Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 09.09.1999 № 40

 
                    ПРАВИТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ


     от 9 сентября 1999 года N 40


     О концепции инвестиционного
     развития территории "Яблоновка",
     "Уткина Дача" и зоны станции
     метрополитена "Ладожская"
     (кварталы N 14-18, 22
     Красногвардейского
     административного района
     Санкт-Петербурга)


     Заслушав и обсудив сообщение заместителя председателя Комитета по
градостроительству  и  архитектуре  Полищука   В.Е.   и   генерального
директора  открытого  акционерного  общества "Инвестиционное агентство
"ОККЕРВИЛЬ"  Избякова  Т.А.,  в  соответствии  с  распоряжением   мэра
Санкт-Петербурга  от 30.05.95 N 561-р "О правах и полномочиях агентств
реконструкции и развития территорий"  и  постановлением  Правительства
Санкт-Петербурга  от  11.03.99  N  12  "О  градостроительном  развитии
Красногвардейского   района",     Правительство       Санкт-Петербурга
п о с т а н о в л я е т:

     1. Одобрить  Концепцию  развития территории "Яблоновка",  "Уткина
Дача" и зоны станции метрополитена "Ладожская" (кварталы N  14-18,  22
Красногвардейского административного района Санкт-Петербурга) согласно
приложению.

     2. Контроль   за   выполнением   постановления    возложить    на
председателя  Комитета  по градостроительству и архитектуре - главного
архитектора Санкт-Петербурга Харченко О.А.


     Исполняющий обязанности
     губернатора Санкт-Петербурга
     первый вице-губернатор
     Санкт-Петербурга                      В.Н.Щербаков




                                                            Приложение
                                                       к постановлению
                                        Правительства Санкт-Петербурга
                                                      от 09.09.99 N 40



                              Концепция
           инвестиционного развития территории "Яблоновка",
        "Уткина Дача" и зоны станции метрополитена "Ладожская"
               (кварталы N 14-18, 22 Красногвардейского
              административного района Санкт-Петербурга)

     Концепция инвестиционного   развития   территории    "Яблоновка",
"Уткина  Дача"  и  зоны  станции  метрополитена  (далее  -  Концепция)
включает в себя:

     - Описание территории (характеристика местоположения, обозначение
границ).

     - Формулировка идеи развития, реконструкции и новой застройки.

     - Цели и задачи развития и реконструкции территории.

     - Исторические данные о развитии территории.

     - Характеристики  застройки  с  указанием памятников архитектуры,
истории и культуры.

     - Описание основных направлений развития объектов, находящихся на
территории  (с  указанием  специальных  требований  по реконструкции и
реставрации, характеристик   зданий,   сооружений    и    существующей
инженерной  инфраструктуры,  а  также  общих  рекомендаций по развитию
наиболее важных для города функций).

     - Общее описание предполагаемых проектов реконструкции  и  нового
строительства.

     - Перечень  объектов  общегородского значения,  нарушение условий
функционирования которых не допускается,  а ремонт  или  реконструкция
проводится за счет и (или) под контролем государства.

     Концепция разработана   Агентством   развития   и   реконструкции
территории открытым акционерным  обществом  "Инвестиционное  Агентство
"ОККЕРВИЛЬ"  (далее  -  Агентство)  совместно  с  закрытым акционерным
обществом "Игл Груп С.-Петербург"  и  закрытым  акционерным  обществом
"Петербургский     НИПИГРАД",     согласована     с    Комитетом    по
градостроительству и  архитектуре,  другими  комитетами  Администрации
Санкт-Петербурга   и  территориальным  управлением  Красногвардейского
административного района Санкт-Петербурга.

     1. Описание    территории     (характеристика     местоположения,
обозначение границ)

     Территории "Яблоновка", "Уткина Дача", зона станции метрополитена
"Ладожская" (далее -  территория)  располагаются  в  Красногвардейском
административном  районе  Санкт-Петербурга  (далее - Красногвардейский
район)  в  границах  пересечения  Заневского  проспекта  и   проспекта
Энергетиков и включают в себя кварталы N 14-18, 22.

     Общая площадь территории - около 60 га.

     Количество зон инвестирования - 14.

     Количество проживающих человек - около 1000.

     2. Формулировка идеи развития, реконструкции и новой застройки


     В границах территории  создается  новый  тип  городской  среды  -
торгово-деловой  район,  включающий в себя финансовые,  коммерческие и
другие учреждения различного профиля.  В рамках  реализации  Концепции
предполагается  строительство  деловых  и  офисных  зданий,  гостиниц,
торговых центров, аттракционов, парков отдыха и развлечений и т.п.

     Предполагается создать условия для максимального  распространения
на   территории   разнообразных  предприятий  торговли,  общественного
питания, обслуживания и культуры.

     Для успешной реализации Концепции имеются следующие предпосылки:

     во-первых, для    реализации    Концепции    будут     привлечены
неограниченные  трудовые  ресурсы  высокой  квалификации,  имеющиеся в
Санкт-Петербурге,  могут быть также привлечены  большие  финансовые  и
производственные ресурсы;

     во-вторых, территория      обладает      мощной      транспортной
инфраструктурой (крупная городская магистраль - Заневский проспект)  с
перспективой   продолжения  проспекта  Металлистов,  который  соединит
Красногвардейский и Невский административные районы Санкт-Петербурга;

     в-третьих, на     территории     предусмотрено      строительство
железнодорожного и  авто-  вокзалов  и,  таким  образом,  будет создан
крупный многофункциональный транспортный узел;

     в-четвертых, на  территории   возможно   крупномасштабное   новое
строительство без  тех  ограничений,  которые существуют в центральных
районах города;

     в-пятых, на   территории   существует    развитая    транспортная
инфраструктура (станция   метрополитена   "Ладожская",  развитая  сеть
общественного транспорта).

     3. Перечень целей и задач развития и реконструкции


     Главная цель     Концепции     -     создание     выгодной    для
предпринимательства и привлекательной  для  посещения  торгово-деловой
зоны,   отвечающей   высоким   мировым   стандартам  и  способствующей
привлечению инвестиций для  реставрации  уже  существующих  памятников
архитектуры,    строительства   новых   торгово-деловых   объектов   и
реконструкции инженерной инфраструктуры.

     Основная идея  реализации  настоящей  Концепции   заключается   в
создании условий привлечения внебюджетных инвестиций в развитие данной
территории для достижения следующих основных целей:

     проведение комплексной реконструкции существующего фонда объектов
недвижимости и нового строительства для обеспечения высокой доходности
недвижимости и формирования доходных статей бюджета Санкт-Петербурга;

     создание на базе  объектов  нежилого  фонда  многофункционального
общественно-коммерческого   комплекса   (деловой   и   торгово-деловой
центры), стимулирующего деловую активность;

     достижение нового высокого  экономического  и  градостроительного
качества   территории  на  базе  изменения  целей  землепользования  и
улучшения экологических качеств окружающей среды;

     решение социальных проблем,  удовлетворение потребностей  жителей
района  в  услугах торговли и общественного питания,  бытовых услугах,
местах комфортного проведения досуга и спортивных залах;

     создание новых высокооплачиваемых рабочих мест.

     Достижение указанных целей реализуется решением комплекса  задач,
которые в общем виде могут быть сформулированы следующим образом:

     экономические и   социальные  (благоустройство  всей  территории;
строительство комплексов       зданий,       ориентированных        на
банковско-финансовые    организации;   строительство   торгово-офисных
комплексов; строительство складских терминалов; ремонт и реконструкция
инженерных    сетей    с    повышением   эффективности   использования
энергоносителей; организация городских транспортных объектов; создание
новых рабочих мест);

     экологические (мероприятия по санации территории);

     политические (создание    предпосылок   и   обеспечение   условий
реализации проектов международного сотрудничества).

     Важным и   необходимым   мероприятием    социального    характера
подготовки  территории  для  реализации  Концепции является расселение
около 1000 человек из домов общей площадью около 10000 кв.м по  Уткину
проспекту, находящихся в аварийном состоянии.

     Предполагаемые затраты  на  расселение составят порядка 12,2 млн.
долларов США.

     В рамках  реализации   проекта   предполагается   вынос   вредных
производств "Пигмент", "Металлопосуда", затраты на реализацию составят
порядка 4 млн. долларов США, а также мероприятия по санации рек Охты и
Оккервиль.

     В случае  нахождения  финансовых  средств  и  инвестирования их в
объекты на территории согласно Концепции примерные расчеты показывают:

     - благодаря реализации  проекта  появится  более  5  тысяч  новых
постоянных рабочих мест;

     - поступления    в   бюджет   Санкт-Петербурга   составят   после
завершения:

     прямые - около 115 млн. долларов США в год;

     косвенные - около 170  млн.  долларов  США  (расчеты  сделаны  на
01.06.98);

     - отчисления    инвесторов    на    развитие   инфраструктуры   и
благоустройство составят по  расчету  около  17,5  млн.  долларов  США
(расчеты сделаны на 01.06.98);

     - вредные  производства  будут  вынесены  за пределы территории и
будет реализована программа по экологическому оздоровлению территории.

     Основным результатом   реализации   Концепции   будет   повышение
привлекательности одного из районов Санкт-Петербурга, что благоприятно
скажется на привлекательности города в целом,  на развитии  туризма  и
бизнеса,    а   также   на   повышении   стоимости   недвижимости   на
рассматриваемой и близлежащих территориях.

     4. Исторические данные о развитии территории


     Охта, одна  из  старейших  местностей  Петербурга,  находится  на
северо - восточной окраине города,  на правом берегу Невы. С севера на
юг  ее  территорию  пересекает река Охта с притоками Луппой (Лубьей) и
Оккервиль (Малой Охтой, Порховкой). Река делит прилегающую в нижнем ее
течении территорию на Большую и Малую Охту.  Выше по течению находятся
районы Пороховых и Ржевки.  На севере с Большой Охтой  граничит  район
Полюстрово.

     Начало освоению  берегов  Охты  было  положено  еще  в XVII-XVIII
веках. В  начале  XVIII  века  на  территории  Охты  началось   бурное
строительство   и  развитие  Охтинских  пороховых  заводов,  сыгравших
огромную роль в защите завоеваний России.  С начала XIX века  строится
Охтинская  верфь,  на  которой  создавались  корабли,  ставшие  славой
российского флота.

     Территория Охты  стала  прекрасным  и   живописным   местом   для
строительства дворянских усадебных домов. В конце XIX века к некоторым
из них были проведены железные дороги.  Так  возникла  железнодорожная
станция "Дача Долгорукова".

     Одной из   замечательных   архитектурных   достопримечательностей
Красногвардейского района является уникальная усадьба конца XVIII века
-  "Уткина  Дача",  расположенная  непосредственно  на рассматриваемой
территории.

     Усадебный дом А.А.Полторацкой,  появившийся в  90-х  годах  XVIII
века, расположен  в  красивом  месте при слиянии рек Охты и Оккервиль.
Дом был построен в форме,  как бы повторяющей изгибы  рек,  два  крыла
объединялись  центральной  частью - ротондой с куполом.  Автор проекта
усадьбы не установлен (предположительно -  Н.Львов  или  Дж.Кваренги).
Участком  на  протяжении  XVIII века владели разные хозяева:  шведский
полковник  Оккервиль,  стольник  Петра  I  Степан  Нелидский-Мелецкой,
генерал  А.И.Ушаков  и,  наконец.  А.А.Полторацкая,  при  которой были
построены   каменный   дом,   оранжереи,   теплицы,   винокуренный   и
костеобжигательный заводы.

     В 1829  году  дачу  покупает  З.П.Шаховская  (в браке Уткина),  и
усадьба стала называться "Уткиной Дачей".  В последней трети XIX  века
эта  усадьба  была  передана Императорскому человеколюбивому обществу,
председателем которого  состоял  сенатор  Уткин.  Полторацкие  владели
землями  и  выше  по  течению.  В 1846 году соседний с "Уткиной Дачей"
участок  у  них  купила  Е.В.Салтыкова  (урожденная   Долгорукова)   и
построила  здесь  деревянный дом с бельведером,  богадельню с церковью
Св.  Екатерины.  Впоследствии   участок   унаследовал   ее   племянник
Д.Н.Долгоруков. В 1874 году на территории "Уткиной Дачи" в присутствии
императора Александра II была открыта городская богадельня.

     В 20-е годы XX века здание  принадлежало  Народному  комиссариату
здравоохранения  и  в  нем  располагалось  малоохтинское отделение 2-й
психиатрической  больницы.  В  1936  году  одна  часть   здания   была
перестроена  под  квартиры,  другую  часть  занял 176-й "детский очаг"
Володарского райжилсоюза.

     В настоящее  время  в  помещениях   усадебного   дома   размещены
квартиры,  в  служебном  корпусе - производственные участки Управления
кинофикации.

     В послереволюционное  время  на  данной   территории   начинается
строительство различных объектов. В период с 30-х годов и по настоящее
время   на   территории   были   построены   здания    жилых    домов,
профессионального   училища,   промышленные   производства  "Пигмент",
"Металлопосуда",  а также здания офиса Центрального  банка  Российской
Федерации и ювелирной компании "Русские самоцветы".

     5. Характеристики  застройки  с указанием памятников архитектуры,
истории и культуры


     Для создания  зоны деловой активности городскими властями отведен
земельный  участок,  расположенный  в  Красногвардейском   районе   на
территории   "Яблоновка"   и  "Уткина  Дача"  -  памятника  истории  и
архитектуры.  Одним из ключевых объектов на данной территории является
железнодорожная  станция  "Дача  Долгорукого",  которая,  в  случае ее
развития,  может  стать  главным  железнодорожным   терминалом   между
Финляндией,  Санкт-Петербургом и Москвой.  Кроме того, особенно важную
роль в железнодорожных связях играет расположение  на  рассматриваемой
территории станции метрополитена "Ладожская".

     Данный участок   в   наибольшей   степени   соответствует   целям
реализации   настоящей   Концепции,   поскольку    обладает    высокой
транспортной   доступностью,   прилегает  к  исторически  сложившемуся
деловому центру и является относительно незастроенным.

     6. Описание основных направлений развития  объектов,  находящихся
на  территории  (с указанием специальных требований по реконструкции и
реставрации,   характеристик   зданий,   сооружений   и   существующей
инженерной  инфраструктуры,  а  также  общие  рекомендации по развитию
наиболее важных для города функций)

     Проект комплексной застройки территории предполагает возведение и
реконструкцию зданий торгово-делового характера, строительство офисных
зданий, авто- и железнодорожного вокзалов, а также других объектов.

     Освоение, развитие    и    реконструкция     территории     будет
осуществляться  последовательно  и  поэтапно  на основе разработанного
инвестиционного цикла, по которому территория разбита на несколько зон
инвестирования. Каждая зона инвестирования соответствует определенному
этапу развития территории.  Развитие  и  освоение  зон  инвестирования
будет  проходить  в  три  этапа  по  мере  подготовки  и  формирования
инженерной и транспортной инфраструктуры.

     Последовательность освоения отдельных участков территории в целях
инвестиционного  развития  зависит  от  совокупности,  по  отношению к
каждому участку, следующих факторов:

     - состояния  транспортной  инфраструктуры  (1  -  благоустроенные
подъезды и подходы отсутствуют; 2 - благоустроенные подъезды и подходы
имеются,  но не соответствуют планам градостроительного развития;  3 -
благоустроенные  подъезды  и  подходы  имеются  и соответствуют планам
градостроительного развития);

     - состояния  инженерного  инфраструктурного  обеспечения   (1   -
обеспечено    предусмотренное   Концепцией   нормативное   потребление
инженерных  ресурсов;  2  -  предусмотренное  Концепцией   нормативное
потребление инженерных ресурсов будет обеспечено к расчетному сроку);

     - наличия   пользователей   данного   участка,   формы   и  срока
пользования  (1  -  участок  принадлежит   городу   и   не   обременен
обязательствами;  2  - участок передан во временное пользование,  срок
которого заканчивается в  течение  срока  реализации  Концепции;  3  -
участок   имеет   постоянного   или   долговременного  пользователя  и
капитальные сооружения).

     В зависимости от состояния вышеуказанных факторов  по  конкретным
участкам эти участки распределяются по следующим этапам освоения:

                                I этап


     Участки:

     - имеют благоустроенные подъезды и подходы, которые соответствуют
планам градостроительного развития;

     - обеспечено  предусмотренное  Концепцией нормативное потребление
инженерных ресурсов;

     - участок принадлежит городу и не обременен обязательствами.

     На данном этапе будут осваиваться зоны N 18-2,  18-1, 17-1, 17-2,
17-3, 16-1, 16-4.

                               II этап


     Участки:

     - имеют благоустроенные подъезды и подходы, которые соответствуют
планам градостроительного развития;

     - обеспечено  предусмотренное  Концепцией нормативное потребление
инженерных ресурсов;

     - участок имеет постоянного или  долговременного  пользователя  и
капитальные сооружения (участок передан во временное пользование, срок
которого заканчивается в течение срока реализации Концепции).

     На данном этапе будут осваиваться зоны N 16-2, 16-3, 16-5.

                               III этап


     Участки:

     - благоустроенные подъезды и подходы имеются, но не соответствуют
планам градостроительного развития;

     - предусмотренное Концепцией нормативное  потребление  инженерных
ресурсов будет обеспечено к расчетному сроку;

     - участок   передан   во  временное  пользование,  срок  которого
заканчивается  в   течение   срока   реализации   Концепции   (участок
принадлежит городу и не обременен обязательствами).

     На данном этапе будут осваиваться зоны N 15-1, 14А-1, 14-1.

     Продолжительность инвестиционного   цикла  по  участкам  I  этапа
ориентировочно составляет 2-2,5 года,  начало - с момента  утверждения
Программы реализации Концепции.

     Продолжительность инвестиционного  цикла  по  участкам  II  этапа
ориентировочно составляет 2-2,5 года,  начало - с момента  утверждения
Программы реализации Концепции.

     Продолжительность инвестиционного  цикла  по  участкам  III этапа
ориентировочно аналогична срокам по I-II этапам, но при этом окончание
строительства должно  быть  увязано с окончанием соответствующих работ
по развитию инженерной и транспортной инфраструктуры.

     Мероприятия по инженерному обеспечению территории

     Реализация Концепции должна начаться с инженерной подготовки всей
территории.

     Учитывая неудовлетворительное состояние инженерных коммуникаций и
увеличение потребления всех видов энергии для общественных  и  деловых
зданий,  в  процессе  реконструкции  необходимо  переложить  с заменой
оборудования  все  существующие  сети  теплоснабжения,  газоснабжения,
водоснабжения  и канализации,  а также проложить дополнительные кабели
электрических и телефонных сетей.

     Объем капитальных затрат на перекладку всех подземных  инженерных
сетей  с заменой устаревшего оборудования на всей территории Агентства
оценивается в сумме около 5,3 млн. долларов США.

     7. Общее описание предполагаемых проектов реконструкции и  нового
строительства


     Реализация проекта  заключается  в   привлечении   инвестиций   в
комплексную   застройку   территории   и   в   создании   нового   для
Санкт-Петербурга типа организации городской среды  -  торгово-делового
центра, соответствующего мировым стандартам.

     Предусматривается развитие   многофункционального   транспортного
узла,  включающего  развитие  Ладожского   железнодорожного   вокзала,
развитие  крупного  пересадочного  узла  (железнодорожный и автобусный
вокзалы), строительство грузового терминала.

     Предусматривается реконструкция  комплекса   зданий,   являющихся
памятником истории и культуры федерального значения - "Уткина Дача".

     8. Перечень  объектов общегородского значения,  нарушение условий
функционирования которых не допускается,  а ремонт  или  реконструкция
проводится за счет и (или) под контролем государственных органов


     1. Памятник истории и культуры федерального  значения  -  усадьба
"Уткина Дача";

     2. Станция метрополитена "Ладожская";

     3. Железнодорожная станция "Дача Долгорукова".

     К объектам  транспортной  инфраструктуры,  которые  не могут быть
ликвидированы,  относятся: транзитные подъездные железнодорожные пути,
магистраль Заневский проспект.