Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.12.1994 № 36

 

                   ПРАВИТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

                           ПОСТАНОВЛЕНИЕ

     от 26 декабря 1994 года N 36

                                      Утратилo силу - Постановление
                                     Правительства Санкт-Петербурга
                                          от 04.06.2001 г. N 30

     О Концепции системы управления
     недвижимостью Санкт-Петербурга


        (В редакции Распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга
                       от 06.11.97 г. N 1157-р)

     Правительство Санкт-Петербурга,  рассмотрев   Концепцию   системы
управления   недвижимостью  Санкт-Петербурга,  представленную  рабочей
группой,  образованной во исполнение распоряжения мэра -  Председателя
правительства     Санкт-петербурга     от     11.07.94     N     710-р 
п о с т а н о в л я е т:

     1. Одобрить    Концепцию    системы    управления   недвижимостью
Санкт-Петербурга (далее - Концепцию) согласно приложению 1.

     2. Создать   Комиссию   по   недвижимости    при    Правительстве
Санкт-Петербурга в составе согласно приложению 2.

     3. Возложить   на   заместителя   Председателя   Правительства  -
председателя Комитета по управлению городским  имуществом  организацию
работ по реализации мероприятий, предусмотренных Концепцией.

     4. Признать   приоритетным  направлением  деятельности  городской
администрации комплекс    работ,    по     реализации     мероприятий,
предусмотренных Концепцией,  включая  внесение  изменений  в структуру
органов, обеспечивающих управление недвижимостью Санкт-Петербурга.

     5. Одобрить  и  внести  на  утверждение   мэра   -   Председателя
Правительства Санкт-Петербурга следующие проекты распоряжений:

     5.1. О   государственном   учете   недвижимости   на   территории
Санкт-Петербурга.

     5.2. О выполнении работ по  Соглашению  с  консалтинговой  фирмой
"Arthur Andersen LLP".

     6. Управлению   юстиции   совместно  с  Комитетом  по  управлению
городским имуществом до 1 февраля 1995 года  подготовить  Положение  о
Регистрационной палате Санкт-Петербурга.

     Комитету по  управлению городским имуществом в срок до 15 февраля
1995 года представить предложения по размещению Регистрационной палаты
Санкт-Петербурга.

     7. Признать  необходимым в целях организации содержания жилищного
и нежилого фонда в условиях приватизации  и  привлечения  внебюджетных
инвестиций в    строительство    жилья,    содействовать   образованию
товариществ домовладельцев (кондоминиумов) в Санкт-Петербурге.

     8. Комитету  по  управлению  городским  имуществом  совместно   с
Юридическим комитетом,  Комитетом по управлению городским хозяйством и
Жилищным комитетом в месячный срок  завершить  разработку  нормативных
документов  по  созданию  и  деятельности  товарищества домовладельцев
(кондоминиумов) в Санкт-Петербурге.

     9. Комитету экономики и  финансов  в  месячный  срок  подготовить
предложения, предусматривающие освобождение товариществ домовладельцев
(кондоминиумов) в  жилищной  сфере  от  уплаты  налогов,  обязательных
платежей и  сборов  в  части  сумм,  подлежащих зачислению в городской
бюджет, при условии направления (использования,  либо  резервирования)
указанных средств  на  цели капитального ремонта и реконструкции жилых
домов.


     Мэр-Председатель
     Правительства
     Санкт-Петербурга          А.А.Собчак



                                                      Приложение N 1
                                       к постановлению Правительства
                                                    Санкт-Петербурга
                                                    от 26.12.94 N 36


             I. ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
                           САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

     Существующее управление недвижимостью города:

     - не имеет системного характера;
     - неэффективно   с   точки  зрения  формирования  доходной  части
городского бюджета.  Доля доходов от  недвижимости  в  бюджете  крайне
незначительна (3-5%  в Санкт-Петербурге, в городах развитых стран - до
40% и более);
     - неэффективно  в  плане  привлечения  инвестиций  в  развитие  и
сохранение недвижимости,  что в результате  приводит  к  отставанию  в
строительстве,  капитальном  ремонте,  реконструкции объектов (зданий,
инженерных сетей и др.);
     - испытывает   огромные   трудности  в  организации  эксплуатации
жилищного фонда вследствие массовой приватизации в жилищной сфере.

     Такое положение дел объясняется следующими причинами:

     - отсутствует единая регистрационная и информационно-учетная база
недвижимого  имущества,  что  не позволяет реально представить,  чем в
конечном итоге владеет город;
     - недвижимостью  города  в  той  или  иной  степени распоряжается
несколько отдельных ведомств,  слабая координация деятельности которых
делает    невозможным    формирование    и   проведение   долгосрочной
общегородской   политики   в   сфере   управления   и    использования
недвижимости,   проведение   экономического   анализа   обоснованности
принимаемых решений;
     - отсутствует   единая  система  объективной  оценки  и  взимания
платежей  за  владение  и  использование  недвижимости,  что  приводит
(особенно  в  условиях  инфляции)  к  постоянному  занижению стоимости
имущества, недополучению рентных платежей;
     - существующая система сбора платежей от объектов недвижимости не
позволяет контролировать реальные денежные потоки, проводить анализ их
эффективности,  тенденций  и  прогнозировать  поступления  в городской
бюджет;
     - далекая  от совершенства процедура записи имущественных прав на
недвижимость,  неопределенность  и  отсутствие  гарантий   этих   прав
тормозят  развитие  цивилизованного  рынка недвижимости,  препятствуют
появлению на рынке недвижимости серьезных инвестиций;
     - вследствие  массовой приватизации - особенно в жилищной сфере -
появилось  множество  собственников  в  бывших   ранее   муниципальных
зданиях.


                 II. ЦЕЛИ СОЗДАНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ
                            НЕДВИЖИМОСТЬЮ

     1. Создание      цивилизованного     рынка     недвижимости     в
Санкт-Петербурге,   обеспечение   гарантий   имущественных   прав   на
недвижимость.

     2. Увеличение доходов бюджета города и улучшение их структуры.

     3. Привлечение инвестиций в недвижимость.

     4. Улучшение обслуживания и восстановления (реставрации) объектов
недвижимости.

              III. ЗАДАЧИ, РЕШАЕМЫЕ СИСТЕМОЙ УПРАВЛЕНИЯ
                            НЕДВИЖИМОСТЬЮ

     - государственная    регистрация    объектов    недвижимости    и
имущественных прав на них;
     - государственная    оценка   недвижимого   имущества   в   целях
налогообложения и сборов;
     - административное    и    хозяйственное   управление   объектами
недвижимости,   находящимися   в    государственной    (муниципальной)
собственности;
     - сбор налогов, иных платежей и сборов от владения, использования
и сделок с недвижимостью;
     - программно-информационная  поддержка  всех  элементов   системы
управления недвижимостью на основе современных технологий.

                IV. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ СОЗДАНИЯ СИСТЕМЫ
                       УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

     В связи  с  коренным   изменением   структуры   собственности   в
результате   приватизации   в   основу  административно-хозяйственного
управления  недвижимостью   города   должен   быть   положен   принцип
пообъектного управления.

     Переход от  отраслевого (ведомственного) управления недвижимостью
к  пообъектному  требует  существенного  изменения  форм   и   методов
управления,    а   также   корректировки   организационной   структуры
управления.

     Основным объектом   управления   становится   отдельный    объект
недвижимости  - юридически обособленная часть недвижимости,  состоящая
из одного земельного участка и всех прочно связанных  с  ним  объектов
и/или  частей  таких объектов,  перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно.

     Принцип пообъектного управления недвижимостью включает в себя:

     - пообъектное разграничение (формирование) недвижимого  имущества
города, классификация и единая регистрация объектов;
     - пообъектную регистрацию имущественных прав;
     - пообъектную оценку недвижимости;
     - учет отраслевых особенностей управления объектами  недвижимости
по представлению соответствующих отраслевых органов;
     - координацию  общегородской  политики   в   сфере   недвижимости
городской     Комиссией     по    недвижимости    при    Правительстве
Санкт-Петербурга.

         V. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОЗДАНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ
                   НЕДВИЖИМОСТЬЮ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ

                         1. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

     Существуют три  возможности  создать  новое  законодательство для
поддержки введения предлагаемой системы управления недвижимостью:

     - всеобъемлющее федеральное законодательство;
     - Указ   Президента,   предоставляющий   возможность  создания  в
Санкт-Петербурге  "пилотного"  проекта  системы  управления  городской
недвижимостью;
     - городское законодательство.

     Основной упор  в  создании  нового  законодательства   необходимо
сделать на разработку законодательства Санкт-Петербурга, регулирующего
рынок недвижимости.  В  частности,  необходимо  разработать  следующие
нормативные акты:

     - Устав Санкт-Петербурга;
     - Закон  о  порядке  управления  и  распоряжения   собственностью
Санкт-Петербурга;
     - Закон о регистрации объектов недвижимости;
     - Закон  о  регистрации  прав  на недвижимое имущество и сделок с
ним;
     - Закон об ипотеке;
     - Закон о кондоминиуме;
     - Закон о налоге на сделки с недвижимостью;
     -    Закон    о    предприятиях,    находящихся   в   собственности
Санкт-Петербурга;
     - Закон о местных налогах Санкт-Петербурга;
     - Закон об административном устройстве Санкт-Петербурга;
     - Закон о городской администрации;
     - Закон о порядке учета и регистрации жителей Санкт-Петербурга;
     - Земельный кодекс;
     - Градостроительный Устав;
     - Жилищный кодекс;
     - Положение о едином банке данных по недвижимости.

     Весь пакет  законов  в  течение  1995  года должен быть внесен на
рассмотрение  Городского   собрания.   Ключевые   элементы   правового
обеспечения  предлагаемой системы управления недвижимостью до принятия
решения Городским собранием могут быть введены через распоряжения мэра
- Председателя Правительства Санкт-Петербурга.

     В условиях   отсутствия  необходимого  законодательства  желаемый
результат может быть достигнут путем включения специфических условий в
каждый   договор   о   продаже   или   аренде  недвижимого  имущества,
находящегося в собственности Санкт-Петербурга.


             2. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ О НЕДВИЖИМОМ ИМУЩЕСТВЕ

     Споры о недвижимом имуществе разрешаются судом, арбитражным судом
или    третейским    судом    согласно    действующему     Российскому
законодательству.

     Вместе с   тем,   с   быстрым  увеличением  количества  сделок  с
недвижимым  имуществом,  существует  необходимость   усовершенствовать
действующие судебные структуры. Оптимальный вариант состоит в создании
специальной судебной структуры (например,  земельный  суд,  Палата  по
спорам  о недвижимости Арбитражного суда),  которой было бы дано право
разрешать все споры, связанные с недвижимым имуществом.

     К компетенции подобной судебной структуры  следовало  бы  отнести
рассмотрение следующих споров:

     - обжалование  решений  регистратора  о  внесении  или невнесении
изменений в правоустанавливающие документы;
     - судебные  иски для компенсации ущерба,  причиненного вследствие
утраты  имущественных  прав  на   недвижимое   имущество   по   ошибке
официальных должностных лиц;
     - судебные иски для компенсации ущерба,  причиненного  вследствие
утраты  имущественных  прав  на недвижимое имущество,  произошедшей по
причине законных государственных действий (например, экспроприации);
     - споры   о   толковании  договоров,  по  которым  осуществляется
передача имущественных прав  на  недвижимое  имущество,  и  применение
надлежащих  правовых  санкций  для обеспечения выполнения обязательств
сторонами таких договоров;
     - обжалование  решений об оценке недвижимого имущества,  принятых
государственными оценщиками в целях налогообложения;
     - обжалование  решений  официальных  должностных  лиц по вопросам
землепользования,  принятых  согласно  законам   о   строительстве   и
зональном регулировании.

     Необходимо в  инициативном  порядке  подготовить  законодательные
предложения в формирующееся сейчас судебное законодательство.


           3. СОЗДАНИЕ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
            НЕДВИЖИМОСТИ И ПРАВ НА НЕЕ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ

                      3.1. Основные определения

     Определения, используемые   в   данном   разделе,   подразумевают
следующее:

     - недвижимость  -  земельные  участки  и  все  прочно связанные с
землей объекты и/или части таких  объектов,  перемещение  которых  без
несоразмерного  ущерба  их назначению невозможно (здания,  сооружения,
леса, многолетние сооружения и др.);

     - объект     недвижимости     -      юридически      обособленная
(индивидуализированная)   часть   недвижимости,  состоящая  из  одного
земельного участка и всех прочно связанных с ним объектов и/или частей
таких  объектов,  перемещение  которых  без  несоразмерного  ущерба их
назначению невозможно;

     - права на недвижимость - вся совокупность имущественных прав  на
недвижимость  в соответствии с законодательством Российской Федерации,
в  т.ч.  право  собственности,  право  хозяйственного  ведения,  право
оперативного  управления,  право  пожизненного  наследуемого владения,
право  постоянного  пользования,  а  также   ограничения,   сервитуты,
обременения, залог (ипотека);

     - сделка  с  недвижимостью  - действия граждан и юридических лиц,
направленные  на  установление,  изменение  или  прекращение  прав  на
недвижимость;

     - Государственный  земельный  кадастр  -  государственная система
регистрации и учета объектов недвижимости и их  оценки,  ведущаяся  по
единой  системе  на  всей  территории  Российской Федерации.  Является
основой,  на которой базируется  государственная  система  регистрации
прав на недвижимость;

     - Поземельная  книга  -  главный  (основной)  городской  документ
системы  регистрации  прав  на  недвижимость,  в  котором   содержатся
сведения юридического характера, касающиеся этих прав.

               3.2. Формирование объектов недвижимости

     Формированием объектов  недвижимости  -  является  техническое  и
экономическое    описание,    а    также    юридическое    обособление
(индивидуализация) объекта недвижимости,  в результате которого объект
получает такие технические, экономические характеристики и юридический
статус,  которые  позволяют однозначно выделить его из других объектов
недвижимости.

     Формирование объектов  недвижимости  осуществляется   посредством
заведения на каждый вновь формируемый объект недвижимости специального
Кадастрового  (землеустроительного)   дела   установленного   образца.
Кадастровое   дело   состоит   из  ряда  регистров  (регистр  титулов,
топогеодезический, экономический регистры, регистр сервитутов, регистр
имущества и т.п.).

              3.3. Государственная регистрация объектов
                             недвижимости

     Государственная регистрация   объектов   недвижимости    -    акт
присвоения  каждому  сформированному  объекту недвижимости уникального
регистрационного  (кадастрового)  номера,   который   сохраняется   за
объектом до тех пор, пока он физически и/или юридически существует как
единое целое.  Уникальность такого номера заключается в  том,  что  на
территории  Санкт-Петербурга не может быть двух объектов недвижимости,
имеющих одинаковые кадастровые номера.

     Кадастровый номер  фиксируется  в   специальных   регистрационных
книгах,  в иных специальных документах и вводится в единый банк данных
объектов   недвижимости   -    Государственный    земельный    кадастр
Санкт-Петербурга.

                3.4. Государственная регистрация прав
                           на недвижимость

     Государственная регистрация   прав  на  недвижимость  -  акт,  на
основании и с момента совершения которого государством  признаются  за
гражданами и юридическими лицами права на недвижимость.

     Государственная регистрация  прав  на недвижимость осуществляется
посредством внесения подтвержденной документами достоверной информации
о правах на недвижимость в Поземельную книгу.

     Государственная регистрация   осуществляется   в    бумажном    и
электронном  виде,  имеющих равную юридическую силу до момента полного
перехода к автоматизированной системе регистрации.

     По требованию субъекта регистрации ему выдается  Свидетельство  о
праве  собственности  на недвижимость установленного законодательством
Российской Федерации  образца  или  иной  документ  о  государственной
регистрации прав на недвижимость.


              4. СОЗДАНИЕ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ОЦЕНКИ
                   НЕДВИЖИМОСТИ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ

     Практика постоянной   рыночной   оценки   объектов   недвижимости
является общепринятой во всех развитых странах мира.

     Службы экономического  мониторинга  за  рубежом  организуются  по
территориальному   принципу,   а   методы,   применяемые   для  оценки
недвижимости,  определяются  национальной  экономической  традицией  и
тесно  связаны  с  национальной  системой  регистрации  недвижимости и
принципами налогообложения.

     В Санкт-Петербурге,  наряду   с   уже   формирующимися   частными
оценочными  институтами,  должна  быть создана государственная система
оценки  недвижимости.   Она   должна   быть   постоянно   действующей,
реагирующей   на   изменения   как  в  экономике  страны  (в  связи  с
инфляционными процессами,  изменениями в законодательстве и т.п.), так
и на изменения в жизни города.

     Две главные задачи такой системы оценки:

     - фискальная,   т.е.   создание  базы  для  определения  величины
платежей за землю и объекты недвижимости  (налоги,  арендная  плата  и
т.п.)  на основе мониторинга их рыночной стоимости с целью недопущения
занижения подлежащих взиманию платежей;
     - экономическая,  т.е.  создание  системы экономических рычагов и
методов регулирования развития недвижимости города.

          5. УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СТРУКТУРЫ ГОРОДСКОГО БЮДЖЕТА

     Внедрение предлагаемой системы управления недвижимостью  приведет
к  увеличению  доли доходов от недвижимости в бюджете города и вызовет
изменение их структуры.

     Изменение структуры доходов и расходов городского бюджета  должно
предусматривать:

     - снижение   доли   расходов   города  на  содержание  городского
жилищного хозяйства по мере увеличения доходов граждан;
     - переход  к  системе  экономически  обоснованного  льготирования
пользователей государственной (муниципальной)  недвижимостью,  включая
объекты инфраструктуры;
     - пересмотр размещения  на  территории  города  финансируемых  из
бюджета  учреждений  и организаций с целью коммерческого использования
дорогостоящих объектов;
     - перенос    тяжести   налогового   бремени   с   налогообложения
деятельности на налогообложение недвижимости;
     - внедрение  системы государственной оценки недвижимости с учетом
рыночных цен;
     - введение   платности   за   предоставление  прав,  связанных  с
недвижимостью;
     - введение платежных информационных услуг по недвижимости;
     - осуществление мер по стимулированию развития недвижимости.

     6. СОЗДАНИЕ ЕДИНОГО ГОРОДСКОГО БАНКА ДАННЫХ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

     Источник информации должен быть единым,  исключающим дублирование
информации   и   обеспечивающим  возможность  оперативного  доступа  к
информации,  общедоступным для  всех  заинтересованных  пользователей,
объединять данные о всем недвижимом имуществе, находящемся во владении
города.

     Пользователями такой  информации  могут  быть  не  только  органы
муниципальной  власти,  но и граждане,  предпринимательские структуры,
нотариальные конторы,  любые  другие  заинтересованные  организации  и
объединения.  Порядок  доступа  к  информации,  ее  содержание и объем
определяются  для  каждой  категории  пользователей   соответствующими
положениями, утвержденными Правительством города.

     Функции программно-технической   поддержки,   хранения   архивов,
координации информационного взаимодействия  различных  государственных
органов  целесообразно сосредоточить в едином Городском информационном
центре по земле и недвижимости.

  7.  ИНФОРМАЦИОННАЯ  ПОДГОТОВКА НАСЕЛЕНИЯ, ПОДГОТОВКА НЕОБХОДИМОГО
                              ПЕРСОНАЛА

     Целью информационной  подготовки  является  достижение  осознания
населением и  предпринимателями  необходимости  перемен  в  управлении
недвижимостью города,  защиты прав собственности и гарантии этих прав,
формирования цивилизованного рынка недвижимости.

     К началу практической реорганизации системы управления  городской
недвижимостью и принятия новых правил на рынке недвижимости население,
предпринимательские   структуры,    работники    органов    городского
управления,  депутатский  корпус  должны  иметь представление об общей
концепции вводимой системы управления,  своем  месте  и  роли  в  этой
системе, правах и обязанностях, последствиях принимаемых решений.

     С утверждением   настоящей   Концепции,   должна   осуществляться
согласованная целенаправленная работа в средствах массовой  информации
по  разъяснению  всем  участникам  рынка недвижимости тех преимуществ,
которые влечет за собой внедрение новой системы управления.

     Организацию такой работы должна взять на себя городская  Комиссия
по  недвижимости  при  Правительстве  Санкт-Петербурга или специальный
орган по ее поручению.

     Для обеспечения   системы   управления   высококвалифицированными
кадрами необходимо реализовать комплекс программ подготовки и обучения
персонала для работы в сфере недвижимости.


           8. ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СТРУКТУРА СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ
                   НЕДВИЖИМОСТЬЮ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ

      8.1. Распределение полномочий по управлению недвижимостью

     Полномочия по   управлению   недвижимостью   в   Санкт-Петербурге
распределяются следующим образом:

     городская Комиссия     по    недвижимости    при    Правительстве
Санкт-Петербурга - разработка и координация общегородской  политики  в
сфере недвижимости;

     Комитет по   управлению   городским   имуществом  -  методическое
обеспечение,  координация и контроль  деятельности  городских  органов
управления  в  сфере  недвижимости,  распоряжение  и  сдача  в  аренду
недвижимости,    находящейся    в    государственной    собственности,
государственная оценка недвижимости;

     Комитет по   управлению  городским  хозяйством  -  координация  и
контроль деятельности  городских  органов   в   сфере   строительства,
эксплуатации,    капитального   ремонта   и   реконструкции   объектов
недвижимости;

     Комитет экономики   и   финансов   -   управление   доходами   от
недвижимости   и   расходами  на  нее,  централизованный  контроль  за
финансовыми потоками,  анализ  и  оценка  экономической  эффективности
системы управления недвижимостью,  прогноз и выдача рекомендаций по ее
регулированию;

     Комитет по земельным ресурсам и землеустройству - государственная
регистрация объектов недвижимости, государственная регистрация прав на
эти объекты;

     Городское управление технической  инвентаризации  -  формирование
объектов недвижимости;

     Фонд имущества   -   продажа  объектов  недвижимости,  являющихся
федеральной и государственной собственностью Санкт-Петербурга;

     Налоговая инспекция  -  сбор  налогов  и  налоговых  платежей  от
недвижимости.

   8.2. Организация системы регистрации недвижимости и прав на нее

     Создание единой системы формирования,  регистрации недвижимости и
прав на нее преследует цель информационного  и  правового  обеспечения
функционирования  рынка  недвижимого имущества путем введения системы,
устраняющей неопределенность и  предоставляющей  гарантии  обладателям
прав на недвижимость.

     Для реализации  указанных  целей  необходимо  - на первом этапе -
утвердить на городском уровне,  не дожидаясь принятия  соответствующих
федеральных  законов,  положение  о  регистрации,  включая определение
функции различных участвующих в этом процессе государственных органов,
порядок   их   взаимодействия  и  необходимые  процедуры.  Необходимым
условием  создания  системы  регистрации   также   является   единство
информационной базы данных.

     Единая система  регистрации создается на базе уже функционирующей
регистрационной системы  и  информационной  базы  данных  Комитета  по
земельным   ресурсам   и   землеустройству  путем  организационного  и
информационного присоединения к ней других существующих систем:  КУГИ,
Жилищного комитета, Фонда имущества, Городского управления технической
инвентаризации.

     Данная система создается в организационных и технических  формах,
предусматривающих   включение   в   нее  учреждений  юстиции  в  части
регистрации прав.

     На втором  этапе  -  после   принятия   Федерального   закона   о
регистрации  прав  на недвижимое имущество и сделок с ним - необходимо
осуществить   разработку   и    принятие    соответствующего    Закона
Санкт-Петербурга,  который  позволит,  не разрушая уже функционирующей
системы, привести ее в соответствие с новым Федеральным законом.

               8.3. Организация системы государственной
                         оценки недвижимости

     Механизм постоянно  действующей  оценки  недвижимости  необходимо
создавать на базе существующих сегодня городских структур (КУГИ,  КЭФ,
КЗРиЗ,  ГУТИ)  в  виде автоматизированной системы,  ориентированной на
современные средства вычислительной техники.

     На первом этапе для  этой  цели  должно  быть  создано  городское
Управление по оценке недвижимости (ГУОН) в составе КУГИ.

     Деятельность данного   Управления   осуществляется  по  следующим
основным направлениям:

     - разработка и усовершенствование методик оценки;
     - ведение информационной базы по рынку недвижимости;
     - регулярное   определение   стоимости   объектов   недвижимости,
учитывающее сложившиеся рыночные цены;
     - выборочная проверочная оценка  недвижимости  по  осуществляемым
сделкам;
     - оценка комплексов и отдельных объектов  городского  недвижимого
имущества,  выставляемых  на  конкурсы  и  аукционы,  а также вносимых
городом в качестве вклада в уставный капитал;
     - проведение  оценок  по  запросам уполномоченных государственных
органов и органов местного  самоуправления  (налоговая  служба,  суды,
администрация  и  др.)  для определения стоимости отдельных объектов и
участков земли при их изъятии для муниципальных и федеральных нужд;
     - проведение оценок по запросам граждан и юридических лиц.

     ГУОН, кроме  статистической  обработки и анализа данных о ценах и
арендных платежах, осуществляет следующие функции:

     - собирает данные экспертных  оценок  других  регионов,  а  также
применяемые для этих целей методики;
     - при недостатке данных о ценах  купли-продажи  организует  поиск
аналогов по совокупности признаков;
     - анализирует методическую  литературу  и  судебную  практику  по
вопросам оценки недвижимости.

         8.4. Организация системы поступления и использования
                       доходов от недвижимости

     Для обеспечения единства управления доходами  от  недвижимости  и
расходами  на нее,  централизованного контроля за финансовыми потоками
необходимо создать единый орган  -  Управление  доходов  от  городской
недвижимости в составе КЭФ.

     Данное Управление определяет потенциальный рентный доход в бюджет
Санкт-Петербурга  от  использования  недвижимости  при  ее  надлежащей
эксплуатации.  Управление  корректирует  ставки  земельного  налога  и
арендных платежей,  начальную цену объектов недвижимости для  продажи,
размеры различных сборов, связанных с операциями с недвижимостью.

     В рамках    этого    же    управления    должна    быть   создана
контрольно-ревизионная  служба,  задачей  которой  является  выявление
незаконного,  нерационального  и неэффективного использования объектов
городской недвижимости.

                    9. ОРГАНИЗАЦИОННАЯ ПОДГОТОВКА

     Первоочередным шагом    в    организации    системы    управления
недвижимостью должно стать создание городской Комиссии по недвижимости
при Правительстве   Санкт-Петербурга,   целью   деятельности   которой
являлась бы  выработка и реализация единой согласованной и эффективной
городской политики в сфере недвижимости,  направленной  на  увеличение
доходов в городской бюджет.

     В состав  городской Комиссии по недвижимости должны быть включены
представители органов городской  администрации,  Городского  собрания,
иных государственных органов,  общественных организаций и объединений,
действующих на рынке недвижимости.

     Городская Комиссия по недвижимости организует подготовку проектов
нормативных документов,    предварительную    экспертизу    и   анализ
технических проектов  в   сфере   недвижимости   и   их   обоснование,
согласовывает предложения  и рекомендации по перераспределению функций
управления в сфере недвижимости.

     Свою деятельность городская Комиссия по недвижимости осуществляет
на основе    соответствующего   Положения,   утвержденного   мэром   -
Председателем Правительства Санкт-Петербурга.

                     10. ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОГРАММЫ

     Финансирование мероприятий Программы создания системы  управления
недвижимостью Санкт-Петербурга целесообразно осуществлять из следующих
источников:

     - средства городского бюджета,  в том числе часть арендной  платы
за нежилые помещения;  часть платежей от продажи земли;  часть средств
от продажи объектов недвижимости, принадлежащих Санкт-Петербургу; сбор
за  регистрацию  прав  на  недвижимое  имущество;  платные  услуги  по
формированию   госоценки   недвижимости;   плата   за   предоставление
информации о недвижимости Санкт-Петербурга;
     - внебюджетные  средства,  включая   кредиты,   благотворительную
помощь.


           VI. ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ СОЗДАНИЯ СИСТЕМЫ
              УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

                   ПЕРВЫЙ ЭТАП РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ
                (1994 год - первая половина 1995 года)

     Разработка необходимого  городского  законодательства;  выход   с
законодательными   инициативами   по   проектам  федеральных  законов;
инициатива по представлению Санкт-Петербургу особого статуса  с  целью
проведения  в качестве эксперимента более эффективной политики в сфере
недвижимости и налогообложения.

     Разграничение собственности на территории Санкт-Петербурга.

     Проведение инвентаризации:

     - недвижимости;
     - актов    органов    государственной    власти    и   управления
Санкт-Петербурга в сфере недвижимости.

     Подготовка и создание единых органов, осуществляющих регистрацию,
государственную  оценку недвижимости,  управление доходами и расходами
на   недвижимость,   программно-информационную    поддержку    системы
управления недвижимостью.

     Подготовка и введение обязательной регистрации:

     - всех объектов недвижимости, расположенных на территории города;
     - прав на объекты недвижимости;
     - актов   уполномоченных   органов   государственной   власти   и
управления Санкт-Петербурга в сфере недвижимости.

     Подготовка и введение платности за  предоставление  информации  о
зарегистрированных объектах недвижимости и правах на них.

     Совершенствование системы   дифференциации   земельных  платежей,
арендной платы за государственный нежилой фонд.

     Совершенствование порядка   установления   границ    фактического
землепользования.

     Разработка типовых    договоров    аренды   (найма)   недвижимого
имущества, находящегося в собственности Санкт-Петербурга.

     Подготовка к  введению  функционального  зонирования   территории
города.

     Разработка информационного   и  программного  обеспечения  единой
распределенной базы данных по недвижимости.

     Сбор и накопление информации по  объектам  недвижимости  с  целью
последующего перехода к регистрации прав и титула.

     Профессиональное обучение  государственных  служащих,  занятых  в
сфере недвижимости.

     Привлечение научной общественности, риэлтеров, оценщиков, юристов
к разработке и реализации городской программы в сфере недвижимости.

     Информирование общественности  через средства массовой информации
о планах и ходе работ по развитию  системы  управления  недвижимостью,
расходовании бюджетных средств на эти цели.

     Разработка долгосрочных    учебных    программ   для   подготовки
специалистов в сфере недвижимости.

     С целью наработки опыта целесообразно осуществление  опережающего
пилотного  проекта  на  без  одного  из  центральных (либо нескольких)
районов города.

                   ВТОРОЙ ЭТАП РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ
                              (1995 год)

     Принятие пакета   законов   Санкт-Петербурга,   необходимых   для
поддержки системы управления недвижимостью.

     Введение функционального зонирования территории города.

     Внедрение новых  типовых  договоров  аренды  (найма)  недвижимого
имущества, находящегося в собственности Санкт-Петербурга.

     Введение городского  сбора  за  передачу недвижимого имущества (с
одновременным  снижением  налога  на  прибыль  в   части,   подлежащей
зачислению в городской бюджет).

     Переход к   регулярной   государственной   оценке  всех  объектов
недвижимости.


     Примечания:

     Настоящая Концепция    определяет   лишь   основные   направления
формирования системы управления недвижимостью.

     При ее разработке за основу взята существующая структура  органов
управления города и действующая нормативная база.

     Осуществление и    направление    реформ   в   сфере   управления
недвижимостью  в  большой  степени  зависят  от  принятия  федеральных
законов   и/или   предоставления   Санкт-Петербургу   особых  прав  на
проведение эксперимента.

     В ходе первого этапа уточняются задачи и сроки  выполнения  работ
второго этапа.



                                                      Приложение N 2
                                       к постановлению Правительства
                                                    Санкт-Петербурга
                                                    от 26.12.94 N 36

                                СОСТАВ
                  городской комиссии по недвижимости

      (Утратил силу - Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга
                       от 06.11.97 г. N 1157-р)