление массы выданных ипотечных креди- тов, интеграция региональной системы ИЖК в общероссийскую через развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг Перечень подпрограмм I этап (2002-2003 гг.) и основных мероприя- - подготовка и реализация пилотного ипотечного тий проекта; II этап (2003-2004 гг.) - реализация второго инвестиционного цикла пилотно- го проекта; III этап (2004-2006 гг.) - формирование механизмов рефинансирования сис- темы ИЖК; IV этап (2006-2010 гг.) - интенсивный рост и устойчивое развитие системы ИЖК Исполнители подпро- Министерство строительства, дорожного и коммуналь- грамм и основных ного хозяйства Чувашской Республики, Министерство мероприятий финансов Чувашской Республики, Министерство эко- номики Чувашской Республики, Министерство юсти- ции Чувашской Республики, администрации городов и районов Чувашской Республики, государственное уни- тарное предприятие "Республиканское управление ка- питального строительства", ОАО "Ипотечная корпора- ция Чувашской Республики" Объемы и источники федеральный бюджет - 100 млн. рублей (2002-2005 гг.); финансирования республиканский бюджет - 40 млн. рублей (2002 г.); местные бюджеты - 20 млн. рублей (2002-2005 гг.); внебюджетные источники - 100 млн. рублей (2002-2005 гг.) Ожидаемые конечные создание эффективных финансовых механизмов ипо- результаты реализации течного жилищного кредитования населения на цели Программы приобретения жилья, привлечение долгосрочных ре- сурсов в эту сферу и развитие инфраструктуры ипотеч- ного кредитования в Чувашской Республике Система организации контроль за ходом реализации Программы осуществля- контроля за исполне- ет Министерство строительства, дорожного и комму- нием Программы нального хозяйства Чувашской Республики и наблюда- тельный совет Ипотечной корпорации Чувашской Республики в порядке, предусмотренном Уставом ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики", с информированием Кабинета Министров Чувашской Республики ежегодно к 1 марта до 2011 года I. СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ - ВАЖНЕЙШИЙ ФАКТОР ПОЛИТИЧЕСКОЙ СТАБИЛЬНОСТИ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ СТРАНЫ. ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ, ЗАДАЧИ И СТАДИИ РЕАЛИЗАЦИИ Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15-20 процентов от общей потребности в нем населения. Эти цифры подтверждают, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались несостоятельными и в конечном итоге потерпели крах. Государственное жилищное строительство непосильным бременем легло на плечи государственного бюджета и превратило наши города в безликие, скучные, серые с архитектурной точки зрения. Будучи по своей природе неэффективным собственником государство оказалось не в состоянии рационально использовать казалось бы неограниченные финансовые ресурсы и направить их на формирование гибкой, оптимальной производственно-технологической и инженерной инфраструктуры, ориентированной на строительство качественного жилья. Понятие "качественное жилье" означает - удобное для проживания, соответствующее индивидуальным потребностям граждан, адаптированное к природным и климатическим условиям, обеспечивающее экономную эксплуатацию жилого фонда. Освободив население от необходимости самостоятельно решать свои жилищные проблемы, искусственно ограничив потребности и свободу выбора, государство превратило его в пассивного наблюдателя, породило в массовом сознании устойчивые иждивенческие настроения и иллюзии, лишило человека осознанных мотивов социальной и экономической активности (здесь речь не идет о социально незащищенных слоях, за которые государство обязано нести ответственность). В результате рыночных преобразований, которые должны были воссоздать равенство возможностей для всех участников экономических отношений, - а равенство в рыночной экономике выражается в правах собственности на ресурсы, - произошло отчуждение всего производственного потенциала от части населения страны. Созидательный потенциал большинства граждан оказался невостребованным новым рынком. Как следствие, в отсутствие нормальных корпоративных отношений, денежные средства более или менее конкурентоспособных предприятий аккумулировались в руках отдельных личностей за пределами российской финансовой системы. Параллельно происходило обнищание самых широких социальных слоев. Большинство граждан оказалось наедине со своими проблемами, в том числе жилищной, уповая на помощь со стороны государства. Государственная жилищная политика занимает особое место. Она является камертоном социально-экономического и политического состояния общества, поскольку должна обеспечить комфортную среду обитания для всех своих граждан. Сегодня по социологическим опросам более 80 процентов населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий. Жестокий финансовый кризис, поразивший страну а конце 80-х - начале 90-х годов, невольно положил начало процессу реформирования жилищной сферы. Государство уже не могло финансировать жилищное строительство в больших объемах. По данным Госкомстата России, доля бесплатного жилья, вводимого за счет средств бюджетов всех уровней, сократилась с 80 процентов в 1987 году до 26 процентов в 1999 году, в том числе за счет федерального бюджета - до 15 процентов. Отход государства от прямого финансирования строительства обусловил сокращение объемов вводимого жилья с 73 млн. кв. метра до 32 млн. кв. метра в год. Мы вплотную подошли к критической черте, когда существующие темпы жилищного строительства уже не обеспечивают даже прямого воспроизводства жилищного фонда. Для преодоления этой негативной тенденции необходимо: во-первых, существенно повысить эффективность бюджетных вложений в жилищную сферу путем внедрения механизмов, препятствующих их нецелевому использованию, и осуществления перехода к поддержке нуждающихся категорий граждан на основе предоставления адресных субсидий; во-вторых, осуществить радикальный поворот от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке потребителя - гражданина, желающего приобрести жилье (или улучшить свои жилищные условия) путем внедрения кредитно-финансовых механизмов, обеспечивающих существенный рост платежеспособного спроса населения; в-третьих, обеспечить внедрение механизмов, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные источники финансирования, включая средства населения, частных и институциональных инвесторов. Центральное место при решении последних двух из перечисленных задач занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и социальной политике. Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в экономике обеспечивалось в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования граждан под залог имеющегося или приобретенного ими жилья и формированию на этой основе института ипотеки. Можно даже сказать, что кризисные ситуации в экономической сфере, как это ни парадоксально звучит, провоцируют и стимулируют возникновение ипотеки как некоего естественного защитного механизма, обеспечивающего оздоровление социально-экономического организма общества. Поэтому не случайно, что именно сейчас во многих российских регионах стихийно возникают прообразы классических ипотечных схем, построенных, однако, не на рыночных принципах, а на основе бюджетных ресурсов. Вопрос сегодня состоит не в том, насколько своевременно и обосновано внедрение института ипотеки, а в том, какие меры необходимо предпринять, учитывая огромные масштабы страны, чтобы упорядочить начавшийся процесс его функционирования и своевременно придать этому процессу организованный и интегрированный характер. При всем многообразии форм обязательным условием функционирования этого института является обеспечение рефинансирования кредиторов, участвующих в запуске и реализации ипотечных программ. Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные ценные бумаги, которые благодаря их высокой надежности могут стать весьма привлекательными для граждан, а также для предприятий и финансовых институтов, таких, как страховые компании, пенсионные фонды, малые инвестиционные фонды и т.п. При правильной организации рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, ипотечное кредитование, получив государственную поддержку на этапе внедрения, очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему, которая: формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие, направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения и, в конечном итоге, - на более полное удовлетворение потребности граждан в жилье; вовлекает средства граждан в хозяйственный оборот страны; укрепляет кредитно-финансовую систему; способствует оживлению и развитию многих секторов экономики, в целом стабилизирует экономическую ситуацию в стране. Внедрение системы ИЖК реализует стратегически взаимосвязанные социальные, экономические и политические цели общества в целом. При этом она ориентирована на социально и экономически активные слои общества, а, следовательно, способствует формированию так называемого среднего класса - его социальной основы; вводит в сферу хозяйственной деятельности универсальный надежный механизм (через залог недвижимости) вовлечения инвестиций в реальный сектор экономики; укрепляет "белый" сектор экономики и уменьшает его "черную" составляющую, поскольку ориентирована на легальные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан. Тем самым повышается экономическая и, следовательно, политическая управляемость обществом; формирует в обществе вертикальные (гражданин - власть) и горизонтальные (человек-инвестор - человек-заемщик, общества взаимного страхования и т.п.) связи. Только после массового внедрения системы ИЖК общество из людей, объединенных лишь единой территорией, превращается в единый социум, основанный на балансе социально-экономических и политических интересов. Фактически система ИЖК создает инструментальную технологическую базу для устойчивого развития государства. Именно поэтому при ее построении важно избежать соблазна создания незамысловатой организационно-финансовой модели, ориентированной лишь на решение текущей задачи обеспечения жильем некоторых групп граждан, что может оказаться тупиковым с точки зрения реализации вышеупомянутых стратегических целей. В настоящее время в России созданы все предпосылки для старта системы ИЖК. В частности: 1. В ходе структурной перестройки жилищной сферы объем жилья, находящегося в частной собственности населения, вырос с 14 в 1987 году до 59 в 1999 году процентов и составил около 1 млрд. кв. метра, что в денежном выражении составляет не менее 3-3,5 трлн. рублей. По различным оценкам у населения имеется не менее 0,5-1,0 трлн. рублей, не включенных в хозяйственный оборот. Оживление в 1999-2000 годах экономической конъюнктуры обусловило рост численности граждан, обладающих устойчивыми доходами, а также рост, пока не очень сильный, самих доходов. 2. Федеральными законами "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Законодательно, или нормативно, оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний). Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. N 1010 создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. 3. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изменениями, внесенными от 12 апреля 2001 г. N 291) утверждена Концепция развития системы ИЖК в Российской Федерации, на основе которой могут разрабатываться и приниматься региональные ипотечные программы. Утвержден план подготовки проектов нормативных и правовых актов, направленных на выработку отдельных мер государственной поддержки системы ИЖК, снижение рисков для участников ипотечного рынка, удешевление кредитов для населения, а также на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Государственная концепция развития системы ИЖК дает огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации на выбор схемы, по которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан приемлема, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования. Среди мер государственной поддержки следует особо выделить налоговые льготы для физических лиц, получивших кредит на приобретение жилья, повышение доступности долгосрочных ипотечных жилищных кредитов. В частности, предусмотрено увеличение размера льгот по подоходному налогу с суммы до 600000 рублей с одновременным увеличением срока ее предоставления на весь период погашения кредита. Одновременно предусматривается существенное (на практике не менее чем в 10 раз) снижение размера государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки. 4. В федеральном бюджете на 2001 год предусмотрено выделение государственных гарантий в объеме 2 млрд. рублей (по обязательствам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), что позволяет привлечь средства для рефинансирования кредиторов, предоставивших ипотечные жилищные кредиты населению. В основе стратегии развития системы ИЖК должна лежать ориентация и опора на субъекты Российской Федерации - сосредоточение усилий на реализации конкретных региональных ипотечных программ, максимально учитывающих специфику каждого региона (наличие ресурсов, развитость рынка недвижимости, уровень благосостояния населения) и готовность администраций и хозяйственных субъектов к внедрению этих программ. По мере становления системы будут формироваться горизонтальные межрегиональные связи, произойдет интегрирование региональных рынков ипотечных кредитов в единую целостную систему, что является необходимым условием ее рефинансирования. Роль федерального центра состоит в том, чтобы максимально ускорить этот процесс путем: регулирования и контроля за кредитно-финансовой деятельностью субъектов ипотечного рынка; осуществления общей координации, разработки единой методологии и единых стандартов системы ИЖК; привлечения средств инвесторов к рефинансированию системы ИЖК; формирования благоприятной законодательной, нормативной, в том числе налоговой, среды для функционирования системы ИЖК даст возможность для накопления средств заемщиками. 1.1. Стадия накопления средств населением Для получения ипотечного кредита заемщику необходимо иметь значительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные механизмы их накопления. Так называемые накопительные схемы получили широкое распространение в Европе и существуют во всех странах с низким уровнем доходов населения (в том числе в странах с переходной экономикой). Важнейшее их требование - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь. Традиционным инструментом накопления являются банковские вклады. Естественным, но пока новым инструментом, позволяющим людям с минимальным риском накапливать средства в рамках схем накопительного страхования, являются страховые компании. Позволяют накапливать средства граждан и кредитные потребительские союзы, деятельность которых регулируется ст. 116 Гражданского Кодекса Российской Федерации и Федеральным законом "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации". В настоящее время после принятия Правительством Государственной концепции ипотечного жилищного кредитования открываются новые возможности для развития кредитной кооперации в Российской Федерации в форме жилищных ссудосберегательных кооперативов. Важную роль при этом должен сыграть федеральный закон, инициатором разработки которого выступили Комиссия Государственной Думы по ипотечному кредитованию и Правительство Российской Федерации. Этот закон призван закрепить "правила игры" кредитных союзов, а также установить формы государственного контроля за их деятельностью. Последнее особенно важно с учетом недавнего печального опыта "финансовых пирамид". Видимо, целесообразно предусмотреть создание специального правительственного органа типа Государственной инспекции, который совместно с Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг регулировал бы и контролировал деятельность кредитных союзов как организаций, оперирующих средствами населения. После того, как гражданин накопил средства, достаточные, чтобы взять кредит (соответствующий уровню подтвержденных его доходов) для покупки готового жилья, он обращается к кредитору. 1.2. Стадия формирования первичного рынка ипотечных жилищных кредитов В рамках этой стадии (с учетом стадии накопления) решается в качестве главной задача обеспечения граждан жильем через повышение уровня платежеспособного спроса и одновременно идет накопление (первичных) ипотечных жилищных кредитов. Главными участниками на ипотечном рынке являются: заемщики - граждане, желающие (и имеющие возможность) приобрести готовое жилье; кредиторы (первичные) - юридические лица, которые в соответствии с законодательством имеют право предоставлять ипотечные жилищные кредиты (займы); долгосрочные ипотечные жилищные кредиты (займы) - кредиты (займы), предоставляемые гражданам для покупки готового жилья под залог приобретаемой недвижимости на срок более 3-х лет. Обязательства заемщика, вытекающие из прав требования по ипотечному жилищному кредиту, обеспеченные ипотекой (залогом) недвижимости, могут быть оформлены в виде ценной бумаги - закладной, эмитентом которой выступает заемщик. Проведенный качественный анализ показал, что из-за крайне низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заемных средств ввиду высокой оценки кредитных рисков, обусловленных несовершенством правовой и нормативной базы, неразвитостью банковской системы, экономической и политической нестабильностью, доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты. В перспективе, по мере развития банковской системы, центральное место в пространстве первичных ипотечных кредитов, безусловно, займут банки, ибо только они способны обеспечить устойчивую трансляцию финансовых потоков от заемщика к стратегическому инвестору. Сегодня, однако, их возможности существенно ограничены, поскольку российская банковская система ориентирована на универсальные банки, а сами они работают, в основном, на "коротких" деньгах. В этой связи процентные ставки по выдаваемым ими кредитам являются слишком высокими, чтобы стать привлекательными для массового потребителя. Если говорить о жилищных судосберегательных кооперативах (ЖССК), то для нас нет необходимости обращаться к зарубежному опыту, хотя и там в деятельность кредитных потребительских союзов вовлечена значительная часть населения (около 70% в США, свыше 90% в Ирландии и т.д.). Нам достаточно вспомнить свою историю, как недавнюю советскую (жилищные кооперативы, кассы взаимопомощи), так и дореволюционную. Практически до конца XIX века на российском кредитном (заемном) рынке доминировали кредитные товарищества. Выпускаемые ими на огромные суммы ценные бумаги высоко котировались не только внутри страны, но и за рубежом. Следует отметить, что в основе деятельности кредитных союзов лежит потребность людей во взаимной поддержке и помощи с одновременным инстинктивным недоверием к власти, коренящимся в российском менталитете и корнями уходящим в общинный уклад дореволюционной России. Что касается страховых компаний, то: во-первых, без страхования жизни, имущества (а в дальнейшем и ответственности) никакой кредитор никакого долгосрочного ипотечного кредита не выделит; во-вторых, страховые компании могут выступать в качестве надежного накопителя средств населения. С целью создания максимально комфортных условий для заемщиков и реализации так называемого принципа "единого окна" администрации субъектов Российской Федерации совместно с органами местного самоуправления могут учреждать региональные ипотечные корпорации (акционерные общества с преобладающим государственным капиталом, см. приложение 1). Одной из основных задач указанных операторов первичного рынка ипотечных кредитов является также отбор профессиональных участников ипотечного рынка и выполнение функции государственного контроля над реализацией ипотечных программ и проектов. Жилищно-социальные фонды или фонды с подобными названиями, а также органы администраций с аналогичными функциями, учрежденные в настоящее время во многих регионах Российской Федерации, могут использоваться в качестве инструмента предоставления адресных целевых бюджетных субсидий малоимущим слоям населения (очередникам, молодым семьям, инвалидам, переселенцам и т.д.) в рамках реализации социальных жилищных, в том числе и ипотечных, программ (жилищные субсидиарные фонды). Важно еще раз подчеркнуть, что без поддержки, заинтересованности и воли со стороны государства и органов местного самоуправления, система ИЖК в стране еще долго будет буксовать на одном месте. С ее развитием, по мере роста материального благосостояния населения, государственное участие будет сокращаться и ограничится стандартным регулированием и надзорными функциями. Завершая описание стадии формирования первичного рынка ипотечных кредитов, сделаем несколько замечаний: первое - ипотечные проекты, внедряемые в регионах на этом этапе, преследуют главную цель - накопление ипотечных кредитов с тем, чтобы естественным образом включить механизм рефинансирования системы, о чем речь пойдет ниже. второе - в рамках реализации региональных ипотечных проектов происходит федеральная стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов (займов), проверки платежеспособности заемщиков, регистрации сделок с недвижимостью и т.д., что также необходимо с точки зрения механизма рефинансирования. третье - без отработки юридической чистоты и финансовой прозрачности в рамках реализации ипотечных проектов кредитно-финансового механизма, лежащего в основе системы ИЖК, невозможно будет перейти к формированию общероссийской полномасштабной системы. В этой связи использование натуральных (неденежных) способов расчетов и льготирование процентных ставок по кредитам, не учитывающих долгосрочный характер кредитов (займов), казалось бы, решают сиюминутную задачу обеспечения граждан жильем, но в долгосрочной социально-экономической перспективе представляет собой тупиковый путь. Появление в регионах подобных схем отражает не только объективно сложившиеся условия переходной российской экономики, но и поверхностное понимание рыночных принципов, неспособность, а иногда и нежелание преодолевать сложившиеся стереотипы на фоне пассивного и безвольного поведения федерального центра. четвертое - непременным условием уже на этом этапе должна стать самоокупаемость для бюджетов региональных ипотечных проектов. При этом речь идет, по крайней мере, о прямом, а не о расширенном воспроизводстве, поскольку инвестиционные цепочки еще не могут быть сформированы из-за отсутствия механизмов внебюджетного рефинансирования. Это снимет излишнюю нагрузку с наших скудных бюджетов, позволит направлять средства на поддержку исключительно малоимущих, социально незащищенных категорий граждан. Вложенные один раз бюджетные средства должны стать одновременно и последним бюджетным вложением в систему ИЖК. Экономический расчет показывает, что при относительно небольших ипотечных кредитах (займах) самоокупаемость ипотечных проектов реализуема на практике при условии целенаправленной работы по снижению затрат на строительство жилья. 1.3. Стадия формирования вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов На этой стадии происходит окончательное оформление системы ИЖК в самофинансируемую систему за счет привлечения средств, направляемых на пополнение ресурсной базы кредиторов. Основным инструментом, обуславливающим рефинансирование системы, как было отмечено выше, являются эмиссионные ипотечные ценные бумаги - закладные листы, обеспеченные залогами недвижимости и правами требования по ипотечным жилищным кредитам (закладными). Ввиду специфики обеспечения закладных листов каждому их выпуску ставится в соответствие сформированное по определенным правилам множество (пул) закладных. Поэтому появлению на рынке ценных бумаг - закладных листов - должно предшествовать накопление (первичных) ипотечных жилищных кредитов. Потенциальная емкость сегмента фондового рынка, в основе которого лежит эмиссия и оборот закладного листа, уже сегодня характеризуется огромной цифрой в 0,3 - 0,4 трлн. рублей1 (10 - 15 млрд. долларов США). К тому же по своей сути закладные листы относятся к категории наиболее надежных ценных бумаг. Во всем мире по своему рейтингу они идут непосредственно за государственными ценными бумагами великих держав. Для того, чтобы сделать закладные листы еще более привлекательными для инвесторов, необходимо предусмотреть меры по защите их надежности путем введения жесткой законодательной регламентации требований к эмитентам ипотечных ценных бумаг. Эти меры, в конечном итоге, сводятся к тому, чтобы для хозяйственных субъектов, выпускающих закладные листы, деятельность на ипотечном рынке стала если не исключительной, то основной (специализированные ипотечные кредиторы, специализированные ипотечные агентства). Для таких организаций "ипотечные" активы должны составлять основу всех сформированных ими активов с тем, чтобы никакие внешние обязательства не могли значимо повлиять на качество обеспечения ипотечных ценных бумаг. Если эмитент закладных листов оказывается в состоянии банкротства, то "ипотечные" активы должны быть выведены в отдельную конкурсную массу и переданы на обслуживание другому эмитенту. Исходя из вышесказанного, мы можем предложить две различные схемы включения механизма рефинансирования в систему ипотечного жилищного кредитования. _______________________ При данной оценке мы исходили из средней цены 1 кв. метра жилья в Российской Федерации, равной 4600 рублям. II. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРЕДПОСЫЛКИ СОЗДАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ В основу исследования предпосылок развития системы ИЖК в Чувашской Республике были заложены следующие факторы: уровень и дифференциация доходов населения; состояние и обновление жилищного фонда, обеспеченность населения жильем; наличие платежеспособного спроса на жилье; кредитный потенциал населения: способность внесения первоначального ипотечного взноса, исполнения кредитных обязательств заемщиками, т.е. готовность производить своевременные расчеты по кредиту за счет собственных средств. 2.1. Социально-демографическая характеристика республики В ответ на запрос Государственный комитет Чувашской Республики по статистике представил следующие сведения. Численность населения Чувашской Республики по состоянию на 1 января 2000 г. составляла 1358,6 тыс. человек, в т.ч. городского - 828,4 тыс., сельского - 530,2 тыс. человек; количество семей - 341925, средний ее размер - 3,5 человека. По возрастному составу оно делилось на: моложе трудоспособного возраста - 22,1 процента, трудоспособного возраста - 58,4 процента, старше трудоспособного возраста - 19,5 процента. Динамика населения отражена в табл. 1, данные которой показывают, что миграционный прирост населения в 1999 году уменьшился. В 2000 году он продолжал сокращаться и в январе-августе был более чем наполовину меньше, чем в соответствующий период предыдущего года. Таблица 1 -------------------T----------------------------------------------¬ ¦ Показатели ¦ Годы ¦ ¦ +---------T---------T---------T---------T------+ ¦ ¦ 1996 ¦ 1997 ¦ 1998 ¦ 1999 ¦ 2000 ¦ +------------------+---------+---------+---------+---------+------+ ¦ Естественный ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ прирост (убыль), ¦ -0,025% ¦ -0,029% ¦ -0,020% ¦ -0,043% ¦ - ¦ ¦ % ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +------------------+---------+---------+---------+---------+------+ ¦ Миграционный ¦ ¦ ¦ 2,3% ¦ 2,1% ¦ ¦ ¦ прирост, % ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ L------------------+---------+---------+---------+---------+------- 2.2. Социально-экономическое состояние региона Прожиточный минимум на 1 января 2001 г. составил в Чувашии 976,0 рублей. Данные по среднедушевому доходу, индекс потребительских цен (ИПЦ) и накопленные сбережения по кварталам в 1999-2000 годах представлены в табл. 2. Таблица 2 ----------T------------------------------T--------------------------¬ ¦ ¦ Среднедушевой доход по годам ¦ ИПЦ по годам ¦ ¦ Квартал +--------T----------T----------+-------T----------T-------+ ¦ ¦ 1998 ¦ 1999 ¦ 2000 ¦ 1998 ¦ 1999 ¦ 2000 ¦ +---------+--------+----------+----------+-------+----------+-------+ ¦ I ¦ ¦ 777 ¦ 1033 ¦ 102,8 ¦ 116,6 ¦ 104,7 ¦ +---------+ +----------+----------+-------+----------+-------+ ¦ II ¦ ¦ 940 ¦ 1246 ¦ 100,7 ¦ 107,3 ¦ 108,8 ¦ +---------+ 428 +----------+----------+-------+----------+-------+ ¦ III ¦ ¦ 1091 ¦ 1408 ¦ 131,4 ¦ 109,7 ¦ 105,4 ¦ +---------+ +----------+----------+-------+----------+-------+ ¦ IV ¦ ¦ 1342 ¦ 1658 ¦ 123,5 ¦ 102,8 ¦ 105,2 ¦ L---------+--------+----------+----------+-------+----------+-------- Распределение семей по уровню дохода на одного человека за III квартал 2000 года составило (табл. 3): Таблица 3 ---------------------T--------T--------T--------T--------T---------T---------T---------T--------¬ ¦ Среднедушевой до- ¦ до 400 ¦ 400,1- ¦ 600,1- ¦ 800,1- ¦ 1000,1- ¦ 1200,1- ¦ 1600,1- ¦ свыше ¦ ¦ ход, руб. ¦ ¦ 600 ¦ 800 ¦ 1000 ¦ 1200 ¦ 1600 ¦ 2000 ¦ 2000,0 ¦ +--------------------+--------+--------+--------+--------+---------+---------+---------+--------+ ¦ Доля семей с дан- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ным уровнем сред- ¦ 3,8 ¦ 82,9 ¦ 268,7 ¦ 350,0 ¦ 284,7 ¦ 276,7 ¦ 72,0 ¦ 19,8 ¦ ¦ недушевого дохода, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ тыс. чел. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------+--------+--------+--------+--------+---------+---------+---------+--------+ ¦ В % ¦ 0,3% ¦ 6,1% ¦ 19,8% ¦ 25,8% ¦ 21,0% ¦ 20,4% ¦ 5,3% ¦ 1,5% ¦ L--------------------+--------+--------+--------+--------+---------+---------+---------+--------- Устойчивый рост сбережений населения даже в условиях повышения цен и нестабильности реального дохода свидетельствует о закреплении тенденции к увеличению накоплений, утверждению долгосрочных потребительских целей населения, повышению доверия к кредитно-финансовым организациям. Данные факторы формируют в целом благоприятные условия для развития программы ипотечного кредитования в регионе. 2.3. Жилищный фонд и обеспеченность населения жильем Жилищный фонд, включая сельскую местность, в 1999 году составил в Чувашии 24027,4 тыс. кв. метра, в т.ч. в г. Чебоксары - 7234,5 тыс. кв. метра (табл. 4), средняя обеспеченность жильем - 17,7 кв. метра на человека, или 61,9 кв. метра на семью. Учитывая высокую дифференциацию доходов, можно утверждать, что наиболее обеспеченные категории граждан уже решили жилищную проблему, не прибегая к дополнительным источникам финансирования. Однако следует отметить, что значительная часть населения проживает еще в стесненных условиях. Таким образом, потенциальный спрос на жилье, несмотря на естественную убыль населения, будет стабильно высоким. Поэтому и спрос на долгосрочные ссуды под приобретение жилья, ввиду низкого уровня доходов, сохранится и на первом этапе будет значительно превышать предложение кредитных ресурсов. Таблица 4 -----------------------T-----------------------------------------------¬ ¦ ¦ Наличие жилищного фонда по годам, тыс. кв. м. ¦ ¦ +---------T-----------T-------------T-----------+ ¦ ¦ 1996 ¦ 1997 ¦ 1998 ¦ 1999 ¦ +----------------------+---------+-----------+-------------+-----------+ ¦ Чувашская Республика ¦ 23340,5 ¦ 23576,7 ¦ 23965,5 ¦ 24027,4 ¦ +----------------------+---------+-----------+-------------+-----------+ ¦ г. Чебоксары ¦ 7333,3 ¦ 7458,6 ¦ 7539,3 ¦ 7234,5 ¦ L----------------------+---------+-----------+-------------+------------ По состоянию на 1 января 2000 г. доля ветхого жилья в жилом фонде г. Чебоксары составила 164 тыс. кв. метра (2,27%). Эта часть жилфонда, а также жилые помещения с износом свыше 60 процентов подлежат замене в ближайшие 5 лет. Объем ежегодного строительства за последние 5 лет имеет положительную тенденцию роста. Заметно увеличивается объем строительства индивидуальных жилых домов (табл. 5). Однако для повышения качества проживания всего населения хотя бы до социального минимума (69 кв. метра на семью) необходимо ввести в строй дополнительно, по крайней мере, 9,5 млн. кв. метра, или 1,9 млн. кв. метра в год (конечно, при условии, что диспропорция в обеспеченности жильем не будет увеличиваться). Учитывая то, что в настоящее время более половины вводимого в строй жилфонда осуществляется индивидуальными застройщиками (семьями с доходом выше среднего), высока вероятность того, что широкие слои населения не смогут улучшить жилищные условия. Таблица 5 ----------------------------------T---------------------------------------¬ ¦ Показатели ¦ Годы ¦ ¦ +-------T-------T-------T-------T-------+ ¦ ¦ 1995 ¦ 1996 ¦ 1997 ¦ 1998 ¦ 1999 ¦ +---------------------------------+-------+-------+-------+-------+-------+ ¦ Ввод в действие жилых домов - ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ всего, тыс. кв. м общей площади ¦ 466 ¦ 522 ¦ 577 ¦ 428 ¦ 501 ¦ +---------------------------------+-------+-------+-------+-------+-------+ ¦ Ввод в действие жилых домов ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ индивидуальными застройщика- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ми, тыс. кв. м ¦ 178,2 ¦ 217,3 ¦ 249,7 ¦ 240,1 ¦ 273,6 ¦ +---------------------------------+-------+-------+-------+-------+-------+ ¦ Удельный вес жилых домов, по- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ строенных индивидуальными за- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ стройщиками, в общем объеме ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ввода жилья, в % ¦ 38,2 ¦ 41,6 ¦ 43,3 ¦ 56,1 ¦ 54,6 ¦ L---------------------------------+-------+-------+-------+-------+-------- Наблюдаемые темпы жилищного строительства покрывают минимальную потребность населения региона в жилье лишь на 26 процентов. Принимая во внимание недостаток собственных средств у большей части населения, представляется необходимым привлечение ресурсов как для финансирования строительства, так и для повышения платежеспособного спроса. Вывод: потенциальная емкость рынка первичного жилья, определяемая износом наличного жилищного фонда и повышением социально приемлемых стандартов условий проживания, значительно превышает современные объемы жилищного строительства. Чтобы увеличить интенсивность обновления жилищного фонда, необходимо на современном этапе вовлечь средства тех слоев населения, уровень дохода и объем накоплений которых не достигли уровня, достаточного для оплаты полной стоимости жилья, однако могут в течение ряда лет покрыть стоимость приобретаемой жилплощади. Применение схемы ипотечного кредитования позволит активизировать инвестиции в жилищное строительство и задействовать средства населения в финансировании новых жилищных программ. Одной из таких программ может стать ипотечное кредитование в сельской местности под индивидуальную застройку. В этом случае объектом залога может стать недостроенное жилье или земельный участок на период строительства, а по завершении строительства и после государственной регистрации - готовый дом. 2.4. Региональный рынок жилья 2.4.1. Первичный рынок жилья Таблица 6 --------------------T----------------------------T-----------------------------T-----------------------------¬ ¦ Год ¦ 1998 ¦ 1999 ¦ 2000 ¦ +-------------------+------T------T------T-------+------T-------T------T-------+------T-------T------T-------+ ¦ Квартал ¦ I ¦ II ¦ III ¦ IV ¦ I ¦ II ¦ III ¦ IV ¦ I ¦ II ¦ III ¦ IV ¦ +-------------------+------+------+------+-------+------+-------+------+-------+------+-------+------+-------+ ¦ Объем жилищно- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ го строительства, ¦ 25,3 ¦ 99,5 ¦ 76,8 ¦ 226,1 ¦ 25,7 ¦ 112,9 ¦ 86,6 ¦ 275,4 ¦ 25,7 ¦ 116,2 ¦ 89,0 ¦ 271,0 ¦ ¦ тыс. кв. м ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +-------------------+------+------+------+-------+------+-------+------+-------+------+-------+------+-------+ ¦ Средняя стои- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ мость 1 кв. м жи- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ лья на первичном ¦ 2442 ¦ 2442 ¦ 2575 ¦ 3033 ¦ 3569 ¦ 4078 ¦ 4191 ¦ 4556 ¦ 4638 ¦ 4747 ¦ 4889 ¦ 5173 ¦ ¦ рынке, руб. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ L-------------------+------+------+------+-------+------+-------+------+-------+------+-------+------+-------- 2.4.2. Вторичный рынок жилья -----------------------T---------------------------T---------------------------T---------------------------¬ ¦ Год ¦ 1998 ¦ 1999 ¦ 2000 ¦ +----------------------+------T------T------T------+------T------T------T------+------T------T------T------+ ¦ Квартал ¦ I ¦ II ¦ III ¦ IV ¦ I ¦ II ¦ III ¦ IV ¦ I ¦ II ¦ III ¦ IV ¦ +----------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+ ¦ Количество сделок на ¦ ¦ купли-продажи - ¦ купли-прожажи - ¦ ¦ вторичном рынке ¦ ¦ 2756; мены - 347 ¦ 2953; мены - 293 ¦ ¦ жилья (г. Чебоксары) ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+------T------T------T------+------T------T------T------+------T------T------T------+ ¦ Средняя стоимость ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ жилья, руб. /кв. м ¦ 2191 ¦ 1805 ¦ 1853 ¦ 2984 ¦ 3162 ¦ 3407 ¦ 3798 ¦ 3578 ¦ 3695 ¦ 3842 ¦ 4024 ¦ 4622 ¦ L----------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------- Проследив динамику реальных цен на жилье, скорректированных на индекс потребительских цен, можно заметить, что после кризиса значительно сократился разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках. Реальная стоимость как нового, так и подержанного жилья существенно сократилась. Это говорит о небольшой разнице в оценке качества первичного и вторичного жилья потребителями. Средний размер арендной платы в г. Чебоксары по состоянию на январь 2000 г. составил: за однокомнатную квартиру (предположительной средней площадью 41,3 кв. м) - 950 рублей в месяц; двухкомнатную (предположительной средней площадью 59,8 кв. м) - 1500 рублей в месяц; трехкомнатную (предположительной средней площадью 75,4 кв. м) - 1900 рублей в месяц. Средняя площадь сдаваемых квартир составляет 58,8 кв. метра, средний размер арендной платы - 1450 рублей в месяц. На основе этих данных можно оценить уровень эффективной процентной ставки, характерной для данного сегмента вторичного рынка жилья. Для этого сопоставим два варианта: 1. Приобретение средней квартиры на вторичном рынке по средней рыночной цене 4622 рублей за 1 кв. м. возможно за 272 тыс. рублей. 2. Пожизненная аренда идентичной квартиры за фиксированную арендную плату на современном уровне составляет 1450 рублей в месяц. Если предположить месячную процентную ставку на уровне 1 процента, приведенная стоимость будущих расходов на проживание составит 1450 PV = ------ x 100%. i Эффективная процентная ставка i вычисляется путем сопоставления двух вариантов: 1450 1450 272000 = ------- x 100% => i = ------- х 100% = 0,533% i 272000 ежемесячно, или 6,6% годовых. Данная величина приемлема при соотнесении ее со ставкой по долгосрочным жилищным кредитам. Так, если последняя составляет 10 процентов годовых, разницу (10% - 6,6%), равную 3,4 процента годовых можно рассматривать как плату за определенность и возможность выбора для ипотечного заемщика, приобретающего жилье в собственность (по сравнению с квартиросъемщиком, проживающим в "чужом" жилье и выбирающим из ограниченного количества вариантов). Следует иметь в виду, что эффективная процентная ставка рассчитана как реальная, без учета неизбежных колебаний арендной платы. Ее можно принять как минимальный порог реальной процентной ставки по ипотечным кредитам. Номинальный уровень данных ставок имеет различную природу: эффективная ставка вторичного рынка жилья в большей степени определяется конъюнктурой данного рынка, в то время как ставка по ипотечным кредитам зависит от состояния финансовых рынков. Долгосрочные тенденции на указанных рынках слабо коррелированны. 2.5. Социально-экономическая оценка платежеспособности и кредитных возможностей населения республики Ниже отражена динамика коэффициента доступности жилья, измеряемого как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи. ---------------------T---------------------------T---------------------------T---------------------------¬ ¦ Год ¦ 1998 ¦ 1999 ¦ 2000 ¦ +--------------------+------T------T------T------+------T------T------T------+------T------T------T------+ ¦ Квартал ¦ I ¦ II ¦ III ¦ IV ¦ I ¦ II ¦ III ¦ IV ¦ I ¦ II ¦ III ¦ IV ¦ +--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+ ¦ Коэффициент дос- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ тупности жилья: на ¦ 32,8 ¦ 32,8 ¦ 34,6 ¦ 40,7 ¦ 26,4 ¦ 24,9 ¦ 22,1 ¦ 19,5 ¦ 25,8 ¦ 21,9 ¦ 20,0 ¦ 17,9 ¦ ¦ первичном рынке ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+ ¦ на вторичном рынке ¦ 29,4 ¦ 24,2 ¦ 24,9 ¦ 40,1 ¦ 23,4 ¦ 20,8 ¦ 20,0 ¦ 15,3 ¦ 20,6 ¦ 17,7 ¦ 16,4 ¦ 16,0 ¦ L--------------------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------+------- Доступность жилья на вторичном рынке значительно упала после финансового кризиса 1998 года, но постепенно восстановилась до предкризисного уровня, ввиду сближения реальной стоимости жилья и реальных доходов. В то же время первичное жилье стало значительно более доступным по сравнению с ситуацией до кризиса, т.к. его реальная цена снизилась. Улучшение доступности первичного жилья и сохранение стабильного уровня цен на вторичное жилье при условии стабилизации реальных доходов создает предпосылки для развития системы ИЖК в регионе по следующей схеме: при условии, когда стоимость нового жилья на 60-80 процентов покрывается из собственных средств населения (30-50% - стоимость старой квартиры, 30% - накопленные денежные средства), доля кредита составляет от 20 до 40 процентов от его стоимости. На основании данных о стоимости жилья и доходах населения проведена оценка доступности жилья, платежеспособного спроса населения на ипотечные кредиты и определены перспективы развития программы ипотечного кредитования в Чувашской Республике. Ввиду отсутствия данных, позволяющих отследить структурные зависимости, для упрощения оценки в первом приближении приняты усредненные параметры. Из расчета 18 кв. метра на человека плюс 6 кв. метра на семью из 3,5 человека средний размер приобретаемой квартиры составит 69 кв. метра, средняя по республике обеспеченность жильем - 61,9 кв. метра на семью. Стоимость покупаемого жилья составляет 6000 рублей за 1 кв. метр, вторичного жилья - 5000 рублей. До 2/3 цены приобретаемого жилья (с учетом повышения социально приемлемой нормы обеспеченности жильем) может быть покрыто из собственных средств заемщика помимо первоначального денежного взноса. Ставка процента по кредиту - 10 процентов годовых. Срок кредитования - до 10 лет. Доля ежемесячных платежей по кредиту в доходе заемщика - 35 процентов. Ввиду падения покупательской способности населения на жилищном рынке и остроты жилищной проблемы в регионе очевидна необходимость активизации механизма кредитования населения под залог приобретаемого жилья. Стоимость нового жилья на 60-80 процентов покрывается из собственных средств населения (30-50 процентов - стоимость старой квартиры, 30 процентов - из накопленных денежных средств), при этом доля кредита может составить от 20 до 30 процентов от стоимости жилья. Размер ежемесячных выплат для погашения кредита колеблется от 1075 до 1612 рублей (в нынешнем масштабе цен). Структура распределения доходов дает приблизительную оценку кредитоспособности населения республики. Около 21,2 процента семей из общего числа желающих улучшить жилищные условия имеют доход выше 1316 рублей на человека и могут претендовать на ипотечный кредит в размере от 30 до 70 процентов стоимости квартиры. Дополнительно около 42,7 процента семей также достаточно кредитоспособны (имеют доход выше 878 рублей на человека) и могут претендовать на ипотечный кредит в размере от 20 до 30 процентов стоимости квартиры. Соответственно до 63,9 процента семей имеют возможность вносить ежемесячно суммы из собственных доходов для погашения ипотечного кредита. Проведенный анализ наталкивает на следующие выводы относительно перспектив развития ипотечного кредитования в Чувашской Республике. 1. В условиях ограниченности ресурсов на начальном этапе Программа будет в первую очередь ориентирована на те категории населения, которые нуждаются в небольшом объеме ипотечного кредита, дабы обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. 2. Возможность оплаты части нового жилья за счет продажи имеющегося жилья позволит заемщикам, не имеющим достаточного объема накоплений, обойтись малой суммой кредита и снизить последующие выплаты. 3. Социально-экономический анализ демонстрирует целесообразность использования бюджетных средств для субсидирования первоначальных взносов заемщиков, а также для покупки высвобождаемого вторичного жилья под социальные нужды. Приведенные выводы соответствуют положениям Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации и могут служить в качестве стратегических ориентиров, на основе которых будут развернуты конкретные цели и задачи программы. Очевидны преимущества, извлекаемые из данной схемы населением и государством. С одной стороны, домохозяйства получают реальную возможность улучшить жилищные условия без существенного снижения уровня текущего потребления. С другой - государство теперь может, не расширяя жилищные субсидии, существенно увеличить масштаб жилищной программы. Средства адресуются различным социальным категориям в зависимости от уровня их текущего дохода. Главная цель программы ипотечного жилищного кредитования - создание организационных, правовых и финансовых предпосылок для решения жилищной проблемы, обеспечения большинства категорий граждан доступным жильем при условии комплексного развития территории всей республики. Программа позволит снять остроту жилищной проблемы в Чувашской Республике путем последовательного воплощения в жизнь жилищной политики, основными принципами которой являются: постепенное создание новой жилищной системы, при которой большинство проживающих будут способны оплачивать полностью стоимость своего жилища по рыночным ценам, в то время как помощь администрации будет направляться только малоимущим группам населения; использование высвобождающихся бюджетных средств на инвестирование в жилищное строительство; обеспечение приемлемого соотношения стоимости жилья и доходов населения. Ориентиром в средней стоимости строительства или приобретения жилья должна служить 30-процентная доля от 10-летнего среднегодового дохода семей, что позволит оплачивать собственное жилье в рассрочку; формирование основ механизма ипотечного кредитования, внедрение финансово-кредитных механизмов, нацеленных на стимулирование развития всех видов экономически эффективного жилищного строительства, создание условий по привлечению внебюджетных источников финансирования и средств населения в жилищную сферу, совершенствование системы финансирования строительства; развитие конкуренции в сфере жилищного строительства. Программа предусматривает вовлечение в жилищное строительство широкого круга лиц, как нуждающихся в жилье, так и имеющих свои сбережения, создание условий для выгодного вложения капиталов банков, страховых компаний, пенсионных фондов, предприятий и населения в строительство, использование местных материальных ресурсов. III. УЧАСТНИКИ ПРОГРАММЫ 3.1. Органы власти Чувашской Республики Роль органов власти Чувашской Республики особенно велика при становлении системы ИЖК и состоит в: проведении государственной политики в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации; создании благоприятных условий для реализации региональных ипотечных проектов путем предоставления бюджетных гарантий, благоприятной налоговой политики, передачи материальных активов (в виде земельных участков, незавершенных объектов строительства и т.д.), первоначальных, весьма ограниченных, одноразовых инвестиций в систему с целью ее запуска, в том числе в форме акций региональной ипотечной корпорации и регионального ипотечного агентства, целевых возвратных ссуд или адресных субсидий гражданам; изменении порядка использования адресных жилищных субсидий очередникам через дифференциацию очередников по доходам и выделение субсидий (в качестве первоначального взноса, компенсации части кредитной ставки и инфляционных издержек) при ипотечном кредитовании с использованием для этого жилищных субсидиарных фондов; осуществлении контроля за деятельностью субъектов ипотечного рынка и всей системы ИЖК Чувашской Республики с целью предотвращения нецелевого использования средств населения и других инвесторов; формировании атмосферы доверия и партнерства между гражданами и властью - необходимых условий массового участия населения в системе ИЖК. 3.1.1. Кабинет Министров Чувашской Республики: утверждает программу ИЖК в Чувашской Республики на основе анализа состояния первичного и вторичного рынков жилой недвижимости и их инфраструктуры, уровня доступности жилья в регионе и оценки платежеспособного спроса населения на ипотечные кредиты, а также подготовленности правовой базы для внедрения системы ИЖК и в соответствии с федеральными стандартами, определяемыми уполномоченной федеральной структурой (Госстроем РФ); определяет технико-экономические и организационно-финансовые параметры пилотного ипотечного проекта; разрабатывает и вносит в Государственный Совет Чувашской Республики проект закона "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Чувашской Республике", закладывающий организационно-правовые основы системы ИЖК, предусматривающий создание фонда жилых помещений временного проживания, предоставление налоговых и иных льгот участникам ипотечного рынка и т.д.; вносит в Государственный Совет Чувашской Республики предложения по бюджету Чувашской Республики, предусматривающему выделение средств и (или) гарантий на развитие системы ИЖК, запуск пилотного ипотечного проекта и жилищные субсидии; принимает республиканские нормативы организационно-правового сопровождения сделок купли-продажи жилья с использованием ипотечных кредитов; учреждает Ипотечную корпорацию Чувашской Республики (ИКЧР) (оператор первичного рынка ипотечных кредитов) совместно с районными администрациями; учреждает Ипотечное агентство Чувашской Республики (ИАЧР) (оператор вторичного рынка ипотечных ценных бумаг) совместно с Ипотечной корпорацией Чувашской Республики, другими заинтересованными юридическими лицами и (или) Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и выступает гарантом по его обязательствам; формирует, при необходимости, жилищный субсидиарный фонд; выпускает облигации ипотечного жилищного займа; при необходимости участвует в долевом строительстве жилья под ипотечные проекты; осуществляет контроль за деятельностью профессиональных участников региональной системы ИЖК. 3.1.2. Органы местного самоуправления: разрабатывают и обеспечивают благоприятные условия для реализации пилотного ипотечного проекта, вносят в районные (городские) собрания депутатов постановление "О пилотом ипотечном проекте"; участвуют в качестве акционеров в ИКЧР; выделяют участки земли под застройку и при необходимости участвуют в долевом строительстве жилья под ипотечные проекты; создают районные (городские) жилищные субсидиарные фонды (ЖСФ), выделяя ежегодно средства для субсидирования граждан. 3.1.3. Государственный Совет Чувашской Республики: принимает Закон (поправки) Чувашской Республики "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Чувашской Республике"; утверждает бюджет, предусматривающий выделение средств и (или) гарантий на развитие республиканской системы ИЖК, запуск пилотного проекта и жилищные субсидии; утверждает (по представлению Кабинета Министров Чувашской Республики) представителей в наблюдательные советы (советы директоров) Ипотечной корпорации Чувашской Республики и Ипотечного агентства Чувашской Республики. 3.2. Заемщики Заемщиками являются физические лица, граждане Российской Федерации, желающие приобрести жилье в кредит. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору (договору займа) служит залог приобретаемого жилья (ипотека). При этом заемщики: заключают агентские договоры с Ипотечной корпорацией Чувашской Республики по совершению всех необходимых юридических действий на основе принципа "единого окна"; заключают договор купли-продажи с продавцами жилья; заключают договор займа (кредитный договор) и договор ипотеки с (первичным) кредитором, согласно которым вносят не менее 30 процентов стоимости приобретаемого жилья, получают заем (кредит) на оставшуюся часть стоимости и передают первичному кредитору приобретенное жилье в залог, оформляемый в виде закладной (средства по договору займа идут непосредственно продавцу жилья); заключают договоры долгосрочного страхования жизни и страхования приобретенного имущества. 3.3. Ипотечная корпорация Чувашской Республики Ипотечная корпорация Чувашской Республики (ИКЧР) - открытое акционерное общество, учрежденное Кабинетом Министров Чувашской Республики совместно с заинтересованными администрациями районов и городов Чувашской Республики, иными акционерами, которое: разрабатывает стандарты системы ИЖК; проводит разъяснительную работу среди населения по системе ИЖК и осуществляет ее пропаганду; организует обучение кадров профессиональных участников ипотечного рынка; осуществляет подбор страховых компаний, оценочных и риэлторских агентств, банков и других кредитных организаций, заказчиков-застройщиков нового жилья; ведет прием населения и оказывает услуги потенциальным заемщикам (на основе агентского договора) по поиску жилья и оформлению договоров купли-продажи, включая продажу старого жилья, кредитных договоров и ипотеки, договоров страхования, в режиме "единого окна"; заключает договоры с заказчиком-застройщиком об инвестировании в строительство жилья в рамках ипотечных проектов; размещает собственные средства в банке-кредиторе с целью предоставления банком (льготных) ипотечных кредитов; по поручению первичного кредитора (на основе агентского договора) осуществляет андеррайтинг потенциальных заемщиков; организует регистрацию права собственности на приобретенное жилье и ипотеку в региональных органах юстиции. амортизирует риски кредитных организаций, связанные с невозвратами кредитов. 3.4. Жилищный субсидиарный фонд Жилищный субсидиарный фонд (ЖСФ) - некоммерческая организация (отдел, учреждение), учреждаемая Кабинетом Министров Чувашской Республики, которая: разрабатывает стандарты предоставления адресных целевых субсидий в виде первичных взносов в ипотечном кредитовании, компенсаций кредитной ставки и инфляционных издержек; ведет прием очередников и оказывает услуги по предоставлению адресных жилищных субсидий; направляет очередников в ИКЧР с целью прохождения процедуры андеррайтинга и в соответствии со стандартами осуществляет дифференцирование семей очередников по доходам; размещает средства в уполномоченном банке с целью последующего предоставления этим банком адресных целевых субсидий гражданам. Для удобства работы с очередниками ЖСФ может размещаться в одном офисе с ИКЧР или иметь там своего представителя (заключив с ИКЧР агентский договор). 3.5. Страховые компании Имеют лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков на основе договоров и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка; являются уполномоченными компаниями ИКЧР; заключают договоры долгосрочного, в том числе накопительного страхования жизни; выступают в качестве инвесторов системы ИЖК путем приобретения эмиссионных ипотечных ценных бумаг. 3.6. Риэлторские агентства Действуют на основании соответствующей лицензии, являются уполномоченными ИКЧР и осуществляют. подбор продавцов жилья; продажу имеющегося у заемщика старого жилья, средства от продажи которого направляют в кредитную организацию в качестве первичного взноса заемщика. 3.7. Оценочные агентства Действуют на основании соответствующей лицензии как уполномоченные компании ИКЧР и осуществляют оценку жилья, приобретаемого и (или) продаваемого заемщиками. 3.8. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования Нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью. 3.9. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Основными функциями государственных органов, обеспечивающих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются: регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка. 3.10. Продавцы жилья Продавцами жилья могут быть: девелопер (или действующие по его доверенности юридическое или физическое лицо) - при покупке заемщиком жилья на первичном рынке; собственник жилья - при покупке заемщиком жилья на вторичном рынке. 3.11. Заказчики-застройщики (девелоперы) В роли заказчика-застройщика и инвестора строительства жилья в ипотечных проектах выступают лицензированные компании, уполномоченные ипотечная корпорация Чувашской Республики. Они разрабатывают положения и организуют тендеры строительных компаний по участию в ипотечных проектах. 3.12. Строительные подрядные организации К таким организациям относятся лицензированные компании, выигравшие тендер на участие в качестве подрядчиков в ипотечных проектах. Они участвуют в долевом строительстве жилья в рамках ипотечных проектов. 3.13. (Первичные) кредиторы Банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы) и являющиеся уполномоченными организациями ИКЧР: предоставляют ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования ИКЧР; оформляют кредитные договоры (договоры займа) и договоры об ипотеке; обслуживают выданные ипотечные кредиты; выпускают закладные (именные ценные бумаги), обеспечивая привлечение средств инвесторов в систему ипотечного жилищного кредитования. В качестве первичных кредиторов наряду с универсальными коммерческими банками могут выступать жилищные ссудосберегательные кооперативы (ЖССК) и в перспективе - ипотечные банки. 3.14. Жилищные ссудосберегательные кооперативы ЖССК (потребительский кооператив) - некоммерческая общественная организация, создаваемая гражданами, добровольно объединяющимися для удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи. Деятельность ЖССК регулируется ст. 116 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации". Согласно ст. 3 названного Федерального закона взаимоотношения потребительских обществ, их союзов и органов исполнительной власти определяются соглашениями. ЖССК осуществляет предоставление займов, более доступных и дешевых по сравнению с другими финансовыми институтами. Заемщики должны стать членами ЖССК (см. приложение 1, схема 2). Наиболее оптимальное количество членов союза 250 человек, минимальный паевой взнос - 50 рублей, минимальный вступительный взнос - 200 рублей, ежемесячный вклад личных сбережений (по желанию) - от 200 рублей. ЖССК могут создаваться по признаку общности места жительства, трудовой деятельности, профессиональной принадлежности или иной общности граждан. По сути ЖССК - это цивилизованная форма кассы взаимопомощи, только юридически оформленная и дающая своим членам преимущества. Его члены (пайщики) объединяют свои средства - паевые взносы и личные сбережения, которые образуют фонд кредитования, предназначенный для выдачи займов пайщикам ЖССК. Величина предоставляемого займа зависит от суммы и срока накопления. Процентные выплаты по займу, осуществляемые пайщиками, зависят от целей и срока, на который был выдан займ, и распределяются между пайщиками. На короткий срок могут выдаваться беспроцентные ссуды. В целях гарантии возврата займа используется система поручительства или залога. Каждый пайщик может взять ссуду в размере, устанавливаемом кредитным комитетом ЖССК. Размер процентной ставки по займам, выдаваемым ЖССК своим членам, фиксируется соответствующим договором. Учредителями ЖССК могут выступать также юридические лица - предприятия, заинтересованные в решении жилищных проблем своих работников. Внесение личных сбережений пайщиков в фот ЖССК осуществляется ежемесячными вкладами в размерах, необременительных для семейного бюджета. Но в условиях инфляции и непредсказуемого курса рубля необходима защита сбережений от обесценивания, для чего проводится их индексация пропорционально курсу инфляции. Индексация проводится путем: привязки выдаваемых ссуд к принятому условиями рефинансирования индексу инфляции; размещения остатков денежных средств ЖССК в различные высоколиквидные финансовые инструменты (валютные или рублевые). Управление ЖССК осуществляют правление, кредитный комитет и ревизионная комиссия, избранные на общем собрании членов союза и подотчетные пайщикам ЖССК. Общее собрание может возложить исполнение функций кредитного комитета на юридическое лицо - одного из учредителей ЖССК (например ИКЧР). Для осуществления рентабельной деятельности, покрывающей затраты на содержание управленческого аппарата и офиса, ЖССК необходимо достичь суммы активов не менее 1000000 рублей. 3.15. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечные агентства) Специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению: рефинансируют кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпускают и размещают на рынке закладные листы, обеспечивая привлечение средств инвесторов в систему ИЖК; наряду с закладными листами могут размещать на финансовых рынках облигации регионального (районного) ипотечного жилищного займа; оказывают кредиторам содействие во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и привлекательных для инвесторов. 3.15.1. Ипотечное агентство Чувашской Республики ИАЧР - открытое акционерное общество, учреждаемое Кабинетом Министров Чувашской Республики (совместно с ИКЧР и иными структурами) с контрольным пакетом акций (в размере не менее 51%). Кабинет Министров формирует уставный капитал денежными средствами, в отдельных случаях - также облигациями Чувашского ипотечного займа. Основной деятельностью агентства является выкуп закладных у кредиторов, эмиссия закладных листов и размещение их на финансовых рынках. Доходность закладных листов (как и доходность облигаций Чувашского ипотечного займа) определяется рыночными условиями, т.е. привлекательностью для инвесторов. ИАЧР может функционировать как финансовая компания, покупающая закладные и реализующая на рынках закладные листы. Вместе с тем оно вправе осуществлять свою деятельность как (небанковская) кредитная организация, если выкупает у кредиторов права требования по кредитным (ипотечным) договорам для обеспечения эмиссий собственных ипотечных ценных бумаг. То, что основу системы ИЖК составляют специализированные организации, занимающиеся кредитно-финансовыми операциями исключительно на (первичном и вторичном) рынках ипотечных кредитов, имеет значение с точки зрения снижения рисков в системе ИЖК. Это повышает надежность ипотечных ценных бумаг и, как следствие, обеспечивает защиту инвесторов в системе ИЖК. 3.16. Инвесторы Инвесторами являются юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды, предприятия, иностранные инвесторы, граждане и др., а также, в период развития системы - Кабинет Министров Чувашской Республики и органы местного самоуправления. К числу предприятий, участвующих в рефинансировании ипотечных кредитов, относятся, в первую очередь, предприятия, работники которых нуждаются в улучшении жилищных условий, в том числе через создаваемые ЖССК. 3.17. Инвесторы строительства К ним относятся юридические и физические лица, вкладывающие денежные средства, а также материальные активы в строительство жилья. IV. ОПИСАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ФИНАНСОВОЙ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ. СРОКИ И ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ 4.1. Функции ипотечной корпорации (приложение 1) Оператором первичного рынка ипотечных кредитов является ИКЧР. Она разрабатывает и утверждает в Кабинете Министров Чувашской Республики стандарты системы ИЖК, которые устанавливают определенные условия для всех участников ипотечного рынка, а также осуществляет внедрение этих правил и контролирует их выполнение. Первым шагом является конкурсный отбор (на основе разработанных положений) риэлторских и оценочных агентств, страховых компаний, заказчиков-застройщиков жилищного строительства, первичных кредиторов. Работа с заемщиками строится на основе предварительного опроса граждан в рамках агентского договора (оплата услуг ИКЧР для заемщика в пределах 1000 рублей), в соответствии с которым ИКЧР на основе принципа "единого окна" совершает все необходимые действия, связанные с участием заемщика в системе ИЖК. 4.1.1. Андеррайтинг заемщика Этот вид деятельности ИКЧР осуществляет на основе договора с первичным кредитором. В процессе андеррайтинга ИКЧР определяет ликвидные активы заемщика (денежные средства; жилая недвижимость, находящаяся в собственности, и прочие ликвидные материальные активы), которые могут быть использованы в качестве первичного взноса, а также совокупный ежемесячный доход семьи заемщика. В итоге происходит отбор и классификация заемщиков с точки зрения первоочередности предоставления ипотечных жилищных кредитов и приобретения жилья. Ипотечная корпорация: подбирает жилье для заемщика в соответствии с его доходами и пожеланиями, либо со вторичного рынка жилья на основе агентского договора с риэлторским агентством, либо с первичного рынка жилья на основе договора с заказчиком-застройщиком о соинвестировании в жилищное строительство2; проводит независимую оценку жилья на основе агентского договора с оценочным агентством3; готовит договор купли-продажи между заемщиком и продавцом жилья. С целью покрытия индивидуальных рисков заемщика и финансовых рисков кредитора Корпорация в порядке андеррайтинга выдвигает условие страхования заемщиком собственных имущественных интересов, связанных с его здоровьем, владением, пользованием и распоряжением имуществом, находящимся в залоге у кредитора. Наиболее значительными рисками такого рода являются: 1) невозможность заемщика производить ипотечные платежи ввиду утраты трудоспособности; 2) снижение стоимости ипотечного имущества, выступающего в качестве обеспечения. _______________________ 2 В дальнейшем законодательно будет предусмотрено страхование ответственности по договору с риэлторским агентством 3 В дальнейшем законодательно будет предусмотрено страхование ответственности по договору с оценочным агентством 4.1.2. Страхование жилой недвижимости, передаваемой в залог (имущественное страхование) Отношения между сторонами устанавливаются путем оформления страхового полиса. Договор вступает в силу с 00 часов суток, следующих за днем зачисления страховой премии, уплачиваемой страхователем (заемщиком) на счет (в кассу) страховщика (страховой компании). При этом страхование, обусловленное договором страхования, начинается с момента вступления его в силу, либо с момента государственной регистрации перехода права собственности на застрахованное имущество, приобретаемое на средства ипотечного кредита, к страхователю в зависимости от того, что произошло позднее. Объект страхования - имущественные интересы страхователя, связанные с владением, пользованием, распоряжением жилой недвижимостью, передаваемой в залог. Страховая сумма устанавливается в размере действительной стоимости жилой недвижимости, которая определяется на основании договора купли-продажи и договора о залоге жилой недвижимости с ежегодным уменьшением страховой суммы в зависимости от графика погашения кредита при возникновении следующих страховых случаев: пожар; воздействие непредвиденных физических сил (удар молнии, взрыв газа, падение летательных объектов либо их обломков и иных предметов); стихийные бедствия (землетрясение, обвалы, оползень, сель, буря, вихрь, ураган, смерч, паводок, наводнение, ливень, град, действие необычных для данной местности морозов, обильный снегопад, выход подпочвенных вод, оседание и просадка грунта, засуха); затопление - аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем, проникновение воды из соседних помещений; противоправные действия третьих лиц. При этом безусловная франшиза (величина убытка, не покрываемого страховой компанией при возмещении ущерба) устанавливается в размере от 5 до 10 процентов от страховой суммы. Страховая премия уплачивается единовременно, либо с рассрочкой платежа (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно) в рублях, за предоставленные страховые услуги, где срок страхования равен сроку кредитования. Выгодоприобретатель - залогодержатель (кредитор). Выплата страхового возмещения производится в течение 15 суток со дня получения страховой компанией документов из компетентных органов для установления причин и размера убытка, а также определения размера убытка. При урегулировании вопросов по выплате страхового возмещения следует руководствоваться гл. 48, ч. II Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствующими правилами (программами) страхования. При наступлении страхового случая страховое возмещение выплачивается выгодоприобретателю в пределах страховой суммы, установленной договором страхования, но не более размера неисполненных на момент выплаты страхового возмещения обязательств заемщика (страхователя) перед кредитором (выгодоприобретателем) по кредитному договору. Под неисполненными обязательствами страхователя понимается сумма основной задолженности по кредитному договору (сумма кредита и процентов по кредиту), в которую не включаются неустойки (штрафы, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств страхователем (заемщиком) по кредитному договору. 4.1.3. Страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности (титульное страхование) В данном случае в отличие от имущественного страхования страховым случаем является вступившее в законную силу решение суда, лишающее страхователя права собственности на предмет залога в результате: нарушения законодательства Российской Федерации при предыдущих сделках купли-продажи; ошибок при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство и т.п.) или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и т.п.); продажи недвижимости, запрещенной к передаче в личную собственность; приобретения собственности, находящейся под арестом, запретом или залогом. Страховая сумма устанавливается эквивалентно инфляционному индексу в размере не более 85 процентов от действительной стоимости квартиры, которая определяется на основании договора купли-продажи и договора о залоге квартиры с уменьшением в зависимости от графика погашения кредита. 4.1.4. Страхование жизни, здоровья и утраты трудоспособности заемщика Отношения между сторонами устанавливаются путем оформления договора страхования, который, как правило, заключается без медицинского освидетельствования. Страховая компания вправе назначить медицинское освидетельствование в следующих случаях: смерть застрахованного по любой причине; постоянная утрата застрахованным общей трудоспособности, наступившая в результате несчастного случая, с назначением инвалидности, установленной не позднее года со дня наступления несчастного случая; постоянная утрата застрахованным общей трудоспособности, наступившая по причинам иным, чем несчастный случай, с назначением инвалидности I группы. Страховая сумма устанавливается эквивалентно инфляционному индексу в размере кредита плюс 10 процентов с ежегодным уменьшением страховой суммы в зависимости от графика погашения заемщиком (страхователем) кредита; страховой тариф - в зависимости от его возраста, состояния здоровья и вида деятельности. Страховая премия уплачивается единовременно либо с рассрочкой платежа (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно) в рублях. Таким образом, очевидна стратегическая заинтересованность страховых компаний в развитии ипотечного кредитования, которое дает дополнительные возможности расширения клиентской базы за счет относительно малообеспеченных граждан. Это может послужить стимулом для страховых компаний выступать в качестве стратегических инвесторов на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг. В этом случае невысокая доходность данного вида долгосрочных активов могла бы компенсироваться укреплением конкурентных позиций на рынке страховых услуг. 4.1.5. Накопление первоначального взноса В случаях, когда денежные активы заемщика составляют меньше 30 процентов стоимости приобретаемой в кредит квартиры либо если документов, предоставленных заемщиком, недостаточно для подтверждения его кредитоспособности, включается механизм накопления заемщиком первоначального взноса одним из следующих способов: - аккумуляция средств на банковском депозитном счете. По предварительному согласованию с корпорацией заемщик начинает регулярно вносить на банковский депозит суммы в размере не менее предполагаемого ежемесячного ипотечного взноса. Тем самым косвенно подтверждается способность потенциального заемщика исполнять свои кредитные обязательства и накопление первоначального взноса становится этапом андеррайтинга; - накопительное страхование. Гражданин, желающий улучшить свои жилищные условия, но не имеющий возможности единовременно оплатить всю стоимость жилой недвижимости, заключает со страховой компанией договор накопительного страхования жизни, после чего ежемесячно выплачивает страховой взнос. В тот момент, когда на накопительном счету гражданина собирается 30 процентов всей заявленной суммы, он может обратиться к кредитору и, пройдя андеррайтинг (посредством ИКЧР), получить кредит на оставшиеся 70 процентов для покупки жилой недвижимости. До момента накопления страхователем 30 процентов от стоимости жилой недвижимости страховщик осуществляет выплаты (в момент дожития до определенного возраста), которые капитализируются на счете страхователя и увеличивают страховую сумму. В случае смерти страхователя его родственники получают страховое возмещение в размере страховой суммы; - участие в жилищном ссудосберегательном кооперативе. Заемщик, становясь пайщиком кооператива, получает право на получение долгосрочного кредита при условии накопления в течение ряда лет суммы, достаточной для покрытия первоначального ипотечного взноса. Если заемщик не проходит андеррайтинг в корпорации ввиду отсутствия первоначального взноса или из-за невозможности подтвердить уровень своего дохода, ему может быть предложено начать накапливать средства под невысокую процентную ставку в ЖССК с тем, чтобы получить недорогой ипотечный займ. Ипотечная корпорация участвует в кредитном комитете ЖССК и/или возглавляет его, и на основе информации о фактически произведенных накопительных взносах, а также, руководствуясь объемом наличных кредитных ресурсов и перспективами рефинансирования, принимает решение о кредитовании того или иного заемщика по взаимно приемлемой схеме. Она также выполняет ряд других функций, связанных с прохождением ряда этапов процедуры ипотечного кредитования, на основе агентского договора с заемщиком. 4.1.6. Кредитный договор (договор займа) между заемщиком и первичным кредитором, а также договор об ипотеке (залоге недвижимости) Объем месячных платежей по ипотечному жилищному кредиту не может превышать трети совокупного дохода семьи заемщика. Величина процентных ставок определяется в конечном итоге доходностью закладных листов, привлекательной для инвесторов. Процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам определяются в рублях с индексацией по уровню инфляции. Доллар в ипотечном кредитовании уже не может служить надежным эквивалентом инфляционной защиты. В 1999 году курс рубля по отношению к доллару изменился на 14,3 процента (4 рубля за доллар в течение года). При запланированном в федеральном бюджете 2000 года изменении курса рубля с 28 до 32 рублей за доллар до сих пор значение рубля по отношению к доллару не изменилось. Следовательно, главной опасностью для заемщика в "валютных" расчетах процентных ставок являются лишь значительные скачки курса рубля по отношению к курсу доллара США. Но при многолетнем ипотечном кредите долларовая зависимость становится существенной для кредиторов и инвесторов. В то же время еще не разработан эффективный и оперативный индекс инфляции рубля, что вносит неопределенность в кредитную политику. Государственная поддержка системы ИЖК должна быть направлена на снижение рисков для заемщиков от резких изменений курса рубля. Эта поддержка в рассматриваемых моделях будет осуществляться путем компенсации заемщикам потери при изменении курса рубля за счет предоставления ЖСФ жилищных субсидий. 4.1.7. Продажа имеющегося жилья заемщика Корпорация в случае необходимости может оказать содействие в реализации имеющегося жилья заемщика, а средства от продажи засчитывать в качестве части первоначального взноса. В результате размер кредита и подлежащие к уплате ежемесячные взносы сокращаются пропорционально. 4.1.8. Нотариальное удостоверение ИКЧР оказывает содействие при нотариальном удостоверении договоров купли-продажи имеющегося и приобретаемого жилья заемщика, а также договора ипотеки приобретаемого жилья. 4.1.9. Государственная регистрация Ипотечная корпорация на основе агентского договора с заемщиком осуществляет регистрацию в органах юстиции (регистрационной палате) договоров об ипотеке и купле-продаже приобретаемого жилья. 4.1.10. Поручительство Ипотечная корпорация является поручителем заемщика перед кредитором. Договор поручительства заключается при каждой переуступке прав требования по кредиту с очередным залогодержателем. 4.2. Первичные кредиторы В качестве первичных кредиторов могут выступать: банк, который осуществляет кредитование заемщиков в пределах сумм, размещаемых ИКЧР на его счетах. По условиям настоящей Программы универсальные банки способны выдавать заемщикам ипотечные кредиты, более доступные, чем коммерческие, что становится возможным вследствие гарантий (поручительств) ИКЧР и рефинансирования; жилищный ссудосберегательный кооператив, пайщиками которого являются будущие заемщики, в число учредителей которого могут входить заказчики-застройщики, предоставляющие жилье пайщикам ЖССК; ИКЧР, выполняющая функции кредитного комитета ЖССК, и иные юридические лица. Заемные средства, предоставляемые заемщикам первичными кредиторами, поступают на расчетный счет продавца жилья. 4.3. Функции жилищного субсидиарного фонда Параллельно с рассмотренными выше моделями целесообразно решать проблему обеспечения жильем малоимущих категорий граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий в органах местного самоуправления. Для этих целей может использоваться жилье заемщиков, находившееся в их собственности и освобожденное ими после получения ипотечного жилищного кредита. Оператором "социальной" части программы ИЖК является учреждаемый Кабинетом Министров Чувашской Республики или органами местного самоуправления жилищный субсидиарный фонд (ЖСФ), который выделяет адресные жилищные субсидии гражданам из числа очередников. Размер этих субсидий устанавливается в зависимости от социальных норм жилья и доходов граждан в соответствии с положением, утверждаемым органом местного самоуправления. Субсидии используются очередниками при ипотечном кредитовании в качестве: первичных взносов; компенсации кредитной ставки; компенсации инфляционных издержек. Порядок выдачи субсидий и категории субсидируемых заемщиков оформляются постановлениями Кабинета Министров Чувашской Республики и (или) региональными социальными программами, принимаемыми Государственным Советом Чувашской Республики. 4.4. Функции ипотечного агентства Региональным оператором вторичного рынка ипотечных кредитов является ипотечное агентство Чувашской Республики. Основной его функцией является выкуп закладных, появляющихся в процессе реализации ипотечных проектов и становления первичного рынка ипотечных кредитов. Сформированные соответствующим образом пулы закладных становятся обеспечением выпускаемых ИАЧР закладных листов или облигаций. Основными потребителями ценных бумаг ИАЧР являются предприятия, заинтересованные в улучшении жилищных условий своих работников. Это наиболее эффективный способ вложения средств предприятиями для решения жилищных проблем своих сотрудников, поскольку операции с ценными бумагами не облагаются налогом на добавленную стоимость. Одновременно это наименее рискованный способ вложений, поскольку возвратность средств и доход по закладным листам (облигациям) обеспечиваются сотрудниками этих же предприятий. 4.5. Функции агентства по ипотечному жилищному кредитованию По мере развития первичного рынка ипотечных кредитов формируются условия для интеграции системы ИЖК Чувашской Республики в федеральную систему ипотечного жилищного кредитования, оператором которой является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Эта интеграция осуществляется либо путем вхождения АИЖК в число учредителей ИАЧР, либо путем создания Чувашского филиала АИЖК. Методической основой интеграции являются стандарты системы ИЖК Чувашской Республики, которые в этом случае должны совпадать с соответствующими федеральными стандартами, определяемыми уполномоченной федеральной структурой (Госстроем России). В противном случае средства стратегических инвесторов не могут быть инвестированы в выкуп прав требования по ипотечным жилищным кредитам, выдаваемым посредством региональных структур. 4.6. Этапы и сроки реализации Программы Первый этап (2002-2003 гг.) - подготовка и реализация пилотного ипотечного проекта. Основными его направлениями являются: 1) учреждение ИКЧР и ЖСФ; 2) организация работы с населением; 3) отбор основных участников Программы (страховая компания, банк-кредитор, риэлторские и оценочные агентства, заказчик-застройщик) и формализация отношений между ними; 4) разработка нормативно-правовых актов, регулирующих переход прав собственности в процессе ипотечного жилищного кредитования; 5) землеотвод участка под строительство жилого дома в рамках пилотного ипотечного проекта; 6) строительство и реализация жилья в рамках пилотного ипотечного проекта; 7) формирование условий для учреждения ЖССК; Второй этап (2003-2004 гг.) - реализация второго инвестиционного цикла пилотного ипотечного проекта. В этот период осуществляются: 1) строительство и реализация жилья; 2) формирование условий для запуска и функционирования механизма рефинансирования системы ИЖК; 3) формирование районных списков потенциальных заемщиков, включенных в систему накопления средств на первичный взнос, и на их основе республиканской базы данных (кредитных историй) по заемщикам, интегрированных в федеральную базу данных; 4) учреждение ЖССК; Третий этап (2004-2006 гг.) - формирование механизмов рефинансирования системы. В эти годы предусматривается: 1) учреждение ИАЧР и выпуск и размещение первой серии облигаций Чувашского ипотечного займа; 2) учреждение Чувашского филиала АИЖК; 3) выкуп и размещение второй серии облигаций Чувашского ипотечного займа; 4) реализация третьего инвестиционно-строительного цикла; 5) привлечение инвестиций в расширение строительства жилья под ипотечное кредитование во всех районах республики; 6) начало выдачи кредитов без условия частичного расчета старым жильем (при наличии первичного взноса не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья); 7) выдача кредитов под жилье, приобретаемое на вторичном рынке. Реализация третьего этапа означает начало рыночных (без обязательных административной поддержки и контроля) отношений между участниками в системе ипотечного кредитования. V. ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ ПРОГРАММОЙ И КОНТРОЛЬ ЗА ХОДОМ ЕЕ РЕАЛИЗАЦИИ. СТАНДАРТЫ ПРОГРАММЫ 5.1. Управление Программой Управление Программой осуществляется на двух уровнях: методологическом - путем принятия стандартов Программы, пакетов законодательных и других нормативно-правовых актов; организационном - путем учреждения ИКЧР, жилищных субсидиарных фондов (на первом этапе) и ИАЧР (на третьем этапе). ИКЧР выполняет роль оператора Программы, методологической основой деятельности которого являются стандарты системы ИЖК, утверждаемые Кабинетом Министров Чувашской Республики и согласованные с уполномоченной федеральной структурой (Госстроем РФ) (для обеспечения единства формируемой общероссийской системы ИЖК). ИКЧР проводит конкурсный отбор субъектов ипотечного рынка и контроль за их деятельностью на основе соответствующих договоров. Руководство ИКЧР Кабинет Министров Чувашской Республики осуществляет через собрание акционеров и наблюдательный совет корпорации, члены которых утверждаются постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики. Совместная деятельность Кабинета Министров Чувашской Республики, ИКЧР, отобранных на основе конкурса банка и страховой компании по реализации пилотного ипотечного проекта, будет основываться на генеральном соглашении между упомянутыми участниками Программы. Отобранная по конкурсу организация-девелопер осуществляет управление инвестиционно-строительным процессом в качестве заказчика-застройщика в период реализации пилотного ипотечного проекта. Контроль за функционированием Программы, а также целевым и эффективным использованием бюджетных и внебюджетных средств осуществляется со стороны Кабинета Министров Чувашской Республики путем периодического заслушивания отчета членов наблюдательного совета ИКЧР и ежегодным аудитом. По мере формирования первичного рынка ипотечных кредитов и создания условий для функционирования механизма рефинансирования начнет работать ИАЧР. Контроль за деятельностью агентства Кабинет Министров Чувашской Республики будет осуществлять через своих утвержденных представителей в его собрании акционеров и наблюдательном совете. 5.2. Федеральные стандарты 1. Оператор системы ИЖК (Региональная ипотечная корпорация (РИК)). 2. Оператор вторичного рынка ипотечных ценных бумаг (Региональное ипотечное агентство (РИА)). 3. Жилищный субсидиарный фонд (ЖСФ). 4. Жилищный ссудосберегательный кооператив (ипотечный банк) (ЖССК). 5. Положение о конкурсном отборе риэлторского агентства. 6. Положение о конкурсном отборе оценочного агентства. 7. Положение о конкурсном отборе заказчика-застройщика. 8. Положение о конкурсном отборе строительной подрядной организации. 9. Положение об аккредитации банка-кредитора. 10. Положение об аккредитации страховой компании. 11. Проспект эмиссии закладных листов (ипотечных облигаций). 12. Порядок выпуска жилищных сертификатов. 13. Порядок предоставления адресных жилищных субсидий. 14. Порядок предоставления гарантий Кабинета Министров Чувашской Республики. 15. Методика оценки платежеспособности (андеррайтинг) заемщика. 16. Методика работы "единого окна". 17. Агентский договор РИК с заемщиком. 18. Агентский договор РИК с кредитором. 19. Агентский договор РИК с риэлтерским агентством. 20. Агентский договор РИК с оценочным агентством. 21. Агентский договор РИК со страховой компанией. 22. Договор РИК с регистрационной палатой. 23. Договор РИК с нотариальной конторой. 24. Инвестиционный договор РИК с заказчиком-застройщиком. Информация по документуЧитайте также
Изменен протокол лечения ковида23 февраля 2022 г. МедицинаГермания может полностью остановить «Северный поток – 2»23 февраля 2022 г. ЭкономикаБогатые уже не такие богатые23 февраля 2022 г. ОбществоОтныне иностранцы смогут найти на портале госуслуг полезную для себя информацию23 февраля 2022 г. ОбществоВакцина «Спутник М» прошла регистрацию в Казахстане22 февраля 2022 г. МедицинаМТС попала в переплет в связи с повышением тарифов22 февраля 2022 г. ГосударствоРегулятор откорректировал прогноз по инфляции22 февраля 2022 г. ЭкономикаСтоимость нефти Brent взяла курс на повышение22 февраля 2022 г. ЭкономикаКурсы иностранных валют снова выросли21 февраля 2022 г. Финансовые рынки |
Архив статей
2024 Декабрь
|
