|
Расширенный поиск
Постановление Кабинета Министров Республики Башкортостан от 12.03.1999 № 71предприятия i ajk - коэффициент трендовой связи между мультипликатором j и показателем k, не связанным с мультипликаторами Eij - отклонение от трендовой зависимости для мультипликатора j предприятия i. Коэффициенты трендовой связи находятся по методу наименьшей суммы квадратов относительных отклонений: n q 2 SUM (SUM ajk х Vik - MF,ij) ---> min i=1 k=1 Тогда коэффициенты трендовой связи являются решением системы линейных уравнений: ---- ¦ ¦ n ¦ SUM [ ((aj1 х Vi1 + aj2 х Vi2 + ... + ajq х Viq) - MF,ij) х Vi1 ] = 0 ¦ i=1 ¦ ¦ ¦ n ¦ SUM [ ((aj1 х Vi1 + aj2 х Vi2 + ... + ajq х Viq) - MF,ij) х Vi2 ] = 0 ¦ i=1 / < ...................................................................... \ ¦ n ¦ SUM ((aj1 х Vi1 + aj2 х Vi2 + ... + ajq х Viq) - MF,ij) х Viq ] = 0 ¦ i=1 ¦ ¦ aj1 + aj2 + ... ajq = 1 L--- Для решения системы линейных уравнений рекомендуется использовать программу MathCad или любую другую программу, позволяющую решать системы линейных уравнений. По уравнению трендовой связи определим расчетные значения мультипликаторов для предприятий: q ME,ij = SUM ajk х Vik k=1 где ME,ij - расчетное значение мультипликатора j для предприятия i. Определим стоимости предприятий по мультипликаторам: PCM,ij = ME,ij х Vij где PCM,ij - стоимость предприятия i по мультипликатору j. 3.2.1.4.3. Метод рынка капитала на основе "показателей риска" Для данного способа выбираются показатели финансово - хозяйственной деятельности предприятия и мультипликаторы. (См. [С18]) Допустим, выбрано n предприятий, m мультипликаторов и q показателей, не связанных с мультипликаторами. Перенумеруем предприятия, мультипликаторы и соответствующие им показатели, показатели, не связанные с мультипликаторами. Для удобства считаем, что мультипликатору с номером j соответствует показатель с номером j. Показатели, не связанные с мультипликаторами, имеют номера m+1...m+q. Будем считать, что предприятие 1 является оцениваемым предприятием. Расчет можно представить как последовательное заполнение трех таблиц. Исходные данные для расчетов вносятся в таблицу N 6. Таблица N 6 ----------------T-----T-----T-----T-----T-----T-----T---T-----T-----T-----T-----T-----T---T-----T-----¬ ¦ ¦Муль-¦Пока-¦Муль-¦Пока-¦Муль-¦Пока-¦...¦Муль-¦Пока-¦Пока-¦Пока-¦Пока-¦...¦Пока-¦Ры- ¦ ¦ ¦ти- ¦за- ¦ти- ¦за- ¦ти- ¦за- ¦ ¦ти- ¦за- ¦за- ¦за- ¦за- ¦ ¦за- ¦ноч- ¦ ¦ ¦пли- ¦тель ¦пли- ¦тель ¦пли- ¦тель ¦ ¦пли- ¦тель ¦тель ¦тель ¦тель ¦ ¦тель ¦ная ¦ ¦ ¦катор¦1 ¦катор¦2 ¦катор¦3 ¦ ¦катор¦m ¦m + 1¦m + 2¦m + 3¦ ¦m + q¦ка- ¦ ¦ ¦1 ¦ ¦2 ¦ ¦3 ¦ ¦ ¦m ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦пита-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦лиза-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ция ¦ L---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+---+-----+-----+-----+-----+-----+---+-----+------ Предприятие 1 (оцениваемое предприятие) Предприятие 2 Предприятие 3 Предприятие n Среднее по предприятиям Минимум по предприятиям Максимум по предприятиям Исходные (известные) значения показателей 1...(m+q) и рыночной капитализации для предприятий 1...n вносятся в соответствующие клетки таблицы. Если акции оцениваемого предприятия не имеют рыночных котировок, и, соответственно, для оцениваемого предприятия неизвестна рыночная капитализация, то значение рыночной капитализации оцениваемого предприятия в таблицу не вносится. Допускается то, что не у всех предприятий - аналогов известны значения показателей 1...(m+q) из-за отсутствия данных. Требуется, чтобы для каждого предприятия - аналога был задан хотя бы один показатель, не связанный с мультипликаторами, в противном случае, предприятие из расчета исключается. Для известных значений показателей вносятся в соответствующие клетки таблицы значения мультипликаторов, рассчитанные по формуле: MCi MF,ij = --- Vij где MF,ij - фактическое значение мультипликатора j для предприятия i Vij - показатель j для предприятия i MCi - рыночная капитализация предприятия i. Также требуется, чтобы после внесения в таблицу всех рассчитанных мультипликаторов, для каждого мультипликатора было задано значение хотя бы по одному предприятию, в противном случае, мультипликатор из расчета исключается. При значительной доле неизвестных данных рекомендуется рассмотреть вопрос о целесообразности продолжения расчетов. В строки "Среднее по предприятиям", "Максимум по предприятиям", "Минимум по предприятиям" вносятся, соответственно, среднее, минимальное, максимальное значения всех величин по каждой графе. Далее рассчитываются так называемые "показатели риска". Результаты расчета вносятся в таблицу N 7. Таблица N 7 ----------------T------T----T------T----T------T----T---T------T----T-----¬ ¦ ¦Пока- ¦Риск¦Пока- ¦Риск¦Пока- ¦Риск¦...¦Пока- ¦Риск¦Общий¦ ¦ ¦затель¦m+1 ¦затель¦m+2 ¦затель¦m+3 ¦ ¦затель¦m+q ¦риск ¦ ¦ ¦m+1 ¦ ¦m+2 ¦ ¦m+3 ¦ ¦ ¦m+q ¦ ¦ ¦ L---------------+------+----+------+----+------+----+---+------+----+------ Предприятие 1 (оцениваемое предприятие) Предприятие 2 Предприятие 3 Предприятие n В графу "Риск j" вносятся риски для показателя j (риск j), рассчитываемые следующим образом: 1) Если значение показателя k для предприятия i больше или равно среднего значения показателя k, то: _ (Vik - Vk) rik = 1 + ----------- Vmax,k - Vk 2) Если значение показателя k для предприятия i меньше среднего значения показателя k, то _ (Vk - Vik) rik = 1 - ----------- Vk - Vmin,k где rik - риск k для предприятия i Vk - среднее значение показателя k Vmin,k - минимальное значение показателя k Vmax,k - максимальное значение показателя k. В графу "Общий риск" вносятся средневзвешенные рисков для показателей, рассчитываемые следующим образом: q ri = SUM Wk х rik k=1 где ri - общий риск для предприятия i wk - весовой коэффициент для риска k. Весовые коэффициенты риска k для предприятия i подбираются и/или рассчитываются исходя из значимости показателя k для расчета стоимости. Возможно использование одинаковых весов. Таблица N 8 ----------------T--------T-----T--------T-----T--------T-----T---T--------T-----¬ ¦ ¦Расчет- ¦Стои-¦Расчет- ¦Стои-¦Расчет- ¦Стои-¦...¦Расчет- ¦Стои-¦ ¦ ¦ный ¦мость¦ный ¦мость¦ный ¦мость¦ ¦ный ¦мость¦ ¦ ¦мульти- ¦1 ¦мульти- ¦2 ¦мульти- ¦3 ¦ ¦мульти- ¦m ¦ ¦ ¦пликатор¦ ¦пликатор¦ ¦пликатор¦ ¦ ¦пликатор¦ ¦ ¦ ¦1 ¦ ¦2 ¦ ¦3 ¦ ¦ ¦m ¦ ¦ L---------------+--------+-----+--------+-----+--------+-----+---+--------+------ Предприятие 1 (оцениваемое предприятие) Предприятие 2 Предприятие 3 Предприятие n На основе общего риска для предприятия i определяется расчетное значение мультипликатора j для предприятия i, которое вносится в графу "Расчетный мультипликатор j": Если значение общего риска для предприятия i больше или равно 1, то _ _ ME,ij = Mj + (Mmax,j - Mj) х (ri - 1) Если значение общего риска для предприятия i меньше 1, то _ _ ME,ij = Mj - (Mj - Mmin,j) х (1 - ri) где ME,ij - расчетное значение мультипликатора j для предприятия i ri - общий риск для предприятия с номером i Mj - среднее значение мультипликатора j Mmin,j - минимальное значение мультипликатора j Mmax,j - максимальное значение мультипликатора j. Определим стоимость предприятия i по мультипликатору j, которая вносится в графу "Стоимость j": PCM,ij = ME,ij х Vij где: PCM,ij - стоимость предприятия i по мультипликатору j. 3.2.1.5. Расчет величины стоимости и диапазона стоимостей по методу рынка капитала Если рассчитана стоимость оцениваемого предприятия по единственному мультипликатору, то стоимость предприятия по методу рынка капитала считается равной стоимости предприятия по мультипликатору. Если рассчитано несколько стоимостей оцениваемого предприятия по мультипликаторам, то стоимость оцениваемого предприятия по методу рынка капитала вычисляется как средневзвешенная: m PCM = SUM Wj х PCM,1j j=1 где PCM - стоимость предприятия по методу рынка капитала PCM,1j - стоимость предприятия по мультипликатору j Wj - весовой коэффициент для стоимости по мультипликатору j. Весовые коэффициенты рассчитываются или определяются экспертным путем, исходя из значимости мультипликатора для расчета рыночной капитализации. Возможно использование равных весов. Рекомендуется произвести расчет весовых коэффициентов по нижеприведенной схеме, который возможен в том случае, если число предприятий - аналогов (включая само оцениваемое предприятие), по которым известна фактическая рыночная капитализация, больше или равно числу мультипликаторов. Весовые коэффициенты находятся по методу наименьшей суммы квадратов относительных отклонений: m MCi - SUM Wj х PCM,ij n j=1 2 SUM (----------------------) ---> min i=1 MCi где Wj - весовой коэффициент для стоимости по мультипликатору j PCM,ij - стоимость предприятия i по мультипликатору j MCi - рыночная капитализация предприятия i n - число предприятий - аналогов (включая оцениваемое предприятие) i - индекс (условный порядковый номер) предприятия. Тогда весовые коэффициенты являются решением системы линейных уравнений: ----- ¦ --- --¬ ¦ n ¦ MCi - PCM,im - (W1 (PCM,i1 - PCM,im) + W2 (PCM,i2 - PCM,im) + ... + Wm-1 (PCM,im-1 - PCM,im)) х (PCM,im - PCM,i1) ¦ ¦ SUM ¦ ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ¦ = 0 ¦ i=1 ¦ MCi2 ¦ ¦ L-- --- ¦ --- --¬ ¦ n ¦ MCi - PCM,im - (W1 (PCM,i1 - PCM,im) + W2 (PCM,i2 - PCM,im) + ... + Wm-1 (PCM,im-1 - PCM,im)) х (PCM,im - PCM,i2) ¦ ¦ SUM ¦ ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ¦ = 0 ¦ i=1 ¦ MCi2 ¦ ¦ L-- --- / < ................................................................................................................................. \ ¦ --- --¬ ¦ n ¦ MCi - PCM,im - (W1 (PCM,i1 - PCM,im) + W2 (PCM,i2 - PCM,im) + ... + Wm-1 (PCM,im-1 - PCM,im)) х (PCM,im - PCM,i1) ¦ ¦ SUM ¦ ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ¦ = 0 ¦ i=1 ¦ MCi2 ¦ ¦ L-- --- ¦ ¦ W1 + W2 + ... + Wm-1 + Wm = 1 L---- Для вычисления решения системы линейных уравнений рекомендуется использовать программу MathCad или любую другую программу, позволяющую решать системы линейных уравнений. Допускаются иные способы расчета весовых коэффициентов. Рекомендуется при расчете средневзвешенной стоимости определять также нижнюю и верхнюю границы стоимости предприятия, задающие диапазон стоимостей. Нижняя и верхняя границы стоимости вычисляются по формулам: MCi PCML = PCM х min { ---------------- } 1<=i<=n m SUM Wj х PCM,ij j=1 где PCML - нижняя граница стоимости предприятия PCMU - верхняя граница стоимости предприятия Стоимость пакета акций по методу рынка капитала вычисляется по формуле: MCi PCMU = PCM х max { ---------------- } 1<=i<=n m SUM Wj х PCM,ij j=1 PCM Х L PCM,S = ------- 100 где PCM,S - стоимость предприятия по методу рынка капитала L - размер оцениваемого пакета в процентах от уставного капитала. Нижняя и верхняя границы вычисляются по формулам: PCML Х L PCML,S = -------- 100 PCMU Х L PCMU,S = -------- 100 где PCML,S - нижняя граница стоимости пакета акций PCMU,S - верхняя граница стоимости пакета акций. 3.3. Оценка стоимости по методу сделок 3.3.1. Схема оценки стоимости по методу сделок Метод сделок основан на сравнении стоимости сделок - аналогов с контрольными или монопольными пакетами акций, т.е. сделок, приведших к слиянию или поглощению предприятий. Основными этапами оценки стоимости по методу сделок являются: - выбор сделок - аналогов; - финансовый анализ и сопоставление; - выбор показателей сравнения; - сопоставление показателей и расчеты стоимостей по мультипликаторам; - расчет величины стоимости и диапазона стоимостей по методу рынка капитала; - внесение поправок к расчетной стоимости. Метод сделок аналогичен методу рынка капитала. Основным отличием метода сделок от метода рынка капитала является то, что метод сделок оценивает стоимость контрольного или монопольного пакета акций, а метод рынка капитала оценивает стоимость рядового пакета акций. Основное отличие проявляется через два обстоятельства: - по методу сделок сравниваются фактические цены сделок - аналогов с контрольными или монопольными пакетами акций, а по методу рынка капитала сравниваются текущие котировки акций предприятий - аналогов; - стоимость по методу сделок корректируется на поправки, связанные с избытком (недостатком) собственных оборотных средств и т.д., а стоимость по методу рынка капитала не корректируется. Все этапы оценки по методу сделок, за исключением этапа "внесение поправок к расчетной стоимости", выполняются аналогично этапам оценки по методу рынка капитала. 3.3.2. Внесение поправок к расчетной стоимости После сопоставления показателей и расчета стоимости, величина рассчитанной стоимости может корректироваться. При этом могут применяться следующие поправки (к стоимости предприятия): - увеличение (уменьшение) стоимости на избыток (недостаток) собственных оборотных средств; - уменьшение стоимости на необходимость инвестиций во внеоборотные фонды для поддержания финансово - хозяйственной деятельности предприятия на достигнутом уровне; - увеличение стоимости на стоимость непроизводственных основных фондов с учетом компенсирующих факторов, таких как налог на имущество и т.п. Поправки на контрольный/неконтрольный характер и ликвидность пакета акций вносятся в соответствии с разделом 2.1.3 данной методики. 4. Доходный подход к оценке стоимости Доходный подход к оценке стоимости предприятий (активов) основан на оценке текущей стоимости будущих доходов, генерируемых предприятием (активом). В рамках доходного подхода существуют следующие основные методы оценки: - метод (прямой) капитализации будущего дохода; - метод дисконтирования будущего дохода. 4.1. Оценка стоимости по методу капитализации будущего дохода 4.1.1. Схема оценки стоимости по методу капитализации будущего дохода Метод (прямой) капитализации будущего дохода основан на оценке стоимости предприятия (активов) как частного от деления ожидаемого будущего (годового) дохода на ставку капитализации: PCI = k х IN где PCI - стоимость предприятия по методу капитализации будущего дохода IN - прогнозируемый будущий (годовой) доход k - ставка капитализации. Рекомендуется применять для оценки предприятий (активов), генерирующих устойчивый поток постоянных или умеренно растущих (с постоянным темпом роста) доходов. В качестве будущего дохода могут использоваться: дивиденды, чистая прибыль, денежный поток. Допускается также использование выручки от реализации, товарной продукции, натуральных показателей, связанных с производственными мощностями и объемами выпуска продукции. Фактически выбор различных видов дохода приводит к различным вариантам (модификациям) метода капитализации будущего дохода: метод капитализации дивидендов, метод капитализации чистой прибыли и т.д. Возможен расчет с капитализацией нескольких видов дохода, тогда необходимо рассчитать средневзвешенную стоимость. Основными этапами оценки стоимости по методу капитализации будущего дохода являются: - прогноз будущего дохода; - определение ставки капитализации; - расчет стоимости по методу капитализации будущего дохода; - расчет средневзвешенной стоимости и диапазона стоимостей в случае, если капитализировались несколько видов будущего дохода; - внесение поправок к расчетной стоимости. "Внесение поправок к расчетной стоимости" описано в разделе 3.3.6 настоящей методики оценки. Поправки вносятся только в случае, если в качестве дохода выбран показатель, отличный от дивидендов. 4.1.2. Прогноз будущего дохода Допускается прогнозирование будущего дохода на основе анализа ретроспективных данных по нижеприведенной схеме (См. [М5]). Данная методика оценки не фиксирует схему прогноза будущего дохода и допускает иные методы прогнозирования. Выбирается ретроспективный период, как правило, от 3 до 5 лет. В расчетах примем, что номер года t равен нулю для текущего (прогнозируемого) года. Далее возможны два варианта прогнозирования. 1 вариант Прогнозируемый будущий доход считается равным средневзвешенному значению доходов за период ретроспективного анализа: -1 SUM Wt х INt t=-T IN0 = -------------- -1 где IN0 - прогнозируемый будущий доход INt - фактический доход за год t Wt - весовой коэффициент года t T - длительность ретроспективного периода в годах. Рекомендуется использовать весовые коэффициенты, возрастающие от начала к концу ретроспективного периода. Допускается использование одинаковых весовых коэффициентов. 2 вариант Для прогнозирования будущего дохода сделаем допущение о линейной зависимости дохода от года. Рассчитаем коэффициенты линейной зависимости по методу наименьшей суммы квадратов отклонений: -1 2 SUM (a х t + IN0 - INt) ----> min t=-T где a - темп роста (падения) дохода Значения коэффициентов линейной зависимости (один из которых является прогнозируемым будущим доходом) вычисляются по формулам: -1 -1 -1 T х (SUM t х INt) -(SUM t) х (SUM INt) t=-T t=-T t=-T IN0 = -------------------------------------- -1 2 -1 2 T х (SUM t) - (SUM t) t=-T t=-T 4.1.3. Определение ставки капитализации Ставка капитализации может быть определена следующими способами (См. [С18]): -1 -1 SUM INt - IN0 x (SUM t) t=-T t=-T а = ------------------------ T - сопоставление мультипликаторов предприятий-аналогов; - корректировка ставки дисконтирования. Допускаются иные способы определения ставки капитализации. Для определения ставки капитализации путем сопоставления мультипликаторов предприятий - аналогов рассчитывается средневзвешенная (или среднее арифметическое) соответствующих мультипликаторов. Ставка капитализации принимается равной единице, деленной на средневзвешенную (или среднюю арифметическую). Определение ставки капитализации путем корректировки ставки дисконтирования возможно, если в качестве будущего дохода выбраны дивиденды, чистая прибыль или денежный поток. Ставка капитализации вычисляется по формуле: k = r - g где k - ставка капитализации r - ставка дисконтирования g - темп роста (падения) дохода. 4.1.4. Расчет стоимости предприятия и пакета акций по методу капитализации будущего дохода Стоимость предприятия по методу капитализации будущего дохода вычисляется по формуле: PCI = k Х IN где PCI - стоимость предприятия по методу капитализации будущего дохода IN - прогнозируемый будущий (годовой) доход k - ставка капитализации Стоимость пакета акций по методу дисконтированного денежного потока вычисляется по формуле: PCI Х L PCI,S = ------- 100 где PCI,S - стоимость пакета акций по методу капитализации будущего дохода PCI - стоимость предприятия по методу капитализации будущего дохода L - размер оцениваемого пакета в процентах от уставного капитала. 4.1.5. Расчет средневзвешенной стоимости и диапазона стоимостей Если для оценки стоимости применялись варианты метода капитализации будущего дохода с различными видами будущего дохода, то вычисляется средневзвешенная стоимость (предприятия и/или пакета акций) по формуле: n SUM Wi х PCI,i i=1 PW = -------------- n - SUM Wi i=1 где PW - средневзвешенная стоимость PCI,i - стоимость по варианту i метода капитализации будущего дохода Wi - вес варианта i метода капитализации будущего дохода n - общее число использованных вариантов метода капитализации будущего дохода. Вес каждого варианта метода капитализации будущего дохода определяется экспертным путем, исходя из значимости вариантов. Наименьшее значение стоимости из стоимостей по разным вариантам метода капитализации будущего дохода определяет нижнюю границу стоимости. Наибольшее значение стоимости из стоимостей по разным вариантам метода капитализации будущего дохода определяет верхнюю границу стоимости. Нижняя и верхняя границы стоимостей определяют диапазон стоимостей. 4.2. Оценка стоимости по методу дисконтирования будущих доходов 4.2.1. Схема оценки стоимости по методу дисконтирования будущих доходов Метод дисконтирования будущих доходов основан на оценке стоимости предприятия (активов) как суммы дисконтированного потока будущих доходов: T+-1 INt PR PID = SUM ---------------- + -------------- t=0 t T+-1 ----¬ ----¬ ¦ ¦(1 + ri) ¦ ¦(1 + ri) i=0 i=0 где PID - стоимость предприятия по методу дисконтирования будущих доходов INt - прогнозируемый будущий доход за год t rt - ставка дисконтирования за год t PR - стоимость предприятия в постпрогнозный период t - номер прогнозируемого года Т+ - число прогнозируемых лет. В формуле принято, что номер года t равен нулю для текущего (прогнозируемого) года. Обычно ставку дисконтирования считают постоянной, т.е. не зависящей от прогнозируемого года. В этом случае формула для расчета стоимости по методу дисконтирования будущих доходов принимает более простой вид: T+-1 INt PR PID = SUM ------------- + ------------ t=0 t+1 T+-1 (1 + r) (1 + r) где r - (постоянная) ставка дисконтирования. В качестве будущего дохода могут использоваться: дивиденды, чистая прибыль, денежный поток. Фактически выбор различных видов дохода приводит к различным вариантам (модификациям) метода дисконтирования будущих доходов: метод дисконтированных дивидендов, метод дисконтированной чистой прибыли и метод дисконтированного денежного потока. Методом дисконтированной чистой прибыли и методом дисконтированного денежного потока оценивают монопольные пакеты акций. Методом дисконтированных дивидендов оценивают рядовые пакеты акций. Рекомендуется применять метод дисконтированного денежного потока, описанный в разделе 4.3 настоящей методики оценки. Основными этапами оценки стоимости по методу дисконтирования будущих доходов являются: - прогноз будущих доходов; - определение ставки дисконтирования; - определение стоимости предприятия в постпрогнозный период; - расчет величины стоимости и диапазона стоимостей по методу дисконтирования будущих доходов; - внесение поправок к расчетной стоимости в случае, если в качестве дохода выбрана чистая прибыль или денежный поток. При "прогнозе будущих доходов" следует учесть замечания об учете инфляции, изложенные в разделе 4.3.2 настоящей методики оценки. "Расчет величины стоимости и диапазона стоимостей по методу дисконтирования будущих доходов" производится аналогично описанному в разделе 4.3.4 настоящей методики оценки. "Внесение поправок к расчетной стоимости" описано в разделе 3.3.6 настоящей методики оценки. Поправки вносятся только в случае, если в качестве дохода выбрана чистая прибыль или денежный поток. 4.2.2. Определение ставки дисконтирования Если в качестве будущего дохода выбрана чистая прибыль, то ставка дисконтирования вычисляется по формуле: E0 х (1 + g) r = ------------ + g N х p0 где r - ставка дисконтирования E0 - чистая прибыль за последний год p0 - текущая стоимость одной обыкновенной акции N - число размещенных обыкновенных акций предприятия g - ожидаемые долгосрочные темпы роста чистой прибыли. Допускается иных способов расчета ставки дисконтирования для метода дисконтирования чистой прибыли. Если в качестве будущего дохода выбраны дивиденды, то ставка дисконтирования вычисляется по формуле: d0 х (1 + g) r = ------------ + g p0 где r - ставка дисконтирования d0 - дивиденды на одну обыкновенную акцию за последний год p0 - текущаоя стоимость одной обыкновенной акции g - ожидаемые долгосрочные темпы роста дивидендов. Допускается иных способов расчета ставки дисконтирования для метода дисконтированных дивидендов. 4.2.3. Определение стоимости предприятия в постпрогнозный период Если в качестве будущего дохода выбрана чистая прибыль или денежный поток, то определение стоимости предприятия в постпрогнозный период может быть осуществлен следующими способами: - по модели Гордона; - по методу "предполагаемой продажи"; - по ликвидационной стоимости. Модель Гордона - модель (формула) дисконтирования будущих доходов с постоянным темпом роста. По модели Гордона стоимость предприятия в постпрогнозный период вычисляется по формуле: INR PR = --- r-g где PR - стоимость предприятия в постпрогнозный период INR - будущий доход, который может быть получен в первый постпрогнозный год g - ожидаемые долгосрочные (стабильные) темпы роста будущего дохода r - ставка дисконтирования Если в качестве будущего дохода выбраны дивиденды, то стоимость предприятия в постпрогнозный период вычисляется по формуле: PR = N х pR где pR - прогнозируемая стоимость 1 обыкновенной акции в первый постпрогнозный год N - прогнозируемое число размещенных обыкновенных акций предприятия в первый постпрогнозный год 4.3. Оценка стоимости по методу дисконтированного денежного потока 4.3.1. Схема оценки стоимости по методу дисконтированного денежного потока Метод дисконтированного денежного потока является вариантом метода дисконтирования будущих доходов, в котором в качестве дохода выбран денежный поток. Теоретически является методом оценки, позволяющим наиболее адекватно определить стоимость предприятия. Основными этапами оценки стоимости по методу дисконтированного денежного потока являются: - прогноз денежного потока; - определение ставки дисконтирования; - определение стоимости предприятия в постпрогнозный период; - расчет величины стоимости и диапазона стоимостей по методу дисконтированного денежного потока; - внесение поправок к расчетной стоимости. "Определение стоимости предприятия в постпрогнозный период" описано в разделе 4.2.3 настоящей методики оценки. "Внесение поправок к расчетной стоимости" описано в разделе 3.3.6 настоящей методики оценки. 4.3.2. Прогноз денежного потока 4.3.2.1. Схема прогноза денежного потока Для прогноза денежного потока необходимо выбрать конкретную разновидность денежного потока: номинальный, реальный или базисный; приносимый собственным капиталом или всем инвестированным капиталом. Выбор номинального, реального или базисного денежного потока связан с учетом инфляции при оценке стоимости. Номинальным денежным потоком называется денежный поток, рассчитанный на основе текущих (прогнозных) цен. Текущей (прогнозной) ценой называется фактическая (прогнозируемая) цена товара (работы, услуги), определенная для каждого конкретного момента времени в прошлом или будущем и включающая в себя инфляционную компоненту. Реальным денежным потоком называется денежный поток, рассчитанный на основе реальных цен. Реальной ценой называется цена товара (работы, услуги), определенная для каждого конкретного момента времени в прошлом или будущем и очищенная от инфляционной компоненты. Реальная цена рассчитывается путем деления текущей (прогнозной) цены на индекс инфляции. При этом фиксируется базисный год, относительно которого берется индекс инфляции. Базисным денежным потоком называется денежный поток, рассчитанный на основе базисных (неизменных) цен. Базисной (неизменной) ценой называется фактическая цена товара (работы, услуги) в выбранном базисном году. Т.е. расчет в базисных ценах - это расчет в ценах базисного года <12>. ------------------------------- <12> Заметим, что реальная цена может отличаться от базисной (неизменной) цены за счет несовпадения общего индекса инфляции с индексом роста цен на конкретную группу товаров (работ, услуг). Рекомендуется использовать номинальный денежный поток, включающий инфляционную компоненту. При этом влияние инфляции на оценку стоимости устраняется путем использования номинальной ставки дисконтирования [См. раздел 4.3.3 настоящей методики оценки акций]. Допускается использование базисного денежного потока совместно с реальной ставкой дисконтирования. Выбор денежного потока, приносимый собственным капиталом или всем инвестированным капиталом, отражается на точности оценки стоимости. Рекомендуется использование денежного потока, приносимого собственным капиталом, поскольку в этом случае полученная оценка стоимости является более точной. Допускается использование денежного потока, приносимого всем инвестированным капиталом. Допускается составление прогноза на будущие 3-5 лет в зависимости от наличия данных и возможностей изучения оцениваемого предприятия. При выборе в качестве базы оценки инвестиционной стоимости и наличии соответствующего инвестиционного проекта (бизнес - плана) период прогноза необходимо согласовать с длительностью инвестиционного проекта. Рекомендуется составить три варианта прогноза денежного потока: - пессимистический (наихудшие условия функционирования предприятия); - реалистический (наиболее вероятные условия функционирования предприятия); - оптимистический (наилучшие условия функционирования предприятия). Разработка прогноза предполагает детальный анализ и прогнозирование валовых доходов, расходов и инвестиций. Рекомендуется анализ и прогнозирование объемов реализации продукции в натуральном выражении, отпускных цен и себестоимости вести по видам продукции, (работ, услуг) предприятия в разрезе укрупненной номенклатуры (далее - вид продукции). При прогнозировании объемов реализации продукции в натуральном выражении продукции, отпускных цен желательно учитывать внешние факторы (рынок сбыта, сырьевая база и т.п.) и внутренние факторы (производственные мощности и т.п.). Переменные и условно - постоянные затраты рекомендуется прогнозировать раздельно. Настоящая методика оценки не фиксирует конкретные процедуры анализа и прогнозирования валовых доходов, расходов и инвестиций, которые зависят от специфики оцениваемого предприятия и возможностей получения информации. Прогноз предполагает предварительный ретроспективный анализ валовых доходов, расходов и инвестиций. Допускается для ретроспективного анализа взять предшествующие 3-5 лет в зависимости от наличия данных. Рекомендуется по результатам ретроспективного анализа денежного потока заполнить таблицы N 9, N 10. При использовании денежного потока, приносимого всем инвестированным капиталом, строка 13 таблицы N 10 не заполняется. Таблица N 9 -------T-----------------------------------------T-----T-----T-----¬ ¦ N ¦ Наименование показателя ¦3-й ¦2-й ¦1-й ¦ ¦строки¦ ¦год ¦год ¦год ¦ ¦ ¦ ¦до ¦до ¦до ¦ ¦ ¦ ¦прог-¦прог-¦прог-¦ ¦ ¦ ¦ноза ¦ноза ¦ноза ¦ L------+-----------------------------------------+-----+-----+------ 1 Объем реализации продукции 1 в натуральном выражении 2 Цена продукции 1 3 Объем реализации продукции 1 в стоимостном выражении <13> ------------------------------- <13> Объем реализации в стоимостном выражении берется здесь и в дальнейшем за вычетом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей. Соответственно этому корректируются и цены на продукцию. 4 Себестоимость реализации продукции 1 5 Объем реализации продукции 2 в натуральном выражении 6 Цена продукции 2 7 Объем реализации продукции 2 в стоимостном выражении 8 Себестоимость реализации продукции 2 9 Объем реализации продукции 3 в натуральном выражении 10 Цена продукции 3 11 Объем реализации продукции 3 в стоимостном выражении 12 Себестоимость реализации продукции 3 ... ... 4N-3 Объем реализации продукции N в натуральном выражении 4N-2 Цена продукции N 4N-1 Объем реализации продукции N в стоимостном выражении 4N Себестоимость реализации продукции N 4N+1 Выручка (нетто) от реализации 4N+2 Себестоимость реализации Таблица N 10 -------T-------------------------T-----T-----T-----T----T----------T------------¬ ¦ N ¦ Наименование показателя ¦3-й ¦2-й ¦1-й ¦Код ¦Код строки¦ Графа ¦ ¦строки¦ ¦год ¦год ¦год ¦ОКУД¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦до ¦до ¦до ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦прог-¦прог-¦прог-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ноза ¦ноза ¦ноза ¦ ¦ ¦ ¦ L------+-------------------------+-----+-----+-----+----+----------+------------- 1 Выручка (нетто) от 2 стр. 010 "За отчетный реализации период" 2 Себестоимость реализации 2 стр. 020 "За отчетный период" 3 Коммерческие расходы 2 стр. 030 "За отчетный период" 4 Управленческие расходы 2 стр. 040 "За отчетный период" 5 Прибыль (убыток) от 2 стр. 060- "За отчетный внереализационной стр. 070+ период" деятельности стр. 080+ стр. 090- стр. 100+ стр. 120- стр. 130 6 Балансовая прибыль стр. 1 - стр. 2 - стр. 3 - стр. 4 + стр. 5 7 Налог на прибыль 2 стр. 150 "За отчетный период" 8 Чистая прибыль стр. 6 - стр. 7 9 Основные средства на 1 стр. 120 "На начало начало года года" 10 Амортизация 5 стр. 411+ графа 4 стр. 412 11 Капвложения 5 стр. 430 графа 5 12 Прирост собственных 1 стр. 290- "На конец оборотных средств стр. 690 года"-"На начало года" 13 Прирост долгосрочной 1 стр. 520 "На конец задолженности года"-"На начало года" 14 Денежный поток стр. 8 + стр. 10 - стр. 11 - - стр. 12 + стр. 13 Рекомендуется по результатам прогноза денежного потока заполнить таблицу N 11. При использовании денежного потока, приносимого всем инвестированным капиталом, строка 13 таблицы N 11 не заполняется. Таблица N 11 -------T-------------------------------T---------T--------T--------¬ ¦ N ¦ Наименование показателя ¦1-й ¦2-й ¦3-й ¦ ¦строки¦ ¦прогно- ¦прогно- ¦прогно- ¦ ¦ ¦ ¦зируемый ¦зируемый¦зируемый¦ ¦ ¦ ¦(текущий)¦год ¦год ¦ ¦ ¦ ¦год ¦ ¦ ¦ L------+-------------------------------+---------+--------+--------- 1 Выручка (нетто) от реализации 2 Себестоимость реализации 3 Коммерческие расходы 4 Управленческие расходы 5 Прибыль (убыток) от внереализационной деятельности 6 Балансовая прибыль стр. 1 - стр. 2 - стр. 3 - стр. 4 + стр. 5 7 Налог на прибыль 8 Чистая прибыль стр. 6 - стр. 7 9 Основные средства на начало года 10 Амортизация 11 Капвложения 12 Прирост собственных оборотных средств 13 Прирост долгосрочной задолженности 14 Денежный поток стр. 8 + стр. 10 - стр. 11 - стр. 12 + стр. 13 Если составлялось три варианта прогноза, то для окончательного прогноза вычисляется средневзвешенный денежный поток по формуле: CFt = Wp х CFp,t х Wr х CFr,t х Wo х CFo,t где CFt - (окончательный) прогноз денежного потока на год t CFp,t - пессимистический прогноз денежного потока на год t CFr,t - реалистический прогноз денежного потока на год t CFo,t - оптимистический прогноз денежного потока на год t Wp - вероятность реализации пессимистического прогноза Wr - вероятность реализации реалистического прогноза Wo - вероятность реализации оптимистического прогноза. Если оценка вероятностей реализации прогнозов затруднительна, то рекомендуется использовать следующие значения Wp = Wo = 0,17 и Wp = 0,66. 4.3.2.2. Экспресс - прогноз денежного потока Возможно использование нижеизложенного экспресс - прогноза денежного потока в случае, если анализ оцениваемого предприятия показал применимость следующих допущений: - в прогнозируемом периоде оцениваемое предприятие будет иметь устойчивый спрос на производимую продукцию, работы, услуги; - нормы рентабельности по видам продукции, работ, услуг предприятия в разрезе укрупненной номенклатуры за прогнозный период сохраняется на уровне средних норм за период ретроспективного анализа; - в прогнозируемом периоде оцениваемое предприятие не планирует крупных мероприятий по вводу, выводу и модернизации производственных мощностей; - структура основных средств (соотношение стоимостей зданий и сооружений, машин и оборудования и других видов основных средств) за прогнозный период сохранится на уровне средней структуры за период ретроспективного анализа; - оборачиваемость собственных оборотных средств за прогнозный период сохранится на уровне средней оборачиваемости за период ретроспективного анализа. Для экспресс - прогноза составляется только один вариант прогноза денежного потока, приносимого всем инвестированным капиталом. В зависимости от интерпретации результатов прогнозирования цен в соответствии с разделом 4.3.2.2.2 настоящей методики оценки можно рассматривать денежный поток как реальный или как номинальный. Далее примем, что номер года t равен нулю для текущего (1-ого прогнозного) года. 4.3.2.2.1. Объемы реализации в натуральном выражении по видам продукции Допускается два варианта прогнозирования объемов реализации в натуральном выражении по видам продукции. 1 вариант Прогнозируемые объемы реализации в натуральном выражении по видам продукции считаются равными средним объемам реализации за период ретроспективного анализа: 1 -1 Qi = --- х SUM Qi,t T t=-T где Qi - прогнозируемый годовой объем реализации в натуральном выражении продукции i на весь прогнозируемый период Qi,t - фактический объем реализации в натуральном выражении продукции i за год t (t<0) T - длительность ретроспективного периода в годах. 2 вариант Для прогнозирования объемов реализации в натуральном выражении по видам продукции сделаем допущение о линейной зависимости объемов реализации от номера года. Рассчитаем коэффициенты линейной зависимости по методу наименьшей суммы квадратов отклонений: -1 2 SUM (ai х t + Qi,0 - Qi,t) -----> min t=-T где ai - темп роста (падения) объема реализации в натуральном выражении продукции i Qi,0 - прогнозируемый объем реализации в натуральном выражении продукции i на текущий год. Значения коэффициентов линейной зависимости вычисляются по формулам: -1 -1 -1 T х (SUM t х Qi,t) - (SUM t) х (SUM Qi,t) t=-T t=-T t=-T Qi,0 = ----------------------------------------------- -1 -1 2 T х (SUM t2) - (SUM t) t=-T t=-T -1 -1 SUM Qi,t - Qi,0 х (SUM t) t=-T t=-T ai = ----------------------------- T Рассчитаем прогнозируемые значения объемов реализации в натуральном выражении по видам продукции: Qi,t = ai x t + Qi,0 где Qi,t - прогнозируемый объем реализации в натуральном выражении продукции i за год t(t = 0) t - номер прогнозируемого года 4.3.2.2.2. Цены Допускается два варианта прогнозирования цен по видам продукции 1 вариант Прогнозируемые цены по видам продукции считаются равными средним ценам за период ретроспективного анализа: 1 -1 Pi = --- х SUM Pi,t T t=-T где Pi - прогнозируемая цена продукции i на весь прогнозируемый период Pi,t - фактическая цена продукции i за год t (t<0) 2 вариант Для прогнозирования цен по видам продукции сделаем допущение о линейной зависимости цен от номера года. Рассчитаем коэффициенты линейной зависимости по методу наименьшей суммы квадратов отклонений: -1 2 SUM (ap х t + Pi,0 - Pi,t) -----> min t=-T где ap - темп роста (падения) цены продукции i Pi,0 - прогнозируемая цена продукции i на текущий год Значения коэффициентов линейной зависимости вычисляются по формулам: -1 -1 -1 T х (SUM t х Pi,t) - (SUM t) х (SUM Pi,t) t=-T t=-T t=-T Pi,0 = ----------------------------------------------- -1 -1 2 T х (SUM t2) - (SUM t) t=-T t=-T -1 -1 SUM Pi,t - Pi,0 х (SUM t) t=-T t=-T ap = ----------------------------- T Рассчитаем прогнозируемые цены по видам продукции: Pi,t = ap х t + Pi,0 где Pi,t - прогнозируемая цена продукции i за год t (t >= 0) t - номер прогнозируемого года. 4.3.2.2.3. Объемы реализации в стоимостном выражении по видам продукции Объемы реализации в стоимостном выражении по видам продукции вычисляются по формуле: Si,t = Pi,t х Qi,t где Si,t - прогнозируемый объем реализации в стоимостном выражении продукции i за год t Qi,t - прогнозируемый объем реализации в натуральном выражении продукции i за год t Pi,t - прогнозируемая цена продукции i за год t t - номер прогнозируемого года. Вычисляются прогнозируемые значения выручки (нетто) от реализации, которые вносятся в строку 1 таблицы N 11: n St = SUM Si,t i=1 где St - прогнозируемые значения выручки (нетто) от реализации за год t. 4.3.2.2.4. Себестоимость реализации видов продукции По данным ретроспективного анализа объемов реализации по видам продукции вычисляются средние нормы рентабельности: 1 -1 Si,t - Ci,t Ri = --- х SUM ------------- T t=-T Ci,t где Ri - средняя норма рентабельности продукции i Ci,t - фактическая себестоимость реализации продукции i за год t Si,t - фактический объем реализации продукции i в стоимостном выражении за год t (t<0). Исходя из средних норм рентабельности вычисляются прогнозируемые значения себестоимости реализации каждого вида продукции: Si,t Ci,t = -------- (1 + Ri) где Ci,t - прогнозируемая себестоимость реализации продукции i за год t (t=0) Si,t - прогнозируемый объем реализации продукции i в стоимостном выражении за год t (t=0). Вычисляются прогнозируемые значения себестоимости реализации, которые вносятся в строку 2 таблицы N 11: n Ct = SUM Ci,t i=1 где Ct - прогнозируемая себестоимость реализации за год t. 4.3.2.2.5. Коммерческие расходы Допускается два варианта прогнозирования коммерческих расходов. Результаты прогнозирования вносятся в строку 3 таблицы N 11. 1 вариант Прогнозируемые коммерческие расходы считаются равными средним коммерческим расходам за период ретроспективного анализа: 1 -1 Сс = --- х SUM Cc,t T t=-T где Cc - прогнозируемые ежегодные коммерческие расходы на весь прогнозируемый период Cc,t - фактические коммерческие расходы за год t (t<0). 2 вариант Для прогнозирования коммерческих расходов сделаем допущение о линейной зависимости коммерческих расходов от номера года. Рассчитаем коэффициенты линейной зависимости по методу наименьшей суммы квадратов отклонений: -1 2 SUM (ac х t + Cc,0 - Cc,t) -----> min t=-T где ac - темп роста (падения) коммерческих расходов Cc,0 - прогнозируемые коммерческие расходы на текущий год. Значения коэффициентов линейной зависимости вычисляются по формулам: -1 -1 -1 T х (SUM t х Cc,t) - (SUM t) х (SUM Cc,t) t=-T t=-T t=-T Cc,0 = ----------------------------------------------- -1 -1 2 T х (SUM t2) - (SUM t) t=-T t=-T -1 -1 SUM Cc,t - Cc,0 х (SUM t) t=-T t=-T ac = ----------------------------- T Рассчитаем прогнозируемые значения коммерческих расходов: CC,t = aC х t + CC,0 где CC,t - прогнозируемые коммерческие расходы на год t(t=0) t - номер прогнозируемого года. 4.3.2.2.6. Управленческие расходы Допускается два варианта прогнозирования управленческих расходов. Результаты прогнозирования вносятся в строку 4 таблицы N 11. 1 вариант Прогнозируемые управленческие расходы считаются равными средним управленческим расходам за период ретроспективного анализа: 1 -1 СМ = --- х SUM CM,t T t=-T где CM - прогнозируемые ежегодные управленческие расходы на весь прогнозируемый период CM,t - фактические управленческие расходы за год t (t<0). 2 вариант Для прогнозирования управленческих расходов сделаем допущение о линейной зависимости управленческих расходов от номера года. Рассчитаем коэффициенты линейной зависимости по методу наименьшей суммы квадратов отклонений: -1 2 SUM (aM х t + CM,0 - CM,t) -----> min t=-T где aM - темп роста (падения) управленческих расходов CM,0 - прогнозируемые управленческие расходы на текущий год. Значения коэффициентов линейной зависимости вычисляются по формулам: -1 -1 -1 T х (SUM t х CM,t) - (SUM t) х (SUM CM,t) t=-T t=-T t=-T CM,0 = ----------------------------------------------- -1 -1 2 T х (SUM t2) - (SUM t) t=-T t=-T -1 -1 SUM CM,t - CM,0 х (SUM t) t=-T t=-T aM = ----------------------------- T Рассчитаем прогнозируемые значения управленческих расходов: CM,t = aM x t + CM,0 где CM,t - прогнозируемые управленческие расходы на год t (t=0) t - номер прогнозируемого года. 4.3.2.2.7. Прибыль (убыток) от внереализационной деятельности Допускается два варианта прогнозирования прибылей (убытков) от внереализационной деятельности. Результаты прогнозирования вносятся в строку 5 таблицы N 11. 1 вариант Прогнозируемые прибыли (убытки) от внереализационной деятельности считаются равными средним прибылям (убыткам) от внереализационной деятельности за период ретроспективного анализа: 1 -1 EN = --- х SUM EN,t T t=-T где EN - прогнозируемые ежегодные прибыли (убытки) от внереализационной деятельности на весь прогнозируемый период EN,t - фактические прибыли (убытки) от внереализационной деятельности за год t (t<0). 2 вариант Для прогнозирования прибылей (убытков) от внереализационной деятельности сделаем допущение о линейной зависимости прибылей (убытков) от внереализационной деятельности от номера года. Рассчитаем коэффициенты линейной зависимости по методу наименьшей суммы квадратов отклонений: -1 2 SUM (aN х t + EN,0 - EN,t) -----> min t=-T где aN - темп роста (падения) прибылей (убытков) от внереализационной деятельности EN,0 - прогнозируемая прибыль (убыток) от внереализационной деятельности на текущий год. Значения коэффициентов линейной зависимости вычисляются по формулам: -1 -1 -1 T х (SUM t х EN,t) - (SUM t) х (SUM EN,t) t=-T t=-T t=-T EN,0 = ----------------------------------------------- -1 -1 2 T х (SUM t2) - (SUM t) t=-T t=-T -1 -1 SUM EN,t - EN,0 х (SUM t) t=-T t=-T aN = ------------------------------ T Рассчитаем прогнозируемые значения прибылей (убытков) от внереализационной деятельности: EN,t = aN х t + EN,0 где EN,t - прогнозируемая прибыль (убыток) от внереализационной деятельности на год t (t=0) t - номер прогнозируемого года. 4.3.2.2.8. Чистая прибыль Исходя из прогнозируемых значений выручки (нетто) от реализации, себестоимости реализации, коммерческих расходов, управленческих расходов, прибылей (убытков) от внереализационной деятельности вычисляются прогнозируемые значения балансовой прибыли, которые вносятся в строку 6 таблицы N 11: EB,t = St - Ct - CC,t - CM,t + EN,t где EB,t - прогнозируемая балансовая прибыль за год t St - прогнозируемая выручка (нетто) от реализации за год t Ct - прогнозируемая себестоимость реализации за год t CC, t - прогнозируемые коммерческие расходы на год t CM, t - прогнозируемые управленческие расходы на год t EN,t - прогнозируемая прибыль (убыток) от внереализационной деятельности за год t. Исходя из прогнозируемых значений балансовой прибыли и ставки налога на прибыль вычисляются прогнозируемые значения налога на прибыль, которые вносятся в строку 7 таблицы N 11: Taxt = EB,t х f где Taxt - прогнозируемый налог на прибыль за год t f - ставка налога на прибыль. Исходя из прогнозируемых значений балансовой прибыли, налога на прибыль вычисляются прогнозируемые значения чистой прибыли, которые вносятся в строку 8 таблицы N 11: Et = EB,t - Taxt где Et - прогнозируемая чистая прибыль за год t. 4.3.2.2.9. Капвложения Допускается два варианта прогнозирования капвложений. Результаты прогнозирования вносятся в строку 11 таблицы N 11. 1 вариант Прогнозируемые капвложения считаются равными средним капвложениям за период ретроспективного анализа: 1 -1 I = --- х SUM It T t=-T где I - прогнозируемые ежегодные капвложения на весь прогнозируемый период It - фактические капвложения за год t (t<0). 2 вариант Для прогнозирования капвложений сделаем допущение о линейной зависимости капвложений от номера года. Рассчитаем коэффициенты линейной зависимости по методу наименьшей суммы квадратов отклонений: -1 2 SUM (aI х t + Io - It) -----> min t=-T где aI - темп роста (падения) капвложений Io - прогнозируемые капвложения на текущий год. Значения коэффициентов линейной зависимости вычисляются по формулам: -1 -1 -1 T х (SUM t х It) - (SUM t) х (SUM It) t=-T t=-T t=-T I0 = -------------------------------------------- -1 -1 2 T х (SUM t2) - (SUM t) t=-T t=-T -1 -1 SUM It - I0 х (SUM t) t=-T t=-T aI = -------------------------- T Рассчитаем прогнозируемые значения капвложений: It = aI х t + I0 где It - прогнозируемые капвложения на год t (t=0) t - номер прогнозируемого года. 4.3.2.2.10. Основные средства и амортизация По данным ретроспективного анализа вычисляется средняя норма амортизации: 1 -1 2 х At na = --- х SUM ------------ T t=-T FAt+1 + FAt где na - средняя норма амортизации FAt - фактическая стоимость основных средств на начало года t At - фактическая амортизация за год t t - номер прогнозируемого года Исходя из средней нормы амортизации вычисляются прогнозируемые значения стоимости основных средств и амортизации, которые вносятся в строки 9, 10 таблицы N 11: 2 - na 2 FAt+1 = ------ х FAt + ------ х It 2 + na 2 + na 2 х na na At = ------ х FAt + ------ х It 2 + na 2 + na где FAt - прогнозируемая стоимость основных средств на начало года t (t?0) At - прогнозируемая амортизация за год t It - прогнозируемые капвложения за год t. 4.3.2.2.11. Собственные оборотные средства По данным ретроспективного анализа вычисляется средняя оборачиваемость собственных оборотных средств: 1 -1 2 х St CAT = --- х SUM ------------ T t=-T CAt+1 + CAt где CAT - средняя оборачиваемость собственных оборотных средств CAt - фактическая стоимость собственных оборотных средств на начало года t (t<0). Исходя из средней оборачиваемости собственных оборотных средств вычисляются прогнозируемые значения стоимости собственных оборотных средств: 2 х St CAt+1 = ------ - CAt CAT где CAt - прогнозируемая стоимость собственных оборотных средств на начало года t (t?0). 4.3.2.2.12. Денежный поток По полученным прогнозным значениям чистой прибыли, амортизации, капвложений, стоимости собственных оборотных средств вычисляются прогнозные значения денежного потока: CFt = Et + At - It - (CAt+1 - CAt) где CFt - прогнозируемый денежный поток за год t Et - прогнозируемая чистая прибыль за год t At - прогнозируемая амортизация за год t It - прогнозируемые капвложения за год t CAt - прогнозируемая стоимость собственных оборотных средств на начало года t. 4.3.3. Определение ставки дисконтирования Ставка дисконтирования (дисконта) отражает ожидаемую или требуемую норму прибыли при получении дохода, приносимого объектом оценки. Ставка дисконтирования может быть: номинальной или реальной; для собственного капитала или всего инвестированного капитала. Номинальная ставка дисконтирования отражает ожидаемую или требуемую норму прибыли при получении номинального дохода, включающего в себя инфляционную компоненту. Способы расчета номинальной ставки дисконтирования описаны в разделах 4.3.3.2-4.3.3.4 настоящей методики оценки. Реальная ставка дисконтирования отражает ожидаемую или требуемую норму прибыли при получении реального дохода, очищенного от инфляционной компоненты. Способ расчета реальной ставки дисконтирования по модели Фишера на основе номинальной ставки описан в разделе 4.3.3.5 настоящей методики оценки. Т.е. для расчета реальной ставки дисконта сначала рассчитывают номинальную, потом на ее основе реальную. Модель Фишера можно использовать также для расчета номинальной ставки на основе реальной. Ставка дисконтирования, рассчитываемая по модели кумулятивного построения (раздел 4.3.3.1), может быть как номинальной, так и реальной, поскольку определяется экспертным путем. Ставка дисконтирования для собственного капитала отражает ожидаемую или требуемую норму прибыли на собственный капитал. Ставка дисконтирования для собственного капитала может быть рассчитана или по модели кумулятивного построения (раздел 4.3.3.1), или по модели оценки капитальных активов (раздел 4.3.3.2), или по факторным моделям арбитражной теории ценообразования (раздел 4.3.3.3). Ставка дисконтирования для всего инвестированного капитала отражает ожидаемую или требуемую норму прибыли на весь инвестированный капитал. Ставка дисконтирования для всего инвестированного капитала принимается равной средневзвешенной стоимости капитала, способ расчета которой описан в разделе 4.3.3.4 настоящей методики оценки. Выбор ставки дисконтирования должен соответствовать выбору разновидности денежного потока. Для номинального денежного потока выбирают номинальную ставку дисконтирования, а для реального и базисного - реальную ставку. Для денежного потока, приносимого собственным капиталом, выбирают ставку дисконтирования для собственного капитала, а для денежного потока, приносимого всем инвестированным капиталом, - ставку дисконтирования для всего инвестированного капитала. В общем случае каждый период прогнозирования имеет свою ставку дисконтирования. Обычно ставку дисконтирования считают постоянной, т.е. не зависящей от прогнозируемого года. Однако в некоторых случаях такое допущение неприемлемо, например, когда прогнозируется изменение соотношения между собственным и заемным капиталом при расчете средневзвешенной стоимости капитала или прогнозируется неравномерная по годам инфляция при расчете номинальной ставки и т.п. В случаях, когда ставка дисконта различна для разных прогнозируемых периодов, расчеты средневзвешенной стоимости капитала, по модели кумулятивного построения, по некоторым факторным моделям теории арбитражного ценообразования, по модели Фишера могут быть произведены отдельно для каждого прогнозируемого года. 4.3.3.1. Определение ставки дисконтирования по модели кумулятивного построения По модели кумулятивного построения ставка дисконта представляется как сумма безрисковой ставки и премий за различные виды риска. Подходящие виды риска подбираются индивидуально для каждого случая оценки стоимости. Рекомендуется использовать виды риска, представленные в таблице N 12. Таблица N 12 1 Безрисковая ставка 2 Премия за риск инвестирования в акции аналогичных предприятий 3 Премия за размер предприятия 4 Премия за качество менеджмента 5 Премия за территориальную и производственную диверсифицированность 6 Премия за структуру капитала 7 Премия за диверсифицированность клиентуры 8 Премия за стабильность получения доходов и степень вероятности их получения 9 Премия за прочие особые риски 10 Ставка дисконта (сумма строк 1-9) Допускается использование общего риска без разбиения его на отдельные составляющие. Размер премий за риски определяется экспертным путем или рассчитывается каким-либо способом <14>, при этом рекомендуется ориентироваться на рекомендованные значения размеров премий за риски, устанавливаемые Госкомсобственностью РБ. ------------------------------- <14> Специалисты, производящие оценку, могут по своему усмотрению установить подходящий способ расчета размера премий за риски. 4.3.3.2. Определение ставки дисконтирования по модели оценки капитальных активов Модель оценки капитальных (финансовых) активов CAPM - равновесная модель ценообразования, согласно которой ожидаемая доходность ценной бумаги является линейной функцией чувствительности бумаги к изменению рыночного портфеля (См. [М1], [М5]). По модели оценки капитальных активов ставка дисконта рассчитывается по формуле: re = rf + (rm - rf) х B где re - ставка дисконта для собственного капитала rf - безрисковая ставка дохода rm - среднерыночная доходность B - B-коэффициент (мера систематического риска). Среднерыночная доходность (доходность рыночного портфеля) определяется исходя из величины доходов на рынке ценных бумаг за достаточно длительный период в ретроспективе. B - коэффициент (фактор) может быть рассчитан следующими способами: - статистическим методом; - фундаментальным методом. Допускается использование иных способов расчета B-коэффициента (фактора). Рекомендуется к ставке дисконта, рассчитанной по модели оценки капитальных активов, прибавить премию за риск, связанный с размером предприятия, учитывая, что инвестиции в малые предприятия более рискованны. Для иностранных инвесторов прибавляется также премия за риск инвестиций в РФ. 4.3.3.2.1. Статистический метод расчета B-коэффициента Для расчета B-коэффициента статистическим методом используют одноиндексную стохастическую модель, принимая среднерыночную доходность равной индексной доходности. Одноиндексная стохастическая модель - простая линейная модель, выражающая связь между доходностью ценной бумаги и доходностью рыночного индекса. Ниже приведена последовательность действий для расчета B-коэффициента. (1) Выбирается определенный рыночный (фондовый) индекс. Например, индекс РТС. (2) Выбирается период ретроспективного анализа. Рекомендуется выбирать период ретроспективного анализа длительностью не менее 1 года. Предполагается, что на протяжении всего ретроспективного периода известны котировки оцениваемой акции и значения выбранного рыночного индекса. (3) Выбирается шаг расчета (интервал времени). Рекомендуется устанавливать шаг расчета, равный одному дню (суткам). (4) Выбирается шаг оценки доходности (интервал времени между гипотетической куплей и продажей оцениваемой акции для расчета доходности). Шаг оценки доходности должен быть кратен шагу расчета. Рекомендуется выбирать шаг оценки доходности от 5 до 30 дней. (5) Рассчитывается массив доходности оцениваемой акции по формуле: Ps(t) - Pp(t-т) r(t) = --------------- Pp(t-т) где r(t) - доходность оцениваемой акции в момент времени t Pp(t-т) - цена приобретения оцениваемой акции в момент времени t-т Ps(t) - цена продажи оцениваемой акции в момент времени t t - момент времени (номер шага расчета) т - длительность шага оценки доходности в шагах расчета. (5) Рассчитывается массив среднерыночной (индексной) доходности по формуле: I(t) - I(t-т) rm(t) = ------------- I(t-т) где rm(t) - среднерыночная (индексная) доходность в момент времени t I(t-т) - значение рыночного индекса в момент времени t-т I(t) - значение рыночного индекса в момент времени t. (6) Ищется подходящая линейная зависимость доходности оцениваемой акции от среднерыночной доходности следующего вида: r(t) = a + B х rm(t) + e(t) где a - a-коэффициент B - B-коэффициент e(t) - отклонение. Находим значения a-коэффициента и B-коэффициента по методу наименьшей суммы квадратов отклонений: T 2 SUM (a + B х rm(t) - r(t)) ----> min t=1 (7) Рассчитываются выборочные средние по формулам: _ 1 T r = --- х SUM r(t) T t=1 - 1 T rm = --- х SUM rm(t) T t=1 где _ r - выборочная средняя доходности оцениваемой акции rm - выборочная средняя среднерыночной (индексной) доходности T - длительность периода ретроспективного анализа в шагах расчета. (8) Рассчитываются выборочная ковариация и выборочная дисперсия по формулам: 1 T - - cov(r,rm) = ------ х SUM (r(t) - r) х (rm(t) - rm) T - 1 t=1 1 T _ 2 б2 (rm) = ------ х SUM (rm(t) - rm) T - 1 t=1 где cov(r,rm) - выборочная ковариация доходности оцениваемой акции и среднерыночной доходности б2(rm) - выборочная дисперсия среднерыночной (индексной) доходности. (9) Рассчитываются значения a-коэффициента и B-коэффициента по формулам: _ _ a = r - B х rm cov(r,rm) B = --------- б2(rm) 4.3.3.2.2. Фундаментальный метод расчета B-коэффициента Фундаментальный метод расчета B-коэффициента основан на результатах финансового анализа предприятия. Анализируются переменные (факторы), влияющие на величину риска, связанного с предприятием. Факторы риска подразделяются на риски предприятия, отраслевые и макроэкономические факторы риска. Оцениваются значения B-коэффициента для каждого фактора риска. После этого рассчитываются средневзвешенное значение B-коэффициента, которое принимается за оценку B-коэффициента предприятия (См. [М5], стр. 162). 4.3.3.3. Определение ставки дисконтирования по теории арбитражного ценообразования Теория арбитражного ценообразования APT - равновесная модель формирования цен активов, утверждающая, что ожидаемая доходность ценной бумаги является линейной функцией ее чувствительности к изменению общих факторов рынка (См. [М1]). По теории арбитражного ценообразования ставка дисконта при использовании многофакторной модели с k факторами рассчитывается по формуле: k re = rf + SUM (бi - rf) x Bi i=1 где re - ставка дисконта для собственного капитала rf - безрисковая ставка дохода бi - ожидаемая доходность портфеля акций, имеющего единичную чувствительность к фактору i и нулевую чувствительность ко всем остальным факторам. Bi - чувствительность оцениваемой акции к фактору i ("B-коэффициент" фактора i) k - общее количество учитываемых факторов APT не фиксирует количество и сущность факторов, которые влияют на ожидаемую доходность. В частности, факторами могут быть <15>: ------------------------------- <15> Многофакторная модель E2 американской фирмы BARRA для ценных бумаг США включает 68 факторов. - темп роста валового внутреннего продукта; - уровень процентных ставок; - уровень инфляции; - уровень цен на нефть; - среднерыночная доходность; - индексы доходности акций отдельных секторов (отраслей) экономики; - ставка дивиденда; - размер капитализации предприятия (логарифм рыночной капитализации предприятия). При выполнении всех предположений APT и CAPM однофакторная модель с фактором "среднерыночная доходность" соответствует модели CAPM. Для расчетов по многофакторным моделям используются различные методы, которые могут быть отнесены к следующим группам методов: - методы временных рядов; - методы пространственной выборки; - методы факторного анализа. 4.3.3.4. Определение ставки дисконтирования как средневзвешенной стоимости капитала Ставка дисконтирования для всего инвестированного капитала принимается равной средневзвешенной стоимости капитала и вычисляется по формуле: r = We х re + Wd х rd где r - ставка дисконта для всего инвестированного капитала we - доля собственного капитала предприятия re - ставка дисконта для собственного капитала wd - доля долгосрочной задолженности в капитале предприятия rd - стоимость долгосрочной задолженности с учетом налогообложения. При оценке доли собственного капитала и доли долгосрочной задолженности следует ориентироваться на прогнозируемую структуру капитала. Допускается использование усредненной структуры аналогичных предприятий. Стоимость долгосрочной задолженности с учетом налогообложения вычисляется по формуле: Ln f Ln = --- х (1 - ---) 100 100 где Ln - средний процент по кредитам f - ставка налога на прибыль в процентах. Ставка дисконта для собственного капитала рассчитывается или по модели кумулятивного построения (раздел 4.3.3.1), или по модели оценки капитальных активов (раздел 4.3.3.2), или по теории арбитражного ценообразования (раздел 4.3.3.3). В качестве ставки дисконта на собственный капитал допускается использование рентабельности собственного капитала предприятия [Return on shareholder's equity (ROE)]. 4.3.3.5. Взаимосвязь номинальной и реальной ставки дисконта по модели Фишера Модель Фишера - модель (формула) взаимосвязи номинальной и реальной ставки доходности. Если известна номинальная ставка доходности, то реальная ставка доходности вычисляется по формуле: rn - i rr = ------ 1 + i где rr - реальная ставка доходности rn - номинальная ставка доходности i - индекс инфляции Если известна реальная ставка доходности, то номинальная ставка доходности вычисляется по формуле: rn = rr + i + rr х i 4.3.4. Расчет величины стоимости и диапазона стоимостей по методу дисконтированного денежного потока Если ставка дисконта зависит от прогнозируемого года, то стоимость предприятия по методу дисконтированного денежного потока вычисляется по формуле: T+-1 CFt PR PDCF = SUM --------------- + -------------- t=0 t T+-1 ----¬ ----¬ ¦ ¦(1 + ri) ¦ ¦(1 + ri) i=0 i=0 где PDCF - стоимость предприятия по методу дисконтированного денежного потока CFt - прогнозируемый денежный поток на прогнозный год t rt - ставка дисконтирования за год t PR - стоимость предприятия в постпрогнозный период t - номер года T+ - число прогнозируемых лет. Если ставка дисконта не зависит от прогнозируемого года, то стоимость предприятия по методу дисконтированного денежного потока вычисляется по той же самой формуле, которая принимает более простой вид: T+-1 CFt PR PDCF = SUM ---------------- + -------------- t=0 t+1 T+-1 (1 + r) (1 + r) где r - (постоянная) ставка дисконтирования. Стоимость пакета акций по методу дисконтированного денежного потока вычисляется по формуле: PDCF х L PDCF,S = -------- 100 где PDCF,S - стоимость пакета акций по методу дисконтированного денежного потока L - размер оцениваемого пакета в процентах от уставного капитала. Если прогноз денежного потока производился в трех вариантах (пессимистический, реалистический и оптимистический), то расчеты стоимости предприятия и пакета акций по вышеприведенным формулам производятся также для пессимистического и оптимистического вариантов прогноза. Стоимости по пессимистическому и оптимистическому вариантам определяют нижнюю и верхнюю границы стоимости, т.е. задают интервал стоимостей. 5. Имущественный подход к оценке стоимости Имущественный подход к оценке стоимости предприятий основан на раздельной оценке активов предприятия с последующим их суммированием и вычитанием обязательств предприятия с учетом или без учета затрат на распродажу активов. Разные методы оценки имущественного подхода отличаются оценкой всех или только части активов и наличием или отсутствием учета затрат на распродажу активов. В рамках имущественного подхода существуют следующие основные методы оценки: - метод накопления активов; - метод ликвидационной стоимости. 5.1. Оценка стоимости по методу накопления активов 5.1.1. Схема оценки стоимости по методу накопления активов Метод накопления активов основан на раздельной оценке всех активов предприятия с последующим их суммированием и вычитанием обязательств предприятия. Настоящая методика лишь в самых общих чертах описывает возможные схемы оценки активов. Рекомендуется при оценке стоимости предприятия по методу накопления активов одновременное проведение инвентаризации имущества предприятия на дату оценки. Основными этапами оценки стоимости по методу накопления активов являются: - оценка стоимости земельных участков; - оценка стоимости зданий и сооружений; - оценка объектов незавершенного строительства; - оценка оборудования, машин и механизмов - оценка производственных запасов; - оценка финансовых активов; - оценка нематериальных активов; - определение текущих и долгосрочных обязательств предприятия; - расчет стоимости предприятия и пакета акций по методу накопления активов. 5.1.2. Оценка стоимости земельных участков Для оценки стоимости земельных участков используют следующие методы: - метод сравнительного анализа продаж; - метод соотнесения (переноса); - метод капитализации земельной ренты; - метод (техника) остатка для земли; - метод развития земельного участка. Допускается использование других методов оценки стоимости земельных участков. Применение метода сравнительного анализа продаж для оценки стоимости земельных участков в российских условиях затруднено из-за отсутствия развитого земельного рынка (См. раздел 5.1.3.3 настоящей методики). Метод соотнесения (переноса) основан на использовании относительно устойчивого соотношения между стоимостью земельного участка и его улучшений, характерного для каждого страта рынка недвижимости. Для определения соотношения используются цены продаж застроенных участков и стоимость улучшений (построек), которая определяется отдельно (например, методами затратного или доходного подхода). Применение метода соотнесения целесообразно при недостаточности сопоставимых продаж свободных земельных участков. Метод капитализации земельной ренты основан на прямой капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Является вариантом метода капитализации будущих доходов. Применение метода капитализации земельной ренты в российских условиях затруднено отсутствием развитого земельного арендного рынка. Метод (техника) остатка основан на оценке имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода. Метод (техника) остатка для земли является вариантом метода (техники) остатка. Исходными данными являются чистый операционный доход, приносимый земельным участком с улучшениями, норма прибыли, стоимость улучшений, определенная методами затратного подхода. Сначала определяется часть чистого операционного дохода, приносимого улучшениями, путем умножения стоимости улучшений на ставку капитализации. При этом ставка капитализации для улучшений определяется из нормы прибыли с учетом изменения стоимости улучшений. Остальная часть чистого операционного дохода, приносимая земельным участком, капитализируется в стоимость земельного участка путем деления этого дохода на ставку капитализации для земли. При этом ставка капитализации для земли обычно принимается равной норме прибыли. Применение метода остатка для земли целесообразно при недостаточности сопоставимых продаж свободных земельных участков. Метод развития (освоения) земельного участка представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, не имеющей аналогов в сравнительных продажах, и используется в случаях, когда необходимо оценить стоимость участка, пригодного на разбиение на отдельные участки (См. [М13], [М5]). Основными этапами оценки стоимости по методу развития земельного участка являются: - определение размеров и числа участков, требований к их благоустройству, соответствующее типичным условиям продаж в данном районе; - оценка цен продаж улучшенных участков, ожидаемой выручки от их реализации и ожидаемого распределения выручки во времени; - определение затрат на освоение участков и их последующую продажу; - расчет текущей стоимости земельного участка как дисконтированного чистого дохода. 5.1.3. Оценка стоимости зданий и сооружений Для оценки зданий и сооружений (объектов недвижимости) используются методы оценки стоимости затратного, доходного и рыночного подходов. 5.1.3.1. Затратный подход к оценке недвижимости Затратный подход включает следующие методы оценки стоимости: - метод восстановительной стоимости - метод стоимости замещения. 5.1.3.1.1. Метод восстановительной стоимости Метод восстановительной стоимости основан на оценке затрат на воспроизводство точной копии объекта, даже если имеются более экономичные аналоги. Метод восстановительной стоимости предназначен для определения полной восстановительной стоимости и остаточной восстановительной стоимости как баз оценки <16> (См. [М5], [М13]). Основными этапами оценки стоимости по методу восстановительной стоимости являются: ------------------------------- <16> Следует различать метод восстановительной стоимости и базы оценки - полная восстановительная стоимость и остаточная восстановительная стоимость. То же самое касается метода стоимости замещения и метода ликвидационной стоимости. - определение полной восстановительной стоимости; - определение износа; - определение остаточной восстановительной стоимости. 5.1.3.1.1.1. Определение полной восстановительной стоимости Существуют следующие основные способы определения полной восстановительной стоимости: - сметный способ; - метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ; - метод сравнительной единицы; - метод объектов - аналогов; - индексный способ. Допускается использование иных способов определения полной восстановительной стоимости. 5.1.3.1.1.1.1. Сметный способ Расчет стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если он строился вновь по текущим ценам. Является наиболее трудоемким способом и дает наиболее точную оценку. Как правило, требует привлечение специалистов - сметчиков. 5.1.3.1.1.1.2. Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ Основан на использовании укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости конструктивных элементов принимаются наиболее характерные их показатели (1 куб. м извлеченного грунта, монолитного бетона или кирпичной кладки, 1 кв. м оштукатуренной или окрашенной поверхности, кровельных покрытий, 1 т смонтированных металлоконструкций и т.п.). Является менее трудоемким и дает менее точную оценку по сравнению со сметным способом. 5.1.3.1.1.1.3. Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости) Полная восстановительная стоимость вычисляется путем умножения текущей стоимости, выбранной для расчета недвижимости единицы измерения, на количество единиц оцениваемого объекта. В качестве единицы измерения выбирается унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого объекта (1 кв. м общей площади жилых зданий, 1 куб. м емкости складских помещений, 1 койко - место больниц, 1 машино - место гаражей и автостоянок и т.п.). Является наиболее простым способом. Дает менее точную оценку по сравнению с методом учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ. 5.1.3.1.1.1.4. Метод объектов - аналогов Для определения полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта подбирается объект - аналог <17> (объекты - аналоги) с известной полной восстановительной стоимостью. При необходимости осуществляются корректировки по совокупности конструктивных различий между оцениваемым объектом и объектом - аналогом. ------------------------------- <17> Имеется в виду объект, аналогичный по конструкции. В случае выбора объекта, аналогичного по функциям, этим способом определяется полная стоимость замещения. 5.1.3.1.1.1.5. Индексный способ Полная восстановительная стоимость определяется путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным Постановлением Правительства РФ N 1233 от 25.11.1993, а также последующими постановлениями правительства РФ по переоценке основных фондов. Настоящая методика оценки не допускает использования индексного способа в тех случаях, когда базой оценки служит рыночная стоимость. 5.1.3.1.1.2. Определение износа Износ - уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Различают следующие виды износа: - физический износ; - функциональный износ; - внешний (экономический) износ. Физический износ - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Функциональный износ - износ объекта из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному объекту. Внешний (экономический) износ - износ объекта в результате изменения внешней экономической ситуации (изменения внешней среды, обусловленное экономическими, политическими, либо другими факторами). Износ может быть также устранимым или неустранимым. Устранимый износ - износ объекта, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Неустранимый износ - износ объекта, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость. Существует следующие основные способы определения износа: - поэлементный способ; - метод срока жизни; - метод прямых рыночных сравнений; - метод разбиения. Допускается использование иных способов определения износа. 5.1.3.1.1.2.1. Поэлементный способ Поэлементный способ используется для определения физического износа. Общий физический износ определяется как средневзвешенная физических износов отдельных конструктивных элементов: n SUM Износ%i х УдВес i=1 Износ% = -------------------- 100 где Износ% - физический износ объекта, в % Износ%i - износ конструктивного элемента i, в % УдВесi - удельный вес стоимости конструктивного элемента i в стоимости восстановления объекта, в %. Стоимость физического износа объекта определяется следующим образом: Износ% х BC Износ = ----------- 100 где Износ - физический износ объекта BC - полная восстановительная стоимость объекта. 5.1.3.1.1.2.2. Метод срока жизни Метод срока жизни основан на экспертизе оцениваемого объекта и предположении о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни объекта, как накопленный износ к полной восстановительной стоимости объекта. Метод срока жизни оценивает общий износ без разбиения его на физический, функциональный и внешний. Хронологический возраст - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния и экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Эффективной возраст может быть меньше или больше хронологического. Срок физической жизни объекта - период времени, в течение которого объект существует и может эксплуатироваться. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится. Срок экономической жизни - период времени, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Общий износ по методу срока жизни вычисляется по формуле: ЭВ Износ = ---- х ВС ЭЖ где Износ - износ объекта ЭВ - эффективный возраст ЭЖ - срок экономической жизни BC - полная восстановительная стоимость объекта. 5.1.3.1.1.2.3. Метод прямых рыночных сравнений Метод прямых рыночных сравнений основан на сопоставлении его остаточной восстановительной стоимости и износа с текущими ценами продаж и износом аналогичных объектов. Определяют накопленный износ объектов - аналогов как разность полной восстановительной стоимости и цены продажи объекта - аналога. На основании накопленного износа объектов - аналогов определяется износ оцениваемого объекта. Метод прямых рыночных сравнений оценивает общий износ без разбиения его на физический, функциональный и внешний. 5.1.3.1.1.2.4. Метод разбиения Метод разбиения состоит в последовательной оценке всех видов износа: - устранимый физический износ; - неустранимый физический износ; - устранимый функциональный износ; - неустранимый функциональный износ; - внешний износ. Метод разбиения является наиболее комплексным и полным методом оценки износа. 5.1.3.1.1.3. Определение остаточной восстановительной стоимости Для определения остаточной восстановительной стоимости из полной восстановительной стоимости вычитают износ. 5.1.3.1.2. Метод стоимости замещения Метод стоимости замещения основан на оценке стоимости затрат на создание объекта, аналогичного по функциям. Метод стоимости замещения предназначен для определения полной стоимости замещения и остаточной стоимости замещения как баз оценки (См. [М5], [М13]). Основными этапами оценки стоимости по методу стоимости замещения являются: - определение полной стоимости замещения; - определение износа; - определение остаточной стоимости замещения. 5.1.3.2. Доходный подход к оценке недвижимости Методы оценки доходного подхода - метод прямой капитализации, метод дисконтирования и метод ипотечно - инвестиционного анализа - применяются для оценки стоимости недвижимости, приносящей доход. Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительном темпом доходы. Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то целесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам - аналогам. Метод дисконтирования используется, если динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер (См. [М13], стр. 143). Метод ипотечно - инвестиционного анализа дает оценку имущества, основанную на учете стоимости собственного и заемного капиталов. Стоимость недвижимости определяется как сумма ипотечного долга и стоимости собственного капитала. Стоимость собственного капитала равна сумме текущих стоимостей ежегодных денежных поступлений за выбранный прогнозный период и текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода. Сложение суммы ипотечного долга и стоимости собственного капитала дает оценку цены, которая как ожидается, позволит инвестору и ипотечному кредитору получить определенные выгоды (См. [М8], стр. 212). Если условия предоставления ипотечного кредита соответствуют текущим рыночным условиям, то стоимость недвижимости, полученная методом ипотечно - инвестиционного анализа, является рыночной стоимостью. В противном случае стоимость недвижимости является инвестиционной стоимостью для конкретного инвестора (См. [М8], стр. 197). Метод ипотечно - инвестиционного анализа имеет две модификации, приводящие к одинаковым результатам: традиционная техника ипотечно - инвестиционного анализа и техника ипотечно - инвестиционного анализа Эллвуда. 5.1.3.3. Рыночный подход к оценке недвижимости Для оценки стоимости недвижимости используются следующие методы оценки рыночного подхода: метод сравнительного анализа продаж и метод валовой ренты. Метод сравнительного анализа продаж основан на оценке имущества путем анализа продаж объектов - аналогов с внесением соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. Для сравнения оцениваемого объекта с объектами - аналогами выбирается единица сравнения. Обычно в качестве единицы сравнения выбирается единица площади. Также необходимо выбрать элементы сравнения, с использованием которых производится корректировка цен объектов - аналогов в определенной последовательности. Практическое применение метода сравнительного анализа продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости, и наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно (См. [М13]). Метод валовой ренты дает оценку имущества, основанную на его рыночной стоимости и величине потенциального или действительного дохода. Этот метод может рассматриваться как вариант метода сравнительного анализа продаж (См. [М13]). Существует прямая взаимосвязь между ценой продажи объекта недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта связь измеряется валовым рентным множителем (мультипликатором) [Gross rent multiplier (GRM)]. Валовым рентным множителем называется среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества. Основными этапами оценки стоимости по методу валовой ренты Информация по документуЧитайте также
Изменен протокол лечения ковида23 февраля 2022 г. МедицинаГермания может полностью остановить «Северный поток – 2»23 февраля 2022 г. ЭкономикаБогатые уже не такие богатые23 февраля 2022 г. ОбществоОтныне иностранцы смогут найти на портале госуслуг полезную для себя информацию23 февраля 2022 г. ОбществоВакцина «Спутник М» прошла регистрацию в Казахстане22 февраля 2022 г. МедицинаМТС попала в переплет в связи с повышением тарифов22 февраля 2022 г. ГосударствоРегулятор откорректировал прогноз по инфляции22 февраля 2022 г. ЭкономикаСтоимость нефти Brent взяла курс на повышение22 февраля 2022 г. ЭкономикаКурсы иностранных валют снова выросли21 февраля 2022 г. Финансовые рынки |
Архив статей
2024 Ноябрь
|
