|
Расширенный поиск
Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.1996 № 113-рГУБЕРНАТОР САНКТ-ПЕТЕРБУРГА РАСПОРЯЖЕНИЕ от 1 августа 1996 года N 113-р О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него В целях реализации Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга, одобренной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.12.94 N 36, и содействия становлению цивилизованного рынка недвижимости: 1. Согласиться с предложением Городской комиссии по недвижимости при Правительстве Санкт-Петербурга: 1.1. О применении "Временного положения о порядке оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности" (приложение 1) и "Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости" (приложение 2) при оценке объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, одобренных Городской комиссией по недвижимости при Правительстве Санкт-Петербурга. 1.2. О создании при Комитете по управлению городским имуществом совета по аттестации оценщиков. 2. Комитету по управлению городским имуществом: 2.1. Обеспечить проведение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности: - при предоставлении зданий нежилого и жилищного фондов на условиях реконструкции, капитального ремонта и завершения строительства; - при определении начальной цены стоимости предоставления права застройки земельного участка на инвестиционных торгах; - при согласовании в соответствии с п.2 ст.295 ГК РФ и п.3.6.2 "Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года", утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.94 N 1535, сделок с недвижимым имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий Санкт-Петербурга. 2.2. В месячный срок утвердить форму типового договора на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. 2.3. Утвердить по предложению Городской комиссии по недвижимости Положение и состав Совета по аттестации оценщиков численностью 5-7 человек, а также форму Свидетельства об аттестации оценщика. 2.4. Осуществлять выполнение функций Заказчика по оценке указанных объектов от имени Администрации Санкт-Петербурга. 2.5. Совместно с Департаментом строительства исходя из практики применения в процессе проведения инвестиционных торгов рыночных методов оценки стоимости предоставления права застройки земельных участков, подготовить предложения по использованию указанных методов при предоставлении права застройки земельных участков целевым назначением. 3. Установить, что финансирование работ по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, проводимых по заказу Администрации Санкт-Петербурга, осуществляется в размере 50% средств, предусмотренных п.5.1.1 Приложения 1 к распоряжению мэра Санкт-Петербурга от 03.06.94 N 585-р. 4. Контроль за исполнением распоряжения возложить на вице-губернатора - председателя Комитета по управлению городским имуществом. Губернатор Санкт-Петербурга В.А.Яковлев Приложение 1 к распоряжению губернатора Санкт-Петербурга от 1 августа 1996 года N 113-р ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ о порядке оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности 1. Общие положения 1.1. Настоящее Временное положение (далее - Положение) определяет: - порядок и условия проведения оценочной деятельности; - требования к составу работ, отчету об оценке, лицу, выполняющему оценку; - методики, применяемые при оценке объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, в случаях, предусматривающих определение рыночной стоимости; - порядок аттестации оценщиков, получающих право на осуществление деятельности по оценке недвижимости на основании договора. 1.2. Положение применяется для оценки: - объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности; - принадлежащих Санкт-Петербургу прав на недвижимость; - в иных случаях, затрагивающих интересы государства (в том числе, как приобретателя прав на недвижимость). 1.3. Рыночная стоимость может быть использована в соответствии с законами и иными правовыми актами РФ и Санкт-Петербурга в качестве исходной для определения других видов стоимости - страховой, залоговой, восстановительной, ликвидационной, налогооблагаемой и других. 1.4. Для целей настоящего Положения применяются следующие основные понятия: Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Объект недвижимости - недвижимость, прошедшая государственную регистрацию как единый объект. Объект оценки - объект недвижимости либо комплекс имущественных прав на него. Оцениваться может как полный комплекс имущественных прав далее - ("полное право собственности"), так и любой набор этих прав. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, что означает: - объект экспонируется на открытом рынке в течение периода, обычного для недвижимости подобного типа; - покупатель и продавец действуют на основе типичных рыночных мотивировок; - покупатель и продавец хорошо информированы о состоянии рынка и действуют с целью удовлетворения своих интересов; - покупатель и продавец не связаны какими-либо отношениями, влияющими на свободу принятия решения о продаже и цене продажи, в том числе действуют без сговора, их решения не подвергаются незаконному давлению и стимулированию; - платеж осуществляется деньгами. Расчетное значение рыночной стоимости - экспертное заключение профессионального оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки на конкретную дату, полученное в результате оценки. Восстановительная стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же строительные стандарты, по такому же проекту, такой же планировки и квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое сооружение. Замещающая стоимость нового строительства (замещающая стоимость) - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения,с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д. Внешний (экономический) износ - потеря стоимости объекта недвижимости в результате изменения внешней экономической ситуации (в том числе изменений на рынке недвижимости, изменения политических, финансовых, законодательных и иных условий). Физический износ - потеря стоимости, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или нарушений правил строительства. Функциональный износ - потеря стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ современным рыночным стандартам, предъявляемым к данному типу сооружений. Наилучшее и наиболее эффективное использование - использование объекта оценки, которое законно, физически возможно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей рыночной стоимости. Оценка - деятельность профессионального оценщика, осуществляемая в соответствии с настоящим Положением и на основании заказа на оценку. Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного объекта оценки, заключенный уполномоченным лицом (заказчиком) с профессиональным оценщиком. Отчет об оценке (отчет) - письменный документ, являющийся отчетом оценщика о выполнении заказа на оценку. 2. Порядок организации оценочной деятельности 2.1. Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) осуществляет деятельность по оценке на основании: - заказа КУГИ, оформленного на основании заявки, поданной заинтересованным органом государственной власти либо иным уполномоченным им органом; - письменного договора-заявки, заключенного с иной заинтересованной организацией либо физическим лицом. 2.2. В случае привлечения аттестованных оценщиков ГУИОН готовит проект Договора на оценку объекта (в соответствии с утвержденным Типовым договором), определяет оценщика и заключает с ним договор. 2.3. Договор на оценку должен обеспечивать соблюдение требований настоящего Положения и содержать: - цель оценки; - четкое описание объекта оценки; - информацию, существенно влияющую на результат оценки; - срок исполнения, условия оплаты работ по оценке; - права, обязанности и ответственность сторон по договору; - процедуру сдачи-приемки результатов оценки, в том числе требования к содержанию отчета, его доработке; - порядок разрешения споров; - иные необходимые условия. 2.4. Порядок выбора оценщика устанавливается ГУИОН по согласованию с КУГИ. При определении оценщика, с которым ГУИОН заключает договор, учитывается: - наличие Свидетельства об аттестации установленного на территории Санкт-Петербурга образца, дающего право на проведение оценки имущества, находящегося в государственной собственности; - рекомендации профессиональных объединений оценщиков; - результаты предыдущей деятельности по оценке, в том числе выполнение обязательств по независимости оценки. Наличие указанного Свидетельства является обязательным для привлечения к оценке независимых оценщиков. 2.5. ГУИОН в соответствии с условиями договора на оценку обязан предоставить оценщику всю имеющуюся в ГУИОН информацию, необходимую для определения рыночной стоимости объекта, в том числе: - сведения о местоположении, размерах, иных физических характеристиках, состоянии объекта оценки и объектов аналогов; - сведения о правах и интересах заказчика и третьих лиц в объекте оценки либо его части, а также об ограничениях, обременениях, сервитутах; - информацию о доходах, которые приносит объект оценки или его часть, а также относящиеся к ним данные финансового учета и статистической отчетности (в случае представления указанных данных владельцем объекта оценки); - проектно-сметную и иную документацию по зданиям и сооружениям, входящим в состав оцениваемого объекта; - данные о продажах, аренде объектов аналогов; - информацию о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных оцениваемому объектов недвижимости; - иные сведения, необходимые для оценки. 2.6. ГУИОН вправе осуществить экспертизу результатов оценки. Экспертиза проводится собственными силами либо путем привлечения экспертов. По результатам экспертизы выносится решение о представлении результатов оценки КУГИ (иной организации или физическому лицу - заказчику) либо о предложении исполнителю доработать отчет. Возникающие в последнем случае споры разрешаются в порядке, предусмотренном договором и действующим законодательством. 2.7. КУГИ вправе отправить представленный отчет на дополнительную экспертизу, по результатам которой отчет принимается либо возвращается в ГУИОН на доработку с мотивированным заключением. 2.8. Выписка из принятого КУГИ отчета (по требованию заявителя - копия отчета) направляется заявителю, а отчет хранится в архиве ГУИОН. В случае наличия договора-заявки передача результатов оценки осуществляется в соответствии с условиями этого договора. 2.9. КУГИ и ГУИОН обеспечивают анонимность эксперта, а также оценщика при передаче отчета об оценке либо экспертного заключения третьим лицам. 3. Требования к лицу, осуществляющему оценку 3.1. Деятельность оценщиков и произведенная оценка должна быть независима от каких-либо интересов оценивающих субъектов, заказчиков и третьих лиц. 3.2. Для обеспечения независимости оценки аттестованный оценщик, привлекаемый ГУИОН для выполнения оценки, не должен: - иметь интереса в объекте оценки, обладая как непосредственно какими-либо правами на него, так и косвенно, в том числе являться акционером, участником, членом органов управления либо находиться в трудовых отношениях с организацией, имеющей интерес в объекте оценки как непосредственно, так и косвенно; - иметь интерес в организации, явившейся инициатором оценки, как непосредственно, являясь собственником, учредителем, акционером, участником, членом органов управления указанных организаций либо находясь с нею в трудовых отношениях, так и косвенно; - состоять в близком родстве или свойстве с физическими лицами, перечисленными выше. Если после заключения договора на оценку возникли или стали известны обстоятельства, указанные в настоящем пункте, договор подлежит расторжению. 3.3. Размер вознаграждения по оценке определяется договором и не может зависеть от расчетного значения рыночной стоимости объекта оценки. 3.4. Оценщики не вправе осуществлять какие-либо операции с объектами (куплю-продажу, аренду, залог и другие), в оценке которых они участвовали. Данное ограничение действует до первой сделки по отчуждению, совершенной после исполнения договора на оценку. 3.5. Оценщик обязан: 3.5.1. хранить документы и иные материалы, использованные при подготовке отчета и необходимые для его проверки, в течение не менее двух лет, считая с даты исполнения договора; 3.5.2. соблюдать независимость оценки, а в случае возникновения препятствий своевременно уведомить об этом заказчика; 3.5.3. выполнить оценку с соблюдением требований действующего законодательства и иных правовых актов РФ и Санкт-Петербурга, настоящего Положения; 3.5.4. обеспечить добросовестность оценки. Под добросовестностью оценки понимается соблюдение требований к оценке, состоящих в точной идентификации и определении объекта оценки, учете цели и предполагаемого применения оценки, учете всех существенных факторов, влияющих на величину оцениваемой стоимости, обоснованном и объективном характере заключения об оценке. 3.5.5. соблюдать конфиденциальность заказа на оценку, информации, полученной от заказчика или из иных источников в процессе оценки, результатов оценки, если иное не предусмотрено договором на оценку. 3.6. В случае обнаружения осуществленных оценщиком намеренных искажений результатов оценки, сокрытия существенной информации, влияющей на результат оценки, нарушения независимости, добросовестности или конфиденциальности оценки он возмещает на основании решения суда или арбитражного суда убытки, которые понесли в связи с упомянутыми нарушениями Санкт-Петербург, заказчик или инициатор оценки. 4. Требования к информации, используемой при оценке 4.1. Выбор состава применяемой при оценке информации, ее объема, источников должен осуществляться исходя из необходимости обеспечения обоснованности и надежности получаемого результата - расчетного значения рыночной стоимости объекта оценки. 4.2. Объем используемой при оценке информации, характеризующей состояние рынка недвижимости, выбор источников информации и порядок их предпочтения, порядок использования информации могут быть ограничены правилами, устанавливаемыми ГУИОН, и условиями договора на оценку. 4.3. При оценке могут применяться следующие источники информации (по степени убывания предпочтения, если иное не предусмотрено договором): - нормативно-правовые и иные акты государственных и иных уполномоченных органов; - предусмотренные законодательством правоустанавливающие и правоудостоверяющие (выписки, свидетельства и др.) документы; - предусмотренная законодательством документация уполномоченных государственных организаций, а также выписки из этой документации, выданные указанными организациями; - официальные издания уполномоченных государственных организаций; - неофициальные издания специализированных организаций (согласно утвержденному ГУИОН перечню); - справки (в письменной форме) компетентных государственных организаций; - справки (в письменной форме) компетентных негосударственных организаций; - специальные издания научно-исследовательских, маркетинговых и иных организаций; - публикации в средствах массовой информации; - письменные экспертные заключения; - конфиденциальные сведения по заключенным сделкам, полученные от субъектов рынка недвижимости; - иные источники, указанные в договоре; - экспертное мнение оценщика. 5. Требования к составу работ по оценке 5.1. Общие положения Определение рыночной стоимости производится по результатам сопоставления расчетных величин стоимости, для поучения которых применяются три стандартных метода: - затратный метод; - метод сравнения продаж; - доходный метод. При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три метода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из методов должны быть обоснованы в отчете об оценке. 5.2. Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом 5.2.1. Рыночная стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует стоимости полного права собственности. Затратный метод применим для определения рыночной стоимости недвижимости любого типа. Областью наиболее целесообразного или исключительного применения затратного метода является: - оценка новых объектов или объектов с небольшим сроком эксплуатации; - оценка общественно-государственных и специальных объектов; - оценка объектов различного назначения и состояния на малоактивном рынке недвижимости; - оценка объектов недвижимости для целей страхования или налогообложения. 5.2.2. Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом производится в следующей последовательности: - определяется рыночная стоимость участка земли; - определяется восстановительная или замещающая стоимость нового строительства; - определяется величина накопленного износа. Рыночная стоимость по затратному методу (Сзатр) определяется как сумма стоимости участка земли (Сзу) и стоимости нового строительства сооружений (Снс) с учетом накопленного износа (Инакопл) по формуле: Сзатр = Сзу + Снс - Инакопл 5.2.3. Для целей определения рыночной стоимости затратным методом участок земли рассматривается как свободный в предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования. При отсутствии полных прав собственности на землю определяется стоимость фактического набора прав на земельный участок. 5.2.4. Определение стоимости нового строительства производится: - на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях; - на основании данных о стоимости типового строительства из специализированных справочников; - на основании расчетов стоимости нового строительства. Расчет стоимости нового строительства производится на базе восстановительной или замещающей стоимости. Применение замещающей стоимости нового строительства целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания затруднительно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании здания-оригинала. Выбор принятого вида стоимости должен быть обоснован в отчете. 5.2.4.1.Стоимость нового строительства (Снс) вычисляется как сумма прямых издержек (Спр), косвенных издержек (Скосв) и прибыли предпринимателя (П) по формуле: Снс = Спр + Скосв + П 5.2.4.2. К прямым издержкам относятся расходы, непосредственно связанные со строительством. Практически прямые издержки определяются на основе нормативных актов по ценообразованию в строительстве как стоимость строительно-монтажных работ. 5.2.4.3. К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ. Размер косвенных издержек определяется на основании нормативных актов по ценообразованию в строительстве и с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги. 5.2.4.4. Прибыль предпринимателя является рыночной нормой, мотивирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации. 5.2.5. Величина накопленного износа сооружения определяется как потеря восстановительной или замещающей стоимости в результате физического, функционального и внешнего (экономического) износа. 5.2.5.1. Для оценки накопленного износа, в зависимости от целей проведения оценки и наличия достоверной информации, применяются следующие методы: - метод сравнения продаж; - метод разбивки. 5.2.5.2. Метод сравнения продаж определяет величину накопленного износа как разницу между стоимостью нового строительства и рыночной стоимостью объекта сравнения, находящегося в аналогичном состоянии с оцениваемым на дату оценки. Применяется при достаточном количестве рыночной информации с учетом корректировок на различия объектов сравнения и объекта оценки. 5.2.5.3. Метод разбивки определяет отдельно каждую составляющую накопленного износа и является наиболее точным. К составляющим износа относят: - устранимый физический износ (отложенный ремонт); - неустранимый физический износ; - устранимый функциональный износ; - неустранимый функциональный износ; - внешний (экономический) износ. 5.3. Определение рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж 5.3.1. Определение рыночной стоимости методом сравнения продаж производится в следующей последовательности: - анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа; - определение подходящих единиц сравнения; - выделение необходимых элементов сравнения; - проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения; - приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. 5.3.2. В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения. 5.3.3. К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят: 1) состав передаваемых прав; 2) условия финансирования сделки купли-продажи; 3) условия продажи; 4) время продажи; 5) месторасположение; 6) физические характеристики; 7) экономические характеристики; 8) характер использования; 9) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. 5.3.4. Для анализа объектов сравнения и корректировок единиц сравнения по элементам сравнения применяются количественные и качественные методики. К количественным методикам относят: - анализ парного набора данных; - статистический анализ; - графический анализ; - анализ тенденций; - анализ издержек. К качественным методикам относят: - относительный сравнительный анализ; - распределительный анализ; - метод экспертных оценок. Выбор методики корректировки зависит от объема и качества полученной рыночной информации. При этом предпочтение следует отдавать в порядке, установленном перечислением методик. 5.3.5. Корректировки производятся в следующей последовательности: - в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1-4) (см. п.5.3.3), которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату; - во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (5-9), которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условиях рынка, в любом порядке. 5.3.6. Окончательное решение о величине рыночной стоимости, определенной методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом оценки. 5.4. Определение рыночной стоимости недвижимости доходным методом 5.4.1. Определение рыночной стоимости недвижимости доходным методом выполняется в следующей последовательности: - прогнозирование будущих доходов, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта недвижимости; - конвертация будущих доходов в настоящую стоимость с помощью методов капитализации. 5.4.2. Для пересчета будущих доходов применяют два метода капитализации, различающиеся исходными предпосылками: - метод прямой капитализации; - метод капитализации по норме отдачи. 5.4.3. Прогнозирование будущих доходов для целей оценки рыночной стоимости выполняется в виде составления прогнозируемого отчета о доходах. 5.4.4. Оценка стоимости может производиться на основе различных потоков дохода - потенциального или действительного валового дохода, чистого операционного дохода, денежного потока до уплаты налогов. 5.4.5. Метод прямой капитализации определяет стоимость объекта (V) по формуле: I V = ---, R где I - годовой доход; R - общий коэффициент капитализации. 5.4.6. Определение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночных данных. Для расчета общего коэффициента капитализации, в зависимости от наличия исходной информации, можно применять следующие методы: - анализ сравнительных продаж; - анализ коэффициента покрытия долга; - технику инвестиционной группы. 5.4.7. При наличии необходимых исходных данных прямая капитализация может выполняться с применением техники остатка. 5.4.8. Метод капитализации по норме отдачи пересчитывает будущие доходы в настоящую стоимость при рыночном значении нормы прибыли, соответствующей риску инвестиций в недвижимость. Данный метод формализуется в виде анализа дисконтированных денежных потоков и в виде капитализации с рассчитываемым общим коэффициентом капитализации. 5.4.9. Анализ дисконтированных денежных потоков определяет настоящую стоимость будущих потоков дохода, каждый из которых дисконтируется соответствующей рыночной нормой дисконтирования. Метод может применяться к любому потоку дохода и является универсальным. 5.4.10. Капитализация с рассчитываемым общим коэффициентом капитализации может применяться для постоянных и регулярно изменяющихся потоков дохода. При этом общий коэффициент капитализации рассчитывается с учетом рыночного значения нормы прибыли, принимаемой в расчет модели рекапитализации, условий финансирования, норм изменения дохода и стоимости объекта. 5.4.11. Определение стоимости методом капитализации дохода производится на основе вероятностных оценок прогнозируемых экономических показателей недвижимости и состояния рынка. 5.5. Согласование результатов оценки Полученные разными методами значения рыночной стоимости на заключительном этапе подлежат процедуре согласования, в результате которой анализ характеристик объекта и текущей рыночной ситуации должен определить значимость каждого полученного значения стоимости и в соответствии с этим определить окончательное расчетное значение рыночной стоимости. 6. Требования к содержанию отчета по оценке 6.1. Если иное не определено условиями договора на оценку, отчет об оценке рыночной стоимости должен включать следующие обязательные положения: - титульный лист с указанием типа и адреса объекта недвижимости, даты оценки, наименования заказчика и оценщика; - аннотация (краткий перечень основных исходных данных и фактов, описание допущений и ограничений, принятых при проведении работы по оценке, выводов по выполненной оценщиком работе); - цель оценки, объект оценки; - описание земельного участка, включая его местоположение и размеры, инженерно-геологические, гидрогеологические, топографические характеристики, а также описание улучшений земельного участка с сопутствующей инженерной инфраструктурой; - описание зданий, строений, сооружений, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (в том числе материал стен, крыши и т.д., возраст, состояние и другие необходимые параметры), а также параметры инженерного оборудования; - юридическое описание объекта - принадлежность и состав прав на объект недвижимости или его части, обременения, ограничения, сервитуты, интересы третьих лиц. При этом должны описываться все правовые характеристики объекта, которые принимались во внимание при оценке - как зарегистрированные в установленном порядке, так и не зарегистрированные, но существенные при определении стоимости; - краткий социально-экономический анализ ситуации в регионе с детальной характеристикой состояния рынка недвижимости и выводами относительно позиционирования объекта оценки на рынке; - анализ местоположения объекта оценки с выводами о типичном покупателе, среднерыночном периоде экспозиции недвижимости данного типа на открытом рынке, вероятном характере использования объекта; - анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки; - определение рыночной стоимости объекта оценки затратным методом, с приведением дефектационных ведомостей, заключения о техническом состоянии, расчетом накопленного износа; - определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж; - определение рыночной стоимости объекта оценки методом капитализации дохода; - согласование результатов оценки, полученных тремя стандартными методами, с указанием расчетного значения рыночной стоимости объекта оценки в денежном выражении, возможных областей и эффективного срока ее применения; - личная подпись оценщика и его реквизиты, включая указание реквизитов документа, дающего право на осуществление оценки государственного недвижимого имущества; - список использованной литературы. 6.2. Отчет должен быть написан явно, общедоступным языком, с пояснениями специальных терминов, развернутыми обоснованиями и указанием на источники использованной в ходе оценки информации. 6.3. Отчет может содержать приложение, состав которого определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора на оценку. 6.4. Отчет отражает профессиональное мнение оценщика без каких-либо обязательств в отношении возможности и условий реализации объекта оценки, если иное не предусмотрено условиями договора. 7. Порядок аттестации лиц, осуществляющих деятельность по оценке недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности 7.1. Физические лица, прошедшие аттестацию в порядке, установленном настоящим Положением, могут быть привлечены по договору к оценке недвижимости в случаях, предусмотренных настоящим Положением. 7.2. Результаты оценки, полученные лицами, не прошедшими аттестацию в порядке, предусмотренном настоящим Положением, не могут быть использованы в качестве цены в договорах, заключаемых от лица Санкт-Петербурга. 7.3. Органом, осуществляющим аттестацию, является Совет по аттестации (далее - Совет), создаваемый при Комитете по управлению городским имуществом. Состав Совета утверждается распоряжением заместителя губернатора Санкт-Петербурга - председателем КУГИ по представлению Городской комиссии по недвижимости. 7.4. Решения Совета о выдаче, продлении, приостановлении либо отзыве Свидетельства об аттестации передаются в ГУИОН для ведения реестра аттестованных оценщиков. 7.5. Членам Совета возмещаются затраты, понесенные в связи с выполнением своих обязанностей, за счет платы за рассмотрение заявлений, вносимой заявителями на счет ГУИОН. 7.6. Свидетельство об аттестации выдается лицам, имеющим образовательный сертификат по оценке недвижимости, стаж работы в качестве оценщика не менее одного года и успешно сдавшим экзамен. 7.7. Срок действия Свидетельства об аттестации - 1 год. Продление срока действия Свидетельства об аттестации осуществляется на 1 год. 7.8. Для получения Свидетельства об аттестации физические лица представляют в ГУИОН заявление на проведение аттестации. К заявлению прилагаются следующие документы: - документ, подтверждающий внесение установленной платы за рассмотрение заявления; - заверенные ГУИОН копии документов, удостоверяющих личность аттестуемого; - заверенная ГУИОН копия образовательного сертификата по оценке недвижимости; - нотариально-заверенная выписка из трудовой книжки, подтверждающая стаж работы в качестве оценщика не менее 1-го года, либо копии 5 отчетов об оценке, выполненной заявителем. В приеме заявления может быть отказано исключительно в случае предоставления неполного комплекта требуемых документов. 7.9. Размер платы за рассмотрение заявления утверждается КУГИ по согласованию с КЭФ. 7.10. Заявление на выдачу Свидетельства об аттестации рассматривается Советом в срок, не превышающий 30 дней. 7.11. При рассмотрении заявления Совет по аттестации принимает одно из следующих решений: - отказать заявителю; - отложить принятие решения по заявлению до предоставления заявителем данных, требующих уточнения; - допустить заявителя к экзамену; - продлить Свидетельство об аттестации. 7.12. Заявителю может быть отказано в следующих случаях: - предоставление недостоверных сведений, указанных в заявлении на выдачу Свидетельства об аттестации и прилагаемых к нему документах; - не истек срок в 12 месяцев с момента отзыва ранее выдававшегося Свидетельства об аттестации; - представлен образовательный сертификат о прохождении курса обучения по программе, не прошедшей аккредитацию; - Совет по аттестации располагает достоверной информацией о недобросовестном поведении заявителя на рынке оценки. в случае выдачи отказа внесенная заявителем плата не возвращается. Мотивированный отказ заявителю должен выдаваться Советом по аттестации в письменной форме. 7.13. Совет при наличии достаточных оснований вправе отозвать выданное Свидетельство об аттестации либо приостановить его действие на срок от трех до шести месяцев. Обоснованное решение об отзыве либо приостановлении действия Свидетельства об аттестации доводится до владельца в письменном виде в течение 3 дней с момента принятия такого решения. 7.14. Основанием для отзыва Свидетельства об аттестации являются: - обнаружение недостоверных данных в документах, представленных для получения Свидетельства об аттестации; - грубое или неоднократное нарушение владельцем Свидетельства об аттестации установленных настоящим положением условий его предоставления или требований к проведению оценочной деятельности по заказу ГУИОН. 7.15. Основанием для приостановления действия Свидетельства об аттестации является нарушение владельцем Свидетельства об аттестации установленных настоящим Положением условий его предоставления или требований к проведению оценочной деятельности по заказу ГУИОН. 7.16. Решение об отзыве либо приостановлении действия Свидетельства об аттестации может быть обжаловано в Городскую комиссию по недвижимости. 7.17. Заявителям, успешно сдавшим экзамен, вручается, Свидетельство об аттестации. 7.18. При изменении адреса и иных реквизитов, указанных в Свидетельстве об аттестации, его владелец должен представить соответствующие сведения в ГУИОН для внесения изменений в реестр и, в случае необходимости, переоформления Свидетельства. 7.19. Действие Свидетельства об аттестации прекращается: - по истечении срока, на который выдано Свидетельство, при отсутствии заявления о продлении срока действия; - в случае отзыва Свидетельства. Приложение 2 к распоряжению губернатора Санкт-Петербурга от 1 августа 1996 года N 113-р МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ по определению рыночной стоимости объектов недвижимости (одобрены Городской комиссией по недвижимости при Правительстве Санкт-Петербурга, протокол от 04.03.96 N 2) 1. Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости 1.1. Определение стоимости земли 1.1.1. При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования. 1.1.2. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: - метод сравнения продаж; - метод распределения; - метод выделения; - метод разбивки на участки; - техника остатка для земли; - капитализация земельной ренты. 1.1.3. При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения, цены продаж сравнимых участников корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются: - права собственности; - условия финансирования; - условия продажи; - условия рынка (время продажи); - месторасположение; - физические характеристики; - доступные коммунальные услуги; - условия зонирования; - наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. 1.1.4. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается. Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли. Пример. Требуется оценить участок земли в курортной зоне, причем свободные участки в данной местности давно не продавались. Вместе с тем, недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с участком колеблется от 200000 до 300000. Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 90000, прямые издержки на строительство типового дома составят 100000, а прибыль предпринимателя и косвенные издержки - 80000. Итого, общая стоимость составит 270000, из которых земля составляет одну треть. Исходя из проведенных расчетов, стоимость участка земли в курортной зоне может находиться в диапазоне от 67000 до 100000 (1/3 от стоимости недвижимости). 1.1.5. Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется. Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях. 1.1.6. Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. при этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в следующей последовательности: - определяется количество и размеры участков, исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности. (Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются); - определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия; - определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков. Издержки на улучшение включают: - расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; - расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; - налоги, страховка, заработная плата ИТР; - расходы на маркетинг; - прибыль и накладные расходы подрядчика; - прибыль предпринимателя. Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта. Пример. Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25000. При этом будут иметь место следующие издержки: - планировка, очистка, инженерные сети, проект 180000, - управление 10000, - накладные расходы и прибыль подрядчика 60000, - маркетинг 20000, - налоги и страховка 10000, - прибыль предпринимателя 40000, ---------------- Итого: 320000 Сумма чистой выручки от продаж: 30 х 25000 - 320000 = 430000. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%: (430000/4) * 3.1699 = 340760, где 3.1699 - коэффициент настоящей стоимости аннуитета. 1.1.7. Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать: - стоимость здания; - чистый операционный доход от всей недвижимости; - коэффициенты капитализации для земли и для зданий. Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование. Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности: - определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование; - на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых операционных расходах определяется чистый операционный доход всей недвижимости; - определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию. Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящейся к земле. Пример. Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 500000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120000, коэффициенты капитализации для земли и для здания 8% и 10%, соответственно. Часть чистого операционного дохода, относящегося к зданию, определяется исходя из значений стоимости строительства и коэффициента капитализации для зданий: 500000 * 0.1 = 50000 Чистый операционный доход, относящийся к земле: 120000 - 50000 = 70000 Стоимость земли: 70000/0.08 = 875000 1.1.8. Для определения стоимости участка земли методом капитализации арендной платы за землю относимая к земле арендная плата капитализируется определенным из рыночных данных коэффициентом капитализации для земли. 1.2. Определение стоимости нового строительства. 1.2.1. При расчете стоимости нового строительства в состав затрат следует включать прямые и косвенные издержки, а также прибыль предпринимателя. К прямым издержкам относят: - стоимость строительных материалов, изделий и оборудования; - стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов; - основную заработную плату строительных рабочих; - стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей; - прибыль и накладные расходы подрядчика. К косвенным издержкам относят: - затраты на подготовку территории строительства; - затраты на проектные и изыскательские работы; - прочие затраты и работы; - содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор; - другие (нетрадиционные) виды косвенных издержек. 1.2.2. При определении значений прямых издержек следует руководствоваться общими правилами определения сметной стоимости строительства, изложенными в действующих нормативных и руководящих документах (Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации, СП 81-01-94). Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов: - пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов; - путем составления восстановительной сметы на объект оценки. 1.2.3. При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных. Способ учета в прямых издержках налога на добавленную стоимость, спецналога на пользование транспортом, а также других налогов, действующих на момент оценки, зависит от вида применяемых индексов. 1.2.4. При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов: - по укрупненным сметным нормативам; - по сборникам единичных расценок и прейскурантам. 1.2.5. Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости следует применять следующие виды укрупненных показателей: - укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС); - укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ; - прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС); - укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов. При этом стоимость строительно-монтажных работ приводится с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций. Применение укрупненных показателей осуществляется в соответствии с рекомендациями СП 81-01-84. Механизм индексации прямых издержек аналогичен описанному в п.1.2.3. 1.2.6. Определение прямых издержек на новое строительство с использованием единичных расценок и укрупненных норм является стандартной процедурой разработки восстановительных локальных смет на виды работ или конструктивные элементы с последующей индексацией. 1.2.7. Значения косвенных издержек на подготовку территории и традиционно относящихся в сводных сметах к разделу "Прочие издержки" следует определять в соответствии с указаниями свода правил СП 81-01-94. К нетрадиционным видам косвенных издержек относятся: - инвестиции в недвижимость в период после завершения строительства и до достижения стабилизированной наполненности; - расходы на изменение права собственности. Значения этих видов издержек определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным. 1.2.8. Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным. 1.3. Определение накопленного износа 1.3.1. При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием, причем любая корректировка на отличия должна быть рыночно обоснованной. Пример. объект объект объект А В С Цена продажи (полное владение) 200000 150000 350000 Минус стоимость участка -50000 -30000 -100000 Настоящая стоимость сооружений 150000 120000 250000 Стоимость нового строительства на дату оценки 220000 180000 360000 Минус настоящая стоимость сооружений -150000 -120000 -250000 Итого накопленный износ 70000 60000 110000 Накопленный износ, как процент от стоимости строительства 31.8% 33.3% 30.6% 1.3.2. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят: - исправимый и неисправимый физический износ; - исправимый и неисправимый функциональный износ; - внешний износ. 1.3.3. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И наоборот, износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавленная стоимость сооружения. 1.3.4. Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам. Пример. Расчет стоимости нового строительства для оценки накопленного износа. -------------------------------------------------------------------- восстановительная стоимость -------------------------------------------------------------------- прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика) устройство фундаментов 4900 устройство наружных стен 50000 устройство перекрытий 2500 устройство перегородок 35000 устройство подвесных потолков 6000 устройство полов из ковролина 5000 внутренняя и наружная отделка 6000 система канализации 2000 система электроснабжения 3500 система отопления 13500 вентиляция и кондиционирование 3500 Итого: 143400 косвенные издержки 10000 прибыль предпринимателя 21500 общая восстановительная стоимость 174900 1.3.5. Исправимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его называют также отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния. Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации. Пример. В оцениваемом здании требуется немедленное восстановление участков протекающей кровли и выполнение малярных работ. Тогда величина исправимого физического износа будет определяться следующим образом: -------------------------------------------------------------------- восстановительная стоимость остаток стоимость исправления -------------------------------------------------------------------- кровля 2500 500 2000 окраска 1500 1500 0 стоимость исправимого физического износа 2000 1.3.6. Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа. Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие. 1.3.6.1. У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение. 1.3.6.2. Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах разность между полной восстановительной или замещающей стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента. При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик. Пример. Определение неисправимого физического износа в короткоживущих элементах: +------------------------------------------------------------------+ ¦ ¦Остаточная ¦Действи-¦Общая ¦Коэффициент¦Неиспра- ¦ ¦ ¦восстанови-¦тельный ¦физи- ¦к стоимости¦вимый ¦ ¦ ¦тельная ¦возраст ¦ческая¦ ¦физичес- ¦ ¦ ¦стоимость ¦ ¦жизнь ¦ ¦кий износ¦ +------------------------------------------------------------------+ Кровля 2000 10 лет 15 лет 10/15 (67%) 1340 Покрытие пола 5000 5 10 5/10 (50%) 2500 Потолки 6000 5 15 5/15 (33%) 1980 Окраска 0 Новая 5 0 0 Сантех.приборы 2000 10 20 10/20 (50%) 1000 Электроарматура 3500 5 10 5/10 (50%) 1750 Оборудование отопления 2100 10 15 10/15 (67%) 1407 20600 Итого неисправимый физический износ в короткоживущих элементах 9977 Округленно 9980 1.3.6.3. После определения величин исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, необходимо вычесть эти величины из полной восстановительной или замещающей стоимости для определения базы для подсчета неисправимого физического износа в долгоживущих элементах. 1.3.6.4. Стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к общей физической жизни здания, умноженное на остаточную восстановительную или замещающую стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее базу). Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе. Пример. Определение неисправимого физического износа долгоживущих элементов: -------------------------------------------------------------------- восстановительная стоимость 174900 минус восстановительная стоимость исправимого физического износа - 2000 минус восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом - 20600 восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом 152300 действительный возраст - 10 лет общая физическая жизнь - 75 лет неисправимый физический износ долгоживущих элементов (10:75) * 152300 20307 округленно 20300 -------------------------------------------------------------------- 1.3.7. К исправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Аналогично исправимому физическому износу исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления. Исправимый функциональный износ вызывается: недостатками, требующими добавления элементов; - недостатками, требующими замены или модернизации элементов; - "сверхулучшениями". 1.3.7.1. К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении и без которых сооружение не может соответствовать современным стандартам. Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки. Пример. Известно, что современные стандарты требуют установки в здании дополнительного оборудования (например, кондиционера). Стоимость функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, будет рассчитываться следующим образом: -------------------------------------------------------------------- стоимость установки кондиционера в существующем здании 1500 минус стоимость установки кондиционера в этом здании при его строительстве 1100 Итого потеря стоимости (износ) 400 -------------------------------------------------------------------- 1.3.7.2. К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах. Пример. Установленная в оцениваемом здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. Определим стоимость функционального износа за счет позиций, требующих замены: -------------------------------------------------------------------- стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость 3500 минус физический износ -2000 минус возврат материалов 0 плюс стоимость демонтажа 1000 плюс стоимость монтажа новой электроарматуры 1500 Итого потеря стоимости (износ) 4000 -------------------------------------------------------------------- 1.3.7.3. К "сверхулучшениям" относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Исправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций сверхулучшений, минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место. Пример. В рассматриваемом офисном здании имеется складское помещение площадью 500 кв.м. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, т.е. позиции, которые функционально присущи складскому помещению, можно рассматривать как "сверхулучшения". Стоимость функционального износа за счет исправимого "сверхулучшения": -------------------------------------------------------------------- текущая восстановительная стоимость складской площади 8000 минус физический износ -500 итого 7500 плюс стоимость ликвидации склада 880 Итого потеря стоимости (износ) 8300 -------------------------------------------------------------------- 1.3.8. Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае "сверхулучшения" отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления "сверхулучшений" все же необходимо учитывать. Пример. Последовательность определения исправимого функционального износа в случае использования замещающей стоимости по позициям, приведенным в примерах 1.3.7.1 - 1.3.7.3, будет иметь вид: - для недостатков, требующих добавления: -------------------------------------------------------------------- стоимость установки оборудования в существующем здании 1500 минус стоимость установки оборудования в этом здании при его строительстве -1100 Итого потеря стоимости (износ) 400 -------------------------------------------------------------------- - для недостатков, требующих замены или модернизации: -------------------------------------------------------------------- стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость 3500 минус физический износ -2000 минус возврат материалов 0 плюс стоимость демонтажа 1000 плюс стоимость монтажа новой электроарматуры 1500 Итого потеря стоимости (износ) 4000 -------------------------------------------------------------------- - для недостатков за счет "сверхулучшений": -------------------------------------------------------------------- стоимость ликвидации складской площади 900 минус возврат материалов -20 Итого потеря стоимости (износ) 880 ------------------------------------------------------------------- 1.3.9. Неисправимый функциональный износ вызывается: - недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть; - недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно; - "сверхулучшениями". 1.3.9.1. Неисправимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства. Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу. Пример. При определении стоимости нового строительства для рассматриваемого нами здания мы не учитываем установку системы пожаротушения, так как в существующем здании ее нет. Определим величину неисправимого функционального износа для этой позиции, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием установки: -------------------------------------------------------------------- чистая потеря дохода 2000 норма капитализации для зданий 10% чистая потеря дохода, капитализированная при норме 10% (2000/0.1) 20000 минус стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания -15000 Итого потеря стоимости (износ) 5000 -------------------------------------------------------------------- 1.3.9.2. Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т.е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции). 1.3.9.3. Последовательность расчета неисправимого функционального износа за счет "сверхулучшений" определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу. В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как восстановительная стоимость элементов "сверхулучшения", минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием сверхулучшений, минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т.д. - связанные с наличием "сверхулучшения". Пример. Оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной. При этом текущая восстановительная стоимость существующего здания 174900, а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа 172900. Физический износ определен на уровне 40%. Ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.), в размере 500. Существующий коэффициент капитализации для зданий 10%. Определим величину неисправимого функционального за счет "сверхулучшений": Стоимость "сверхулучшений"(174900 - 172900) 2000 Минус физический износ (40%) -800 Итого 1200 Плюс настоящая стоимость дополнительных издержек владельца (500/0.1) 5000 Минус стоимость добавочных поступлений 0 Всего: потеря стоимости 6200 Замещающая стоимость не учитывает стоимость строительства "сверхулучшений", поэтому не учитывается и их физический износ. Тем не менее такие пункты, как дополнительные налоги, страховка, коммунальные платежи должны быть учтены. 1.3.10. Внешний износ определяет уменьшение полезности здания в результате изменения внешних факторов, определяющих экономическое месторасположение объекта - положения по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменения рыночных условий, изменения финансовых и законодательных условий и т.д. Для определения величины внешнего износа применяют два метода: - метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию; - метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий. При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен. 1.3.10.1. Использование метода капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий. Пример. Определение величины внешнего износа капитализацией потерь дохода: -------------------------------------------------------------------- Чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа 25000 минус текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа -21000 потеря чистого дохода за счет внешних факторов 4000 чистый доход, относящийся к земле (стоимость земли 50000 при норме для земли 8%) 4000 чистый доход, относящийся к зданию (21000 - 4000) 17000 потеря чистого дохода, относящаяся к зданию (1 - 4000/21000 = 0.81), (0.81 * 4000) 3240 капитализированная потеря дохода, относящаяся к зданию при норме 10% (3240/0.1) 32400 внешний износ 32400 -------------------------------------------------------------------- 1.3.11. Общая оценка накопленного износа сооружения определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки. 2. Метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости недвижимости Выбор и подготовка рыночной информации для анализа 2.1. Для определения рыночной стоимости методом сравнения продаж необходимо отобрать и проанализировать рыночные данные о сделках купли-продажи объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки. 2.2. В качестве аналогичного объекта, или объекта сравнения, следует рассматривать объект недвижимости, наилучшее и наиболее эффективное использование которого аналогично наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта оценки. 2.2.1. В зависимости от конкретной ситуации наилучшее и наиболее эффективное использование определяется или как для свободного участка земли, или как для собственности с существующими улучшениями. 2.2.2. Если рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование свободного участка земли, то критерием наилучшего использования является максимальная остаточная стоимость земли, которая определяется: - вычитанием из стоимости недвижимости издержек на улучшения; - применением техники остатка для земли. При этом под стоимостью недвижимости понимается стоимость объектов недвижимости, возведение которых на участке земли не противоречит юридическим нормам, физически осуществимо и экономически целесообразно. 2.2.3. Если рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование собственности с уже существующими улучшениями, то критерием наилучшего использования является максимальная стоимость недвижимости при долгосрочной норме прибыли, отражающей риск инвестиций в недвижимость данного типа, который определяется: - прямым сравнением стоимости недвижимости при различных вариантах использования; - сравнением норм прибыли инвестиций в недвижимость при различных вариантах использования. 2.3. Среди выбранных объектов с аналогичным объекту оценки наилучшим и наиболее эффективным использованием следует наибольшее внимание уделять объектам, максимально близким к объекту сравнения: - по передаваемым правам собственности; - по условиям финансирования; - по условиям сделок купли-продажи; - по времени совершения сделок купли-продажи; - по физическим характеристикам; - по экономическим характеристикам, влияющим на величину чистого дохода; - по характеру использования и т.д. На все отличия от объекта оценки следует выполнять корректировки цен продажи объектов сравнения. 2.4. Для проведения процедур сравнения следует определить удельные единицы сравнения объектов недвижимости, физические или экономические. Выбор конкретных единиц сравнения зависит от типа недвижимости и сложившихся на местном рыке традиций. 2.4.1. Для сравнения продаж участков земли используются следующие единицы: - цена за единицу площади; - цена за 1 м пог. вдоль красной линии; - цена за участок. 2.4.2. Для сравнения продаж участков земли с существующими зданиями или сооружениями используются следующие единицы: - цена за 1 кв.м общей площади; - цена за 1 кв.м полезной или подлежащей сдаче в аренду площади; - цена за комнату; - цена за квартиру; - цена за 1 куб.м здания или сооружения; - цена за все сооружение; - цена за единицу, приносящую доход. Техника оценки рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж 2.5. Техника сравнения продаж заключается в нахождении цены единицы сравнения объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок цен единиц сравнения объектов-аналогов на существующие отличия от объекта оценки. 2.6. Для непосредственных корректировок следует выделять характеристики сделок купли-продажи и объектов недвижимости, которые влияют на цену продажи и называются элементами сравнения. Каждый конкретный тип недвижимости требует выделения как общих, так и присущих только ему элементов сравнения. 2.7. К общим для всех объектов недвижимости относят следующие элементы сравнения: - набор прав на недвижимость; - условия финансирования сделки купли-продажи; - условия сделки купли-продажи; - время совершения сделки купли-продажи; - месторасположение объекта недвижимости; - физические характеристики объекта недвижимости; - экономические характеристики объекта недвижимости; - характер использования объекта недвижимости; - компоненты цены продажи, не связанные с объектом недвижимости. 2.8. Под корректировкой на набор прав понимается учет разницы между рыночной арендной платой и контрактной арендной платой, которой может быть обременен объект недвижимости. 2.8.1. Величину корректировки на набор прав определяют двумя способами: - прямой капитализацией разницы между контрактной и рыночной арендными платами (в предположении бессрочности аренды); - дисконтированием разницы между контрактной и рыночной арендными платами в течение оставшегося срока действия договора аренды. Пример. Объект сравнения обременен существующим договором аренды сроком на 5 лет. Контрактная арендная плата составляет 50000 в год, а рыночное значение арендной платы за подобный объект составляет 60000 в год. Риск инвестиций в данный объект составляет 12%. Величина корректировки на набор прав определяется дисконтированием разницы между рыночной и контрактной арендной платой в течение 5 лет при 12%: (60000 - 50000) * 3.60478 = 36047.8, где 3.60478 - коэффициент настоящей стоимости аннуитета. 2.9. Под корректировкой на условия финансирования сделки купли-продажи понимается учет разницы в стоимости заемного капитала при рыночной и контрактной нормах процента. 2.9.1. Величину корректировки на условия финансирования определяют дисконтированием фактического денежного потока платежей по кредиту при рыночной норме дисконтирования. Пример. Для покупки объекта сравнения использован кредит на сумму 200000, выданный на 20 лет под 10% при ежегодных платежах. Рыночная норма процента составляет 14%. Стоимость заемного капитала при рыночной норме процента определяется дисконтированием фактических платежей по кредиту при рыночной норме дисконтирования: фактический платеж по кредиту 23491 настоящая стоимость 20-летнего аннуитета величиной 23491 при 14% 155590 Итого корректировка на условия финансирования 200000 - 155590 = 44410. 2.10. Под корректировкой на условия сделки купли-продажи понимается учет факторов, отражающих нетипичные рыночные отношения между продавцом и покупателем, т.е. наличие деловых и родственных связей, незаконного давления и вынуждающих обстоятельств. 2.11. Под корректировкой на время совершения сделки купли-продажи понимается учет изменения стоимости недвижимости во времени. 2.11.1. Величину корректировки на время совершения сделки купли-продажи определяют двумя способами: - с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции; - с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость. Пример. Объект сравнения продан 7 месяцев назад. Анализ рынка показывает устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 0.5% в месяц. Корректировка на время продажи равна 7 * 0.5 = 3.5%. 2.12. Под корректировкой на физические характеристики понимается учет наличия конкретных конструктивных элементов у объектов сравнения. Величина корректировки на физические различия определяется исходя из принципа вклада каждого элемента в общую стоимость недвижимости. Пример. Для определения рыночной стоимости методом сравнения продаж рассматриваются два объекта сравнения, имеющих только одно отличие в физических характеристиках - наличие бассейна. При этом цены продаж, скорректированные на условия сделок купли-продажи, отличаются на 10000. Следовательно, величина корректировки на наличие или отсутствие бассейна будет равна 10000. 2.13. Под корректировкой на экономические характеристики понимается учет разницы показателей, определяющих уровень доходности объектов недвижимости. Величина корректировки на экономические характеристики определяется на основе разницы в уровне операционных расходов. 2.14. Под корректировкой на использование понимается учет характера использования объектов при совершении сделок купли-продажи. Величина корректировки на характер использования определяется на основе разницы в уровне потенциального или действительного валового дохода. 2.15. Под корректировкой на компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, понимается учет вклада бизнеса в цену продажи объекта сравнения. Величина корректировки на наличие компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью, определяется выделением стоимости бизнеса из общей стоимости недвижимости. 2.16. Корректировки цен продажи объектов сравнения выполняются в следующей последовательности факторов: - набор прав на недвижимость; - условия финансирования сделки купли-продажи; - условия сделки купли-продажи; - время совершения сделки купли-продажи. Каждая последующая корректировка применяется к предыдущей скорректированной цене продажи. Последовательность выполнения остальных корректировок свободна от приоритетности, при этом все корректировки применяются к одной базовой цене - цене продажи, скорректированной на время совершения сделки купли-продажи. При корректировках все поправки выполняются по принципу "от объекта сравнения к объекту оценки". 2.17. Для реализации метода сравнения продаж для оценки рыночной стоимости, в зависимости от объема имеющейся информации, применяются качественные или количественные методики. Наиболее точно отражает объективное отношение рынка к конкретному типу недвижимости сравнительный анализ. Под данным термином понимается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ. Сравнительный анализ включает выполнение четырех последовательных этапов: - определение элементов сравнения; - определение разницы между объектом сравнения и объектом оценки по каждому элементу сравнения; - определение суммарной корректировки цены продажи для каждого объекта сравнения; - определение наиболее вероятной величины (или интервала) рыночной стоимости из анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения. 2.18. Анализ парного набора данных заключается в получении скорректированной цены продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементом. Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки. 2.19. Окончательное заключение о величине рыночной стоимости делается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения и с учетом количества и абсолютной величины произведенных корректировок. 3. Метод капитализации дохода для определения рыночной стоимости недвижимости Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода производится в два этапа: - прогнозирование будущих доходов; - капитализация будущих доходов в настоящую стоимость. 3.1. Прогнозирование будущих доходов 3.1.1. Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, который имеет следующий вид: -------------------------------------------------------------------- Потенциальный валовый доход Плановая аренда ХХХХ Скользящий доход ХХХХ Рыночная аренда ХХХХ Прочие доходы ХХХХ Итого потенциальный валовый доход ХХХХХ Недогрузка и потери при сборе арендной платы -ХХХХ Действительный валовый доход ХХХХХ Операционные расходы Постоянные -ХХХХ Переменные -ХХХХ Расходы на замещение -ХХХХ Итого операционные расходы -ХХХХ Чистый операционный доход ХХХХХ Обслуживание долга -ХХХХ Денежный поток до выплаты налогов ХХХХХ -------------------------------------------------------------------- 3.1.2. Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. 3.1.3. Плановая аренда - часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т.д. 3.1.4. Скользящий доход - образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре. 3.1.5. Рыночная аренда - часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы. 3.1.6. Прочие доходы - доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату. (В эту позицию включаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т.д.). Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка. 3.1.7. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период. 3.1.8. Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов. 3.1.9. Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп: - постоянные расходы; - переменные расходы; - расходы на замещение. 3.1.10. К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта. 3.1.11. К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта: - расходы на управление; - расходы по заключению договоров аренды; - заработная плата обслуживающему персоналу; - коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация; - расходы на уборку; - расходы на эксплуатацию и ремонт; - расходы на содержание территории и автостоянки; - расходы по обеспечению безопасности и т.д. 3.1.11.1. Расходы на управление - имеют место независимо от того, кто управляет - сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости. 3.1.11.2. Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относятся к капитальным вложениям на развитие недвижимости. При расчете чистого операционного дохода расходы по оформлению аренды могут быть учтены либо в году выплаты, либо могут быть распределены на весь срок аренды. 3.1.11.3. Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта. 3.1.11.4. Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором. 3.1.11.5. Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади, независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам на горничных в гостиницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора. 3.1.11.6. Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходы на ремонт. 3.1.11.7. Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторам, которые ими пользуются. 3.1.11.8. Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования. 3.1.12. Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят: - кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации; - санитарно-техническую и электроарматуру и приборы; - механическое оборудование; - пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п. К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец. 3.1.13. Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта недвижимости. 3.1.14. Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи о погашению ипотечных кредитов. 3.1.15. При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются: - расходы, связанные с бизнесом; - бухгалтерская амортизация; - подоходные налоги владельца; - капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости. 3.2. Капитализация будущих доходов Для капитализации будущих доходов применяются два метода: - метод прямой капитализации; - метод капитализации по норме отдачи. Метод прямой капитализации 3.2.1. Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R): V = I/R 3.2.2. Метод прямой капитализации не производит раздельного учета возврата капитала и дохода на капитал, потому что он не учитывает предположений инвестора относительно отдачи, предполагаемого срока владения недвижимостью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций. Кроме того, практически всегда прямая капитализация оценивает полное право собственности. 3.2.3. Для прямой капитализации можно использовать потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход, доход на собственный капитал, доход по заемным средствам, доход от земли или доход от зданий. Соответственно при этом используют общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации собственного капитала, коэффициент капитализации для заемных средств, коэффициент капитализации для земли и для задний. 3.2.4. Определение стоимости объекта на базе общего коэффициента капитализации (Ro) выполняется по формуле: NOI V = ---, Ro где NOI - чистый операционный доход. 3.2.5. Для определения общего коэффициента капитализации применяют следующие методики: - анализ сравнительных продаж; - анализ коэффициентов расходов и доходов; - техника инвестиционной группы; - анализ коэффициента покрытия долга. 3.2.6. Анализ сравнительных продаж является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для объектов сравнения совпадали со способом, примененным к объекту оценки, т.е. выполнялись следующие условия: - доход и затраты должны определяться на одном базисе; - прогнозируемые налоги и цены повторных продаж должны совпадать; - должны совпадать условия финансирования и условия рынка; - должно совпадать наилучшее и наиболее эффективное использование. Пример. Последовательность определения общего коэффициента капитализации из анализа сравнительных продаж: объекты сравнения 1 2 3 4 цена продажи 222200 305900 252980 290700 чистый операционный доход 30000 42000 34000 40000 общий коэффициент капитализации 0.1350 0.1373 0.1344 0.1376 Окончательное значение общего коэффициента капитализации определяется методами статистической обработки полученных значений. 3.2.7. Анализ коэффициентов расходов и доходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о действительном валовом доходе и операционных расходах. В этом случае общий коэффициент капитализации определяется на основе коэффициента действительного валового дохода (EGIM - отношение цены продажи к действительному валовому доходу) и коэффициента операционных расходов (OER - отношение операционных расходов к действительному валовому доходу): 1 - OER Ro = ------- EGIM Пример. Цена продажи 400000 Потенциальный валовый доход 50000 Действительный валовый доход 45000 Операционные расходы 20000 Коэффициент действительного валового дохода 8.8889 Коэффициент операционных расходов 0.4444 Общий коэффициент капитализации 0.0625 3.2.8. Техника инвестиционной группы основана на предположении, что при наличии в объекте недвижимости нескольких интересов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов. 3.2.8.1. Для случая, когда рассматриваются финансовые составляющие интереса в объекте недвижимости (собственный и заемный капитал), коэффициент капитализации заемного капитала, или ипотечная постоянная, (Rm) определяется по формуле: DS Rm = ----, ML где DS - годовой платеж по обслуживанию долга, ML - сумма ипотечного кредита. Коэффициент капитализации заемного капитала есть функция нормы процента, частоты выплат и срока кредита (имеется в виду самоамортизирующийся кредит) и является суммой нормы процента и коэффициента фонда возмещения. Коэффициент капитализации собственного капитала (Re) определяется по формуле: RTCF Re = ----, EI где PTCF - денежный поток до уплаты налогов, EI - сумма собственного капитала. Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной, учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала в стоимости собственности: Ro = M * Rm + (1 - M) * Re, где M - доля заемных средств в стоимости (доля заемного капитала). 3.2.8.2. Для случая, когда рассматриваются физические составляющие интереса в объекте недвижимости (земля и здания), если известны коэффициенты капитализации для земли (RL) и для зданий (Rb), а также если можно определить доли стоимости земли (L) и зданий (B) в общей стоимости объекта, общий коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом: Ro = L * RL + B * Rb 3.2.9. Общий коэффициент капитализации, определяемый с учетом требуемого покрытия долга, рассчитывается по формуле: Ro = DCR * Rm * M, где DCR - коэффициент покрытия долга, определяемый по формуле: NOI DCR = --- DS Техника остатка 3.2.10. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна. Для применения техники остатка необходимо выполнить следующую последовательность действий: - определить часть годового дохода, приходящуюся на компоненту с известной стоимостью путем умножения этой стоимости на соответствующий компоненте коэффициент капитализации; - определить сумму годового дохода, приходящуюся на компоненту с неизвестной стоимостью путем вычитания из общей величины годового дохода суммы, приходящейся на известную компоненту; - определить стоимость неизвестной компоненты объекта путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующий коэффициент капитализации; - определить стоимость объекта путем сложения стоимости известной и полученной стоимости неизвестной компоненты. В методе прямой капитализации в первую очередь применяется техника остатка для физических компонентов (земли и зданий), и техника остатка для финансовых компонентов. 3.2.11. Применение техники остатка для зданий предполагает, что стоимость участка земли можно оценить достаточно точно. Кроме этого должны быть известны чистый операционный доход и коэффициенты капитализации для земли и для зданий. Пример. Последовательность определения стоимости недвижимости техникой остатка для зданий: Стоимость земли 300000 Чистый операционный доход 100000 Часть дохода, приходящаяся на землю (300000 х RL = 300000 * 0.08) 24000 Остаточный доход, приходящийся на здание 76000 Стоимость здания (76000/Rb = 76000/0.15) 506700 Стоимость объекта 806700 При наличии необходимой информации этот метод можно применять для оценки недвижимости, имеющей значительный износ. Кроме того техника остатка для зданий прямо измеряет вклад здания в стоимость, что может определить экономическую целесообразность модернизации или ликвидации здания. 3.2.12. Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания можно определить достаточно точно. Технику в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость здания как стоимость строительства нового здания. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах земли. В случае, если стоимость постройки нового здания не соответствует вкладу в общую стоимость объекта, данный метод применять нельзя. Пример. Последовательность определения стоимости объекта техникой остатка для земли показана в следующем примере: Стоимость земли 500000 Чистый операционный доход 100000 Часть дохода, приходящегося на здание (500000 х Rb = 500000 * 0.15) 75000 Часть дохода, приходящегося на землю 25000 Стоимость земли (25000/RL = 25000/0.08) 312500 Стоимость объекта 812500 3.2.13. Применение техники остатка для собственного капитала предполагает возможность определения срока ипотечного кредита и размер годового платежа на обслуживание долга. Техника применяется главным образом для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта. Пример. Последовательность определения стоимости объекта техникой остатка для собственного капитала показана в следующем примере: Размер кредита 380000 Норма процента по кредиту 12% Срок амортизации кредита 25 лет Месячный платеж по кредиту (380000 * 0.0105322) 4000 Чистый операционный доход 70000 Часть дохода, приходящаяся на заемные средства 48000 (380000 * Rm = 380000 * 0.12639) Часть дохода, приходящаяся на собственный капитал 22000 Стоимость собственного капитала 244400 (22000/Re = 22000/0.09) Стоимость объекта 624400 3.2.14. Техника остатка для заемного капитала подразумевает, что стоимость собственного капитала известна, а стоимость заемного капитала - нет. Пример. Последовательность определения общего коэффициента капитализации техникой остатка для заемного капитала: Собственный капитал 200000 Чистый операционный доход 70000 Часть дохода, приходящаяся на собственный капитал (200000 * Re = 200000 * 0.09) 18000 Часть дохода, приходящаяся на заемный капитал 52000 Стоимость заемного капитала (52000/Rm = 52000/0.1264) 411400 Стоимость объекта 611400 Капитализация по норме отдачи 3.2.15. Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами: - методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи; Информация по документуЧитайте также
Изменен протокол лечения ковида23 февраля 2022 г. МедицинаГермания может полностью остановить «Северный поток – 2»23 февраля 2022 г. ЭкономикаБогатые уже не такие богатые23 февраля 2022 г. ОбществоОтныне иностранцы смогут найти на портале госуслуг полезную для себя информацию23 февраля 2022 г. ОбществоВакцина «Спутник М» прошла регистрацию в Казахстане22 февраля 2022 г. МедицинаМТС попала в переплет в связи с повышением тарифов22 февраля 2022 г. ГосударствоРегулятор откорректировал прогноз по инфляции22 февраля 2022 г. ЭкономикаСтоимость нефти Brent взяла курс на повышение22 февраля 2022 г. ЭкономикаКурсы иностранных валют снова выросли21 февраля 2022 г. Финансовые рынки |
Архив статей
2024 Декабрь
|
