"постатейный комментарий к жилищному кодексу российской федерации" (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. п.в. крашенинникова) ("статут", 2010)

Российской Федерации" <1>. Следует отметить, что согласно названному Закону нормы международного договора начинают применяться с момента вступления его в силу для Российской Федерации. Публикуются международные договоры вместе с федеральными законами об их ратификации <2>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 29. Ст. 2757.
<2> ФЗ от 14 июня 1994 г. N 5-ФЗ (ред. от 22 октября 1999 г.) "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания".
3. Следует иметь в виду, что наряду с международным договором Российской Федерации может применяться также и соответствующий внутригосударственный правовой акт, принятый во исполнение указанного международного договора (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия"). Такой акт не заменяет договор, но определяет способы и процедуры реализации содержащихся в нем положений.
Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
Комментарий к статье 10
1. При формулировании ст. 10 ЖК РФ решающим оказалось влияние ГК РФ (ср. ст. 10 ЖК и ст. 8 ГК).
Жилищные права и обязанности (жилищные правоотношения) возникают, изменяются <1> и прекращаются. Характеризуя основания движения жилищно-правового отношения, прежде всего следует назвать материальные, под которыми понимаются потребности лиц и те экономические отношения, в которые они вступают для получения соответствующих материальных и иных благ в целях удовлетворения своих потребностей <2>. Однако сами по себе материальные основания не создают (не изменяют и не прекращают) прав и обязанностей. Это происходит при наличии юридических оснований движения жилищного правоотношения. Рассматривая такие основания, необходимо указать ряд следующих моментов:
--------------------------------
<1> Этот же этап движения правового отношения иногда именуется модификацией или трансформацией правоотношения.
<2> См.: Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. С. 10.
во-первых, названные общественные отношения должны охватываться рамками предмета правового регулирования определенной отрасли права, ибо иначе они не могут приобрести соответствующую правовую форму. Именно нормы жилищного законодательства представляют собой нормативное основание движения жилищного правоотношения;
во-вторых, субъекты общественного отношения должны быть в необходимой мере правосубъектны; сущность гражданской правосубъектности кратко можно охарактеризовать как основанную на нормах права юридическую способность лица быть участником правовых отношений <1>;
--------------------------------
<1> См.: Красавчиков О.А. Гражданская правосубъектность как правовая форма // Правовые проблемы гражданской правосубъектности: Сб. ученых трудов. Вып. 62. Свердловск: СЮИ, 1978. С. 11.
в-третьих, необходимо наличие юридических фактов (юридико-фактических оснований), т.е. фактов реальной действительности, с которыми нормы права связывают возникновение, изменение и прекращение правового отношения.
Из этого видно, что правовые основания движения жилищного правоотношения представляют собой известную совокупность различных по своему содержанию взаимосвязанных юридических явлений, взаимодействие которых влечет за собой возникновение, изменение или прекращение жилищного правоотношения.
Наличие материальных, нормативных и правосубъектных оснований лишь создает возможность динамики жилищного правоотношения. Поэтому указанные явления в науке именуют предпосылками движения правовой связи. Собственно, основаниями движения жилищного правоотношения, как и любого другого правового отношения, являются юридические факты, поскольку они реализуют создаваемую материальными, нормативными и правосубъектными предпосылками возможность динамики жилищного правоотношения. Юридические факты выступают в качестве конкретной (частной) правовой основы динамики конкретных (в том числе жилищных) правоотношений <1>.
--------------------------------
<1> См.: Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. С. 27.
В комментируемой статье называются юридические факты, порождающие жилищные права и обязанности. Многие из названных в этой статье юридических фактов могут быть правоизменяющими и (или) правопрекращающими (см. п. 11 настоящего комментария).
2. Жилищные права и обязанности по общему правилу возникают из оснований, предусмотренных актами жилищного законодательства (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней). Но, как известно, в гражданско-правовой сфере разрешено все, что прямо не запрещено (законодательством). Поэтому жилищные права и обязанности возникают также из действий субъектов жилищного права (см. ч. 2 ст. 4 ЖК и комментарий к ней), которые хотя и не предусмотрены актами жилищного законодательства, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства (см. ст. 1 ЖК и комментарий к ней) порождают жилищные права и обязанности. Например, гражданин А. по просьбе гражданина Б. выполнил какую-либо работу. В знак благодарности гражданину А. предоставлено право пользоваться жильем (частью жилого помещения), принадлежащим гражданину Б. Что это? Более всего такие отношения похожи на договор найма (если гражданин Б. наниматель - то на отношения, порождаемые договором поднайма). Но это не наем (не поднаем) в "чистом" виде. Это отношения, не предусмотренные законодательством, но ему не противоречащие и поэтому признаваемые и защищаемые государством. Соответствующее соглашение в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождает жилищные права и обязанности.
3. Сравнительно редко основанием возникновения жилищных прав и обязанностей является один юридический факт. Чаще всего они порождаются юридическим составом, под которым принято понимать совокупность юридических фактов, необходимых и достаточных для наступления юридических последствий, предусмотренных нормой права. Так, для возникновения права пользования жилым помещением государственного или муниципального жилищных фондов необходима совокупность таких юридических фактов, как: 1) решение о предоставлении жилого помещения; 2) договор социального найма жилого помещения; 3) передача наймодателем жилого помещения нанимателю. Только при наличии всех юридических фактов, причем накапливающихся в строго определенном (указанном) порядке, возникает право пользования жилым помещением (и обязанности нанимателя). Первые два названных юридических факта порождают и промежуточные юридические последствия. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием заключения соответствующего договора (ч. 4 ст. 57 ЖК). Договор социального найма порождает обязанность одной стороны (наймодателя) передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 60, ч. 2 ст. 65 ЖК).
Аналогичным образом могут быть охарактеризованы и многие другие юридико-фактические основания движения иных жилищных правоотношений.
С учетом сказанного следует иметь в виду некоторую условность перечня оснований возникновения жилищных прав и обязанностей, содержащегося в комментируемой статье. Чаще всего жилищное правоотношение порождается не одним из оснований, указанных в том или ином пункте комментируемой статьи, но определенным юридическим составом.
4. К договорам, упоминаемым в п. 1 настоящей статьи, относятся такие гражданско-правовые соглашения, как договоры найма (коммерческого и социального), поднайма, безвозмездного пользования и т.д.
В ряде случаев закон не упоминает о договоре, но договорная природа отношений не вызывает сомнения. Например, соглашение о вселении временных жильцов.
Говоря об "иных сделках", о которых содержится упоминание в п. 1 комментируемой статьи, можно указать, например, на завещательный отказ: на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью (п. 2 ст. 1137 ГК). Волеизъявление на получение завещательного отказа также есть односторонняя сделка, входящая в юридический состав, порождающий право отказополучателя пользоваться жилым помещением. Напротив, отказ от принятия завещательного отказа представляет собой одностороннюю сделку, препятствующую возникновению права пользования (см. также ст. 33 ЖК и комментарий к ней) (о договорах и иных сделках, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему, служащих основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей, см. также п. 2 настоящего комментария).
5. Среди актов органов, о которых идет речь в п. 2 комментируемой статьи, можно назвать, например, решение о предоставлении жилого помещения в социальный наем, принимаемое органом местного самоуправления (см. также п. 3 настоящего комментария).
6. Жилищные права и обязанности нередко основываются на судебном решении. Так, судебное решение может входить в юридический состав, порождающий право нанимателя и (или) собственника, проживающего в коммунальной квартире, на освободившееся в этой квартире жилое помещение (ст. 59 ЖК).
Часто судебное решение может входить в правоизменяющий юридический состав (например, при выселении одного из пользователей).
7. При приобретении жилых помещений в собственность (п. 4 комментируемой статьи) (по различного рода договорам (купли-продажи, мены, дарения и др.), в порядке наследования, в результате приватизации и прочего) возникают жилищные права и обязанности, предусмотренные ст. ст. 288 - 292 ГК; ст. ст. 30 - 34 ЖК).
8. Членство в жилищном или жилищно-строительном кооперативе (п. 5 комментируемой статьи) является основанием возникновения прав, предусмотренных ст. 116 ГК и ст. ст. 110 - 134 ЖК.
9. О действиях, не предусмотренных п. п. 1 - 5 комментируемой статьи, но с которыми акт жилищного законодательства связывает возникновение жилищных прав и обязанностей (п. 6), см. п. 2 настоящего комментария.
10. Иногда возникновение жилищных прав и обязанностей федеральными законами или иными актами жилищного законодательства связывается с наступлением определенного события. Так, тот факт, что ребенок стал сиротой или остался без попечения родителей, дает право на внеочередное получение жилого помещения по договору социального найма. Такое же право имеют граждане в случае заболевания одной из болезней, указанных в утвержденном Правительством РФ перечне (ч. 2 ст. 57, а также п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК).
Возникновение жилищных прав и обязанностей нередко связывается с таким своеобразным событием, как истечение срока. Например, граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные условия, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения соответствующих действий (ст. 53 ЖК). Стало быть, истечение указанного (пятилетнего) срока порождает право встать на учет.
11. Как неоднократно отмечалось, названные в комментируемой статье юридические факты могут быть также правоизменяющими и (или) правопрекращающими. Так, при объединении договоров (ч. 1 ст. 82 ЖК) происходит изменение жилищных прав и обязанностей. Правоизменяющим юридическим фактом является договор социального найма, заключенный вместо ранее существовавших двух (или более) договоров.
Договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83 ЖК). Это соглашение сторон является правопрекращающим юридическим фактом.
Иные сделки, упоминаемые в комментируемой статье, также могут быть правоизменяющими или правопрекращающими. Так, наниматель по договору социального найма вправе с письменного согласия членов своей семьи вселить в жилое помещение новых членов семьи (ст. 70 ЖК). Такое согласие есть сделка, влекущая изменение договора (ч. 2 ст. 70 ЖК).
Статья 11. Защита жилищных прав
Комментарий к статье 11
1. Защита жилищных прав осуществляется в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы и способов защиты. Принято выделять две основные формы защиты прав: юрисдикционную и неюрисдикционную. Юрисдикционная форма защиты - это деятельность уполномоченных государством органов по защите нарушенных или оспариваемых прав (суд, прокуратура, органы внутренних дел, государственная жилищная инспекция и др.). В рамках юрисдикционной формы защиты, в свою очередь, выделяют общий (судебный) и специальный (административный) порядок защиты нарушенных прав. Неюрисдикционная форма защиты - это действия граждан и организаций по защите прав и охраняемых законом интересов, которые совершаются ими самостоятельно, без обращения за помощью к компетентным органам. Такие действия называют самозащитой прав.
Система защиты прав граждан, в том числе и в жилищной сфере, предусмотрена законодательством РФ, которым установлены как судебные, так и внесудебные процедуры защиты прав граждан.
2. В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы, ч. 1 комментируемой статьи устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, т.е. прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством. При этом право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за субъектом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. Данное правило следует из содержания ч. 2 настоящей статьи, предусматривающей, что решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом или другим федеральным законом. На это обстоятельство особо обращено внимание судов в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.
Таким образом, законодателем установлен всеобъемлющий судебный контроль за действиями несудебных органов и должностных лиц, принимающих решения по жилищно-правовым вопросам в административном порядке.
Необходимость обеспечения судебной защиты нарушенных жилищных прав отнесена к основным началам жилищного законодательства (ч. 1 ст. 1 ЖК).
3. В отличие от ст. 11 ГК РФ "Судебная защита гражданских прав" в настоящей статье не называются судебные органы, осуществляющие защиту нарушенных жилищных прав. В