"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

Указанные положения, возможно, были заимствованы и не являлись самобытными для русского народа. Как отмечает Г.Ф. Шершеневич, в древнегерманском праве передача недвижимости также сопровождалась символическими действиями <2>.
--------------------------------
<1> См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 1. С. 251 - 259.
<2> См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 143.
Постепенно человечество переходит к письменной форме укрепления прав, которая, как отмечает Д.И. Мейер, "появилась, прежде всего, в отношении прав на недвижимость, в частности на земельные участки, как наиболее значимый вид собственности в гражданском обороте того времени" <1>.
--------------------------------
<1> Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 1. С. 253. Подтверждением этому является появление в конце XV в. писцовых книг, представлявших оценочное описание частных имений, пашен, лесов, лугов, выгонов, вод, угодий и служивших законным удостоверением владения. Однако, как отмечает К.П. Победоносцев, право ими не устанавливалось, так как основывалось на купчих, а затем на крепостях, независимо от писцовых книг. См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права. СПб., 1896. С. 262.
Вместе с тем лишь к XVI в. предписание "являть купчие в приказы" <1> получило обязательный характер, в этой связи площадные подьячие записывали акты о продаже, дарении, мене в книги приказа, после чего приобретатель признавался собственником вотчины или поместья. В приказах, как в органах, обеспечивающих гарантии вещных прав, хранились дела о переходе земель, содержалась информация о составе имений и сделках с ними <2>. Так, если объектом была земля - в поместном приказе, если дом и двор - в земском приказе, а по городам - у воевод <3>.
--------------------------------
<1> О времени создания специальных учреждений - приказов, называвшихся также "избами", "палатами", "дворами", "четями" ("четвертями"), возникших для руководства различными хозяйственными, в том числе финансовыми делами, см., напр.: Карамзин Н.М. История государства Российского. Тула, 1990. Т. 6. С. 38; Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 144 и др.
<2> См.: Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. М., 2002. С. 17.
<3> См.: Павлов П.Н. О документах, удостоверяющих государственную регистрацию прав на земельные участки и иное недвижимое имущество // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. N 1. С. 36.
Таким образом, проведенный анализ законодательства того периода позволяет сделать вывод, что запись в поместном приказе "вотчины за купцом" с момента принятия Уложения царя Алексея Михайловича (Соборное уложение 1649 г.) приобрела обязательный характер, так как именно с ней отождествлялось понятие о переходе вещного права.
Так, в ст. 34 гл. XVII Соборного Уложения сказано: "А будет кто вотчину свою родовую или выслуженную, или купленную кому продаст, и деньги возьмет, и купчую даст, а в поместном приказе в книгах ту вотчину за купцом не запишет, да после того вновь свою вотчину иному кому продаст воровством, и деньги возьмет, и в поместном приказе в книги ту вотчину за последним купцом запишет, и тою вотчиною владеть тому, за кем та вотчина в поместном приказе в книгах записана. А первому купцу тою вотчиною владеть не велеть, для того, что он ту вотчину купя, в поместном приказе за собою в книги не записал" <1>.
--------------------------------
<1> Соборное уложение 1649 г.: Текст, комментарии / Рук. авт. кол. Л.Г. Маньков. Л., 1987. С. 89.
Следовательно, право собственности от продавца к покупателю, в соответствии с Уложением, переходило с момента внесения записи в книгу, которому предшествовала проверка оснований приобретения в виде справки с делами приказа. Иными словами, в случае возникновения спора между лицами, купившими одну и ту же вотчину, право собственности признавалось за тем из них, кто раньше записал свое приобретение в книге приказа.
Петр I установил иной порядок, получивший название "крепостного", который имел преимущественно фискальные цели <1>.
--------------------------------
<1> Это также было связано с желанием Петра I пресечь злоупотребления в приказах со стороны подьячих. См.: Павлов П.Н. Указ. соч. С. 36.
Кроме того, в этот же период (в январе 1714 г.) в законодательстве Российской империи появляются термины "недвижимое" и "движимое" имущество (в соответствии с Указом Петра I "О единонаследии") <1>.
--------------------------------
<1> См.: Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д, 1995. С. 488.
Тем самым было введено единое понятие, регулировавшее правовое положение земельных участков и строений в отличие от движимых вещей.
При этом изменился и сам порядок совершения актов с недвижимостью <1>. Так, с 1701 г. укрепление прав осуществляют официальные лица - крепостные писцы, работающие под началом надсмотрщика в Палате крепостных дел и контролем юстиц-коллегии, приведенные к присяге и получавшие жалование.
--------------------------------
<1> В Палате крепостных дел должны были совершаться все акты по поводу недвижимости под надзором губернаторов и воевод, при участии правительственных органов, с обязательным привлечением свидетелей. Причем надсмотрщик и члены палаты должны были наблюдать за законностью акта и правильным поступлением пошлин, после чего акты вносились в особые книги.
В соответствии с новым порядком возникновение права на имущество у приобретателя было перенесено на момент совершения самой сделки. Иными словами, рассматриваемый порядок относил возникновение права не к моменту внесения в книги, а к моменту совершения акта, что было выражено правилом, установленным в 1737 г.: "имение справливать за тем, чья крепость старее" <1>.
--------------------------------
<1> Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 268.
Правда, совершенный акт необходимо было предъявить в приказ, однако это была уже не прежняя явка для утверждения права и выдачи записи, а явка в приказ "ко владению и ко взысканию пошлин" <1>.
--------------------------------
<1> Там же. С. 270.
Екатерина II продолжила преобразования в данной сфере изданием Указа "Учреждение для управления губерний" <1>. Обряд записи акта в книгу был заменен на оглашение через публикацию в "Ведомостях". Вместо Палаты крепостных дел, выполнявшей функции государственного центра для всех дел о поземельной собственности, совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. Сюда же, в учреждения крепостных дел, приобретатели недвижимости должны были предъявлять также и акты для ввода во владение, призванные служить заменой справки, вводной, послушной и отказной грамот <2>.
--------------------------------
<1> Именной Указ от 7 ноября 1775 г. "Учреждение для управления губерний Всероссийской империи" // Полное собрание законов Российской империи. Собрание I. 1866. Т. 20. N 14392. Вместо прежних трех ступеней областного деления (губерния, провинция, уезд) остались только две - губерния и уезд, в основу образования которых была положена определенная численность населения.
<2> Отказ, по замыслу законодателей, имел целью окончательно и безусловно укрепить имущество за лицом, которое бесспорно владело им в течение двух лет после формального объявления о вводе.
По мнению Г.Ф. Шершеневича, и этот порядок имел существенный недостаток, состоявший в том, что "не было определенности в моменте перехода вещного права. Акт мог быть совершен в любом месте, и покупщик не был обеспечен, что купленное им имение не продано уже или не заложено в другом месте" <1>.
--------------------------------
<1> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 192.
Одновременно действовало правило, в соответствии с которым о совершении актов, влекущих переход недвижимого имущества, необходимо было давать объявления в центральных "Ведомостях", а также требовалось предоставление копий таких объявлений в губернии и уезды, где находилось имущество. Вместе с тем эта мера не давала никаких гарантий, поскольку объявления печатались с большим опозданием.
Однако в то время в законодательстве оставалось еще общее положение, не отраженное в специальной норме, а извлеченное редакторами Свода из содержания ч. 1 ст. 707 т. X Свода законов, которое состояло в следующем: "Укрепление прав на имущество производится: 1) крепостными, нотариальными, явочными или домашними актами; 2) передачею самого имущества или его вводом во владение". Таким образом, из самого изложения этой статьи видно, что в ней нет твердого правила о том, с каким именно действием отождествлялось понятие перехода права собственности. В числе признаков укрепления в один ряд были поставлены и совершение явочного либо домашнего акта, и передача, и ввод во владение; следовательно, не было существенного различия между совершившимся соглашением сторон, на котором основывалась передача прав, и реализацией этого соглашения.
В 1866 г. применительно к вновь введенному порядку судопроизводства были изданы правила, в соответствии с которыми окружным судам предписывалось вести реестры крепостных дел и делать в них отметки об учинении ввода во владение <1>.
--------------------------------
<1> Полное собрание законов Российской империи. 1866. N 43187.
Новые правила имели важное значение, поскольку ими был определен момент перехода права. Переход права был связан теперь с датой ввода, отмеченной в реестре. По сути дела, в России была введена регистрация поземельной собственности. Однако нигде не было закреплено, что это единственная законная форма передачи.
С принятием 14 апреля 1866 г. Положения о нотариальной части были намечены новые преобразования в определении порядка перехода права собственности <1>. Этим актом было введено следующее правило: проверка актов должна осуществляться по месту нахождения имущества. С этой целью в столицах, губернских городах и, по необходимости, в уездных городах определялись нотариусы, число которых устанавливалось особым расписанием.
--------------------------------
<1> Там же. N 43186.
Сделки о переходе или ограничении права должны были совершаться у нотариусов, а затем обращались в крепостные дела после утверждения их старшим нотариусом. На основании ст. 80 Положения о нотариальной части сделка, предметом которой являлась недвижимость, могла быть совершена в любом месте, но вещное право по ней переходило не иначе как после утверждения ее старшим нотариусом того округа, где находилось недвижимое имущество (при этом в данной статье имеется оговорка, что если на одно и то же недвижимое имущество было совершено несколько купчих в разных местах, то вещное право приобреталось не тем, чей акт был раньше совершен, а тем, чей акт был раньше предъявлен к утверждению).
Для совершения старшим нотариусом процедуры утверждения сделки ему в течение года должны были представить выписку из актов, в которую младший нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с недвижимым имуществом. В целях проверки этих сведений нотариус имел также право требовать доказательств принадлежности имущества конкретному лицу. После уплаты пошлины и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку, делал запись в крепостной книге и отметку в реестре крепостных дел. В том же порядке утверждались акты и делались отметки об ограничениях права собственности. О содержании внесенной в книгу записи старший нотариус обязан был сообщать земской или городской управе по месту нахождения недвижимости. На основании внесенной в крепостную книгу сделки старший нотариус выдавал сторонам выписку, которая являлась удостоверением права частных лиц на недвижимость.
Нотариальная система, имевшая безусловные преимущества по сравнению с крепостным порядком, тем не менее подвергалась критике рядом исследователей. Так, Г.Ф. Шершеневич указывал, что вновь неопределенным остался момент возникновения права, который "можно по некоторым основаниям отнести: а) к утверждению старшим нотариусом представленного ему акта; б) к вручению старшим нотариусом выписки лицу, к которому переходила недвижимость; в) к вводу во владение или же, наконец, г) к отметке в реестре крепостных дел о совершенном вводе" <1>. И.А. Покровский называл реестры крепостных дел "несовершенным суррогатом поземельных книг" <2>.
--------------------------------
<1> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 147 - 148.
<2> Покровский И.А. Указ. соч. С. 201.
Мы более подробно остановились на законодательстве России периода до 1881 г. по нескольким причинам. Во-первых, поскольку предметом данного исследования является регистрация прав на недвижимость в современной России, нельзя обойтись без обращения к историческим корням данного явления. Во-вторых, история формирования институтов укрепления прав в России весьма показательна с точки зрения поиска оптимальной модели. В-третьих, если обратиться к истории формирования соответствующих систем в других странах, мы увидим, что и в этих странах, и в России, несмотря на существенные различия в порядке, органах, правовых формах, происходил один и тот же процесс - процесс движения от менее совершенных к более совершенным способам придания публичности отношениям, существующим по поводу недвижимого имущества. Как бы ни называлась система, определяющая правовой режим недвижимого имущества: "укрепление прав", "ипотечная система", "вотчинная система", "регистрация прав на недвижимость", - все это различные варианты придания публичности гражданскому обороту недвижимого имущества с использованием органов государства.
Таким образом, на основе исторических наблюдений можно сделать вывод о том, что придание публичности гражданскому обороту недвижимого имущества является объективной закономерностью любой правовой системы, которая признает возможность оборота недвижимости.
Вполне подтверждает этот вывод и дальнейшее развитие законодательства в сфере недвижимости в России.
Для устранения недостатков крепостного порядка Министерством юстиции был разработан проект, положения которого нашли отражение в утвержденных в 1881 г. Государственным советом "Главных основаниях предполагаемого порядка укрепления прав на недвижимое имущество". На их основе комиссией, работавшей над составлением проекта Гражданского уложения, был разработан и издан в 1892 г. проект Вотчинного <1> устава <2>. Разработчики проекта определили цель введения вотчинной системы как "установление надлежащей гласности, определенности и, главное, твердости земельных прав и, возможно, полной