Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2009 по делу n А70-2502/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

43коп., а также расходов по уплате государственной пошлины солидарно с заемщика – ОАО «Книжный магазин «Новинка» и поручителя – ООО «Сити-Центр».

Из материалов дела также следует, в обеспечение исполнения обязательств заемщика по договору № 2 от 04.06.2007 между АК СБ РФ (ОАО) и ОАО «Книжный магазин «Новинка» заключен договор ипотеки от 04.06.2007, по которому в залог банку заемщиком передано принадлежащее ему недвижимое имущество: нежилое встроенно-пристроенное помещение в жилом доме общей площадью 944,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, дом 155, корпус 3, и право аренды земельного участка общей площадью 8015,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, дом 155, корпус 3, сроком с 19.12.2005 по 28.12.2030, занимаемого ответчиком согласно договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 23-22/56 от 16.03.2006.

Доводы ОАО «Книжный магазин «Новинка» о кабальности условий договора ипотеки от 04.06.2007 суд апелляционной инстанции отклоняет.

В соответствии со статьей 179 ГК РФ кабальной является сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась.

Кабальная сделка является оспоримой и в силу статьи 166 ГК РФ считается недействительной только в случае признания ее таковой судом по иску заинтересованного лица.

Поэтому оценка действительности оспоримой сделки по настоящему делу в порядке проверки доводов ответчика не представляется возможной.

В материалы дела не представлены доказательства признания договора ипотеки от 04.06.2007 недействительным в судебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области от 07.08.2009 по делу № А70-5420/2009 в удовлетворении исковых требований ОАО «Книжный магазин «Новинка» к АК СБ РФ (ОАО), третьи лица: ООО «Сити-Центр», Емельянов В.М. о признании недействительным договора ипотеки от 04.06.2007 по основанию, предусмотренному статьей 179 ГК РФ, отказано.

В силу статьи 334 ГК РФ в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства кредитор имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (статья 337 ГК РФ).

Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обязательств заемщика по договору № 2 от 04.06.2007 является обоснованным.

В соответствии с правилами статей 349, 350 ГК РФ, статей 54, 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество должника, на которое судом обращено взыскание,  подлежит реализации на публичных торгах.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (пункт 3 статьи 350 ГК РФ).

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В договоре ипотеки от 04.06.2007 оценочная стоимость объекта недвижимости - нежилого встроенно-пристроенного помещения в жилом доме общей площадью 944,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, дом 155, корпус 3, была определена в размере 61761864руб. 41коп., а его залоговая стоимость – в размере 49409491руб. 53коп.

Оценочная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 8015,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, дом 155, корпус 3, по договору ипотеки от 04.06.2007 составляла 59687288руб. 14коп., а залоговая стоимость составляла 47749830руб. 52коп.

При обращении с настоящим иском в суд АК СБ РФ (ОАО) просил установить начальную продажную стоимость нежилого встроенно-пристроенного помещения в жилом доме общей площадью 944,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, дом 155, корпус 3, в размере 49409491руб. 53коп. и начальную продажную стоимость права аренды земельного участка общей площадью 8015,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, дом 155, корпус 3, в размере 47749830руб. 52коп.

ОАО «Книжный магазин «Новинка», не соглашаясь с размером начальной продажной стоимости имущества, указывало, что стоимость заложенного имущества должна быть определена судом в соответствии с представленными в материалы дела отчетами ООО «АПЭК» от 17.07.2008 (158600000руб. по состоянию на 15.07.2008), ООО «Агентство независимой оценки «Эксперт» (161342000руб. по состоянию на 15.07.2008).

АК СБ РФ (ОАО), оспаривая доводы ответчика, представило суду отчет ЗАО «ЭКО-Н сервис» об определении рыночной стоимости заложенного имущества по состоянию на 01.08.2008, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 92254000руб.

С учетом сведений о рыночной стоимости заложенного имущества по состоянию на 12.03.2009, содержащихся в отчете об определении рыночной стоимости заложенного имущества ООО «АПРИОРИ» от 16.03.2009, истец утонил исковые требования и просил установить начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 74571000руб.

При вынесении решения по делу суд первой инстанции основывался на данных отчета ООО «АПРИОРИ» от 16.03.2009 о рыночной стоимости заложенного имущества, отклонив ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы.

Оспаривая законность и обоснованность решения суда первой инстанции, ОАО «Книжный магазин «Новинка» указывает, что установленная судом начальная продажная цена заложенного имущества не соответствует его рыночной стоимости.

В обоснование своих доводов податель жалобы представил суду апелляционной инстанции отчет ООО «Оценка для кредитования» № 2009-1402 (оценщик Мифодьев Д.И.), согласно которому рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки 15.04.2009 составляет 131709000руб.

Согласно пункту 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» с целью соблюдения имущественных прав кредитора и должника в ходе реализации заложенного имущества на торгах при определении начальной продажной цены имущества суду следует исходить из его рыночной стоимости; если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Соглашение относительно начальной продажной цены заложенного имущества сторонами не было достигнуто.

Принимая во внимание наличие спора о стоимости заложенного имущества, а также существенное различие представленных сторонами сведений о стоимости данного имущества, суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство ОАО «Книжный магазин «Новинка» и назначил проведение экспертизы для определения рыночной стоимости заложенного имущества.

ОАО «Книжный магазин «Новинка» просило поручить проведение экспертизы ГУ Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Истец в качестве экспертных учреждений для проведения экспертизы назвал ЗАО «Ассоциация «АЛКО», ЗАО «ЭКО-Н» и ЗАО «Бизнес-аудит».

С учетом содержания письма ГУ Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 04.09.2009 № 930 и сведений о сроках проведения экспертизы экспертными учреждениями, предложенными истцом, суд апелляционной инстанции поручил проведение экспертизы ЗАО «Ассоциация АЛКО» (эксперт Долгих Алексей Владимирович).

На разрешение эксперта суд апелляционной инстанции поставил следующие вопросы:

- определить рыночную стоимость объекта недвижимости: нежилого встроенно-пристроенного помещения в жилом доме (номера по плану №№ 1-44) общей площадью 944,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, дом 155, корпус 3, кадастровый (условный) номер 72-72-01/2006-087 и права аренды земельного участка сроком с 29.12.2005 по 28.12.2030, общей площадью 8015,1 кв.м., (кадастровый номер 72:23:02 19 001: 0044), расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, дом 155, корпус 3;

- определить рыночную стоимость объекта недвижимости: нежилого встроенно-пристроенного помещения в жилом доме (номера по плану №№ 1-44) общей площадью 944,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, дом 155, корпус 3, кадастровый (условный) номер 72-72-01/2006-087 и права аренды земельного участка сроком с 29.12.2005 по 28.12.2030, общей площадью 8 015,1 кв.м., (кадастровый номер 72:23:02 19 001: 0044), расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, дом 155, корпус 3 при сроке экспозиции объекта оценки не более 2 месяцев.

В соответствии с заключением эксперта от 15.10.2009 итоговая величина рыночной стоимости объекта экспертизы, полученная как итог обоснованного обобщения результатов расчетов на дату определения рыночной стоимости (09.10.2009) с учетом округления составляет 75000000руб. Для определения дохода, получаемого от ускоренной реализации объекта экспертизы, экспертом также была рассчитана величина рыночной стоимости при ограниченном сроке экспозиции объекта экспертизы не более 2 месяцев, которая с учетом округления составляет 48000000руб.

Возражая против выводов эксперта о рыночной стоимости заложенного имущества, ОАО «Книжный магазин «Новинка», заявило о противоречивости содержания экспертного заключения и наличии заинтересованности эксперта в занижении цены объекта, поскольку ЗАО «Ассоциация АЛКО» является аккредитованной организацией при Западно-Сибирском банке Сбербанка России.

По указанным основаниям податель жалобы просил суд апелляционной инстанции критически оценить представленное экспертом заключение и назначить повторную экспертизу, проведение которой поручить ГУ Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза по тем же вопросам, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов, может быть назначена судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

Основания сомневаться в беспристрастности эксперта ЗАО «Ассоциация АЛКО» и обоснованности экспертного заключения у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Обстоятельства, являющиеся основанием для отвода кандидатуры эксперта, предусмотренные статьями 21, 23 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Ассоциация АЛКО» включена истцом в Перечень рекомендуемых оценщиков, привлекаемых для оценки предлагаемого в залог имущества при кредитовании клиентов Западно-Сибирского банка Сбербанка России, который составлен с учетом профессиональных и квалификационных качеств экспертов и носит рекомендательный характер для клиентов банка.

ЗАО «Ассоциация АЛКО» и эксперт, которому было поручено проведение экспертизы, не состоят с истцом в обязательственных отношениях, которые бы ставили под сомнение беспристрастность эксперта и свидетельствовали о его нахождении в зависимости от истца.

АК СБ РФ (ОАО) представило в материалы дела справку Тюменского городского отделения № 29 Западно-Сибирского банка Сбербанка России от 28.10.2009 об отсутствии договорных отношений между Сбербанком России в лице Тюменского отделения № 29 и ЗАО «Ассоциация АЛКО» в период с 01.01.2008 по 28.10.2009, отсутствии у ЗАО «Ассоциация АЛКО» обязательств перед Сбербанком России в лице Тюменского отделения № 29 по кредитам, поручительствам и залогам.

Кроме того, истец представил справку Западно-Сибирского банка Сбербанка России от 28.10.2009 о том, что в период с 01.01.2005 по 27.10.2009 включительно хозяйственные договоры с ЗАО «Ассоциация АЛКО» не заключались, счета данной организации за какие-либо товары, работы, услуги не оплачивались, обязательства перед Сбербанком России по кредитам, поручительствам, залогам у ЗАО «Ассоциация АЛКО» отсутствуют.

Обратное материалами дела не доказано.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что при назначении судебной экспертизы ОАО «Книжный магазин «Новинка» не высказало возражений относительно предложенных истцом экспертных организаций и кандидатуры эксперта, не заявило отвод эксперту в установленном процессуальным законодательством порядке.

Доводы подателя жалобы о противоречиях, имеющихся в экспертном заключении ЗАО «Ассоциация АЛКО» от 15.10.2009, суд апелляционной инстанции считает необоснованными. Данные доводы обусловлены неправильной трактовкой ответчиком неприменяемой экспертом методики расчета и опровергаются содержанием экспертного заключения.

Таким образом, оснований для назначения по настоящему делу повторной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

В связи с чем ходатайство ОАО «Книжный магазин «Новинка» о назначении повторной экспертизы отклонено судом апелляционной инстанции.

Отказывая в удовлетворении данного ходатайства, суд апелляционной инстанции также учитывает, что ОАО «Книжный магазин «Новинка» в качестве экспертного учреждения для проведения повторной экспертизы предлагает ГУ Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Однако как следует из ответа ГУ Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 28.10.2009 № 1154 на письмо Западно-Сибирского банка Сбербанка России исх. № 11-21-8239 от 26.10.2009, проведение экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости в данном учреждении невозможно в связи  отсутствием специалиста.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела руководствуется разъяснениями, изложенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики