Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2009 по делу n А75-8226/2008. Оставить определение без изменения, жалобу без удовлетворения

в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

 Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

  В силу пункта 1 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

 Аналогичное положение закона закреплено и в пункте 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). Кроме этого,  на основании пункта 2 статьи 9 названного закона предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

 Эти условия являются существенными для договоров данного вида.

 В пункте 43 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключённым.

   Исходя из существа залогового обязательства при определении в договоре предмета залога должна быть названа не только видовая принадлежность имущества, но и должны быть указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге»).

            Сопоставляя указанные в договорах ипотеки от 18.09.2006 № 27/1, от 02.11.2007 № 208/1, от 21.04.2008 № 300/1, от 03.09.2008 № 379/1 предметы залога с вышеизложенными требованиями гражданского законодательства, Закона об ипотеке, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для признания данных договоров ипотеки незаключёнными.

            Так, в частности, предмет залога по договорам ипотеки от 18.09.2006 № 27/1 и от 21.04.2008 № 300/1, представляющий собой земельный участок, содержит все необходимые  сведения, позволяющие идентифицировать этот земельный участок, а именно: наименование – земельный участок; место нахождение - ХМАО-Югра, Советский район, г. Советский, ул. Юбилейная, 71; общая площадь - 1515,7 кв.м.; кадастровый номер 86:09:0101002:0212.

 Одним из предметов залога по договорам ипотеки от 02.11.2007 и от 03.09.2008 № 379/1 является право аренды земельного участка, в отношении последнего также указаны все необходимые сведения: наименование – земельный участок; место нахождения -  ХМАО-Югра, Советский район, г. Советский, ул. Киевская, 30; общая площадь - 1165,7 кв.м.; кадастровый номер 86:09:0101002:0249; срок аренды – пять лет.

   При этом ссылки в договорах ипотеки на кадастровые номера земельных участков, свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок общей площадью 1515,7 кв.м., зарегистрированный в регистрирующем органе договор аренды на земельный участок общей площадью 1165,7 кв.м., позволяют со всей очевидностью определить, какой именно земельный участок и право аренды какого конкретно земельного участка передано в залог кредитору, а также их характеристики.

            Доводы должника о том, что предметом залога являлась лишь часть земельных участков, поименованная в договорах ипотеки как «функционально обеспечивающая находящийся на ней закладываемый объект недвижимости» и «под обслуживание магазина», в связи с чем земельные участки не индивидуализированы в установленном законом порядке в качестве объекта права, что, по его мнению, противоречит пункту 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации и статьям 5, 9 Закона об ипотеке, суд апелляционной инстанции отклоняет исходя из следующего.

            Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ, в редакции действующей на момент заключения договора ипотеки от 18.09.2006 № 27/1, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

            То есть по смыслу названной нормы закона  высказывание «функционально обеспечивающей закладываемый объект» относится к части земельного участка.

В последующем, Федеральным законом от 26.06.2007 № 118-ФЗ редакция пункта 3 статьи 340 ГК  была изменена, в силу данного пункта закона ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

            В рассматриваемом договоре ипотеки от 18.09.2006 № 27/1 стороны действительно при описании предмета залога (земельного участка) с учётом положений пункта 3 статьи 340 ГК РФ, в редакции действующей на момент заключения этого договора, сделали ссылку на то, что в залог передаётся земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нём закладываемый объект недвижимости (нежилое здание общей площадью 1177 кв.м.), то есть можно понять, что речь идёт о части передаваемого в залог земельного участка.                                               Однако, исходя из буквального толкования условий договора ипотеки в соответствии со статьёй 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что в залог был передан весь земельный участок, размер которого прямо оговорён сторонами в договоре - общая площадь 1515,7 кв.м. Данная площадь земельного участка указана также в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на этот земельный участок от 18.11.2004, на которое сделана ссылка и в пункте 1.3. договора ипотеки от 18.09.2006 № 27/1. Помимо этого, данная площадь земельного участка определяется и кадастровым номером этого земельного участка - 86:09:0101002:0212, указанным как в пункте 1.2 (б) договора ипотеки от 18.09.2006 № 27/1, так и в свидетельстве о государственной регистрации права от 18.11.2004. Поэтому, несмотря на то, что в тексте договора стороны указали, что в залог передается земельный участок с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, которая не конкретизирована, фактически в залог стороны передали весь земельный участок, а не какую-либо его часть.

            Кроме этого, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить то, что на вышеуказанном земельном участке находится переданное в залог одно нежилое здание общей площадью 1177 кв.м., которое вместе с этим земельным участком, как следует из условий договора ипотеки от 21.04.2008 № 300/1, было передано кредитору в залог в обеспечение другого кредитного договора от 21.04.2008 № 300.

            Таким образом, обстоятельства дела свидетельствуют о том, что у кредитора на момент его обращения в арбитражный с настоящим заявлением в залоге находился весь земельный участок общей площадью 1515,7 кв.м., предоставленный должнику для обслуживания магазина – нежилого здания общей площадью 1177 кв.м.

            В отношении земельного участка общей площадью 1165, 7 кв.м., право аренды которого находится в залоге у кредитора на основании договоров ипотеки  от 02.11.2007 № 208/1 и от 03.09.2008 № 379/1, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

            В пункте 1.1. договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, от 23.01.2007 № 18-с, заключённого между ООО «Гранд» (арендатор) и Администрацией Советского района (арендодатель),  прямо указано о том, что земельный участок с кадастровым номером 86:09:0101002:0249, общей площадью 1165,7 кв.м., по адресу: ХМАО, Советский район, г. Советский, ул. Киевская, 30, предоставляется арендатору (должнику) в аренду под обслуживание магазина.

            То есть целевым назначением предоставленного в аренду земельного участка является – под обслуживание магазина.

            Целевое назначение земельного участка предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации.

            Соответственно, при заключении договоров ипотеки 02.11.2007 № 208/1 и от 03.09.2008 № 379/1 в силу статьи 339 ГК РФ, статьи 9 Закона об ипотеке в описании переданного в залог права земельного участка стороны отразили целевое назначение этого земельного участка, указав, что земельный участок предназначен для обслуживания магазинов (нежилых зданий площадью 547,6 кв.м. и 757,6 кв.м.), которые одновременно вместе с правом аренды земельного участка были переданы в залог кредитору на основании статьи 340 ГК РФ.

            В связи с чем доводы должника о том, что договорами ипотеки в залог была передана только часть земельного участка (1165,7 кв.м.), а именно, под обслуживание магазинов (объектов недвижимости), площадь которой не выделена, являются несостоятельными.

            Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нормы материального права при разрешении вопроса судом первой инстанции были применены правильно.     Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

            При таких обстоятельствах определение суда в обжалуемой части является законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба ООО «Гранд» удовлетворению не подлежит.

            На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

            Определение Арбитражного суда Тюменской области от 29.04.2009 по делу № А75-8226/2008 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

Е.В. Гладышева

Л.Р. Литвинцева