РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации
Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года
Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года
(В редакции федеральных законов от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ;
от 16.10.2006 г. N 160-ФЗ; от 23.07.2008 г. N 160-ФЗ;
от 17.07.2009 г. N 147-ФЗ; от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ;
от 28.11.2011 г. N 337-ФЗ; от 30.11.2011 г. N 362-ФЗ;
от 10.07.2012 г. N 118-ФЗ; от 30.12.2012 г. N 294-ФЗ;
от 30.12.2012 г. N 318-ФЗ; от 23.07.2013 г. N 241-ФЗ;
от 28.12.2013 г. N 414-ФЗ; от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ;
от 21.07.2014 г. N 224-ФЗ; от 13.07.2015 г. N 236-ФЗ;
от 01.05.2016 г. N 139-ФЗ; от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ;
от 03.07.2016 г. N 361-ФЗ; от 01.07.2017 г. N 141-ФЗ;
от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального
закона
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные
с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для
долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости (далее - участники долевого строительства), для
возмещения затрат на такое строительство и возникновением у
участников долевого строительства права собственности на объекты
долевого строительства и права общей долевой собственности на общее
имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости,
а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и
имущества участников долевого строительства. (В редакции
федеральных законов от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ; от 17.06.2010 г. N
119-ФЗ; от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ)
2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с
возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в
многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных
средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном
законодательством о градостроительной деятельности (далее
привлечение денежных средств граждан для строительства),
допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на
праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в
установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном
участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных
сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от
эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством
Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными
кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими
деятельность таких кооперативов.
(Часть в редакции Федерального закона
от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ)
2-1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для
строительства в нарушение требований, установленных частью 2
настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан
для строительства, совершенная в нарушение требований,
установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом
недействительной только по иску гражданина, заключившего такую
сделку. (Часть дополнена - Федеральный закон
от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ)
2-2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для
строительства в нарушение требований, установленных настоящей
статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством
Российской Федерации. (Часть дополнена - Федеральный закон от
17.06.2010 г. N 119-ФЗ) (В редакции Федерального закона от
01.05.2016 г. N 139-ФЗ)
2-3. Действие настоящего Федерального закона в части
регулирования отношений при строительстве (создании)
многоквартирных домов в равной степени распространяется на
отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной
застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения
для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и
юридических лиц. (Часть дополнена - Федеральный закон от 03.07.2016
г. N 304-ФЗ)
3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется
на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных
предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по
строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе
многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в
долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским
кодексом Российской Федерации и законодательством Российской
Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав
путем уступки требования по договорам, которые заключены
юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и
связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию)
многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан
возникает право собственности на жилое помещение в строящемся
(создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.(Часть дополнена
- Федеральный закон от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
4. Действие настоящего Федерального закона распространяется на
отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и
юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и
(или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи с реновацией
жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе
федерального значения Москве, с учетом особенностей,
предусмотренных Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года
№ 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации". (Часть дополнена
- Федеральный закон от 01.07.2017 г. N 141-ФЗ)
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем
Федеральном законе
Для целей настоящего Федерального закона используются
следующие основные понятия:
1) застройщик - хозяйственное общество:
которое или основное общество которого либо любое из дочерних
хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех
лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей
площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности,
при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о
градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию
таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или)
технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в
соответствии с договором строительного подряда;
которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве
субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля
2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"
(далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного
строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39-10 Земельного
кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного
пользования земельный участок и привлекает денежные средства
участников долевого строительства в соответствии с настоящим
Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном
участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,
за исключением объектов производственного назначения, на основании
полученного разрешения на строительство;
наименование которого содержит слова "специализированный
застройщик".
Под застройщиком также понимается некоммерческая организация,
созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от
15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской
Федерации";
(Пункт в редакции Федерального закона
от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
2) объект долевого строительства - жилое или нежилое
помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого
строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее
в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением
денежных средств участника долевого строительства. (В редакции
федеральных законов от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ; от 03.07.2016 г. N
304-ФЗ; от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
3) уполномоченный банк - банк, созданный в соответствии с
законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в
перечень банков, соответствующих критериям, установленным
Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно
размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в
информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". (Пункт дополнен
- Федеральный закон от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
Статья 3. Право на привлечение денежных средств
участников долевого строительства для
строительства (создания) многоквартирного дома и
(или) иных объектов недвижимости
1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников
долевого строительства для строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только
после получения в установленном порядке разрешения на
строительство, опубликования, размещения и (или) представления
проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом
и государственной регистрации застройщиком права собственности на
земельный участок, предоставленный для строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав
которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора
аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях,
предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию
жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39-10
Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного
пользования таким земельным участком. (В редакции федеральных
законов от 10.07.2012 г. N 118-ФЗ; от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ;
от 13.07.2015 г. N 236-ФЗ)
1-1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников
долевого строительства для строительства (создания) одного или
нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, в состав которых входят объекты долевого
строительства, в соответствии с проектной документацией при
условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах
одного разрешения на строительство. Застройщик не вправе
одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям
на строительство. (Часть дополнена - Федеральный закон от
29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
2. Право на привлечение денежных средств участников долевого
строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на
основании договора участия в долевом строительстве имеет
застройщик, отвечающий следующим требованиям: (В редакции
Федерального закона от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
1) наличие проектной документации и положительного заключения
экспертизы проектной документации; (В редакции Федерального закона
от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
1-1) размер собственных средств застройщика должен составлять
не менее чем десять процентов от планируемой стоимости
строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в
соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального
закона (далее - проектная стоимость строительства). Порядок расчета
собственных средств застройщика устанавливается Правительством
Российской Федерации; (Пункт дополнен - Федеральный закон от
29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
1-2) наличие на дату направления проектной декларации в
соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в
уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской
Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального
закона, денежных средств в размере не менее десяти процентов от
проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика,
открытом в уполномоченном банке в соответствии с частью 2-3
настоящей статьи; (Пункт дополнен - Федеральный закон
от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
1-3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за
исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных
средств участников долевого строительства и со строительством
(созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости в пределах одного разрешения на строительство; (Пункт
дополнен - Федеральный закон от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
1-4) застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных
бумаг, за исключением акций; (Пункт дополнен - Федеральный закон
от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
1-5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением
денежных средств участников долевого строительства и со
строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости в пределах одного разрешения на
строительство, на дату направления проектной декларации в
соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в
уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской
Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального
закона, не превышают один процент от проектной стоимости
строительства; (Пункт дополнен - Федеральный закон
от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
1-6) имущество, принадлежащее застройщику, не используется для
обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для
обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не
связанных с привлечением денежных средств участников долевого
строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов
и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на
строительство; (Пункт дополнен - Федеральный закон
от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
1-7) отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения
обязательств третьих лиц; (Пункт дополнен - Федеральный закон
от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
2) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации
юридического лица - застройщика;
3) в отношении юридического лица - застройщика отсутствует
решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых
в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от
26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";
4) в отношении юридического лица - застройщика отсутствует
решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в
качестве меры административного наказания;
5) в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого
осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля
2011 года № 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными
видами юридических лиц", в реестре недобросовестных поставщиков
(подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в
соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ
"О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для
обеспечения государственных и муниципальных нужд", отсутствуют
сведения о юридическом лице - застройщике (в том числе о лице,
исполняющем функции единоличного исполнительного органа
юридического лица) в части исполнения им обязательств,
предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых
является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства,
реконструкции и капитального ремонта объектов капитального
строительства или организации таких строительства, реконструкции и
капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых
помещений;
6) в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже
земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения
договора аренды земельного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в
соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39-12 Земельного кодекса
Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице -
застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного
исполнительного органа юридического лица);
7) у юридического лица - застройщика отсутствует недоимка по
налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в
бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением
сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный
налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской
Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в
соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым
имеется вступившее в законную силу решение суда о признании
обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые
признаны безнадежными к взысканию в соответствии с
законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за
прошедший календарный год. Застройщик считается соответствующим
установленному требованию в случае, если им в установленном порядке
подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и
решение по такому заявлению на дату направления проектной
декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта
Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего
Федерального закона, не принято; (В редакции Федерального закона от
29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
8) лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного
органа застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального
исполнительного органа застройщика, или лицо, осуществляющее
функции единоличного исполнительного органа управляющей компании,
если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа
застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган
застройщика (далее - руководитель застройщика), физическое лицо,
которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц)
владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем двадцать
пять процентов) корпоративным юридическим лицом - застройщиком,
главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям,
установленным статьей 3-2 настоящего Федерального закона; (В
редакции Федерального закона от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
9) наличие выданного до заключения застройщиком договора с
первым участником долевого строительства в соответствии с частью
2-1 статьи 19 настоящего Федеральное закона заключения о
соответствии застройщика и проектной декларации требованиям,
установленным настоящим Федеральным законом. (Пункт дополнен -
Федеральный закон от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
(Часть в редакции Федерального закона
от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ)
2-1. (Часть дополнена - Федеральный закон от 03.07.2016 г. N
304-ФЗ) (Утратила силу - Федеральный закон от 29.07.2017 г. N
218-ФЗ)
2-2. Застройщики, не удовлетворяющие требованиям, указанным в
части 2 настоящей статьи, не имеют права привлекать денежные
средства граждан - участников долевого строительства на
строительство (создание) многоквартирных домов. (Часть дополнена -
Федеральный закон от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ) (В редакции
Федерального закона от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
2-3. В целях осуществления деятельности, предусмотренной
настоящим Федеральным законом, застройщик, технический заказчик,
выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с
застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в
соответствии с договором строительного подряда, заключенным с
застройщиком, обязаны открыть банковский счет в одном
уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с
использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только
один расчетный счет (далее - расчетный счет застройщика). Операции
по списанию средств с банковского счета застройщика осуществляются
уполномоченным банком в соответствии с требованиями, указанными в
статье 18-2 настоящего Федерального закона. (Часть дополнена -
Федеральный закон от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ) (В редакции
Федерального закона от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
2-4. (Часть дополнена - Федеральный закон от 03.07.2016 г. N
304-ФЗ) (Утратила силу - Федеральный закон от 29.07.2017 г. N
218-ФЗ)
2-5. (Часть дополнена - Федеральный закон от 03.07.2016 г. N
304-ФЗ) (Утратила силу - Федеральный закон от 29.07.2017 г. N
218-ФЗ)
2-6. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта
Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего
Федерального закона, обязан направить в федеральный орган
исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие
государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав,
ведение Единого государственного реестра недвижимости и
предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном
реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), уведомление
об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства
граждан - участников долевого строительства на строительство
(создание) многоквартирных домов в срок не более чем один рабочий
день со дня установления факта несоответствия застройщика
требованиям, указанным в части 2 настоящей статьи. (Часть дополнена
- Федеральный закон от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ) (В редакции
Федерального закона от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
3. В случае привлечения денежных средств граждан для
строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим
Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные
средства граждан для строительства в нарушение требований,
установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона,
гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата
переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере
предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской
Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы
процентов причиненных гражданину убытков. (В редакции Федерального
закона от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ)
4. Застройщик вправе привлекать в соответствии с настоящим
Федеральным законом денежные средства граждан и юридических лиц для
долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов
блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при
условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в
компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений
(взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования
указанных денежных средств (далее - компенсационный фонд), до
государственной регистрации договора участия в долевом
строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, в
порядке, установленном настоящим Федеральным законом. (Часть
дополнена - Федеральный закон от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
5. Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика
подлежит обязательному аудиту. Застройщик составляет промежуточную
бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за
следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал,
полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном
частью 2 статьи 3-1 настоящего Федерального закона, раскрывает
промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не
позднее пяти календарных дней после окончания соответствующего
промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую
(финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее
ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего
отчетного года. (Часть дополнена - Федеральный закон
от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
Статья 3-1. Раскрытие информации застройщиком
1. Застройщик, привлекающий денежные средства участников
долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации
о своей деятельности посредством создания и ведения в
информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сайта, в
электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое
принадлежат такому застройщику (далее - официальный сайт
застройщика). (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 г. N
218-ФЗ)
2. На официальном сайте застройщика в отношении каждого
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого
строительства, в электронном виде должна быть размещена следующая
информация:
1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального
строительства, указанных в пункте 4 части 1 статьи 20 настоящего
Федерального закона;
2) документы, указанные в пунктах 1, 3, 5 части 2 статьи 21
настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от
29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
3) проектная декларация;
4) заключение уполномоченного органа исполнительной власти
субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23
настоящего Федерального закона, о соответствии застройщика и
проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3,
статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона;
5) проект договора участия в долевом строительстве или проекты
таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных
средств участников долевого строительства для строительства
(создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов
недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона
и правилам, установленным в соответствии с частью 2 статьи 4
настоящего Федерального закона;
6) сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений
(взносов) в компенсационный фонд или условия привлечения денежных
средств участников долевого строительства по договору участия в
долевом строительстве в соответствии с требованиями статей 15-4 и
15-5 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального
закона от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
7) документы, указанные в части 5 статьи 3 настоящего
Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 29.07.2017
г. N 218-ФЗ)
8) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с
привлечением денежных средств участников долевого строительства
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
отражающие текущее состояние их строительства (создания).
3. Информация, указанная в части 2 настоящей статьи, подлежит
размещению на официальном сайте застройщика в течение пяти рабочих
дней после дня получения заключения уполномоченного органа
исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в
части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, о соответствии
застройщика и проектной декларации требованиям, установленным
частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона.
Фотографии, указанные в пункте 8 части 2 настоящей статьи, подлежат
размещению на официальном сайте застройщика ежемесячно.
4. Изменения, внесенные в документы, указанные в части 2
настоящей статьи, должны быть размещены на официальном сайте
застройщика в течение пяти рабочих дней со дня внесения таких
изменений.
5. Требования к порядку размещения на официальном сайте
застройщика информации в отношении каждого многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с
привлечением денежных средств участников долевого строительства,
устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной
власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального
закона.
6. Застройщик в соответствии с законодательством Российской
Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее
исполнение обязанности по раскрытию информации, полноту и
достоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с
настоящей статьей.
(Статья дополнена - Федеральный закон
от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ)
Статья 3-2. Требования к органам управления застройщика
и его участникам
1. Коллегиальный исполнительный орган застройщика, единоличный
исполнительный орган застройщика или управляющая компания, если она
осуществляет функции единоличного исполнительного органа
застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган
застройщика (далее - руководитель застройщика), главный бухгалтер
застройщика и кандидаты на указанные должности должны
соответствовать требованиям, установленным настоящей статьей.
2. Застройщик не позднее трех рабочих дней с момента принятия
решений о прекращении полномочий руководителя застройщика, об
избрании (назначении) нового руководителя застройщика, а также об
образовании временного единоличного исполнительного органа
застройщика обязан уведомить об этом уполномоченный орган
исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в
части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, и представить
информацию о соответствии указанных лиц требованиям настоящей
статьи.
3. Руководителем застройщика или главным бухгалтером
застройщика не может являться:
1) лицо, имеющее неснятую или непогашенную судимость за
преступления в сфере экономической деятельности или преступления
против государственной власти;
2) лицо, в отношении которого не истек срок, в течение
которого оно считается подвергнутым административному наказанию в
виде дисквалификации;
3) лицо, которое было привлечено в соответствии с Федеральным
законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности
(банкротстве)" к субсидиарной ответственности по обязательствам
юридического лица и (или) ответственности в виде взыскания убытков
с юридического лица, если со дня исполнения лицом обязанности,
установленной судебным актом, прошло менее трех лет;
4) лицо, которое осуществляло функции единоличного
исполнительного органа юридического лица в течение трех лет,
предшествовавших дате направления проектной декларации в
соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в
уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской
Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального
закона, которое было признано арбитражным судом несостоятельным
(банкротом);
5) лицо, которое прямо или косвенно (через третьих лиц)
осуществляло владение в течение трех лет, предшествовавших дате
направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи
19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган
исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в
части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, более двадцатью
пятью процентами акций (долей) застройщика, который был признан
арбитражным судом несостоятельным (банкротом).
4. Физическое лицо, которое в конечном счете прямо или
косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале
преобладающее участие более чем двадцать пять процентов)
корпоративным юридическим лицом - застройщиком, должно
соответствовать требованиям части 3 настоящей статьи.
(Статья дополнена - Федеральный закон
от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
1. По договору участия в долевом строительстве (далее также -
договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный
договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц
построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект
недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию
этих объектов передать соответствующий объект долевого
строительства участнику долевого строительства, а другая сторона
(участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную
договором цену и принять объект долевого строительства при наличии
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости. (В редакции Федерального закона от
03.07.2016 г. N 304-ФЗ)
2. (Утратила силу - Федеральный закон
от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным
законом. (В редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 147-ФЗ)
4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта
долевого строительства в соответствии с проектной документацией
застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том
числе план объекта долевого строительства, отображающий в
графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к
другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого
помещения (комнат, помещений вспомогательного использования,
лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом
долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта
долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с
указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде,
назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и
поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости
(далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого
строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на
котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей
площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого
помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного
использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении,
наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные
характеристики жилого или нежилого помещения); (В редакции
Федерального закона от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ)
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства
участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по
договору; (Пункт дополнен - Федеральный закон
от 30.12.2012 г. N 294-ФЗ)
6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18-1 настоящего
Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18-1
настоящего Федерального закона. (Пункт дополнен - Федеральный закон
от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ)
4-1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей
статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную
декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в
нарушение данного требования, может быть признан судом
недействительным только по иску участника долевого строительства,
заключившего такой договор. (Часть дополнена - Федеральный закон от
03.07.2016 г. N 304-ФЗ)
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4
настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта
долевого строительства до его передачи участнику долевого
строительства несет застройщик.
7. В случае смерти гражданина - участника долевого
строительства его права и обязанности по договору переходят к
наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное.
Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в
договор.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого
строительства имущественные права и обязанности, основанные на
договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным
законом, входят в состав наследства участника долевого
строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской
Федерации.
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного
гражданином - участником долевого строительства исключительно для
личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с
осуществлением предпринимательской деятельности, применяется
законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в
части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом "О
содействии развитию жилищного строительства", договоры участия в
долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические
показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения
этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным
федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции
по выработке государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в сфере строительства, архитектуры,
градостроительства, должны содержать сведения, установленные
указанным Федеральным законом. (Часть дополнена - Федеральный закон
от 10.07.2012 г. N 118-ФЗ)
10-1. В случае, если застройщиком является юридическое лицо,
заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской
Федерации договор об освоении территории в целях строительства
жилья экономического класса или договор о комплексном освоении
территории в целях строительства жилья экономического класса, в
договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим
застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего
условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным
федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции
по выработке государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в сфере строительства, архитектуры,
градостроительства (далее также - жилье экономического класса),
участником долевого строительства, который является гражданином,
имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации,
нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право
на приобретение жилья экономического класса, по цене и в сроки,
которые определены договором об освоении территории в целях
строительства жилья экономического класса или договором о
комплексном освоении территории в целях строительства жилья
экономического класса, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей
статьи условиями указываются:
1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом
долевого строительства, соответствует условиям отнесения к жилью
экономического класса и создается застройщиком, являющимся лицом, с
которым заключен договор об освоении территории в целях
строительства жилья экономического класса или договор о комплексном
освоении территории в целях строительства жилья экономического
класса;
2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении
территории в целях строительства жилья экономического класса или
договора о комплексном освоении территории в целях строительства
жилья экономического класса;
3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на
один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства,
которая не может превышать цену, указанную в протоколе о
результатах аукциона на право заключения договора об освоении
территории в целях строительства жилья экономического класса или
договора о комплексном освоении территории в целях строительства
жилья экономического класса, либо в случаях, предусмотренных
частями 24-26 статьи 46-7 Градостроительного кодекса Российской
Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.
(Часть дополнена - Федеральный закон
от 21.07.2014 г. N 224-ФЗ)
10-2. Обязательным приложением к указанному в части 10-1
настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является
протокол о результатах аукциона на право заключения договора об
освоении территории в целях строительства жилья экономического
класса или договора о комплексном освоении территории в целях
строительства жилья экономического класса либо в случаях,
предусмотренных частями 24-26 статьи 46-7 Градостроительного
кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого
аукциона. (Часть дополнена - Федеральный закон
от 21.07.2014 г. N 224-ФЗ)
11. К объекту долевого строительства, строительство (создание)
которого на находящемся в государственной или муниципальной
собственности земельном участке на день прекращения действия
договора аренды такого земельного участка не завершено, положения
статьи 239-1 Гражданского кодекса Российской Федерации не
применяются. (Часть дополнена - Федеральный закон
от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ)
Статья 5. Цена договора
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер
денежных средств, подлежащих уплате участником долевого
строительства для строительства (создания) объекта долевого
строительства. Цена договора может быть определена как произведение
цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого
помещения, являющихся объектом долевого строительства, и
соответствующей общей площади или площади объекта долевого
строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося
объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон,
терраса, цена договора может быть определена как произведение цены
единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей
приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная
площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого
помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими
коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной
власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального
закона. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ;
от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена
после его заключения, если договором предусмотрены возможности
изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены
договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в
компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке,
предусмотренном статьей 23-2 настоящего Федерального закона. (В
редакции Федерального закона от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
3. Уплата цены договора производится после государственной
регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в
установленный договором период. (В редакции Федерального закона
от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ)
4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены
договора должна производиться участником долевого строительства
путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа
в течение более чем два месяца является основанием для
одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке,
предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. (В
редакции федеральных законов от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ;
от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ)
5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены
договора должна производиться участником долевого строительства
путем внесения платежей в предусмотренный договором период,
систематическое нарушение участником долевого строительства сроков
внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более
чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения
платежа в течение более чем два месяца, является основанием для
одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке,
предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. (В
редакции федеральных законов от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ;
от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ)
6. В случае нарушения установленного договором срока внесения
платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику
неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования
Центрального банка Российской Федерации, действующей на день
исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый
день просрочки. (В редакции Федерального закона
от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого
строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства
объект долевого строительства не позднее срока, который
предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого
строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого
строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости или в состав блок-секции
многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на
территорию общего пользования, за исключением случая,
установленного частью 3 настоящей статьи. (В редакции Федерального
закона от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока
передачи участнику долевого строительства объекта долевого
строительства застройщик уплачивает участнику долевого
строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,
действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за
каждый день просрочки. Если участником долевого строительства
является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка
(пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае
нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику
долевого строительства объекта долевого строительства вследствие
уклонения участника долевого строительства от подписания
передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого
строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения
застройщиком своих обязательств по такому договору. (В редакции
федеральных законов от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ; от 03.07.2016 г. N
304-ФЗ)
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в
предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два
месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику
долевого строительства соответствующую информацию и предложение об
изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока
передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику
долевого строительства осуществляется в порядке, установленном
Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства
объект долевого строительства, качество которого соответствует
условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной
документации и градостроительных регламентов, а также иным
обязательным требованиям. (В редакции Федерального закона
от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
1-1. При передаче объекта долевого строительства застройщик
обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по
эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую
и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и
безопасного его использования, сроке службы объекта долевого
строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем
инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов,
изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого
строительства). (Часть дополнена - Федеральный закон от 03.07.2016
г. N 304-ФЗ)
2. В случае, если объект долевого строительства построен
(создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, и (или)
указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований
приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными
недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного
договором использования, участник долевого строительства, если иное
не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от
застройщика: (В редакции Федерального закона
от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству
объекта долевого строительства или неустранения выявленных
недостатков в установленный участником долевого строительства
разумный срок участник долевого строительства в одностороннем
порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от
застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в
соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. (В
редакции Федерального закона от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
4. Условия договора об освобождении застройщика от
ответственности за недостатки объекта долевого строительства
являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за
исключением технологического и инженерного оборудования, входящего
в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается
договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный
гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого
строительства, за исключением технологического и инженерного
оборудования, входящего в состав такого объекта долевого
строительства, участнику долевого строительства, если иное не
предусмотрено договором. (В редакции Федерального закона
от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ)
5-1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное
оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого
строительства объекта долевого строительства, устанавливается
договором и не может составлять менее чем три года. Указанный
гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого
передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства. (Часть дополнена - Федеральный закон
от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ)
6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в
суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в
связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с
указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие
недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.
Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок,
согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В
случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во
внесудебном порядке полностью или частично либо в случае
неудовлетворения полностью или частично указанных требований в
указанный срок участник долевого строительства имеет право
предъявить иск в суд. (В редакции Федерального закона
от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ)
7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты)
объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного
срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального
износа такого объекта долевого строительства или входящих в его
состав элементов отделки, систем инженерно-технического
обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения
требований технических регламентов, градостроительных регламентов,
иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта
долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки,
систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных
элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта,
проведенного самим участником долевого строительства или
привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты)
объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения
предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства
инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и
условий эффективного и безопасного использования объекта долевого
строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем
инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов,
изделий.(Часть дополнена - Федеральный закон от 18.07.2006 г. N
111-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ)
8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов)
объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей
статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого
строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных,
домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением
предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки
неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона
Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I "О защите прав
потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого
помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является
основанием для признания такого жилого помещения непригодным для
проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент,
установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7
февраля 1992 года № 2300-I "О защите прав потребителей", от
стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка
(дефекта). (Часть дополнена - Федеральный закон от 03.07.2016 г. N
304-ФЗ)
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и
принятие его участником долевого строительства осуществляются по
подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о
передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или
ином документе о передаче объекта долевого строительства
указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения
или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства,
а также иная информация по усмотрению сторон. (В редакции
федеральных законов от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ;
от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не
ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на
ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости.
3. После получения застройщиком в установленном порядке
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект
долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком
обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное
не установлено договором. (В редакции Федерального закона
от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления
установленного договором срока передачи объекта долевого
строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала
передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за
четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и
принятия обязан направить участнику долевого строительства
сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором
и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также
предупредить участника долевого строительства о необходимости
принятия объекта долевого строительства и о последствиях
бездействия участника долевого строительства, предусмотренных
частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по
почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении
по указанному участником долевого строительства почтовому адресу
или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого
строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать
дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока
передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику
долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший
сообщение застройщика о завершении строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в
соответствии с договором и о готовности объекта долевого
строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в
предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен,
в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
(В редакции Федерального закона от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного
акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства
вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором
указывается несоответствие объекта долевого строительства
требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального
закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного
документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения
застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7
настоящего Федерального закона.
6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника
долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в
предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе
участника долевого строительства от принятия объекта долевого
строительства (за исключением случая, указанного в части 5
настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня,
предусмотренного договором для передачи объекта долевого
строительства участнику долевого строительства, вправе составить
односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого
строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта
долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При
этом риск случайной гибели объекта долевого строительства
признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня
составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта
или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик
обладает сведениями о получении участником долевого строительства
сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо
оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением
об отказе участника долевого строительства от его получения или в
связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному
им почтовому адресу.(Часть дополнена - Федеральный закон от
18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
Статья 9. Расторжение договора
(В редакции Федерального закона от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке
вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта
долевого строительства в срок, превышающий установленный договором
срок передачи такого объекта на два месяца; (В редакции
Федерального закона от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ)
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных
частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта
долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью
3 статьи 15-1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором
случаях.
(Часть в редакции Федерального закона от 18.07.2006 г. N
111-ФЗ)
1-1. По требованию участника долевого строительства договор
может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав
которых входит объект долевого строительства, при наличии
обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в
предусмотренный договором срок объект долевого строительства не
будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся
(создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, в состав которых входит объект долевого
строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей
площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся
объектом долевого строительства, которое может быть установлено в
договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; (В
редакции Федерального закона от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ)
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых
помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором
случаях.
(Часть дополнена - Федеральный закон от 18.07.2006 г. N
111-ФЗ)
1-2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет
свои обязательства перед участником долевого строительства и
соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом
требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет
права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном
порядке. (Часть дополнена - Федеральный закон от 03.07.2016 г. N
304-ФЗ)
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям,
предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати
рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения
договора по основаниям, предусмотренным частью 1-1 настоящей
статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора
обязан возвратить участнику долевого строительства денежные
средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить
проценты на эту сумму за пользование указанными денежными
средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования
Центрального банка Российской Федерации, действующей на день
исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных
участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются
со дня внесения участником долевого строительства денежных средств
или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата
застройщиком участнику долевого строительства. Если участником
долевого строительства является гражданин, указанные проценты
уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение
соответствующего установленного срока участник долевого
строительства не обратился к застройщику за получением денежных
средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены
договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными
денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за
рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить
денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в
депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается
участнику долевого строительства. (В редакции Федерального закона
от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа
застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5
статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе
расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после
направления в письменной форме участнику долевого строительства в
порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального
закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности
по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого
требования. При неисполнении участником долевого строительства
такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении
участником долевого строительства предупреждения о необходимости
погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях
неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма
оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого
строительства от его получения или в связи с отсутствием участника
долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик
имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения
договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.(Часть
дополнена - Федеральный закон от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от
исполнения договора договор считается расторгнутым со дня
направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от
исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено
по почте заказным письмом с описью вложения.(Часть дополнена -
Федеральный закон от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения
договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5
настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить
денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в
счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его
расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства
не обратился к застройщику за получением денежных средств,
уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора,
застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после
истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства
в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем
сообщается участнику долевого строительства. (Часть дополнена -
Федеральный закон от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и
5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока
зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик
уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму
за пользование указанными денежными средствами в размере одной
трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской
Федерации, действующей на день соответствующего исполнения
обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником
долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня,
следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных
средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих
денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных
средств застройщиком участнику долевого строительства или дня
зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если
участником долевого строительства является гражданин, указанные
проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. (Часть
дополнена - Федеральный закон от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его
одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по
уплате участником долевого строительства неустойки (пеней),
предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не
допускается. (Часть дополнена - Федеральный закон от 18.07.2006 г.
N 111-ФЗ)
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по
договору
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения
обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств
или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить
другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и
указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном
объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований
по договору допускается только после уплаты им цены договора или
одновременно с переводом долга на нового участника долевого
строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом
Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований
по договору допускается с момента государственной регистрации
договора до момента подписания сторонами передаточного акта или
иного документа о передаче объекта долевого строительства.
3. Уплата цены уступки прав требований по договору
производится после государственной регистрации соглашения
(договора) об уступке прав требований по договору в случае, если
цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по
договору является юридическое лицо. (Часть дополнена - Федеральный
закон от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ)
4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению
(договору) об уступке прав требований по договору, несет
ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей
статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по
договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.
(Часть дополнена - Федеральный закон от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ)
Статья 12. Исполнение обязательств по договору
1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента
подписания сторонами передаточного акта или иного документа о
передаче объекта долевого строительства.
2. Обязательства участника долевого строительства считаются
исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в
соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта
или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Статья 12-1. Способы обеспечения исполнения обязательств по
договору
1. Залогом в порядке, установленном статьями 13-15 настоящего
Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих
обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости на основании одного разрешения на
строительство:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого
строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным
законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств,
причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки
(штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или
иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта
долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с
договором и (или) федеральными законами денежных средств.
2. (Утратила силу - Федеральный закон
от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
3. (Часть дополнена - Федеральный закон от 03.07.2016 г. N
304-ФЗ) (Утратила силу - Федеральный закон от 29.07.2017 г. N
218-ФЗ)
(Статья дополнена - Федеральный закон от 18.07.2006 г. N
111-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 г. N 294-ФЗ)
Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору
залогом
(В редакции Федерального закона от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика
(залогодателя) по договору с момента государственной регистрации
договора у участников долевого строительства (залогодержателей)
считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства
(создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого
строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на
праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный
земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном
участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. (В
редакции Федерального закона от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ)
2. При государственной регистрации права собственности
застройщика на объект незавершенного строительства такой объект
незавершенного строительства считается находящимся в залоге у
участников долевого строительства с момента государственной
регистрации права собственности застройщика на такой объект.
3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном
законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на
ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с
привлечением денежных средств участников долевого строительства, до
даты передачи объекта долевого строительства в порядке,
установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой
объект долевого строительства считается находящимся в залоге у
участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые
помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого
строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения
застройщиком указанного разрешения. (В редакции Федерального закона
от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ)
4. (Утратила силу - Федеральный закон
от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на
объект незавершенного строительства при возникновении оснований для
обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от
государственной регистрации права собственности на объект
незавершенного строительства государственная регистрация права
собственности на такой объект осуществляется на основании решения
суда, принятого по иску участника долевого строительства об
обращении взыскания на предмет залога.
6. Если до заключения застройщиком договора с первым
участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 -
3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения
обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство
(создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, в состав которых входят объекты долевого
строительства, привлечение застройщиком денежных средств участников
долевого строительства допускается при одновременном соблюдении
следующих условий: (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 г.
N 218-ФЗ)
1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1-3
настоящей статьи, является банк;
2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя
получено согласие на удовлетворение своих требований за счет
заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15
настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение
права залога на объекты долевого строительства в случае,
предусмотренном частью 8 настоящей статьи; (В редакции Федерального
закона от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
3) целевой кредит на строительство (создание) многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями
договора, заключенного между застройщиком и банком, может быть
использован только на цели, указанные в подпунктах 1 - 9 части 1
статьи 18 настоящего Федерального закона. (Пункт дополнен -
Федеральный закон от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
7. После заключения застройщиком договора с первым участником
долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 настоящей
статьи, не может передаваться в залог без согласия участников
долевого строительства, за исключением случая передачи в залог
банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком
застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты
долевого строительства, при условии получения от банка согласия на
удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в
соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и
согласия на прекращение права залога на объекты долевого
строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
(В редакции Федерального закона от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
7-1. В случаях, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей
статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников
долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными
от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости.(Часть дополнена - Федеральный закон от
18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
8. С момента передачи объекта долевого строительства в
порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона,
право залога, возникшее на основании настоящего Федерального
закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных
частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на
данный объект долевого строительства. (В редакции федеральных
законов от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ; от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ)
8-1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или
на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7
настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у
застройщика в собственности, либо залог права аренды или права
субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в
порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона,
всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или)
ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном
земельном участке. (Часть дополнена - Федеральный закон
от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ)
9. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на
основании настоящего Федерального закона, применяются положения
Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от
16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с
учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет
залога
1. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее
чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи
застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при
наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в
предусмотренный договором срок объект долевого строительства не
будет передан участнику долевого строительства.
2. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки,
установленные частью 1 настоящей статьи, независимо от сроков
исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями,
указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.
3. (Утратила силу - Федеральный закон
от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
Статья 15. Особенности распределения денежных средств,
вырученных от реализации заложенного имущества
1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного
имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов
в связи с обращением взыскания на такое имущество и его
реализацией, направляются на удовлетворение требований участников
долевого строительства и залогодержателей, указанных в частях 6 и 7
статьи 13 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального
закона от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации
заложенного имущества, такие денежные средства после удержания
сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением
взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются
между участниками долевого строительства и залогодержателями,
указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона,
пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения
этих требований. (В редакции Федерального закона
от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
3. (Утратила силу - Федеральный закон
от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
4. (Утратила силу - Федеральный закон
от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ)
5. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства,
причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих
требований до даты проведения публичных торгов, на которых было
реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого
строительства вправе получить денежные средства через депозит
нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации.
Статья 15-1. (Статья дополнена - Федеральный закон от
18.07.2006 г. N 111-ФЗ) (Утратила силу - Федеральный закон от
29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
Статья 15-2. (Статья дополнена - Федеральный закон от
30.12.2012 г. N 294-ФЗ) (Утратила силу - Федеральный закон от
29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
Статья 15-3. (Статья дополнена - Федеральный закон от
03.07.2016 г. N 304-ФЗ) (Утратила силу - Федеральный закон от
29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
Статья 15-4. Особенности привлечения застройщиком денежных
средств участников долевого строительства в
случае размещения таких средств на счетах эскроу
1. В случае предоставления застройщику российской кредитной
организацией, имеющей в соответствии с частью 3 статьи 15-5
настоящего Федерального закона право на открытие счетов эскроу для
расчетов по договору участия в долевом строительстве (далее -
банк), целевого кредита на строительство (создание) многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости, если условия кредитного
договора предусматривают уплату цены договоров участия в долевом
строительстве на счета эскроу, во всех указанных договорах должна
быть установлена обязанность участников долевого строительства
внести денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в
долевом строительстве на счета эскроу, открытые в таком банке в
соответствии со статьей 15-5 настоящего Федерального закона (далее
- счет эскроу). (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 г. N
218-ФЗ)
2. Положения настоящего Федерального закона распространяются
на случай, указанный в части 1 настоящей статьи, с учетом положений
настоящей статьи и статьи 15-5 настоящего Федерального закона.
3. В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором
участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные
в пунктах 1-4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона
условия договора, а также определенные в соответствии с гражданским
законодательством для договора условного депонирования денежных
средств следующие условия:
1) обязанность участника долевого строительства (депонента)
внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в
долевом строительстве в сроки и размере, которые установлены
договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на
открытый в указанном в части 1 настоящей статьи банке
(эскроу-агент) специальный счет эскроу и сведения о таком банке
(наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес,
адрес электронной почты, номер телефона);
2) депонируемая сумма, которая должна быть равна цене договора
участия в долевом строительстве;
3) срок условного депонирования денежных средств, который
должен быть равен сроку передачи застройщиком объекта долевого
строительства участнику долевого строительства, увеличенному на
шесть и более месяцев по соглашению сторон договора участия в
долевом строительстве;
4) основания перечисления застройщику (бенефициару)
депонированной суммы, предусмотренные частью 7 статьи 15-5
настоящего Федерального закона, и указанный им счет, на который
должна быть перечислена депонированная сумма при возникновении
таких оснований;
5) основания прекращения условного депонирования денежных
средств (истечение срока условного депонирования, перечисление
депонированной суммы в соответствии с частью 7 статьи 15-5
настоящего Федерального закона, расторжение договора участия в
долевом строительстве по соглашению сторон или в судебном порядке,
односторонний отказ одной из сторон от исполнения договора участия
в долевом строительстве).
4. В случае заключения договора участия в долевом
строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей
статьей, заключение отдельного договора условного депонирования
денежных средств не требуется.
5. Участник долевого строительства, заключивший договор
участия в долевом строительстве с учетом особенностей,
предусмотренных настоящей статьей, в одностороннем порядке вправе
отказаться от исполнения такого договора в случае:
1) наличия оснований, указанных в пунктах 1-3 и 5 части 1
статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) наличия требования банка о досрочном исполнении
застройщиком обязательств по кредитному договору, указанному в
части 1 настоящей статьи, и об обращении взыскания на имущество и
права требования по обязательствам, являющиеся предметом залога
(ипотеки), обеспечивающим исполнение такого кредитного договора, в
предусмотренных законом, кредитным договором и (или) договором
залога (ипотеки) случаях;
3) признания застройщика банкротом и открытия конкурсного
производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября
2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";
4) вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации
юридического лица - застройщика или о приостановлении осуществления
застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных
средств участников долевого строительства для строительства
(создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, в установленных частью 15 статьи 23 настоящего
Федерального закона случаях.
6. По истечении срока условного депонирования денежных
средств, предусмотренного договором участия в долевом строительстве
в соответствии с пунктом 3 части 3 настоящей статьи, договор
участия в долевом строительстве прекращается.
7. В случае заключения договора участия в долевом
строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей
статьей, требования, предусмотренные частью 4 статьи 3, частями 2,
5-7 статьи 9, частями 1 и 2 статьи 12-1, статьями 13 - 15, 18 и
18-1 настоящего Федерального закона, не применяются. (В редакции
Федерального закона от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
8. Кредитным договором, заключенным в соответствии с частью 1
настоящей статьи (далее - кредитный договор), должны быть
предусмотрены:
1) обязательство банка предоставить в порядке и на условиях,
которые предусмотрены кредитным договором, целевой кредит на
строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости в объеме, достаточном для завершения такого
строительства (создания), с учетом требований банка к размеру
первоначального взноса по такому кредиту;
2) цели, на которые может быть использован кредит, и порядок
осуществления банком контроля за его целевым использованием, в том
числе в соответствии с требованиями проектной документации;
3) обязательство застройщика по открытию в банке, с которым
заключен кредитный договор, отдельных счета или счетов для
совершения всех операций, связанных со строительством (созданием)
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на
строительство (создание) которых предоставлен кредит;
4) обязательство застройщика предоставлять банку информацию
обо всех организациях, привлеченных застройщиком или лицами,
действующими по поручению застройщика либо по договору с
застройщиком, для строительства (создания) многоквартирных домов и
(или) иных объектов недвижимости, на строительство (создание)
которых предоставлен кредит, в том числе о поставщиках материалов
для такого строительства (создания) (полное наименование
юридического лица или фамилия, имя, отчество (если имеется)
индивидуального предпринимателя, адрес (место нахождения или место
жительства), номер телефона, идентификационный номер
налогоплательщика), и иную информацию, предоставление которой
предусмотрено кредитным договором; (В редакции Федерального закона
от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
5) право банка запрашивать у застройщика иную информацию и
документы, которые необходимы для осуществления контроля за целевым
использованием застройщиком кредита и предоставление которых
предусмотрено кредитным договором, и обязательство застройщика
предоставлять банку такую информацию; (В редакции Федерального
закона от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
6) обязательство застройщика об установлении во всех договорах
участия в долевом строительстве, заключаемых им в отношении
объектов долевого строительства в многоквартирных домах и (или)
иных объектах недвижимости, на строительство (создание) которых
предоставляется кредит, обязанности участников долевого
строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договоров
участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке,
с которым застройщик заключил кредитный договор;
7) обязательство застройщика согласовывать с банком изменение
существенных условий договоров участия в долевом строительстве;
8) обязательство банка заключить договоры счетов эскроу с
участниками долевого строительства и застройщиком, а также условия
таких договоров, в том числе размер уплачиваемых банком процентов
по денежным средствам, внесенным на счета эскроу;
9) обязательство банка по ежемесячному предоставлению
застройщику сведений об открытии, о ведении и закрытии счетов
эскроу, в том числе о внесении участниками долевого строительства
денежных средств на счета эскроу;
10) способы и размер обеспечения исполнения обязательств по
кредитному договору;
11) срок действия кредитного договора;
12) ответственность сторон кредитного договора за его
неисполнение или ненадлежащее исполнение.
(Статья дополнена - Федеральный закон
от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ)
Статья 15-5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета
эскроу для расчетов по договору участия
в долевом строительстве
1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом
строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей
статьей.
2. Счет эскроу открывается банком (эскроу-агент), заключившим
с застройщиком кредитный договор, указанный в части 8 статьи 15-4
настоящего Федерального закона, для учета и блокирования денежных
средств, полученных банком от являющегося владельцем счета
участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены
договора участия в долевом строительстве, в целях передачи
эскроу-агентом таких средств указанному застройщику, являющемуся
стороной такого договора участия в долевом строительстве
(бенефициару), на основании подписанного сторонами договора участия
в долевом строительстве передаточного акта или иного документа о
передаче объекта долевого строительства, а в случае,
предусмотренном частью 6 статьи 8 настоящего Федерального закона,
на основании одностороннего акта или иного документа о передаче
объекта долевого строительства.
3. Право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору
участия в долевом строительстве имеют банки, которые удовлетворяют
установленным Правительством Российской Федерации требованиям к
кредитным организациям и в которых могут размещаться средства
федерального бюджета на банковские депозиты. Центральный банк
Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о банках,
имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору
участия в долевом строительстве, на своем официальном сайте в сети
"Интернет".
4. Счет эскроу открывается на основании зарегистрированного
договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом
особенностей, предусмотренных статьей 15-4 настоящего Федерального
закона, на срок условного депонирования денежных средств,
предусмотренный указанным договором.
5. На денежные средства на счете эскроу начисляются проценты в
размере, установленном договором счета эскроу и определенном
кредитным договором в соответствии с пунктом 8 части 8 статьи 15-4
настоящего Федерального закона. Вознаграждение банку, являющемуся
эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
6. Банк, являющийся эскроу-агентом по договору счета эскроу,
информирует участника долевого строительства, являющегося
владельцем счета эскроу, о наличии оснований для одностороннего
отказа участника долевого строительства от исполнения договора
участия в долевом строительстве, предусмотренных пунктом 2 части 5
статьи 15-4 настоящего Федерального закона, не позднее десяти
рабочих дней со дня наступления таких оснований.
7. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее
десяти рабочих дней с даты представления застройщиком банку
передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства, подписанного сторонами договора об участии в долевом
строительстве, а в случае, указанном в части 6 статьи 8 настоящего
Федерального закона, одностороннего акта или иного документа о
передаче объекта долевого строительства перечисляются банком
застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по
кредитному договору, указанному в части 8 статьи 15-4 настоящего
Федерального закона, если кредитный договор содержит поручение
застройщика банку об использовании таких средств (части таких
средств) для оплаты обязательств застройщика по данному кредитному
договору.
8. В случае произведения расчетов по договору участия в
долевом строительстве в соответствии с частью 7 настоящей статьи
договор счета эскроу прекращается и счет эскроу подлежит закрытию
без заявления владельца этого счета в день осуществления таких
расчетов.
9. В случае прекращения условного депонирования денежных
средств, условия которого предусмотрены договором участия в долевом
строительстве, по основаниям расторжения либо одностороннего отказа
одной из сторон от исполнения договора участия в долевом
строительстве в связи с истечением срока условного депонирования
денежных средств и прекращением договора участия в долевом
строительстве в соответствии с частью 6 статьи 15-4 настоящего
Федерального закона договор счета эскроу прекращается и счет эскроу
подлежит закрытию не позднее трех рабочих дней после дня получения
банком уведомления органа регистрации прав о погашении в Едином
государственном реестре недвижимости записи о государственной
регистрации договора участия в долевом строительстве. (В редакции
Федерального закона от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
10. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня
внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о
расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из
сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве,
заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15-4
настоящего Федерального закона, обязан направить в банк, являющийся
эскроу-агентом, по адресу электронной почты, указанному в договоре
участия в долевом строительстве, уведомление о погашении в Едином
государственном реестре недвижимости записи о государственной
регистрации договора участия в долевом строительстве. (В редакции
Федерального закона от 29.07.2017 г. N 218-ФЗ)
11. В случае уступки участником долевого строительства,
являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору
участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований
по иным основаниям, в том числе в порядке универсального
правопреемства и при обращении взыскания на имущество должника, к
новому участнику долевого строительства с момента государственной
регистрации соглашения (договора), на основании которого
производится уступка прав требований участника долевого
строительства по договору участия в долевом строительстве, или
перехода по иным основаниям прав требований по такому договору
переходят все права и обязанности по договору счета эскроу,
заключенному прежним участником долевого строительства.
12. На правоотношения по открытию, ведению и закрытию счета
эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
распространяются требования Федерального закона от 7 августа
2001 года № 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию)
доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма",
в том числе они распространяются на правоотношения с лицом, к
которому переходят права и обязанности по договору счета эскроу в
соответствии с частью 11 настоящей статьи.
13. В случае отказа банка от заключения договора счета эскроу
с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом
строительстве, или расторжения договора счета эскроу с клиентом,
являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по
основаниям, указанным в пункте 5-2 статьи 7 Федерального закона от
7 августа 2001 года № 115-ФЗ "О противодействии легализации
(отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию
терроризма", другая сторона договора участия в долевом
строительстве может в одностороннем порядке отказаться от
исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке,
предусмотренном частями 3-7 статьи 9 настоящего Федерального
закона.
