"постатейный комментарий к жилищному кодексу российской федерации" (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. п.в. крашенинникова) ("статут", 2010)

понимают фактически его переустройство и перепланировку <1>, понятия которых содержатся в ЖК РФ (см. комментарий к ст. 25 ЖК). Таким образом, административная ответственность может наступать за нарушения именно в этой части и должна быть связана с проведением переустройства и перепланировки без согласия нанимателя, а также членов его семьи, включая временно отсутствующих, поскольку последние имеют равные с нанимателем права и обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях / Под ред. Е.Н. Сидоренко. 4-е изд. М.: Проспект, 2004. С. 193.
Неправомерные действия по переустройству и перепланировке жилого помещения, факт которых должен быть подтвержден актом приемочной комиссии (см. комментарий к ст. 28 ЖК), могут иметь место во время капитального ремонта жилого помещения, занимаемого нанимателем.
Представляется, что административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений по ст. 7.22 КоАП должна наступать только в тех случаях, когда последствия тех или иных нарушений приводят к существенному ухудшению условий использования жилого помещения, прав и законных интересов нанимателей социального жилья. В каждом конкретном случае решение этих вопросов должно осуществляться с привлечением органов государственной жилищной инспекции либо судом.
3. Наймодатель по договору социального найма может нести и гражданско-правовую ответственность, которая является одновременно и жилищно-правовой.
Гражданско-правовая ответственность наймодателя наступает при наличии его вины (умысла или неосторожности), а также убытков нанимателя, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением наймодателем своих обязанностей (т.е. путем действия или бездействия).
Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по проведению в установленный срок капитального ремонта жилого помещения, а также общего имущества дома (см. комментарий к ст. 36 ЖК) влечет для наймодателя ответственность, предусмотренную ч. 2 комментируемой статьи.
В этой ситуации ЖК РФ предоставляет нанимателю право выбрать наиболее удобную для него форму реагирования в виде предъявления требования:
1) об уменьшении платы за пользование жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, а также общим имуществом многоквартирного дома;
2) о возмещении своих расходов на устранение соответствующих недостатков;
3) о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных выше обязанностей наймодателя.
Рассматриваемые положения ч. 2 комментируемой статьи позволяют утверждать, что для привлечения наймодателя к жилищно-правовой ответственности (подп. 1 настоящего комментария) достаточно лишь невыполнения наймодателем своих обязанностей в установленный срок.
Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 67
1. Комментируемая статья содержит перечень прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. В ней перечислены основные права и обязанности нанимателя, содержащиеся в первую очередь именно в ЖК РФ, что не исключает возможности для нанимателя иметь и иные права и обязанности, которые могут быть предусмотрены ЖК РФ, иными федеральными законами, а также конкретным договором социального найма.
Представляется, однако, что целевое назначение жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, не предполагает сколько-нибудь серьезного изменения объема предусмотренных ЖК РФ прав и обязанностей нанимателей соглашением сторон этого договора. Иное дело - федеральные законы, принятие которых может повлечь за собой появление у нанимателя социального жилья новых правомочий.
2. В соответствии с ЖК РФ наниматель вправе вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц в качестве членов своей семьи (см. комментарий к ст. 70 ЖК), сдавать жилое помещение (полностью или его часть) в поднаем за плату (см. комментарий к ст. ст. 76 - 79 ЖК), разрешать безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов (см. комментарий к ст. 80 ЖК). Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе обменивать это помещение на помещение, занимаемое другим нанимателем по этому же договору (см. комментарий к ст. ст. 72 - 75 ЖК), требовать замены большего жилого помещения на меньшее (см. комментарий к ст. 81 ЖК).
Впервые в ЖК РФ прямо предусмотрено право нанимателя требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
К числу прав нанимателя, не упомянутых в комментируемой статье, но предусмотренных иными статьями Кодекса, относится право оставаться пользователем жилого помещения в случае его временного отсутствия, которое в отличие от ЖК РСФСР не регламентировано какими-либо сроками (см. комментарий к ст. 71 ЖК). Члены семьи нанимателя жилого помещения, имеющие равные с ним права и обязанности, вправе требовать изменения ранее заключенного договора социального найма (см. комментарий к ст. 82 (ч. 2) ЖК). Проживающие в коммунальной квартире наниматели вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых помещений в случае их объединения в одну семью (см. комментарий к ст. 82 (ч. 1) ЖК).
Наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть этот договор (см. комментарий к ст. 83 ЖК).
Малоимущие наниматели, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, согласно ч. 9 ст. 156 ЖК РФ вправе не вносить плату за пользование жилым помещением (плата за наем); наниматели вправе требовать перерасчета платежей за отдельные виды коммунальных услуг при временном отсутствии (ч. 11 ст. 155 ЖК). Наниматели социального жилья имеют право на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (см. комментарий к ст. 159 ЖК).
Наниматели жилых помещений имеют право на информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне, качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг (ч. 2 ст. 165 ЖК).
3. Обязанности нанимателей жилых помещений по договору социального найма сводятся к следующему. Они должны использовать жилое помещение по назначению, т.е. для проживания, и в пределах, которые установлены ЖК РФ. Имеется в виду возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК).
Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, т.е. не допускать такого использования, которое может вести к его разрушению и порче, а также разрушению и порче инженерного оборудования, поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, проводить текущий (не реже одного раза в пять лет) ремонт жилого помещения, к которому относятся побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов, а также ремонт внутриквартирной электропроводки (п. 20 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР 1985 г.).
Важнейшей обязанностью нанимателя является своевременное (не позднее 10-го числа месяца, следующего за прожитым) внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 155 ЖК).
Наниматель обязан также информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований (ст. 51 ЖК) и условий (ст. 49 ЖК), дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Такой срок установлен в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, и составляет 10 рабочих дней со дня такого изменения.
Обязанность нанимателя по информированию наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, вызвана тем, что переставшие быть малоимущими граждане обязываются к внесению платы за пользование жилым помещением и, соответственно, изменению условий договора социального найма.
4. Другие обязанности нанимателя могут быть предусмотрены ЖК РФ, иными федеральными законами, а также договором социального найма. Так, например, согласно ч. 12 ст. 155 ЖК РФ наниматель жилого помещения обязан вносить плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам. Типовой договор социального найма жилого помещения дополнительно предусматривает, что наниматель обязан:
- переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;
- при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
- допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, - в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время.
Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 68
1. Комментируемая статья содержит общую норму об ответственности нанимателя социального жилья, которая наступает в случае неисполнения им обязанностей, вытекающих из положений жилищного законодательства и конкретного договора социального найма. В ЖК РФ ответственности нанимателя и наймодателя посвящены отдельные статьи гл. 8 "Социальный наем жилого помещения". В ранее действовавшем ЖК РСФСР имелся специальный разд. V, озаглавленный "Ответственность за нарушение жилищного законодательства", который прямо предусматривал уголовную, административную и иную (т.е. гражданско-правовую) ответственность лиц, виновных в нарушении требований ЖК РСФСР.
2. Уголовный кодекс РФ, действующий с 1 января 1997 г., в настоящее время не предусматривает уголовной ответственности нанимателей за нарушение жилищного законодательства.
Кодекс РФ об административных правонарушениях 2001 г. предусматривает ответственность нанимателя за нарушение правил пользования жилыми помещениями по ст. 7.21. Согласно ей порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от 1000 до 1500 рублей. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах (т.е. изменение их конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей.
Кодекс РФ об административных правонарушениях, как следует из текста приведенной статьи, разделяет понятия "переоборудование" и "перепланировка". Поэтому можно предположить, что под переоборудованием помещения в смысле ст. 7.21 Кодекса понимается только его переустройство, представляющее собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК).
3. Гражданско-правовая ответственность нанимателей, предусмотренная ЖК РФ, состоит, в частности, в том, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени (т.е. неустойку) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (см. комментарий к ст. 155 ЖК).
4. Жилищно-правовая ответственность нанимателей социального жилья заключается в возможности их выселения из занимаемых жилых помещений вследствие виновного поведения. Такое выселение может быть осуществлено как без предоставления другого жилого помещения, так и с предоставлением другой, но меньшей по размеру, жилой площади.
Выселение без предоставления другого жилого помещения является серьезной мерой ответственности нанимателя и допускается в том случае, если жилое помещение используется не по назначению, если наниматель и члены его семьи систематически нарушают права и законные интересы соседей, если наниматель и члены его семьи бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (см. комментарий к ст. 91 ЖК). Выселение нанимателей, которые лишены родительских прав, если их совместное проживание с детьми будет признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК), также осуществляется без предоставления другого жилого помещения и может быть отнесено к тем случаям выселения, которые связаны с систематическим нарушением прав и интересов ребенка.
Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения не противоречит требованиям Конституции РФ, которая запрещает лишь произвольное (т.е. не на основании закона и вне судебного порядка) выселение. Соответствующая правовая позиция неоднократно высказывалась и подтверждалась Конституционным Судом РФ в его решениях.
5. Выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, не является мерой ответственности.
Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 69
1. В определение круга лиц, которые могут быть отнесены к членам