"постатейный комментарий к жилищному кодексу российской федерации" (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. п.в. крашенинникова) ("статут", 2010)

страхования, в соответствии с которым, в частности, могут быть застрахованы следующие имущественные интересы:
- риск утраты (гибели), недостачи или повреждения как жилого помещения, так и находящегося в нем имущества (ст. 930 ГК);
- риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или жилым помещениям и находящемуся в нем имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам - риск гражданской ответственности (ст. ст. 931 и 932 ГК).
Как показывает опыт внедрения различных систем страховой защиты жилья, модель такой защиты может основываться на выборе одного или сочетании нескольких видов страхования жилых помещений, к которым относятся:
- страхование жилого помещения его собственником;
- страхование жилого помещения его владельцем;
- страхование жилых помещений нанимателями;
- страхование ответственности собственника (владельца, пользователя) жилого помещения за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страхование ответственности организаций, выполняющих функции управления жилищным фондом или по поручению собственника осуществляющих ремонт и обслуживание жилищного фонда за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страхование ответственности собственников (владельцев, пользователей) нежилых помещений, расположенных в жилищном фонде, в случае нанесения ими ущерба третьим лицам;
- страхование ответственности коммунальных организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для обеспечения жилья коммунальными услугами, за ущерб перед третьими лицами;
- страхование рисков, связанных с возможностью потери жилья в результате утраты права собственности <1> (в данном случае объектом страхования выступает титул, т.е. право).
--------------------------------
<1> См.: Рекомендации по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе, утвержденные Приказом Госстроя России от 28 июня 2000 г. N 149 // Бюллетень строительной техники. 2000. N 9.
6. Собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществить страхование как собственных помещений, так и общего имущества такого дома. В частности, при страховании жилого помещения возможно застраховать не только конструктивные элементы квартиры (голые стены или просто "коробку"), но и ее внутреннюю отделку (сантехнику, двери, паркет, пластиковые окна, дорогие обои и т.п.). Кроме того, по отдельной программе можно страховать обстановку ("начинку" квартиры: мебель, бытовую технику, одежду в шкафу). Вместе с тем на практике страховые организации в большинстве случаев исключают из страхового покрытия следующие виды строений и жилых помещений:
- находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также имеющееся в них имущество;
- расположенные в зоне, угрожающей возникновению обвалов, оползней, наводнений и других стихийных бедствий;
- аварийные дома и жилые помещения, каменные строения с физическим износом более 70%, деревянные постройки с износом свыше 60%.
7. Развитие жилищного страхования является одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований. Регулярность и масштабность событий катастрофического характера, в результате которых наносится существенный ущерб как отдельным жилым помещениям, так и жилищному фонду в целом, приводят к необходимости поиска дополнительных путей их восстановления. Поэтому данная проблема может быть решена только при более активном использовании возможностей страхового рынка.
Следует отметить, что еще в Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 <1>, предполагалось завершить до 2003 г. поэтапное включение затрат по обязательному страхованию жилья в себестоимость жилищных услуг (в частности, предполагалось, что в стоимость оплаты жилья в качестве отдельной составляющей следует включать отчисления на страхование жилищного фонда).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131.
В настоящее время остро стоит вопрос о создании механизма, гарантирующего гражданам возмещение ущерба при повреждении или уничтожении их жилья в результате чрезвычайных событий, а также создания условий для перехода к обязательному страхованию жилья <1>.
--------------------------------
<1> Не следует считать, что уровень развития страхования за рубежом обусловлен лишь частотой катастроф, высокой сознательностью и финансовыми возможностями владельцев жилья. Необходимость страхования определяют также высокие штрафы за причинение вреда, судебные иски, предъявляемые соседями по поводу произошедших аварий, налоговые льготы, предоставляемые государством, жесткие требования по заключению договоров страхования, налагаемые на жильцов коммунальными службами (см.: Ахвледиани Ю.Т. Жилищное страхование: Учебное пособие. М.: Изд. Рос. экономич. академия, 2003. С. 11).
В Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 гг., утвержденной Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675 <1>, предусмотрена необходимость продолжения работы по разработке мероприятий, направленных на активизацию деятельности страховых компаний на рынке страхования недвижимости, а также снижение рисков, возникающих при совершении гражданско-правовых сделок с жильем.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 39. Ст. 3770.
Кроме того, в Концепции развития страхования, одобренной распоряжением Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. N 1361-р <1>, отмечено, что на состояние экономики влияют значительные расходы, которые связаны с ликвидацией последствий стихийных бедствий, аварий и катастроф и покрываются за счет бюджетных средств и средств граждан и юридических лиц. Из-за недостатка средств компенсация убытков зачастую происходит избирательно, в результате чего имущественные интересы граждан и юридических лиц в большей части ущемляются. В указанной Концепции в целях развития добровольного страхования, в том числе жилых помещений, предлагается в перспективе включить в перечень социальных налоговых вычетов затраты граждан при страховании ими имущественных интересов, связанных с владением, пользованием, распоряжением жилыми помещениями и домашним имуществом.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 39. Ст. 3852.
На региональном уровне также принимаются меры, направленные на обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав, через введение системы льготного страхования жилья.
В настоящее время в г. Москве в целях защиты имущественных интересов собственников жилья и жилищных прав пользователей жилых помещений, нарушаемых вследствие воздействия случайных неблагоприятных обстоятельств, а также для обеспечения сохранности жилищного фонда принято Положение о системе страхования в городе Москве жилых помещений, утвержденное Постановлением Правительства Москвы от 1 октября 2002 г. N 821-ПП <1>. Указанным Положением предоставляются гарантии Правительства Москвы в виде страховых субсидий (целевые бюджетные средства, предназначенные исключительно для оплаты материалов и работ, необходимых для восстановления поврежденного жилого помещения). При этом Правительство Москвы гарантирует (в случае уничтожения в результате страхового случая жилого помещения либо признания жилого помещения непригодным для проживания) предоставление страхователю-собственнику другого жилого помещения взамен утраченного либо возмещение убытков в размере страховой стоимости, а страхователю-нанимателю - другого жилого помещения взамен утраченного.
--------------------------------
<1> Вестник мэра и Правительства Москвы. 2002. N 47.
В г. Санкт-Петербурге по данному вопросу принят Закон от 27 мая 1999 г. N 110-22 "Об условиях и порядке участия Санкт-Петербурга в страховании жилищного фонда" <1>, которым также предоставляются дополнительные социальных гарантии лицам, страхующим жилые помещения, в том числе собственникам жилых помещений, которые заключили договор страхования с учетом положений названного Закона.
--------------------------------
<1> Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 1999. N 7 - 8.
Глава 3. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 22
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК и ст. 17 ЖК). Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК). В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников. Однако и в этих случаях не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и начинается действие нормы о запрете использования жилого помещения не по назначению.
2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.
3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре, - это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.
Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то она полностью должна будет использоваться в качестве жилья для проживания граждан.
Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.
В многоэтажных домах допускается перевод в нежилые жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.
4. Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должны быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения в жилое все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.
Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 23
1. Перевод жилого помещения в нежилое, а также нежилого помещения в жилое является изменением правового режима использования помещения. Решение о переводе жилого помещения в нежилое для нужд непромышленного характера или перевода нежилого помещения в жилое принимается собственником помещения. Разрешение на перевод выдается органом местного самоуправления.
2. Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник помещения представляет в орган местного самоуправления заявление о переводе. Вместе с заявлением собственник помещения должен представить документы, подтверждающие его право собственности на данное помещение. Копии этих документов должны быть приложены к заявлению, поскольку оригиналы документов о праве собственности на помещение должны оставаться у собственника. В заявлении о переводе помещения собственник обязан указать, что помещение не обременено правами других лиц.
3. Собственник помещения также представляет документы о техническом состоянии помещения, куда входят план помещения и его техническое описание, а для перевода жилого помещения - технический паспорт жилого помещения. Кроме того, представляются поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если такие действия необходимы для перевода помещения. Но, как правило, в переводимом помещении для использования его в соответствующих целях после перевода производятся переустройство и перепланировка. В таких случаях собственник помещения при подаче заявления представляет документы, необходимые для согласования переустройства и перепланировки помещения (см. комментарий к ст. 26 ЖК).
В комментируемой статье установлен исчерпывающий перечень документов, которые должны быть представлены для перевода помещения. Соответственно орган местного самоуправления не вправе требовать представления других документов, кроме тех, перечень которых дан в комментируемой статье. Следует отметить, что в данном перечне нет ни одного согласования с собственниками других помещений в этом доме.
Для выдачи разрешения о переводе помещения орган местного самоуправления должен проверить в первую очередь возможность использования помещения в многоквартирном доме после перевода в качестве нежилого, а также соответствие жилого или нежилого помещения предъявляемым требованиям.
4. Разрешение о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое либо отказ в выдаче такого разрешения должны