Постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 28.11.2001 № 250

     25. Инвестиционный      договор      иных      инвесторов       с
заказчиком-застройщиком.
     26. Договор страхования жилой недвижимости, передаваемой в залог,
между заемщиком и страховой компанией.
     27. Договор  страхования,  риска  утраты  жилой  недвижимости   в
результате  прекращения  права  собственности  (титульное страхование)
между заемщиком и страховой компанией.
     28. Договор страхования жизни, здоровья и утраты трудоспособности
заемщика со страховой компанией.
     29. Договор   накопительного   страхования   между   заемщиком  и
страховой компанией.
     30. Кредитный договор (договор займа).
     31. Договор об ипотеке (закладная).
     32. Договор купли-продажи между заемщиком и продавцом жилья.
     33. Договор купли-продажи между заемщиком и покупателем жилья.
     34. Договор купли-продажи закладных (прав требования).
     35. Договор купли-продажи закладных листов (ипотечных облигаций).

            VI. ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ И НОРМАТИВНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ
                              ПРОГРАММЫ

     6.1. Нормативно-правовая база развития системы ИЖК в регионе

     Институт ипотеки  в  гражданском   праве   Российской   Федерации
находится  в процессе развития,  поэтому любой инвестиционный проект в
этой области сопряжен с определенным количеством трудностей и  проблем
юридического характера.  На данный момент функционирование системы ИЖК
регулируется достаточно объемным, но все еще неполным и противоречивым
объемом нормативно-правовых актов.
     На федеральном уровне базовыми для регулирования ипотеки являются
Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "Об ипотеке
(залоге  недвижимости)"  и  Федеральный   закон   "О   государственной
регистрации  прав  на недвижимое имущество и сделок с ним".  Указанные
документы достаточно подробно регулируют вопросы существа ипотеки  как
способа  обеспечения  исполнения обязательств,  заключения договора об
ипотеке,   государственной   регистрации   ипотеки   как   обременения
недвижимого  имущества,  порядок  пользования  заложенным имуществом и
другие вопросы. Однако ряд проблем, неизбежно возникающих на практике,
никак не урегулирован федеральным законодательством.  Восполнение этих
пробелов  на  региональном  уровне  напрямую  невозможно,  так  как  в
соответствии   со   статьей   72   Конституции   Российской  Федерации
гражданское законодательство находится  в  исключительной  компетенции
Российской  Федерации.  Однако  в  субъекте Российской Федерации могут
приниматься нормативно-правовые акты  организационно-распорядительного
характера,  принятие которых позволит заложить основу для эффективного
функционирования системы ИЖК.
     Первым актом  подобного  рода  в  Чувашии  должен стать Закон "Об
организации системы ипотечного кредитования в  Чувашской  Республике",
дополняющий  и  уточняющий положения федеральных законов и подзаконных
нормативных актов.  Его  нормы  могут  быть  впоследствии  уточнены  и
дополнены нормами региональных подзаконных актов. Но, осуществляя лишь
рамочное  регулирование,  данный  закон  не   сможет   разрешить   все
существующие  на  сегодняшний  день  трудности.  Поэтому  некоторые из
частных    проблем    потребуют    принятия     новых     региональных
нормативно-правовых актов о координации деятельности государственных и
муниципальных  органов  Чувашской  Республики  при   осуществлении   в
республике ипотечного жилищного кредитования.
     При разработке системы ИЖК в Чувашской  Республике  прежде  всего
необходимо  остановиться  на  проблемах,  возникающих  при регистрации
договора об ипотеке и связанного с ним комплекса прав и документов.

     6.1.1. Проблемы,   связанные   с   государственной   регистрацией
            комплекса прав и сделок в рамках системы ИЖК

     При юридическом оформлении отношений между кредитором и заемщиком
в   системе   ИЖК   государственной   регистрации   подлежат   договор
купли-продажи жилого помещения в кредит,  переход права  собственности
на это жилое помещение, договор ипотеки и все существующие обременения
имущества.  Такой объем прав и сделок, подлежащих регистрации, требует
определенной   унификации.   Поэтому   представляется   целесообразным
нормативно  оформить   необходимость   одновременной   государственной
регистрации  прав  и  сделок  в системе ИЖК как единого блока,  причем
договор ипотеки и  договор  купли-продажи  регистрировать  как  единый
трехсторонний договор.
     Федеральное законодательство не содержит  исчерпывающего  перечня
обременении,    подлежащих    государственной   регистрации.   Поэтому
теоретически и практически возможную регистрацию  права  проживания  в
жилом  помещении как обременения необходимо закрепить нормативно.  Это
соответствует интересам как ипотечного кредитора,  так и должника.  По
сути   необходимость   государственной  регистрации  права  проживания
дополняют  положения  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  об
обязанности  залогодателя  известить  залогодержателя  обо всех правах
третьих лиц на заложенное имущество и придают стабильность  отношениям
в системе ИЖК.
     Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный  закон  "Об
ипотеке",   закрепляя   право   залогодержателя  проверять  заложенное
имущество,  не  предлагают  более  или  менее  эффективных  механизмов
осуществления этого права.  Возможность ознакомления с данными единого
государственного реестра,  куда в обязательном порядке  заносятся  все
обременения,  в том числе и право проживания, может стать первым шагом
в этом направлении.
     Имеет смысл    закрепить   нормативно   и   обязанность   органов
регистрационного   учета   в   Чувашской   Республике,   содействовать
ипотечному  кредитору  при осуществлении им права проверки заложенного
имущества.

     6.1.2. Проблемы,  связанные  с  деятельностью  органов  опеки   и
            попечительства

     Важную роль  при  юридическом  оформлении   отношений   субъектов
системы  ИЖК играют органы опеки и попечительства,  дающие согласие на
заключение договора ипотеки жилого помещения,  если  в  нем  проживают
несовершеннолетние, и на выселение несовершеннолетних из помещения, на
которое обращается взыскание (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
     Органы опеки  и  попечительства входят в систему органов местного
самоуправления.  Следовательно,  на уровне субъекта  федерации  прямое
правовое  регулирование  их деятельности недопустимо.  Исходя из этого
нецелесообразным  представляется  предусмотрение  в   проекте   закона
регулирования  деятельности  органов опеки и попечительства,  хотя при
построении системы ИЖК необходимо,  очевидно,  учитывать  императивные
нормы федерального законодательства в этой сфере.

     6.1.3. Проблемы,  связанные  с  процедурой обращения взыскания на
            заложенное имущество

     Определенные трудности  могут  возникнуть  и при выселении членов
семьи залогодателя. В соответствии со статьей 292 Гражданского кодекса
Российской   Федерации   члены   семьи   собственника,  проживающие  в
принадлежащем  ему  жилом  помещении,  имеют  право  пользования  этим
помещением  на  условиях,  предусмотренных жилищным законодательством.
Федеральный закон "Об ипотеке" в статье 78  устанавливает,  что  члены
семьи   залогодателя   обязаны   по   требованию  нового  собственника
освободить занимаемое жилое помещение в течение месяца  при  условиях,
если:
     жилой дом или квартира был  заложен  по  договору  об  ипотеке  в
обеспечение  возврата  кредита,  предоставленного  на приобретение или
строительство жилого дома или квартиры;
     проживающие с  залогодателем  члены  его семьи дали до заключения
договора об ипотеке,  а если они были вселены  в  заложенный  дом  или
квартиру   позже   -   до   их   вселения  нотариально  удостоверенное
обязательство освободить заложенный жилой дом или  квартиру  в  случае
обращения на него взыскания. Имеет смысл нормативно оформить процедуру
возврата членами семьи залогодателя права пользования этим помещением.

     6.1.4. Резервный фонд

     Еще одна  частная  проблема  связана  с  необходимостью  создания
достаточного  по  объему  резервного  денежного   фонда   на   балансе
Корпорации,  средства  которого  будут  предназначены  для  заключения
договоров социального найма в интересах лиц, выселенных из заложенного
помещения  в  связи с обращением на него взыскания.  Порядок создания,
предоставления и пользования резервным фондом также  требует  правовой
регламентации.

                 VII. РЕСУРСНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОГРАММЫ

     Ресурсное обеспечение    Программы    осуществляется    за   счет
федерального,   республиканского   и   местных   бюджетов,   а   также
внебюджетных источников.  На ее финансирование предусмотрены следующие
средства:
     из федерального  бюджета  - 100 млн.  рублей,  в том числе в 2002
году - 20 млн. рублей, 2003 году - 30 млн. рублей, 2004 году - 30 млн.
рублей, 2005 году - 20 млн. рублей;
     из республиканского бюджета - 40 млн.  рублей, в том числе в 2002
году - 40 млн. рублей;
     из местных бюджетов - 20 млн. рублей, в том числе в 2002 году - 5
млн.  рублей,  2003 году - 5 млн.  рублей,  2004 году - 5 млн. рублей,
2005 году - 5 млн. рублей;
     из внебюджетных источников - 100 млн.  рублей, в том числе в 2002
году - 15 млн. рублей, 2003 году - 35 млн. рублей, 2004 году - 30 млн.
рублей, 2005 году - 20 млн. рублей.
     Прямые инвестиции за счет  республиканского  и  местных  бюджетов
будут направлены на:
     формирование уставных капиталов ИКЧР (40 млн. рублей в 2002 г.) и
ИАЧР;
     наполнение жилищного субсидиарного фонда;
     выделение адресных жилищных субсидий при ипотечном кредитовании;
     реализацию ипотечных пилотных проектов  на  возвратной  основе  в
виде беспроцентных ссуд.
     Средства, выделяемые Кабинетом Министров Чувашской  Республики  и
органами     местного    самоуправления    ИКЧР,    направляются    на
соинвестирование  жилищного  строительства   и   выкуп   закладных   у
банков-кредиторов, а также на содержание персонала и инфраструктуры на
период реализации пилотного проекта.
     В качестве   ресурсного  обеспечения  Программы  могут  и  должны
использоваться материальные активы в форме отводов земельных  участков
под    жилищное   строительство   и   жилые   объекты   незавершенного
строительства.
     Денежные средства,   выделяемые   Кабинетом  Министров  Чувашской
Республики на формирование уставного капитала  ИАЧР,  направляются  на
формирование первичных ипотечных активов в форме пула закладных.
     Средства федерального бюджета в форме государственных гарантий по
обязательствам  Агентства  по  ипотечному жилищному кредитованию могут
быть направлены лишь на выкуп прав требований  по  ипотечным  жилищным
кредитам,  выданным  в  Чувашской  Республике  (в  том  числе  в  виде
закладных).
     Наряду с  бюджетными  средствами  в процессе реализации ипотечных
проектов в систему ИЖК будут вовлекаться средства юридических  лиц,  а
также   жителей  Чувашской  Республики.  На  первом  этапе  финансовое
внебюджетное обеспечение будет формироваться за счет:
     собственных средств строительных и подрядных организаций;
     средств прочих инвесторов, привлекаемых заказчиками-застройщиками
в жилищное строительство;
     кредитных ресурсов  банков,  сформированных   за   счет   средств
заемщиков;
     средств граждан и  юридических  лиц  через  облигации  Чувашского
ипотечного займа.
     Экономический расчет показывает,  что на каждый  рубль  бюджетных
вложений  в  систему  ипотечного  кредитования  вовлекается  не  менее
четырех-пяти внебюджетных рублей,  не говоря уже о пополнении бюджетов
за счет активизации профессиональной деятельности субъектов ипотечного
рынка (увеличение налогооблагаемой базы).
     Основным требованием,  предъявляемым  к организационно-финансовой
схеме  пилотного  ипотечного   проекта,   является   обеспечение   его
окупаемости в сроки, сопоставимые с инвестиционно-строительным циклом.

                   VIII. ПИЛОТНЫЙ ПРОЕКТ ПРОГРАММЫ.
                 ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ПРОЕКТА

     Пилотный проект Программы  предназначен  для  запуска  в  регионе
системы ИЖК, способной к самофинансированию.

     8.1. Направления  деятельности  Ипотечной  корпорации   Чувашской
          Республики

     К основным  функциям  Ипотечной  корпорации  Чувашской Республики
(далее  -  Корпорация)  относятся  информационное  и   организационное
обеспечение   первичного   рынка   ипотечных  кредитов,  создание  его
инфраструктуры.
     Основными источниками ее доходов являются:
     вознаграждение за услуги в связи с андеррайтингом  и  оформлением
кредитного  дела  (уплачивается  в  момент  передачи  кредитного  дела
заемщика в банк или иную кредитную организацию);
     плата за   поручительство   перед  кредитором  (входит  в  состав
ежемесячных платежей заемщика точно так же, как и страховые взносы);
     прибыль в строительстве.
     Данные поступления  позволяют   Корпорации   функционировать   до
определенной  степени  автономно  и реинвестировать прибыль в развитие
инфраструктуры первичного ипотечного рынка.
     Поскольку в   пилотном  проекте  целевыми  получателями  кредитов
являются социально незащищенная категория граждан,  вознаграждение  за
андеррайтинг и оформление кредитных дел устанавливаются на минимальном
уровне, не обеспечивающем покрытие операционных расходов.

     8.1.1. Инвестиционная деятельность в строительстве

     Значительная часть   средств  направляется  в  строительство.  На
первом этапе,  пока  не  обеспечен  значительный  оборот  кредитов  на
первичном  рынке на основе рефинансирования,  прибыль от строительства
должна покрыть наибольшую часть операционных расходов Корпорации.
     Вложения в строительство осуществляются на основе инвестиционного
договора,  по  которому  Корпорация  вступает  в  долевое  участие   в
совместной  деятельности  (в  форме  простого  товарищества).  Прибыль
распределяется пропорционально вкладам участников.

     8.1.2. Агентские услуги заемщику

     В комплексный  договор  с  заемщиком на возмездное оказание услуг
входят  элементы  агентского  соглашения,   по   которому   Корпорация
обязуется   выполнить  ряд  действий  от  имени  заемщика.  За  каждый
выполненный этап процедуры андеррайтинга и оформления кредитного  дела
заемщика (вплоть до заключения кредитного договора с банком) последний
авансом или по факту  исполнения  обязательств  Корпорации  уплачивает
определенную сумму.
     В процессе  действия  кредитного  договора  заемщик   в   составе
ежемесячных   платежей   перечисляет  через  банк  определенную  часть
процентных выплат по кредиту,  за счет которых формируется специальный
гарантийный фонд,  предназначенный для покрытия операционных расходов,
связанных с погашением убытков кредитора  и  осуществлением  процедуры
выселения  заемщика  в  случае  возникновения  основания для обращения
взыскания.
     По завершении  строительного цикла заемщики,  приобретающие новое
жилье, при участии ИКЧР в режиме "единого окна" единовременно:
     регистрируют переход  прав  на  старое  и новое жилье,  кредитный
договор и залог нового жилья в едином блоке;
     страхуют сделку, новое жилье и прочие риски.

     8.1.3. Варианты ипотечного кредитования

     Вступая в систему ипотечного кредитования,  заемщик в зависимости
от  своей  платежеспособности,  претензий  на жилье и социальных льгот
участвует в одной из четырех программ.
     Программа 1  -  новое жилье.  Обеспечение ипотечного кредитования
под приобретение  нового  жилья.  В  нынешних  социально-экономических
условиях,  чтобы  развернуть эту программу и повысить ее популярность,
желательно кредитовать население по невысокой ставке,  в  пределах  10
процентов   годовых.   При   этом   рефинансирование  из  внебюджетных
источников возможно лишь в меньшем объеме по сравнению  с  выдаваемыми
кредитами (чтобы обеспечить требуемую доходность реализуемых ипотечных
ценных бумаг). Недостающие для развития средства могут привлекаться из
прибыли от инвестиционно-строительной деятельности.
     Программа 2   -   вторичное   жилье.    Обеспечение    ипотечного
кредитования под приобретение вторичного жилья.  Льготное кредитование
в данной программе  возможно  только  за  счет  дотаций,  малодоходные
кредиты  не  позволяют  обеспечить  100-процентное рефинансирование на
внешнем  рынке.  Если  же  кредитование  осуществляется   по   ставке,
приближенной  к  рыночной,  т.е.  не  менее  10 процентов годовых,  то
выручка от реализации закладных будет превышать объем вложений и тогда
банк-кредитор становится заинтересованным в расширении масштабов ИЖК в
данном сегменте.
     Программа 3   -   социальные    субсидии,    ИКЧР    обеспечивает
очередникам-заемщикам    кредитование    по   коммерческой   ипотечной
процентной  ставке  (для  пилотного  проекта  10%  годовых).   Кабинет
Министров     Чувашской     Республики     через    ЖСФ    субсидирует
очередников-заемщиков путем:
     субсидирования первоначального взноса. Вместо того чтобы выкупать
социальное  жилье.  Кабинет Министров Чувашской Республики субсидирует
первоначальные взносы.  Заемщик получает возможность выбрать  наиболее
подходящую  ему  квартиру и за свой счет погасить кредит на оставшуюся
часть стоимости этого жилья;
     компенсации фиксированной части процентной ставки;
     компенсации (частичной)  инфляционной   составляющей   процентных
выплат заемщика.
     Субсидирование может осуществляться комбинированем  перечисленных
форм.
     Для ряда категорий  заемщиков  компенсации  процентной  ставки  и
инфляционных  издержек  могут  быть  временными  (например для молодых
семей не более 5 лет, для иммигрантов - 3 года и т.п.).
     В этой программе заемщик заключает стандартный договор ипотечного
кредитования.  В случае  неисполнения  Кабинетом  Министров  Чувашской
Республики   своих   субсидиарных   обязательств   заемщик  несет  всю
ответственность по кредиту перед кредитором,  что защищает  инвесторов
от  неполного обеспечения ипотечных ценных бумаг доходами по ипотечным
кредитам,  повышает  ответственность  заемщика,  стимулирует   его   к
повышению заработков.
     Программа 4  -  льготные  условия  кредитного  договора.  Заемщик
получает  субсидию  в  среднем  на  60  процентов от стоимости жилья в
качестве части первоначального  взноса  и  кредитуется  на  оставшуюся
часть стоимости жилья по льготной процентной ставке.  В этом случае он
проходит упрощенную процедуру андеррайтинга.  Корпорация не поручается
за  таких  заемщиков.  Закладные  выкупаются непосредственно Кабинетом
Министров Чувашской Республики (или предприятием) по стоимости, равной
размеру выданного кредита.  Таким образом, государство оплачивает лишь
часть стоимости  социального  жилья  и  несет  убыток  ввиду  льготной
процентной ставки.
     В этой  программе  Кабинет  Министров  Чувашской  Республики  сам
выступает  в  роди  инвестора,  рефинансируя кредиты,  но не развивает
вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.

     8.2. Изменение экономической ситуации в регионе

     Действие Программы  окажет положительное влияние на экономическое
развитие Чувашии. В частности:
     повысится инвестиционная привлекательность региона, будут созданы
дополнительные рабочие места и увеличится занятость населения;
     сформируется рынок устойчивых долгосрочных финансовых активов;
     повысится уровень жизни населения;
     улучшится прозрачность  доходов граждан благодаря их вовлечению в
накопление первичных взносов и формирование кредитной истории.
     Активизация жилищного   строительства  благоприятно  скажется  на
инвестиционной привлекательности региона в  первую  очередь  благодаря
расширению   платежеспособного  спроса  на  внутреннем  рынке.  Помимо
увеличения покупательной активности  непосредственно  на  рынке  жилья
будут  созданы  предпосылки  для  расширения спроса на прочие товары и
услуги за счет выданных кредитов.  Эмиссия долгосрочных  ценных  бумаг
создаст предпосылки для притока капиталов,  которые могут быть вложены
Корпорацией в социально-жилищную сферу.
     Увеличение объема  текущего  потребления населения в счет будущих
доходов - объективный  фактор  повышения  благосостояния  людей  ввиду
долгосрочного    характера    доступных    кредитов,    обеспечиваемых
Корпорацией.
     Система андеррайтинга делает клиентов заинтересованными в большей
степени подтверждать свою кредитоспособность,  чтобы получить право на
больший объем кредита. Это позволяет упростить процедуру подтверждения
платежеспособности потенциальных заемщиков.
     Таким образом,    вышеуказанное   подтверждает   целесообразность
поддержки инвесторами предлагаемой схемы  реализации  системы  ИЖК  на
основе   сопоставления  объема  необходимых  вложений  и  совокупности
позитивных  явлений  в   экономике,   непосредственно   или   косвенно
порождаемых развитием ипотечного кредитования в регионе.

            IX. ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ ПО РЕАЛИЗАЦИИ
                              ПРОГРАММЫ

                   Система программных мероприятий

-----------------------------------------------------T---------------------------T-----------
                                                     ¦                           ¦  Срок ис-
               Наименование мероприятий              ¦        Исполнители        ¦ полнения,
                                                     ¦                           ¦    годы
-----------------------------------------------------+---------------------------+-----------

  1. Подготовка и реализация пилотного ипотечного                                  2002-2003
  проекта

  1.1. Учреждение Ипотечной корпорации Чувашской       Минфин "Чувашии, Минэ-         2002
  Республики (ИКЧР)                                    кономики Чувашии, Мин-
                                                       юст Чувашии, ГУП
                                                       "РУКС", администрации
                                                       районов и городов

  1.2. Организация работы с населением                 Минстрой Чувашии,           2002-2003
                                                       ИКЧР

  1.3. Отбор основных участников программы ипотеч-     ИКЧР, Минфин Чувашии,       2002-2003
  ного жилищного кредитования (страховая компания,     Минэкономики Чувашии,
  банк-кредитор, риэлтерские и оценочные агентства,    Минстрой Чувашии
  заказчик ипотечного жилья и пр.)

  1.4. Разработка нормативно-правовых актов, регули-   Минстрой Чувашии, Мин-      2002-2003
  рующих переход права собственности, а также взаи-    фин Чувашии, Минэконо-
  модействие всех участников системы ИЖК               мики Чувашии, Минюст
                                                       Чувашии. ИКЧР

  1.5. Учреждение Жилищного субсидиарного фонда        Минстрой Чувашии, Мин-         2003
  (ЖСФ)                                                фин Чувашии, ИКЧР, Ми-
                                                       нэкономики Чувашии

  1.6. Землеотвод участка под строительство жилого     Минстрой Чувашии, адми-     2002-2003
  дома в рамках пилотного ипотечного проекта           нистрация г. Чебоксары,
                                                       ИКЧР

  1.7. Строительство и реализация жилья в рамках пи-   Минстрой Чувашии,              2003
  лотного ипотечного проекта                           ИКЧР

  1.8. Формирование условий для учреждения Жилищ-      Минстрой Чувашии,              2003
  ного ссудосберегательного кооператива (ЖССК)         ИКЧР

  2. Реализация второго инвестиционного цикла пи-                                  2003-2004
  лотного ипотечного проекта

  2.1. Строительство и реализация жилья                Минстрой Чувашии,           2003-2004
                                                       ИКЧР

  2.2. Формирование условий для запуска и функцио-     Минстрой Чувашии,           2003-2004
  нирования механизма рефинансирования системы         ИКЧР
  ИЖК

  2.3. Формирование районных списков потенциаль-       Минстрой Чувашии, адми-     2003-2004
  ных заемщиков (включенных в систему накопления       нистрации районов и горо-
  средств на первичный взнос) и на их основе - рес-    дов, ИКЧР
  публиканской базы данных (кредитных историй) по
  заемщикам" интегрированных в федеральную базу
  данных

  2.4. Учреждение ЖССК                                 ИКЧР, Минстрой Чува-           2004
                                                       шии

  3. формирование механизмов рефинансирования                                      2004-2006
  системы

  3.1. Учреждение Ипотечного агентства Чувашской       ИКЧР, Минфин Чувашии,          2005
  Республики (ИАЧР). Выпуск и размещение первой        Минэкономики Чувашии,
  серии облигаций Чувашского ипотечного займа          Минюст Чувашии, Минст-
                                                       рой Чувашии, администра-
                                                       ции районов и городов

  3.2. Учреждение Чувашского филиала Агентства по      Минфин Чувашии, ИКЧР.          2006
  ипотечному жилищному кредитованию                    Минэкономики Чувашии,
                                                       Минюст Чувашии, Минст-
                                                       рой Чувашии, администра-
                                                       ции районов и городов

  3.3. Выкуп и размещение второй серии облигаций       Минфин Чувашии, ИКЧР,          2006
  Чувашского ипотечного займа                          Минэкономики Чувашии,
                                                       Минстрой Чувашии

  3.4. Реализация третьего инвестиционно-              ИКЧР, Минстрой Чува-           2006
  строительного цикла                                  шии

  3.5. Привлечение инвестиций в расширение строи-      ИКЧР, Минстрой Чува-        2004-2006
  тельства жилья под ипотечное кредитование во всех    шии
  районах республики

  3.6. Начало выдачи кредитов без условия частичного   ИКЧР, Минстрой Чува-           2006
  расчета старым жильем (при наличии первичного        шии
  взноса не менее 30% от стоимости приобретаемого
  жилья)

  4. Интенсивный рост и устойчивое развитие системы                                2006-2010
  ИЖК

  4.1. Формирование эффективного рыночного меха-       ИКЧР, Минстрой Чува-        2006-2010
  низма ипотечного кредитования. Накопление массы      шии
  выданных ипотечных кредитов

  4.2. Выдача кредитов под жильё, приобретаемое на     ИКЧР                        2006-2010
  вторичном рынке

  4.3. Интеграция региональной системы ИЖК в об-       ИКЧР, Минстрой Чува-        2006-2010
  щероссийскую через развитие вторичного рынка         шии
  ипотечных ценных бумаг




                                                          Приложение 1

                      Организационно-финансовый
                вторичный рынок ипотечных обязательств

     Финансовые отношения   между   участниками   системы   ипотечного
кредитования выстраиваются следующим образом.

     I.    Ипотечная    корпорация   выступает  в  качестве поручителя
           заемщика перед  кредитором  и  таким  образом  минимизирует
           кредитные  риски  для  финансовой  системы.   Когда   будет
           сформирована   прецедентная   база   разрешения  проблемных
           кредитных дел в пользу  кредитора,  инициатива  может  быть
           перехвачена самими банками (на основе опыта корпорации).

     II.   В случае отказа  заемщика исполнять кредитные обязательства
           банк извещает РИК и залогодержателя о  данном  факте.  Банк
           перечисляет  платежи  в  корпорацию  за  выполнение функции
           поручителя.  При  возникновении  основания  для   обращения
           взыскания   на   заложенное   имущество   поручитель  (РИК)
           возмещает убытки кредитора (банка).

     III.  Банк производит  кассовые   расчеты   между   заемщиком   и
           залогодержателем,   удерживая   комиссионные.   Ежемесячные
           платежи  образуют   консолидированный   финансовый   поток,
           включающий в себя несколько составляющих:

             возвратные денежные потоки по кредиту, включая процентные
             выплаты и погашение основной суммы кредита;

             страховые взносы  по  договорам   страхования   жизни   и
             имущества.    Поскольку    требуемая    страховая   сумма
             устанавливается    пропорционально    остатку     ссудной
             задолженности,  страховой  тариф  в  этом  случае  просто
             прибавляется к основной процентной ставке;

             вознаграждение поручителю (РИК)  -  фиксированная  ставка
             относительно остатка долга.

     IV.   В  случае   заинтересованности   предприятий,   учреждений,
           ведомств в  кредитовании  своих   сотрудников   РИК   может
           предложить следующую модель:  заемщик проходит андеррайтинг
           в РИК на общих основаниях,  затем на основе  поручительства
           РИК  он  получает  в банке кредит на приобретение жилья под
           низкий процент.

     V.    Банк переуступает предприятию кредиты, обеспеченные залогом
           и дополнительным   поручительством  РИК.  Гарантией  выкупа
           предприятием  закладных  является  предварительный  договор
           купли-продажи закладных.

     VI.   По классической   схеме   права   требования   по  кредитам
           переуступаются  ипотечному  агентству,  которое   за   счет
           привлеченных  заемных  средств формирует портфель ипотечных
           кредитов.

     VII.  Ипотечное  агентство  ипотечные  ценные  бумаги  (вторичные
           ипотечные   обязательства)   размещает  на  открытом  рынке
           заемных  средств  либо  среди  корпоративных  клиентов   по
           предварительной договоренности.

                      Организационно-финансовый
                  первичный рынок ипотечных кредитов

     I.    Администрация  региона,   заинтересованная    в    развитии
           региональной системы ИЖК,  учреждает ОАО "РИК"  (желательно
           совместно   с  органами  местного  самоуправления  и  иными
           заинтересованными  структурами).  В   дальнейшем   система,
           оперируемая    РИК,    переходит   на   самофинансирование,
           администрация  лишь  субсидирует   определенные   категории
           заемщиков  в  рамках  целевых социальных программ,  а также
           может рефинансировать часть выданных кредитов.

     II.   После    предварительного     ознакомления  с     условиями
           кредитования заемщик  заключает  с РИК агентский договор на
           выполнение ряда действий по подготовке комплекта документов
           и   оценке   кредитоспособности  заемщика  (андеррайтингу).
           Взамен РИК получает агентское вознаграждение.

     III.  Кредитное  дело  передается  в  банк  на   согласование,  в
           результате  чего  банк  выдает  заемщику  ипотечный кредит,
           заручившись гарантией корпорации. РИК, опираясь на правовой
           механизм      залога      и     косвенные     подтверждения
           платежеспособности     заемщиков,     минимизирует     риск
           неисполнения  кредитных  обязательств  заемщика.  В  случае
           прекращения   возвратных   денежных   потоков    корпорация
           возмещает  залогодержателю  (банку,  Ипотечному  агентству)
           остаток долга заемщика и в порядке  регресса  ей  переходит
           право обратить взыскание на заложенное имущество.

     IV.   Корпорация  заключает  агентский   договор   со   страховой
           компанией,  по которому РИК,  по  сути,  выполняет  функцию
           коммерческого  представителя  СК (предварительно проводится
           конкурс  между  страховыми  компаниями).   Таким   образом,
           комплект   договоров   страхования   заключается,  с  одной
           стороны,  от имени страховой компании,  с другой - от имени
           заемщика; корпорация выступает в роли посредника и получает
           агентское вознаграждение.

     V.    Аналогично РИК -  агент риэлтерского  агентства.  По   мере
           достижения достаточного объема оказываемых услуг корпорация
           может  получить  лицензию  на  осуществление   операций   с
           недвижимостью.

     VI.   Администрация региона в рамках целевой социальной программы
           обеспечения жильем образует Жилищный субсидиарный фонд, чья
           задача   -   транслировать   государственные   дотации   на
           конкретные категории заемщиков.  Государственная финансовая
           поддержка может осуществляться в нескольких формах.

          Прямое  субсидирование  под  приобретение жилья (расширение
           первоначального взноса и сокращение размера кредита).

          Дотация  процентной  ставки  по   кредиту,   выраженная   в
           процентных   пунктах.   Удешевление   кредита   приведет  к
           сокращению регулярных выплат для  заемщика  при  соблюдении
           интересов инвесторов.

          Покрытие  инфляционных  издержек  -  компенсация процентных
           выплат в части отклонения фактического  темпа  инфляции  от
           нормативного (в случае, если процентная ставка по ипотечной
           ссуде привязана к наблюдаемому уровню инфляции).

          Выкуп  эмиссионных  ипотечных   ценных   бумаг   с   низкой
           доходностью   (данная   форма   государственной   поддержки
           актуальна на раннем этапе внедрения ипотечной программы).

          Дотация рефинансирующей организации  (Ипотечное  агентство.
           Ипотечная  корпорация  -  на  раннем этапе) на приобретение
           первичных   ипотечных   кредитов   с   изначально    низкой
           доходностью  по  цене  выше  номинальной стоимости.  Цель -
           стимулирование  первичных  кредиторов  на  выдачу  льготных
           кредитов.


     VII.  РИК  предоставляет  в ЖСФ  информацию о заемщиках,  которые
           претендуют  на  получение  льготного  ипотечного   кредита.
           Поскольку  в процессе андеррайтинга выявляется определенная
           платежеспособность  потенциальных  заемщиков,   государство
           отныне только компенсирует разницу между требованиями рынка
           заемных средств и возможностями малообеспеченных  категорий
           заемщиков.   Впоследствии,   когда   будут   развиты  рынок
           ипотечных ценных бумаг и  устойчивые  механизмы  накопления
           денежных   средств,   а   также   достигнута   определенная
           финансовая  стабилизация,  рыночная  процентная  ставка  по
           кредиту снизится до уровня безрисковой требуемой доходности
           и  ипотечные  жилищные  кредиты   (а   также   иные   ссуды
           потребительского     назначения,    обеспеченные    залогом
           недвижимого имущества) станут общедоступными.

     VIII. Одним  из  перечисленных  выше  способов   ЖСФ   производит
           финансовые   платежи   в   пользу  заемщика,  сокращая  его
           издержки.



                                                          Приложение 2

     Методика расчета ежемесячного взноса

     Введем обозначения:  S  -  размер  кредита;  i*  -  декларируемая
(фактическая) годовая ставка процента;  i  -  номинальная  ставка,  по
которой  ежемесячно  начисляются проценты;  n - срок погашения кредита
(годы);  Рм - размер ежемесячного взноса. Тогда для погашения основной
суммы долга и процентов равномерными платежами необходимо, чтобы сумма
приведенных (дисконтированных) будущих  платежей  была  равна  размеру
выдаваемого кредита
          12n       Pм         n    k
     S = сумма  ---------- = сумма б  P  ,
          k=1         i  k    k=1   м  м
                (1 + -- )
                     12

                      -1
     где б  = (1+i/12)   - дисконтный множитель.
          м

     Чтобы не   завысить    фактическую    процентную    ставку    i*,
зафиксированную  в  договоре  1,  необходимо рассчитать годовую ставку
процента i, исходя из которой ежемесячно будут начисляться проценты по
кредиту. Для этого должно выполняться условие        i   12
                                              ( 1 + --- )   = 1 + i* ,
                                                    12
                --         1/12     -¬
откуда i = 12 x ¦ (1 + i*)      - 1  ¦.  Так,     если       договором
                --                  --
предусмотрена ставка  10  процентов годовых,  ежемесячные взносы будут
учитываться по ставке 9,57 процента.
                                                             12n   k
     Для определения размера ежемесячного взноса, обозначим сумма б
                                                             k=1   м

как ф(i*),
                                                                 12n
                                                12n    k      1-б
     тогда Рм = S/ф(i*), ф(i*) = ф(б(i(i*))) = сумма б   = б ---- =
                                                k=1    м      1-б
                           - 12n              -n
          1       1-(1+i/12)          1-(1+i*)
     = ------- x --------------- = -------------- .
       1+ i/12              -1            1/12
                  1-(1+i/12)        (1+i*)    - 1


     Пример:
     Назначен процент по  кредиту  12  процентов  годовых.  Рассчитаем
размер  ежемесячного  взноса  для  кредита  150 тыс.  рублей при сроке
погашения кредита 5 лет:
                         -5
                  1-1,12
     ф(12%) = --------------  = 45,5878,
                    1/12
               1,12     - 1

     P  = 150000/45,5878 = 3290,35.
      м


     Ниже приведена таблица значений функции ф(i*) при сроке погашения
кредита 10 лет.

                                                               Таблица

------------T--------T-----------T--------T-----------T--------T-----------T--------¬
¦ Ставка i* ¦  ф(i*) ¦ Ставка i* ¦  ф(i*) ¦ Ставка i* ¦  Ф(i*) ¦ Ставка i* ¦  ф(i*) ¦
+-----------+--------+-----------+--------+-----------+--------+-----------+--------+
¦     5%    ¦ 94,766 ¦     9%    ¦ 80,139 ¦    13%    ¦ 68,909 ¦    17%    ¦ 60,136 ¦
+-----------+--------+-----------+--------+-----------+--------+-----------+--------+
¦     6%    ¦ 90,724 ¦    10%    ¦ 77,056 ¦    14%    ¦ 66,515 ¦    18%    ¦ 58,245 ¦
+-----------+--------+-----------+--------+-----------+--------+-----------+--------+
¦     7%    ¦ 86,954 ¦    11%    ¦ 74,167 ¦    15%    ¦ 64,261 ¦    19%    ¦ 56,459 ¦
+-----------+--------+-----------+--------+-----------+--------+-----------+--------+
¦     8%    ¦ 83,432 ¦    12%    ¦ 71,456 ¦    16%    ¦ 62,138 ¦    20%    ¦ 54,770 ¦
L-----------+--------+-----------+--------+-----------+--------+-----------+---------