Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 04.06.2001 № 30

 
                    ПРАВИТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ

     от 4 июня 2001 года N 30


     О Концепции управления
     недвижимостью Санкт-
     Петербурга


     Рассмотрев и   обсудив   Концепцию    управления    недвижимостью
Санкт-Петербурга, Правительство Санкт-Петербурга р е ш и л о:

     1. Считать    одним   из   важнейших   направлений   деятельности
Администрации  Санкт-Петербурга   достижение   максимально   возможной
экономической   и   бюджетной   эффективности  использования  объектов
недвижимости Санкт-Петербурга.

     2. Одобрить  Концепцию  управления недвижимостью Санкт-Петербурга
согласно приложению.

     3. Предложить  Комитету  по   управлению   городским   имуществом
совместно    с   исполнительными   органами   государственной   власти
Санкт-Петербурга  в  двухмесячный  срок  разработать   и   представить
губернатору   Санкт-Петербурга  программу  мероприятий  по  реализации
Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга.

     4. Считать   утратившим    силу    постановление    Правительства
Санкт-Петербурга  от  26.12.1994  N 36 "О Концепции системы управления
недвижимостью Санкт-Петербурга".

     5. Контроль  за  выполнением  постановления  возложить  на  члена
Правительства  Санкт-Петербурга,  вице-губернатора  Санкт-Петербурга -
председателя Комитета по управлению городским имуществом Назарова В.Л.


     Губернатор Санкт-Петербурга -
     председатель Правительства
     Санкт-Петербурга                       В.А.Яковлев



                                                            Приложение
                                         к постановлению Правительства
                                                      Санкт-Петербурга
                                                    от 04.06.2001 N 30



                  Концепция управления недвижимостью
                           Санкт-Петербурга

                               Введение


     Настоящая Концепция определяет основные принципы,  цели,  задачи,
направления  и  приоритеты государственной политики Санкт-Петербурга в
сфере управления недвижимым имуществом,  находящимся  в  собственности
или   пользовании   Санкт-Петербурга  (далее  -  недвижимое  имущество
Санкт-Петербурга).

     Концепция основывается   на   положениях   Концепции   управления
государственным  имуществом  и  приватизации  в  Российской Федерации,
одобренной постановлением  Правительства  Российской  Федерации  от  9
сентября  1999  г.  N  1024,  Стратегического плана Санкт-Петербурга и
развивает  положения  Концепции   системы   управления   недвижимостью
Санкт-Петербурга,      одобренной     постановлением     Правительства
Санкт-Петербурга от 26 декабря 1994 г. N 36.

     Положения Концепции органически связаны с  основными  принципами,
заложенными  в  Концепции  управления  государственными предприятиями,
учреждениями  и  реализации  прав  Санкт-Петербурга  как  участника  в
коммерческих    и    некоммерческих    организациях   ,   утвержденной
постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 12 ноября 1998  г.  N
34.

     Положения Концепции   являются  приоритетными  для  Администрации
Санкт-Петербурга,  ее  подразделений,  иных  организаций,  входящих  в
систему управления недвижимостью Санкт-Петербурга:

     - при  разработке  и продвижении нормативных актов,  регулирующих
отношения в сфере недвижимости;

     - при  разработке  и  реализации  решений  о  структуре   органов
государственной власти Санкт-Петербурга, их функциях и полномочиях;

     - при   подготовке   и   принятии  управленческо-распорядительных
решений относительно объектов недвижимости и их групп.


             1. Состояние и основные проблемы управления
                    недвижимостью Санкт-Петербурга

     За период,  прошедший после принятия Концепции системы управления
недвижимостью  Санкт-Петербурга,  в  решении  поставленных в Концепции
задач был достигнут ряд положительных результатов:

     - создана система органов государственной  власти  и  учреждений,
решающих   задачи  учета,  инвентаризации,  оценки  и  государственной
регистрации прав на объекты недвижимости;

     - упорядочено распределение функций по  управлению  недвижимостью
между  подразделениями  исполнительных  органов государственной власти
Санкт-Петербурга;

     - организована инвентаризация объектов недвижимости;

     - упорядочены процедуры принятия решений по отношению к  объектам
недвижимости;

     - упорядочены   финансовые   потоки,   возникающие   в   процессе
использования недвижимости Санкт-Петербурга;

     - введены рыночные механизмы  определения  платы  за  пользование
городской недвижимостью.

     На основе  решения  этих  задач достигнут существенный прогресс в
повышении  экономической  и  социальной  эффективности   использования
недвижимости, находящейся в собственности Санкт-Петербурга.

     Наиболее существенными   результатами   реализации   Концепции  в
системе управления недвижимостью являются:

     - повышение доли доходов от использования недвижимого имущества в
структуре доходов бюджета Санкт-Петербурга;

     - существенное   увеличение   объемов  инвестиций  (в  том  числе
иностранных) в экономику города;

     - устойчивое развитие рынка  недвижимости  и  укрепление  системы
имущественных прав на недвижимость.

     Благодаря осуществленным в 1995-2000 гг. мерам в Санкт-Петербурге
созданы основные предпосылки для повышения эффективности использования
недвижимого имущества города.

     Основными формами   передачи   прав   на   объекты   недвижимости
Санкт-Петербурга  являются  приватизация,  передача  на инвестиционных
условиях,  передача в аренду,  безвозмездное пользование,  оперативное
управление и хозяйственное ведение.

     Основной формой  использования  недвижимости в коммерческих целях
является передача в аренду.  При этом почти 50%  помещений  (47,7%  по
состоянию на 01.10 2000) сдается в аренду на льготных,  по сравнению с
базовыми ставками арендной платы,  условиях,  что существенно  снижает
доходы  бюджета  Санкт-Петербурга  и  негативно  влияет  на  поведение
потенциальных  пользователей  недвижимости,  ориентируя  их  на  поиск
возможностей    получения    льготного    режима    аренды.    Широкое
распространение льгот при сдаче в аренду ведет к существенным  потерям
городского  бюджета  (величина  выпадающих  доходов бюджета составляет
около  50%  к  потенциальным  доходам  бюджета  города   от   арендных
платежей).

     Высокая доля  недвижимого  имущества,  сдаваемого  в  аренду   на
льготных  условиях,  наносит ущерб формированию доходной части бюджета
Санкт-Петербурга,   созданию   равных   условий   для    пользователей
недвижимости,    снижает   возможности   города   по   воспроизводству
недвижимости  Санкт-Петербурга.  В   связи   с   этим   представляется
необходимым  внесение  существенных  корректив  в современную практику
сдачи в аренду объектов городской недвижимости.

     Доля недвижимости Санкт-Петербурга, вовлекаемой в рыночный оборот
с    помощью    иных    возможностей,   предоставляемых   существующей
законодательной базой (таких,  как передача  объектов  недвижимости  в
управление,   в   долгосрочную  аренду  на  инвестиционных  условиях),
остается крайне незначительной,  что  не  дает  возможности  полностью
реализовать     экономический    потенциал    недвижимого    имущества
Санкт-Петербурга.

     К числу наиболее острых проблем, относящихся к сфере недвижимости
Санкт-Петербурга и требующих своего разрешения, относятся:

     - снижение  темпов  роста  доходов  бюджета  Санкт-Петербурга  от
использования недвижимости;

     - относительно  незначительная  доля  неналоговых  поступлений  в
бюджет Санкт-Петербурга от использования недвижимости;

     - низкое качество эксплуатации фонда недвижимости;

     - незначительные   объемы   инвестиций   в  недвижимое  имущество
Санкт-Петербурга.

     Причинами этих   негативных   явлений,   наряду    с    факторами
политического,    макроэкономического    и    социально-экономического
характера,   являются   внутренние   недостатки   системы   управления
недвижимостью.

     К основным    недостаткам    существующей    системы   управления
недвижимостью относятся:

     - незавершенность  и  противоречивость  нормативно-правовой  базы
управления недвижимостью Санкт-Петербурга;

     - отсутствие   четкого   разграничения  компетенции  по  вопросам
управления недвижимостью,  особенно  по  вопросам  разграничения  прав
собственности  на  земельные  участки,  между  Российской  Федерацией,
субъектами Российской  Федерации  и  муниципальными  образованиями,  а
также между различными органами государственной власти;

     - отсутствие    систематизации    нормативных   правовых   актов,
регулирующих отношения в сфере недвижимости;

     - пробелы  (отсутствие  развернутого   регулирования   институтов
доверительного   управления,   безвозмездного   пользования,  ипотеки,
сервитутов и т.д.) и противоречия в законодательстве;

     - ограниченный   набор   управленческих   решений,   используемый
исполнительными  органами  государственной  власти Санкт-Петербурга по
отношению к объектам недвижимости;

     - отсутствие  четких  критериев  для  принятия  того  или   иного
управленческого решения;

     - отсутствие     системы    оценки    эффективности    управления
недвижимостью Санкт-Петербурга;

     - низкая технологичность,  длительность и неоправданная сложность
процедур  при  подготовке  и  принятии  решений  относительно объектов
недвижимости;

     - перегруженность  органов  управления  недвижимостью  объектами,
находящимися в сфере их прямого управления;

     - неоправданно     высокая     доля     объектов     недвижимости
Санкт-Петербурга,  передаваемых в  пользование  на  безвозмездных  или
льготных условиях;

     - отсутствие  системы делегирования функций управления от органов
государственной    власти    специализированным    (коммерческим     и
некоммерческим) управляющим организациям;

     - отсутствие   полной   и  достоверной  информации  о  масштабах,
структуре,   состоянии   и   использовании   недвижимого    имущества,
находящегося  в  собственности  Санкт-Петербурга (отсутствие реестра и
баланса недвижимости Санкт-Петербурга);

     - недостаточный     уровень     прозрачности     при     принятии
управленческо-распорядительных решений.

     Необходимость повышения  эффективности  использования недвижимого
имущества в интересах развития  Санкт-Петербурга,  наличие  нерешенных
проблем  в  системе  управления  определяют  необходимость  разработки
настоящей Концепции.


                      2. Цели, задачи и принципы
              управления недвижимостью Санкт-Петербурга

     Управление недвижимым   имуществом   Санкт-Петербурга    является
подсистемой  в  системе  управления городом и подчинено стратегической
цели развития города - повышению качества жизни населения.

     В соответствии со стратегическими интересами Санкт-Петербурга как
субъекта   собственности   и   природой   недвижимого   имущества  как
экономического    ресурса     система     управления     недвижимостью
Санкт-Петербурга должна быть направлена на достижение следующих целей,
в  совокупности  обеспечивающих   возрастание   ценности   недвижимого
имущества Санкт-Петербурга:

     - достижение  максимально  возможной  экономической  и  бюджетной
эффективности  использования  объектов  недвижимости,  находящихся   в
собственности      Санкт-Петербурга     (с     учетом     существующих
административных,  градостроительных,   социальных   и   экологических
ограничений);

     - стимулирование    развития    региональной    экономики   путем
регулирования   предоставления   и   использования   предпринимателями
объектов недвижимости;

     - создание   благоприятной   социальной   и  экологической  среды
проживания для населения города;

     - обеспечение  оптимальной  с  точки  зрения   интересов   города
структуры  недвижимого  имущества  по формам собственности и вариантам
использования.

     В соответствии   с   указанными   целями    система    управления
недвижимостью  Санкт-Петербурга  должна обеспечивать решение следующих
задач:

     - обеспечение устойчивого потока доходов от недвижимого имущества
в бюджет Санкт-Петербурга;

     - создание    необходимых   и   достаточных   (с   точки   зрения
использования недвижимости) условий  для  деятельности  исполнительных
органов   государственной   власти   Санкт-Петербурга  и  организаций,
обеспечивающих   функционирование    города    как    территориального
социально-экономического целого;

     - создание  благоприятных условий для развития рыночных отношений
в  сфере   недвижимости   и   системы   гарантий   для   пользователей
недвижимости;

     - привлечение    частных    инвестиций   в   сферу   недвижимости
Санкт-Петербурга;

     - оптимизация распределения объектов недвижимости,  находящихся в
собственности   или   пользовании   Санкт-Петербурга,   по   вариантам
функционального использования;

     - минимизация затрат по содержанию системы управления  недвижимым
имуществом;

     - создание   благоприятных   условий   для   социально   значимой
деятельности.

     С учетом  актуального  состояния  недвижимости Санкт-Петербурга в
числе  первоочередных  задач,  стоящих   перед   системой   управления
недвижимостью, следует выделить:

     - обеспечение  кардинального  улучшения  материально-технического
состояния недвижимости Санкт-Петербурга;

     - увеличение  доли  доходов  от  недвижимости  в  составе доходов
бюджета Санкт-Петербурга.

     Для решения  поставленных  задач  в  основу  системы   управления
недвижимостью   Санкт-Петербурга   должны   быть   положены  следующие
принципы:

     1. Принцип пообъектного управления.

     В соответствии  с  принципом  пообъектного  управления   основным
объектом   управления   является   объект  недвижимости,  под  которым
понимается  юридически  обособленная  часть   недвижимого   имущества,
состоящая  из  земельного  участка и прочно связанных с ним объектов и
частей таких объектов,  перемещение которых без несоразмерного  ущерба
их назначению невозможно.

     В качестве объекта управления могут выступать также имущественные
комплексы,  основу  которых  составляют  объекты  (группы   объектов),
объединенные   единством   территории,   инженерной   инфраструктурой,
предназначением и взаимодополняющие  друг  друга  таким  образом,  что
могут  рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого
имущества,  управление   которым   как   единым   целым   обеспечивает
максимизацию экономического эффекта.

     2. Принцип наилучшего использования.

     Основным критерием    эффективности    управления   недвижимостью
является обеспечение наилучшего использования  недвижимого  имущества,
находящегося в собственности Санкт-Петербурга.

     Под наилучшим  использованием  комплекса  недвижимого  имущества,
находящегося  в  собственности  и  распоряжении  Санкт-Петербурга,   в
настоящей  Концепции  понимается такое использование всей совокупности
объектов  недвижимости  города,  которое   обеспечивает   максимизацию
валового  регионального продукта,  устойчивость доходной части бюджета
Санкт-Петербурга,  комфортную социальную среду  и  повышение  ценности
недвижимого имущества.

     Наилучшее использование     комплекса    недвижимого    имущества
Санкт-Петербурга обеспечивается через наилучшее использование объектов
недвижимости,  под  которым  в  настоящей  Концепции  понимается такое
использование,  которое обеспечивает максимизацию настоящей  (текущей)
стоимости объекта недвижимости с учетом социальных, градостроительных,
административных и экологических  ограничений,  накладываемых  на  его
использование.

     Наилучшее использование  объекта  является  основанием для выбора
варианта использования объекта,  для определения уровня цены (арендной
платы,  отчислений  в  бюджет управляющим недвижимости и пр.) объектов
недвижимости.

     3. Принцип платности.

     Платность пользования    недвижимостью    рассматривается     как
необходимое   условие   доступа  к  недвижимости  для  всех  категорий
пользователей (приобретателей недвижимости) и инструмент регулирования
вариантов использования недвижимости.

     Принцип платности   предполагает  максимальное  сокращение  числа
объектов недвижимости,  передаваемых пользователям на безвозмездных  и
льготных  условиях,  приоритет  таких вариантов использования объектов
недвижимости,    которые     обеспечивают     максимизацию     доходов
Санкт-Петербурга от использования недвижимости.

     4. Принцип сбалансированности прав и ответственности.

     В процессе   принятия   управленческо-распорядительных   решений,
определения условий передачи  объектов  недвижимости  в  хозяйственное
ведение, оперативное управление, аренду или на основании иных правовых
форм  как  государственным,  так  и   негосударственным   организациям
необходимо  обеспечить  сбалансированность  между  объемом  и составом
передаваемых прав и ответственностью правообладателя  за  рациональное
использование и сохранность передаваемых объектов недвижимости.

     5. Принцип открытости информации.

     Принцип открытости информации предполагает широкое информирование
заинтересованных   лиц   и   организаций   о   принципах    проводимой
Администрацией    Санкт-Петербурга   политики   в   сфере   управления
недвижимостью,  о принимаемых управленческо-распорядительных решениях,
об   объектах  недвижимости,  находящихся  в  собственности  города  и
предлагаемых  для  социального  и  коммерческого   использования,   об
условиях  привлечения  различных  организаций  к  выполнению отдельных
функций,    относящихся    к    сфере     управления     недвижимостью
Санкт-Петербурга.

    3. Основные подходы к управлениюнедвижимостью Санкт-Петербурга

             3.1. Направления развития системы управления
                    недвижимостью Санкт-Петербурга

     Повышение эффективности   использования   недвижимого   имущества
Санкт-Петербурга  возможно лишь через качественное преобразование всей
системы отношений,  возникающих по поводу распоряжения, эксплуатации и
развития объектов недвижимости.

     Необходимыми условиями такого преобразования являются:

     - формирование  единой  позиции представительных и исполнительных
органов государственной власти Санкт-Петербурга по вопросам управления
и использования недвижимого имущества;

     - повышение      ответственности      исполнительных      органов
государственной  власти  Санкт-Петербурга  за   качество   принимаемых
решений относительно объектов недвижимости с учетом интересов города в
целом;

     - рациональное распределение  прав  собственности  на  недвижимое
имущество,   находящееся   на   территории   Санкт-Петербурга,   между
Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации и муниципальными
образованиями;

     - расширение  возможностей  коммерческого  использования объектов
недвижимого имущества,  относящихся  к  объектам  историко-культурного
наследия,  с учетом интересов их сохранности и получения доходов от их
использования.

     С учетом    указанных     условий     основными     направлениями
совершенствования  системы  управления  недвижимостью Санкт-Петербурга
являются:

     - повышение   качества   нормативного    обеспечения    процессов
управления недвижимостью;

     - создание    четкой    классификации    объектов   недвижимости,
обеспечивающей        дифференциацию         процедур         принятия
управленческо-распорядительных решений;

     - расширение    круга   управленческо-распорядительных   решений,
применяемых по отношению к объектам недвижимости;

     - повышение экономической  обоснованности  при  принятии  решений
относительно объектов недвижимости;

     - существенное  сокращение  числа  объектов,  находящихся в сфере
прямого управления  исполнительными  органами  государственной  власти
Санкт-Петербурга;

     - широкое  привлечение организаций к выполнению отдельных функций
по управлению недвижимостью;

     - создание  достоверной  информационно-аналитической   базы   для
принятия управленческих решений;

     - повышение технологичности процессов управления недвижимостью;

     - повышение   уровня  профессиональной  подготовки  специалистов,
участвующих в процессе управления недвижимостью.

      3.2. Классификация недвижимого имущества Санкт-Петербурга
               и ее использование в процессе управления

     Основой для  системы управления недвижимостью является разработка
развернутой   классификации   недвижимого   имущества,   под   которой
понимается распределение объектов недвижимости на однородные группы на
основании общих  существенных  признаков,  определяющих  содержание  и
характер управленческих решений относительно объектов недвижимости.

     В качестве  наиболее  существенных  признаков,  по которым должно
быть структурировано  недвижимое  имущество  в  интересах  управления,
является   распределение  объектов  недвижимого  имущества  по  формам
собственности и функциональному использованию.

     Политика Санкт-Петербурга  в   сфере   управления   недвижимостью
основана   на   необходимости  достижения  оптимального  распределения
недвижимого имущества между различными формами собственности  с  точки
зрения интересов развития города как социально-экономического целого.

     Для достижения этой цели необходимо:

     - уточнение  и  пообъектное  разграничение недвижимого имущества,
включая  землю,  находящегося  в  государственной  собственности,   на
объекты  федеральной собственности и собственности субъекта Российской
Федерации;

     - определение  масштабов  и  пообъектного   состава   недвижимого
имущества,  необходимого  и  достаточного  для  реализации  полномочий
Санкт-Петербурга   как   субъекта   государственной   власти   и   как
хозяйствующего субъекта;

     - определение   масштабов   и  пообъектного  состава  недвижимого
имущества,  подлежащего   передаче   в   собственность   муниципальных
образований.

     Выделение в   составе   недвижимого   имущества,  находящегося  в
современных  условиях  в  государственной   собственности,   указанных
составляющих является основой для:

     - определения   масштабов   и  пообъектного  состава  недвижимого
имущества,  подлежащего в той  или  иной  форме  и  последовательности
передаче в частную собственность;

     - разграничения  ответственности  за  эффективное использование и
воспроизводство  объектов  недвижимости  между   различными   уровнями
государственного и муниципального управления;

     - разработки  организационно-управленческих  схем  взаимодействия
коммерческих и некоммерческих организаций различных форм собственности
в  процессе  управления  недвижимостью  (в  качестве  таких форм может
выступать   делегирование   полномочий   по    управлению    объектами
недвижимости,  расположенными  на  определенной  территории;  создание
объединенных   органов   управления   из   представителей    различных
организаций).

     Под распределением   объектов   недвижимости  по  функциональному
использованию в настоящей Концепции  понимается  выделение  в  составе
недвижимости  Санкт-Петербурга  групп  объектов,  предназначенных  для
использования  в  соответствии  с  основными  функциями,  выполняемыми
Санкт-Петербургом как субъектом государственной власти и хозяйствующим
субъектом.

     На указанном основании могут быть выделены:

     1) объекты   административного    назначения    (административная
недвижимость);

     2) объекты социального назначения (социальная недвижимость);

     3) объекты коммерческого назначения (коммерческая недвижимость);

     4) объекты инфраструктурного и специального назначения;

     5) объекты жилищного фонда;

     6) незастроенные земельные участки.

     В рамках   настоящей   Концепции   основным   предметом  является
определение  направлений  наиболее  эффективного,  с  учетом  целей  и
интересов Санкт-Петербурга,  использования объектов административного,
социального и коммерческого назначения.

     Объекты административного  назначения  -  объекты   недвижимости,
предоставленные для использования их органами государственной власти в
процессе выполнения ими управленческих и  иных  функций,  связанных  с
реализацией властных полномочий.

     Объекты социального    назначения    -    объекты   недвижимости,
предоставленные с целью оказания услуг (товаров,  работ) населению  по
ценам  ниже  уровня,  существующего  на  рынке  на  аналогичные услуги
(товары,  работы), либо в интересах выполнения иных социально значимых
с точки зрения интересов города функций.

     Объекты коммерческого    назначения   -   объекты   недвижимости,
используемые  исключительно  в   целях   извлечения   дохода   от   их
использования,  не  финансируемые  из  бюджета  Санкт-Петербурга  и не
выполняющие социально значимых функций.

     Классификация недвижимости   по   вариантам   ее    использования
позволяет     выделить     два     этапа     в    процессе    принятия
управленческо-распорядительных    решений    относительно     объектов
недвижимости:

     - на первом этапе, в соответствии с принципами системы управления
недвижимостью,  определяется  вариант  функционального   использования
объекта (коммерческий, административный, социальный);

     - на  втором  этапе,  исходя из характеристик объекта и избранных
критериев,  определяется конкретный  вариант  управленческого  решения
относительно объекта.

          3.3. Особенности управления объектами недвижимости
                      различного предназначения

     Достижение оптимального распределения  объектов  недвижимости  по
различным  вариантам  их  функционального  предназначения  относится к
числу  основных  задач,  решаемых  в  процессе  управления  недвижимым
имуществом, находящимся в собственности Санкт-Петербурга.

     Под оптимальным  распределением объектов недвижимого имущества по
вариантам   их   функционального   предназначения   понимается   такое
распределение,   которое   позволяет   максимизировать  чистые  доходы
городского  бюджета  от  недвижимости,  находящейся  в   собственности
Санкт-Петербурга,  при одновременном обеспечении города необходимым (и
достаточным)  количеством  объектов   недвижимости   (с   необходимыми
качественными  характеристиками),  используемых  в  административных и
социальных целях.

     Использование объектов   недвижимости   в   административных    и
социальных   целях   снижает   возможности   города  по  коммерческому
использованию недвижимого имущества и должно быть ограничено на основе
применения нормативов,  определяющих масштабы и качество недвижимости,
используемой органами государственной власти и иными организациями для
выполнения административных или социальных функций.

     Разработка нормативов     обеспечения    недвижимым    имуществом
осуществляется соответствующими отраслевыми  исполнительными  органами
государственной власти Санкт-Петербурга.

     Нормативы и   масштабы   выделения  недвижимости  для  выполнения
административных и  социальных  функций  согласовываются  с  органами,
отвечающими за подготовку и исполнение бюджета Санкт-Петербурга.


                    Административная недвижимость

     Система нормирования использования недвижимости  применительно  к
административной недвижимости включает в себя:

     - определение  перечня  государственных функций,  осуществление и
исполнение которых предполагает  использование  объектов  недвижимости
Санкт-Петербурга;

     - определение  объективных потребностей в конкретных объектах для
реализации указанных функций;

     - формализацию  потребностей  в  объектах  недвижимости  в   виде
нормативов,  определяющих количественные и качественные характеристики
недвижимости, выделяемых для исполнения административных функций;

     - использование системы нормативов  для  предоставления  объектов
недвижимости   в   пользование   органам   государственной   власти  и
учреждениям.

     Система нормативов   использования   недвижимости   для   органов
государственной власти разрабатывается в натуральном выражении.

     Для государственных учреждений нормативы  устанавливаются  как  в
натуральном,  так и в стоимостном выражении.  Для определения величины
норматива в  стоимостном  выражении  используются  данные  мониторинга
рынка недвижимости,  позволяющие получить сведения о среднерыночных по
городу ставках арендной  платы.  На  основании  полученных  нормативов
государственным    учреждениям    устанавливаются    лимиты   средств,
предоставляемых им в виде обеспечения объектами  недвижимости.  Лимиты
устанавливаются  на  долгосрочный  период.  При  сокращении  масштабов
использования недвижимости учреждениями и использовании ее  городом  в
коммерческих   целях   часть   средств,  получаемых  от  коммерческого
использования указанных объектов,  может перераспределяться  в  пользу
соответствующих учреждений.

     Объекты административной недвижимости  закрепляются  за  органами
государственной   власти   и  иными  государственными  учреждениями  с
возложением на них ответственности за сохранность и  работоспособность
соответствующих объектов.


                       Социальная недвижимость

     Социальные функции могут выполняться как государственными,  так и
негосударственными организациями.

     В соответствии  с принципами платности и равенства коммерческих и
некоммерческих организаций основным способом государственной поддержки
социально  значимой  деятельности  должна  стать  целевая  полная  или
частичная компенсация затрат по аренде недвижимости  за  счет  средств
бюджета Санкт-Петербурга.

     С точки  зрения  социальной  значимости  в интересах эффективного
управления недвижимостью Санкт-Петербурга все учреждения,  предприятия
и организации могут быть разделены на две группы:

     - оказывающие  социально значимые услуги населению,  проживающему
на определенной территории (учреждения образования, здравоохранения);

     - выполняющие социально значимые функции с точки зрения интересов
города как социального сообщества.

     В соответствии   с   этими   различиями  различаются  и  критерии
выделения объектов социального назначения для указанных групп.

     1. Для  первой  группы  основой   является   разработка   системы
натурально-вещественных показателей обеспечения населения необходимыми
товарами  и  услугами,  ответственность  за  обеспечение  которыми  по
социальным  ценам  берет  на  себя  государство  (основанием  являются
существующие нормативы  обеспечения  населения  социальными  услугами,
скорректированные   с   учетом   изменений   структуры   и   характера
потребностей).

     На основании  указанных  нормативов   должны   быть   разработаны
нормативы,   определяющие  потребность  в  объектах  недвижимости  для
выполнения социальных функций и являющиеся  основанием  для  выделения
соответствующего количества объектов недвижимости.

     2. По  отношению  ко  второй группе решения принимаются на основе
признания  органами  государственной  власти   социальной   значимости
отдельных   видов   деятельности,   не   связанных  с  удовлетворением
потребностей   населения   города,   проживающего   на    определенной
территории,  и  имеющих  существенное значение для развития города как
социального сообщества.  В  данном  случае  установление  обязательных
нормативов для отдельных организаций не представляется возможным.

     Органы государственной     власти     Санкт-Петербурга     должны
устанавливать  общие  лимиты  для  подобных  социальных  объектов  для
каждого административного района Санкт-Петербурга и города в целом.

          Особенности управления коммерческой недвижимостью

     Управление коммерческой  недвижимостью  направлено на получение в
краткосрочной,  среднесрочной и долгосрочной перспективе роста доходов
от  недвижимости,  поступающих  в бюджет Санкт-Петербурга,  расширения
налогооблагаемой базы,  возрастания  объема  инвестиций  в  недвижимое
имущество    города,    роста    ценности   имущественного   комплекса
Санкт-Петербурга, повышения эффективности городской экономики в целом.

     В процессе   управления   объектами   коммерческой   недвижимости
необходимо:

     - преодолеть   существующую   ограниченность   набора  решений  и
инструментов, используемых в процессе управления недвижимостью;

     - максимально      широко      использовать      весь      спектр
управленческо-распорядительных   решений,  возможных  по  отношению  к
объектам недвижимости в рамках действующего законодательства;

     - сократить количество объектов недвижимости, находящихся в сфере
прямого   управления  исполнительных  органов  государственной  власти
Санкт-Петербурга,  осуществляющих  функции  управления   недвижимостью
Санкт-Петербурга.

     В качестве   основных   вариантов  управленческо-распорядительных
решений,   используемых   по   отношению   к   объектам   коммерческой
недвижимости, выступают:

     - передача в аренду;

     - передача в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях;

     - передача в управление специализированным организациям (передача
в доверительное  управление,  заключение  договоров  на  управление  и
эксплуатацию, договоров агентирования);

     - отчуждение (на инвестиционных условиях);

     - внесение  объектов  недвижимого имущества и (или) имущественных
прав на недвижимость,  находящихся в собственности Санкт-Петербурга, в
уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.

     К критериям   выбора   вариантов   управленческо-распорядительных
решений можно отнести следующие.

     Базовым критерием  для   принятия   того   или   иного   варианта
управленческого решения является величина совокупного эффекта, который
может быть получен в результате реализации  того  или  иного  решения.
Этот критерий имеет синтетический характер и распадается на финансовый
эффект и общественную полезность  того  или  иного  варианта  передачи
объекта в коммерческое использование.

     Понятие общественной  полезности  при  коммерческом использовании
объектов недвижимости связано  с  положительными  внешними  эффектами,
возникающими  в  результате  использования  объектов  недвижимости.  В
качестве таких эффектов могут выступать создание новых  или  повышение
эффективности    существующих    услуг,   предоставляемых   населению,
экономическое  развитие   территории   или   улучшение   экологической
обстановки.

     При выборе  управленческого  решения  должны также приниматься во
внимание степень  ликвидности  объекта,  необходимость  в  капитальных
вложениях (техническое состояние объекта), охранный статус объекта.

     Варианты управленческо-распорядительных    решений    в    случае
потребности   в    привлечении    инвестиций    должны    обеспечивать
заинтересованность  инвесторов  и  гарантировать  их права по возврату
инвестированных средств и получению обоснованного уровня дохода.

     Передача объектов   недвижимости   Санкт-Петербурга   в    аренду
рассматривается    как   возобновляемый   источник   доходов   бюджета
Санкт-Петербурга.

     Передаче в  аренду   подлежат   объекты,   имеющие   значительные
совокупный  эффект,  высокий  уровень  ликвидности  и не нуждающиеся в
капитальных вложениях.

     При передаче объектов недвижимости в  аренду  должны  соблюдаться
следующие общие условия:

     - уровень  арендной  платы  не должен создавать дискриминационные
условия на рынке недвижимости,  что  означает  безусловное  применение
механизма    рыночной    оценки    при   использовании   недвижимости,
направленного на выравнивание ставок  арендной  платы  для  частной  и
государственной недвижимости;

     - уровень арендной платы должен обеспечивать возмещение затрат на
воспроизводство,  содержание  объектов  недвижимости  и   обеспечивать
получение городом чистого дохода от объекта недвижимости;

     - использование государственной недвижимости в коммерческих целях
предполагает равенство всех  категорий  арендаторов,  т.е.  отсутствие
практики сдачи в аренду объектов недвижимости на льготных условиях;

     - соблюдение  принципа прозрачности требует равнодоступности всех
заинтересованных лиц к информации об объектах,  предлагаемых к сдаче в
аренду;

     - процедура  оформления  прав  пользования  недвижимым имуществом
должна быть жестко регламентированной, понятной и быстрой;

     - риски,   возникающие   в    процессе    эксплуатации    объекта
недвижимости,  должны  быть  четко сформулированы и распределены между
собственником и арендатором;

     - арендаторам,  выполняющим все условия  договора  аренды,  может
разрешаться субаренда с соблюдением уведомительного порядка.

     Передаче в   долгосрочную   аренду   на  инвестиционных  условиях
подлежат  объекты,   функционирующие   как   имущественные   комплексы
(комплексы объектов,  связанных единой территорией,  предназначением и
инфраструктурой),  способные принести значительный совокупный эффект и
требующие существенных инвестиций.

     Передача объектов   в   долгосрочную   аренду  на  инвестиционных
условиях предполагает вложение арендатором денежных средств или  иного
имущества  в  реконструкцию  и модернизацию данного объекта (комплекса
объектов).

     При передаче недвижимости в  аренду  на  инвестиционных  условиях
соблюдаются следующие принципы:

     - в  качестве факторов,  определяющих финансовые условия передачи
имущественного  комплекса,  могут  выступать   техническое   состояние
объекта,  размер вложений, которые необходимо осуществить арендатору в
будущем, размер устанавливаемой арендной платы, срок действия договора
аренды;

     - срок договора аренды,  как правило,  должен быть достаточен для
возврата вложений арендатора  и  получения  им  обоснованной  прибыли.
Однако в некоторых случаях,  когда размер необходимых капиталовложений
не может быть полностью возмещен арендатором в течение срока договора,
исполнительные  органы  государственной  власти Санкт-Петербурга могут
взять на себя  обязательства  по  организации  и  осуществлению  части
капиталовложений;

     - при   необходимости  предотвращения  снижения  качества  услуг,
предоставляемых  арендатором   потребителям,   исполнительные   органы
государственной  власти Санкт-Петербурга вправе определять минимальные
стандарты качества этих услуг,  а  также  другие  требования,  которые
являются  обязательными  для  арендатора.  В качестве таких требований
могут  выступать  требования  бесперебойности  предоставляемых  услуг,
поддержания  определенного  уровня  технического  состояния  объекта и
т.д.;

     - при  заключении  договора  аренды  должны  быть   предусмотрены
основания,  по  которым он может быть прекращен досрочно по инициативе
арендодателя и арендатора,  а также порядок контроля  арендодателя  за
исполнением условий договора.

     Передаче в  управление подлежат,  как правило,  объекты,  имеющие
средний  или   незначительный   совокупный   эффект   и   испытывающие
потребность в капитальных вложениях.

     При передаче   объектов   (групп  объектов)  в  управление  могут
использоваться  различные  формы  передачи   объектов   в   управление
(передача   в   доверительное   управление,  заключение  договоров  на
управление и эксплуатацию,  договоров агентирования, передача объектов
в аренду с правом сдачи вторичных объектов в субаренду и одновременной
передачей части функций по управлению и т.д.).

     При передаче объектов в управление должны  соблюдаться  следующие
принципы:

     - принцип   приоритета   привлечения   в   качестве   управляющих
юридических лиц,  имеющих в штате аттестованных специалистов,  а также
опыт  соответствующей  деятельности,  безупречную  деловую репутацию и
предоставляющих надежное обеспечение выполнения своих  обязательств  в
сфере управления;

     - принцип  целеполагания:  обязательным  требованием  при  отборе
управляющих  является   наличие   бизнес-плана,   содержащего   строго
определенные   показатели   текущего   и  среднесрочного  планирования
финансовых,  экономических  и  иных  результатов.  В  связи   с   этим
необходимо  установить  обязательные  требования  к форме и содержанию
бизнес-плана,  а   также   к   форме,   содержанию   и   периодичности
предоставления  отчетов  о  ходе  его  выполнения.  Основным критерием
оценки  бизнес-планов  при   управлении   коммерческой   недвижимостью
являются размер и стабильность получения государством дохода;

     - принцип  соответствия  полномочий:  необходимо четко определить
пределы полномочий управляющих в зависимости от категории  управляющих
и   характера  объекта  управления,  а  также  порядок  взаимодействия
управляющих и государственных органов при принятии последними решений,
выходящих за пределы полномочий управляющего.

     Отчуждению, как   правило,   подлежат   объекты,   требующие  для
достижения финансового  эффекта  дополнительных  капиталовложений,  не
обладающие   высоким  уровнем  положительных  внешних  эффектов  и  не
планируемые к финансированию за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.

     Отчуждение осуществляется на инвестиционных  торгах  с  условиями
создания,   восстановления,   реконструкции   или  достройки  объектов
недвижимости в нормативные сроки либо путем  внесения  объектов  и/или
прав  пользования  ими в уставные капиталы хозяйственных товариществ и
обществ.

     При отчуждении объектов недвижимости,  в том числе  при  внесении
объектов  недвижимости  в уставный капитал,  должны быть предусмотрены
меры,  обеспечивающие соблюдение интересов Санкт-Петербурга в процессе
дальнейшего  функционирования объектов недвижимости.  В качестве таких
мероприятий выступают:

     - использование системы ограничений  (сервитутов),  накладываемых
на собственников недвижимости при приобретении объектов;

     - установление  специального права Санкт-Петербурга как акционера
на ограничение прав распоряжения объектами недвижимости,  внесенными в
уставный капитал (по принципу "золотой акции").

             3.4. Содержание, эксплуатация и страхование
                        недвижимого имущества

     Целями построения системы содержания,  эксплуатации и страхования
недвижимого имущества Санкт-Петербурга являются:

     - обеспечение      воспроизводства      недвижимого     имущества
Санкт-Петербурга;

     - рост стоимости имущественного комплекса Санкт-Петербурга;

     - поддержание исправного состояния всех элементов  имущественного
комплекса, благоустройство прилегающих территорий;

     - создание   чистой   и  привлекательной  среды,  соответствующей
экологическим стандартам и обеспечивающей  выполнение  городом  целей,
указанных в Стратегическом плане Санкт-Петербурга;

     - сведение   к   минимуму  вероятности  возникновения  нештатных,
аварийных ситуаций.

     Сформулированные цели предполагают решение следующих задач:

     - определение источников и механизмов финансирования деятельности
по содержанию недвижимости, а также создание организационной структуры
такой деятельности;

     - построение  системы  органов  и   организаций,   осуществляющих
эксплуатацию объектов, их ремонт и техническое обслуживание;

     - создание   системы  нормативов  на  содержание  и  эксплуатацию
объектов собственности Санкт-Петербурга;

     - распределение рисков, связанных с эксплуатацией объектов, между
собственником и пользователями данных объектов.

                   Содержание недвижимого имущества

     Система содержания    недвижимого    имущества   Санкт-Петербурга
направлена на воспроизводство объектов недвижимости  и  осуществляется
посредством  проведения  капитального  и  текущего  ремонта,  а  также
реконструкции и модернизации зданий.

     Санкт-Петербург как собственник  обязан  нести  бремя  содержания
казенных   объектов   недвижимости   с   привлечением  соответствующих
бюджетных ресурсов.


                  Эксплуатация недвижимого имущества

     Под эксплуатацией  недвижимого  имущества понимается практическая
деятельность  по  поддержанию  исправного  состояния  всех   элементов
объекта недвижимости и благоустройству прилегающей территории.

     Система эксплуатации  недвижимости  строится на основе разделения
функций собственника недвижимости,  управляющего объектом недвижимости
и подрядных организаций, обеспечивающих производство необходимых работ
или предоставление соответствующих услуг.

     Основные функции   собственника   -   контроль   за   соблюдением
нормативно-технических   требований   к   содержанию  и  использованию
недвижимого   имущества,   обеспечение   (в    необходимых    случаях)
финансирования   соответствующих   работ,   сохранение   и   улучшение
недвижимости и объектов инженерной инфраструктуры.

     Функции управляющего  -   наиболее   рациональное   распределение
ограниченных финансовых ресурсов между различными видами работ (услуг)
по содержанию объектов недвижимости,  организации  конкурсного  отбора
подрядных    организаций,    обеспечению   текущей   деятельности   по
эксплуатации недвижимости.

     Основной функцией подрядных организаций является своевременное  и
качественное выполнение работ, указанных в договоре подряда.


                  Страхование недвижимого имущества

     Страхование недвижимого имущества направлено на создание  системы
управления рисками, возникающими в процессе эксплуатации объектов.

     При определении    объектов   страхования   из   числа   объектов
недвижимости  Санкт-Петербурга  выделяются  объекты,   не   подлежащие
страхованию.  Критерии выделения таких объектов определяются отдельным
положением (страхованию не подлежат объекты,  находящиеся в  аварийном
состоянии или подлежащие сносу).

     Основной принцип,    лежащий   в   основе   системы   страхования
недвижимого имущества Санкт-Петербурга,  заключается  в  распределении
рисков  между  различными  участниками  процесса управления недвижимым
имуществом.

     Риски, не   связанные   со   стихийными   бедствиями,    подлежат
страхованию   организациями,   которым   переданы   права   управления
(пользования) объектами недвижимости.

         3.5. Основные направления политики Санкт-Петербурга
       в области управления земельными ресурсами и территориями

     Основной целью   системы   управления   земельными   ресурсами  и
отдельными территориями является повышение эффективности использования
земли,    создание    условий    для   увеличения   производительного,
инвестиционного  и  социального  потенциала   земли   как   важнейшего
экономического ресурса.

     В процессе  построения  системы  управления  земельными участками
должны быть решены следующие задачи:

     - вовлечение   земельных   участков   в   экономический   оборот,
преимущественно   в   комплексе   со   связанными   с  ними  объектами
недвижимости (в соответствии с принципом пообъектного управления);

     - перераспределение земли и передача ее эффективным хозяйствующим
субъектам;

     - вовлечение  в  оборот  земельных  участков  преимущественно  на
правах аренды;

     - разграничение прав  собственности  на  землю  между  Российской
Федерацией,   субъектами   Российской   Федерации   и   муниципальными
образованиями;

     - дальнейшее наполнение Государственного земельного кадастра;

     - формирование и закрепление  правил  разрешенного  использования
земельных участков (правовое зонирование);

     - создание  инфраструктуры  рынка  земли,  включая информационное
обеспечение и развитие землеустроительных услуг;

     - разграничение    земельных     участков     на     используемые
непосредственно для обеспечения государственных функций и используемые
в коммерческих целях;

     - постепенный переход к передаче земельного участка и  здания  на
основе единого договора аренды.

     Исходной предпосылкой  успешного  построения  системы  управления
земельным  фондом  является  наполнение  Государственного   земельного
кадастра   в  комплексе  с  инвентаризацией  недвижимого  имущества  и
формирования имущественного баланса Санкт-Петербурга.

     Для вовлечения  земельного  фонда  в   экономический   оборот   и
наилучшего   использования  его  производительного  и  инвестиционного
потенциала необходимо создание гарантий, обеспечивающих долгосрочность
прав   на  землю.  Формы  реализации  таких  прав  дифференцируются  в
зависимости  от  направления  использования  земельного  участка   или
связанного   с   ним   объекта  недвижимости,  а  также  от  структуры
собственности на эти объекты:

     - в  отношении  земельных   участков,   используемых   различными
коммерческими  и  некоммерческими  организациями в своей деятельности,
должен быть реализован принцип единого объекта недвижимости;

     - в  отношении  земельных   участков,   связанных   с   объектами
недвижимости,   принадлежащими   разным   собственникам,  должен  быть
реализован принцип долевого участия в платежах за землю;

     - в  отношении  незастроенных  земельных  участков  должен   быть
реализован  принцип  их  конкурсной  продажи  или  передачи  в  аренду
заинтересованным хозяйствующим  субъектам  (с  учетом  ограничений  на
отчуждение, накладываемых действующим законодательством).

     При формировании   прав   собственности   на   земельные  участки
необходимо учесть возможные  обременения  в  виде  прав  ограниченного
пользования (сервитутов) со стороны государства и третьих лиц.

     Наряду с  последовательным проведением политики,  направленной на
закрепление долгосрочных прав на землю за пользователями недвижимости,
необходимы   разработка   и   принятие   нормативных  правовых  актов,
определяющих принципы и порядок изъятия и  выкупа  земельных  участков
для государственных и муниципальных нужд.

     Управление развитием  отдельных территорий,  имеющих приоритетное
значение для развития экономики и социальной сферы Петербурга,  должно
быть  направлено  на широкое привлечение частных инвестиций в развитие
недвижимости   на   этих   территориях    с    использованием    такой
организационной  формы,  как  агентства  развития  территорий (далее -
АРТ).

     В основу  организации  деятельности  АРТ  должны  быть   положены
следующие основные принципы:

     - создание   АРТ   должно   обеспечивать   комплексное   развитие
территории  в  соответствии   с   утвержденной   Концепцией   развития
территории;

     - организационная   и   экономическая   формы,  а  также  условия
функционирования  АРТ  должны  обеспечивать  контроль  города  за  его
деятельностью;

     - АРТ  должно  располагать  реальными полномочиями по организации
инвестиционной деятельности на его  территории  за  счет  собственных,
заемных и привлеченных средств в рамках принятой Концепции и на основе
согласованной в установленном порядке проектно-сметной документации;

     - при  создании  АРТ  должны  быть   предусмотрены   передача   в
управление или в аренду организации, выполняющей функции АРТ, объектов
недвижимости, находящихся на его территории.

                     3.6. Особенности управления
              государственными унитарными предприятиями

     Одной из   основных   форм   распоряжения  недвижимым  имуществом
Санкт-Петербурга  является  его  передача  в   хозяйственное   ведение
государственным унитарным предприятиям (далее - ГУП).

     При решении  вопросов  о целесообразности создания ГУП и передаче
им недвижимого имущества необходимо исходить из  следующего  основного
принципа:  ГУП  призваны действовать исключительно в тех хозяйственных
областях,  в которых соответствующие функции не могут быть реализованы
субъектами иной организационно-правовой формы.

     Исходя из   этого   принципа,  в  системе  управления  недвижимым
имуществом Санкт-Петербурга создание ГУП рассматривается как  одна  из
возможных    форм,   используемых   в   целях   управления   объектами
административной и социальной недвижимости,  а также инфраструктурой и
объектами специального назначения.

     Создание ГУП   и   передача   им   недвижимого  имущества  должно
осуществляться  на  основании   предложений   исполнительных   органов
государственной  власти  Санкт-Петербурга  с  обязательной экспертизой
этих  предложений  исполнительными  органами  государственной   власти
Санкт-Петербурга, отвечающими за экономическую и финансовую политику.

     Наделение и   использование   ГУП  недвижимого  имущества  должно
осуществляться в соответствии с принципами и  порядком,  определенными
Концепцией  управления государственными предприятиями,  учреждениями и
реализации  прав  Санкт-Петербурга  как  участника  в  коммерческих  и
некоммерческих организациях, утвержденной постановлением Правительства
Санкт-Петербурга от 12 ноября 1998 г. N 34.

       4. Направления развития системы управления недвижимостью
                           Санкт-Петербурга

     Реализация указанных  выше подходов требует внесения существенных
изменений   в   существующую    систему    управления    недвижимостью
Санкт-Петербурга по следующим направлениям:

     - совершенствование    системы    планирования    и   организации
деятельности по управлению недвижимостью;

     - совершенствование системы учета недвижимого имущества;

     - повышение  качества  информационно-аналитического   обеспечения
системы управления недвижимостью;

     - повышение  качества  профессиональной  подготовки специалистов,
занятых в сфере управления недвижимостью.

       4.1. Планирование и организация управления недвижимостью
                           Санкт-Петербурга

     В интересах достижения целей,  поставленных настоящей Концепцией,
необходимо существенное повышение качества планирования и  организации
деятельности по управлению недвижимостью.

     Планирование и      организация      управления     недвижимостью
Санкт-Петербурга должны обеспечивать:

     - подчинение  мероприятий  по  управлению  недвижимостью   планам
социального и экономического развития Санкт-Петербурга;

     - связь управления недвижимостью с бюджетным процессом;

     - четкое  определение  функций  органов  государственной власти и
порядка их взаимодействия в процессе управления недвижимостью;

     - снижение издержек в деятельности по управлению недвижимостью;

     - развитие   системы   делегирования   функций   по    управлению
недвижимостью специализированным организациям.

     В области  планирования  и организации деятельности по управлению
недвижимостью необходимо осуществить следующие мероприятия:

     1. Выделение управления недвижимостью в отдельное  направление  в
планах экономического и социального развития города.

     Включение управления    недвижимостью   в   качестве   отдельного
направления в  планы  экономического  и  социального  развития  должно
обеспечивать   связь  этой  деятельности  с  долгосрочными  интересами
развития Санкт-Петербурга.

     2. Обеспечение рационального распределения функций по  управлению
недвижимостью  между  исполнительным  органом  государственной  власти
Санкт-Петербурга,  наделенным   полномочиями   представлять   интересы
собственника  в  сфере управления имуществом,  и иными исполнительными
органами   государственной   власти   Санкт-Петербурга,   выполняющими
отдельные  управленческие функции по отношению к объектам недвижимости
и их группам.

     На исполнительный орган государственной власти  Санкт-Петербурга,
представляющий интересы собственника,  должны быть возложены следующие
функции:

     - принятие  управленческо-распорядительных  решений  относительно
передачи прав на объекты недвижимости Санкт-Петербурга;

     - ведение учета недвижимого имущества Санкт-Петербурга;

     - осуществление   контроля   за  качеством  управления  объектами
недвижимости  учреждениями,  предприятиями  и  организациями,  которым
переданы права по управлению объектами недвижимости;

     - разработка    и    ведение    баланса   недвижимого   имущества
Санкт-Петербурга;

     - ведение    мониторинга    и    анализа    рынка    недвижимости
Санкт-Петербурга;

     - координация деятельности исполнительных органов государственной
власти  Санкт-Петербурга  и  государственных  учреждений,  выполняющих
отдельные переданные им функции по управлению недвижимостью.

     В систему   управления   недвижимостью   Санкт-Петербурга   также
включаются:

     - органы  исполнительной  власти  Санкт-Петербурга,   в   ведении
которых   находятся:   контроль   за  формированием  и  распределением
финансовых потоков (в том числе поступлениями в бюджет), возникающих в
сфере   недвижимости   Санкт-Петербурга;  градостроительные  процессы;
вопросы землеустройства и землепользования;  инвестиционные процессы в
сфере  недвижимости;  содержание  жилищного  фонда,  энергетическая  и
транспортная инфраструктура;

     - государственные учреждения и организации,  обеспечивающие  учет
недвижимости,   оценку  недвижимого  имущества,  регистрацию  прав  на
недвижимость, продажу государственного имущества.

     3. Повышение роли  и  ответственности  отраслевых  исполнительных
органов  государственной  власти Санкт-Петербурга при принятии решений
относительно объектов недвижимости.

     В сферу   ответственности   отраслевых   исполнительных   органов
государственной власти Санкт-Петербурга должны входить:

     - разработка  нормативов  и  лимитов использования недвижимости в
административных и социальных целях;

     - рациональное использование недвижимого имущества,  находящегося
у них в пользовании,  хозяйственном ведении или оперативном управлении
или на ином праве;

     - подготовка  и  обоснование  предложений  по  передаче  объектов
недвижимости,  находящихся  в их хозяйственном ведении или оперативном
управлении, для коммерческого использования;

     - подготовка    и    обоснование    предложений    по    созданию
государственных  унитарных  предприятий  с  наделением  их  недвижимым
имуществом города.

     4. Обеспечение разработки и утверждения органами  государственной
власти Санкт-Петербурга баланса недвижимого имущества,  находящегося в
собственности   Санкт-Петербурга,   в   качестве    составной    части
имущественного баланса Санкт-Петербурга.

     Баланс недвижимого имущества Санкт-Петербурга должен включать:

     1) сведения  о  составе,  приращении  (выбытии)  и  использовании
недвижимого имущества (в том числе для выполнения  административных  и
социальных функций), находящегося в собственности Санкт-Петербурга;

     2) сведения  об издержках и доходах,  получаемых от использования
недвижимого имущества,  находящегося в собственности  Санкт-Петербурга
(в  том числе о потерях доходов,  связанных с предоставлением объектов
недвижимости на льготных условиях).

     Баланс недвижимого имущества  Санкт-Петербурга  является  основой
для  планирования,  организации  деятельности  органов государственной
власти по управлению недвижимостью и контроля за этой деятельностью.

     5. Разработка системы  нормативов  использования  недвижимости  в
административных и социальных целях на долгосрочный период.

     Разработка системы нормативов является основанием для определения
возможных  масштабов  использования  недвижимости  Санкт-Петербурга  в
коммерческих  интересах  и  планирования  деятельности  по  управлению
недвижимостью с учетом имеющихся возможностей.

     6. Разработка   системы   технико-экономических   и    финансовых
показателей,  адекватно  отражающих  состояние  и основные тенденции в
использовании недвижимого имущества города.

     Система показателей призвана решать следующие задачи:

     - создание  системы  целевых  ориентиров,  служащих   базой   для
текущего и среднесрочного планирования;

     - формирование  основы  для  контроля  за  выполнением  планов  и
управленческих решений;

     - обеспечение  оценки  результатов  деятельности  по   управлению
недвижимым имуществом и выявление резервов повышения ее эффективности.

     В рамках  системы  используемых  показателей следует выделить две
основные подсистемы:

     - структурно-функциональные показатели;

     - показатели    эффективности    деятельности    по    управлению
недвижимостью города.

     7. Создание   системы   регулярной   отчетности   о   результатах
деятельности по управлению недвижимостью.

     Система отчетности должна включать:

     - отчетность  учреждений,  предприятий  и  организаций,   которым
переданы  права  по  управлению  недвижимостью,  перед  исполнительным
органом  государственной   власти   Санкт-Петербурга,   уполномоченным
осуществлять управление недвижимостью Санкт-Петербурга;

     - отчетность   исполнительных   органов   государственной  власти
Санкт-Петербурга перед Законодательным  Собранием  Санкт-Петербурга  в
установленном порядке.

     Для реализации  принципов  планирования,  отчетности и контроля в
системе  управления   недвижимостью   Санкт-Петербурга   должны   быть
разработаны и утверждены:

     - порядок    взаимодействия    органов   государственной   власти
Санкт-Петербурга и государственных учреждений  в  процессе  управления
недвижимостью Санкт-Петербурга;

     - форма баланса недвижимого имущества Санкт-Петербурга;

     - сроки,   порядок   и   содержание  системы  отчетности  органов
управления недвижимостью и организаций,  осуществляющих переданные  им
права по управлению недвижимостью;

     - система   показателей,   отражающих   эффективность  управления
недвижимостью.

           4.2. Учет недвижимого имущества Санкт-Петербурга

     Существующая в  настоящее  время  система  формирования  и  учета
недвижимости  не  содержит  необходимой  и  достаточной  информации  о
соответствующих  объектах,  что  не  способствует   развитию   системы
управления.

     Отсутствует полный  реестр  объектов недвижимости,  находящихся в
государственной   собственности   Санкт-Петербурга.   Учет    объектов
недвижимости ведется по мере их поступления в гражданский оборот.

     Отсутствуют четкие критерии формирования объекта недвижимости,  с
учетом которых в отношении отдельного объекта недвижимости может  быть
принято управленческое решение.

     Отсутствие полного   реестра   государственной   недвижимости  не
позволяет   провести   пообъектное    разграничение    государственной
собственности  на  объекты  недвижимости,  находящиеся  в  федеральной
собственности,   собственности   субъекта   Российской   Федерации   и
муниципальной собственности.

     Необходимая для принятия  управленческих  решений  информация  об
объектах  недвижимости рассредоточена в различных структурах.  Система
обмена  информацией  между  исполнительными  органами  государственной
власти   Санкт-Петербурга   и  организациями  до  конца  не  налажена.
Информация об объекте  недвижимости,  содержащаяся  в  Государственном
кадастре   недвижимости  Санкт-Петербурга  и  в  реестрах  недвижимого
имущества,  которые  ведет  Комитет  по   управлению   государственным
имуществом,  не  позволяет  получить исчерпывающие сведения об объекте
недвижимости,  необходимые  для  принятия  управленческого  решения  в
отношении данного объекта.


                           Основные задачи
    исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга
                  по совершенствованию системы учета
                недвижимого имущества Санкт-Петербурга

     Необходимо провести  полный  учет   всех   объектов   недвижимого
имущества Санкт-Петербурга. В результате учета должен быть сформирован
полный реестр недвижимого имущества Санкт-Петербурга.

     Каждый объект недвижимости,  информация  о  котором  заносится  в
реестр    недвижимого    имущества   Санкт-Петербурга,   должен   быть
сформирован, в том числе объекты, не завершенные строительством.

     Необходимо разработать порядок формирования  реестра  недвижимого
имущества Санкт-Петербурга.

     Необходимо определить   четкие   критерии   формирования  объекта
недвижимости,  с  учетом  которых  в  отношении   отдельного   объекта
недвижимости может быть принято управленческое решение.

     Информация об объекте недвижимости должна включать в себя, наряду
с описанием его физических  и  правовых  характеристик,  экономическую
информацию, необходимую для принятия управленческих решений:

     - данные о рыночной стоимости объекта недвижимости;

     - информацию о наилучшем варианте использовании объекта;

     - информацию,   подлежит  или  не  подлежит  объект  недвижимости
приватизации;

     - данные о  предназначении  объекта  недвижимости  (коммерческий,
социальный, административный объект недвижимости).

     Сформированный объект недвижимости должен иметь кадастровый номер
Государственного кадастра недвижимости Санкт-Петербурга.

     Для полного формирования всех объектов недвижимости необходимо:

     - провести   сплошную   инвентаризацию   недвижимого    имущества
Санкт-Петербурга,  результатом  которой  станет  получение информации,
позволяющей оперативно провести оценку объектов недвижимости на основе
учета их основных характеристик и использования методов статистической
обработки   информации   о   стоимостных   характеристиках    объектов
недвижимости.  Необходима организация современной системы технического
учета и технической инвентаризации,  что позволит  обеспечить  процесс
управления недвижимым имуществом технической информацией;

     - осуществить  учет  проинвентаризированных  и оцененных объектов
недвижимости в Государственном кадастре недвижимости Санкт-Петербурга;

     - зарегистрировать права на учтенные объекты недвижимости.

     Конечной целью  системы  учета  недвижимости  является   создание
полноценного    реестра    недвижимого   имущества,   находящегося   в
государственной собственности Санкт-Петербурга.

         4.3. Информационно-аналитическое обеспечение системы
          управления недвижимым имуществом Санкт-Петербурга

     В настоящее    время   в   сфере   управления   недвижимостью   в
Санкт-Петербурге  созданы,  функционируют  или  находятся  на   стадии
внедрения    ряд    информационных   систем   исполнительных   органов
государственной власти Санкт-Петербурга  и  учреждений,  включенных  в
процесс управления недвижимостью города.

     Проведены значительные  работы,  направленные на создание единого
информационного пространства в сфере управления недвижимостью. Создана
объектная   адресная   система   недвижимости   города;  унифицированы
некоторые важные классификаторы информации; действуют отдельные каналы
межведомственного обмена информацией.

     В то же время существует ряд проблем, требующих своего разрешения
в интересах создания эффективной системы управления недвижимостью:

     - существующая система сбора и хранения информации при достаточно
высоком   уровне  достоверности  не  обеспечивает  полноты  данных  об
объектах  недвижимости.  При  этом  учет  количественных   показателей
рассредоточен   по   информационным  системам  различных  ведомств,  а
экономический учет  практически  отсутствует,  что  делает  собираемую
информацию малопригодной для принятия управленческих решений;

     - разрозненное   хранение   информации   в  сочетании  со  слабой
технологической и информационной интеграцией не  позволяет  обеспечить
необходимый уровень оперативности предоставления информации;

     - низкая  эффективность  системы  обмена  информацией проявляется
также в практически полной информационной закрытости,  что  фактически
ведет  к  ограничению прав граждан на получение информации и ухудшению
инвестиционного климата;

     - отсутствие  единого  подхода  к  развитию  различных  элементов
информационного  обеспечения  ведет к тому,  что координация усилий по
информатизации осуществляется явно недостаточно активно и эффективно;

     - применение современных информационных технологий в ряде случаев
оказывается  неэффективным  ввиду  недостаточного  уровня компьютерной
грамотности служащих.

     Основные задачи по развитию системы  информационно-аналитического
обеспечения состоят в следующем:

     1. В  области  обеспечения  полноты  информации и ее соответствия
задачам управления недвижимым имуществом необходимо:

     - определить перечень возможных управленческих решений,  характер
и    объем   необходимой   для   их   принятия   информации   (включая
нормативно-правовую  и  рыночную  информацию),  а  также   разработать
соответствующий    перечень   показателей,   характеризующих   объекты
недвижимости;

     - провести инвентаризацию существующих информационных ресурсов на
предмет доступности необходимых данных, а также определить источники и
механизмы получения недостающей информации.

     2. В   области   обеспечения    своевременности    предоставления
информации необходимо:

     - провести  регламентацию типовых процедур (процессов) управления
недвижимостью,   осуществляемых    уполномоченными    государственными
органами и организациями;

     - оптимизировать  процессы  управления  недвижимостью  на  основе
автоматизации    межведомственного    документооборота,    а     также
технологической и информационной интеграции.

     3. В  области  обеспечения  доступности  информации  для  внешних
пользователей необходимо:

     - разработать обоснованный перечень ограничений на предоставление
информации  об  объектах  недвижимости  и определить порядок доступа к
такой информации для различных категорий пользователей;

     - для всех сведений,  не отнесенных  к  информации  ограниченного
доступа,   разработать  комплекс  организационных  мер  и  технических
решений,  обеспечивающих  соблюдение  мировых  стандартов   открытости
информации.

     4. В  области  обеспечения  единого  подхода  к  развитию системы
информационного обеспечения необходимо:

     - создать механизм координации усилий  в  области  информатизации
различных организаций,  как в сфере управления недвижимостью,  так и в
других   сферах   управления   городом,   а   также   с   федеральными
исполнительными органами государственной власти;

     - провести  инвентаризацию  существующих  информационных систем в
целях анализа их совместимости  по  техническим  параметрам,  а  также
провести анализ прав собственности и авторских прав на них;

     - подготовить  ряд  законопроектов,  регулирующих правоотношения,
возникающие  в  связи  с  созданием  и  использованием  информационных
ресурсов   государственной  и  муниципальной  собственности,  а  также
стандартов информационного обеспечения.

     5. В  области  повышения  квалификации   и   уровня   применяемых
технологий необходимо:

     - провести     анализ     технического    уровня    ведомственных
информационных  систем,  уровня  их  информационной   безопасности   и
требований,    предъявляемых   к   уровню   компьютерной   грамотности
пользователей;

     - разработать   перспективный   план    информатизации    органов
управления   недвижимым   имуществом,   включая   программу   обучения
государственных и муниципальных  служащих  современным  информационным
технологиям в объеме, необходимом для выполнения ими своих функций.

           4.4. Подготовка и повышение квалификации кадров
         в системе управления недвижимостью Санкт-Петербурга

     Реализация направлений   и   мероприятий   настоящей    Концепции
предполагает   повышение   квалификации  как  руководящего  состава  и
сотрудников органов государственной власти,  осуществляющих полномочия
по   управлению  недвижимостью,  так  и  руководителей  и  сотрудников
коммерческих и некоммерческих организаций,  привлекаемых к  выполнению
тех  или иных функций,  связанных с управлением объектами недвижимости
Санкт-Петербурга.

     В интересах реализации Концепции необходимо:

     - разработать  квалификационные   требования,   предъявляемые   к
специалистам, занятым в системе управления недвижимостью;

     - создать  на  основе  требований государственных образовательных
стандартов систему подготовки специалистов по управлению недвижимостью
(включающую  как  краткосрочные,  так и долгосрочные формы обучения) с
привлечением ведущих учебных центров Санкт-Петербурга.


       4.5. Основные мероприятия, этапы и ожидаемые результаты
                       от реализации Концепции

     В соответствии  с  элементами  системы  управления  недвижимостью
выделяются следующие направления мероприятий по реализации Концепции:

     - совершенствование    нормативной    базы   системы   управления
недвижимостью;

     - совершенствование  системы  органов  управления  недвижимостью,
порядка и процедур принятия управленческих решений;

     - совершенствование    инфраструктурного    обеспечения   системы
управления недвижимостью.

     I этап (июнь - декабрь 2001 г.):

     1. В целях совершенствования нормативной базы системы  управления
недвижимостью   Санкт-Петербурга  осуществляется  разработка  проектов
законов Санкт-Петербурга:

     - об управлении имуществом Санкт-Петербурга;

     - о    доверительном     управлении     недвижимым     имуществом
Санкт-Петербурга;

     - о   реестре   недвижимости,   находящейся   в   государственной
собственности Санкт-Петербурга.

     В пределах  компетенции  исполнительные  органы   государственной
власти   Санкт-Петербурга   издают   правовые   акты,   обеспечивающие
исполнение и реализацию указанных законов Санкт-Петербурга.

     2. В  целях   совершенствования   инфраструктурного   обеспечения
системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга осуществляются:

     - разработка  критериев  и  методики оценки эффективности системы
управления недвижимостью;

     - внесение изменений в действующие методики определения стоимости
объектов недвижимости;

     - разработка   методики   определения   совокупного   эффекта  от
использования недвижимости для принятия управленческих решений;

     - разработка системы нормативов обеспечения недвижимым имуществом
органов   государственной   власти   и   управления,   государственных
учреждений и организаций;

     - разработка квалификационных  требований  и  порядка  аттестации
специалистов,   участвующих   в   управлении   недвижимым   имуществом
Санкт-Петербурга.

     II этап (январь - декабрь 2002 г.):

     1. В целях совершенствования нормативной базы системы  управления
недвижимостью   Санкт-Петербурга  осуществляется  разработка  проектов
законов Санкт-Петербурга:

     - о балансе недвижимого имущества Санкт-Петербурга;

     - о  порядке  формирования   и   обмена   информацией   в   сфере
недвижимости Санкт-Петербурга.

     Осуществляется подготовка   проекта   распоряжения  Администрации
Санкт-Петербурга "О порядке  установления  сервитутов,  ограничений  и
обременений   при  отчуждении  объектов  недвижимости,  находящихся  в
собственности Санкт-Петербурга".

     2. В  целях  совершенствования  системы  органов   управления   и
процедур  принятия  управленческих  решений  осуществляется подготовка
проекта  распоряжения  Администрации   Санкт-Петербурга   "О   системе
отчетности  и  оценке  эффективности  системы управления недвижимостью
Санкт-Петербурга".

     3. В  целях   совершенствования   инфраструктурного   обеспечения
системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга осуществляются:

     - разработка  и  утверждение методики мониторинга и анализа рынка
недвижимости;

     - подготовка  проекта  закона   Санкт-Петербурга,   определяющего
порядок и условия выкупа земельных участков для государственных нужд;

     - разработка  порядка пересмотра уровня платежей за использование
недвижимого имущества Санкт-Петербурга в связи с  изменением  ценности
объектов недвижимости.

     Перечень мероприятий   по  совершенствованию  системы  управления
недвижимостью,  реализуемых в рамках Концепции,  и приоритетность в их
реализации   подлежат   уточнению  в  соответствии  с  экономическими,
социальными и финансовыми планами развития Санкт-Петербурга.

     На основе указанного перечня мероприятий должна быть подготовлена
программа  их  реализации с распределением задач между Законодательным
Собранием Санкт-Петербурга и исполнительными органами  государственной
власти Санкт-Петербурга.

            Результаты, ожидаемые от реализации Концепции

     Основными результатами,   достигаемыми  в  результате  реализации
Концепции, являются:

     - увеличение доли доходов бюджета  Санкт-Петербурга  от  объектов
недвижимости, используемых в коммерческих целях;

     - стабилизация   доли   объектов  недвижимости  Санкт-Петербурга,
используемых в качестве административной недвижимости;

     - сокращение выпадающих доходов бюджета Санкт-Петербурга за  счет
сокращения   и,  в  перспективе,  отказа  от  предоставления  объектов
недвижимости в пользование на льготных условиях;

     - создание более привлекательных условий для привлечения  частных
инвестиций в сферу недвижимости Санкт-Петербурга;

     - сокращение   затрат   Санкт-Петербурга  по  содержанию  системы
управления недвижимостью,  в том числе численности занятых  в  системе
органов государственного управления недвижимостью.