Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2009 по делу n А75-6407/2007. Изменить решение

нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются, в частности, расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

            В обоснование своего вывода о взыскании с ответчика 2 820 975 рублей убытков суд первой инстанции сослался на представленный истцом отчёт ООО «Независимая Эксперт-оценка» от 04.09.2007 № 76/0409.

            Однако данный отчёт не является надлежащим доказательством по настоящему делу в связи со следующим.

            Как уже было указано, в аренде у ответчика находились нежилые помещения общей площадью 303, 69 кв.м, из которых 255,5 кв.м он возвратил истцу по акту от 25.05.2007.

            Между тем, из отчёта от 04.09.2007 № 76/0409 следует, что предметом исследования экспертов были нежилые помещения общей площадью 357 кв.м., что даже больше, чем было передано истцу в аренду (303,69 кв.м.) и фактически возвращено им истцу (255,5 кв.м.).

            При этом следует отметить, что согласно акту от 25.05.2007 в неудовлетворительном состоянии на момент возврата находились арендованные ответчиком нежилые помещения только общей площадью 209,8 кв.м. Относительно нежилого помещения - кабинета № 22 (склад) площадью 45,7 кв.м. в акте от 25.05.2007 указано, что данное помещение на момент его возврата истцу находится в удовлетворительном состоянии. Помимо акта от 25.05.2007 иных доказательств, свидетельствующих о том, что другие арендованные ответчиком помещения, кроме помещений, указанных в акте общей площадью 209,8 кв.м., находятся в удовлетворительном состоянии, то есть в них обнаружены недостатки, в материалы дела не представлено. Поэтому у суда апелляционной инстанции не имеется оснований считать, что другие арендовавшиеся ответчиком помещения, не указанные в акте от 25.05.2007, были возвращены арендодателю в состоянии, требующем  ремонта.

            Следовательно, оценке на предмет восстановительного ремонта подлежали только те нежилые помещения, в отношении которых акт от 25.05.2007 содержит сведения о недостатках.

            Более того, исходя из описания нежилых помещений, которые ответчик возвратил истцу по акту от 25.05.2007, указанные экспертами в отчёте от 04.09.2007 № 76/0409 материалы, использование которых необходимо для ремонта нежилых помещений, на общую сумму 543 550 рублей не соответствуют тому, в каком состоянии сами нежилые помещения были переданы ответчику.

            Так, в отчёте указано о том, что в расчёт стоимости материалов для ремонта помещений включены следующие материалы: обои моющиеся, панели пластиковые, плитка потолочная, тогда как согласно акту от 25.05.2007 потолок и стены в нежилых помещениях были покрашены.

            Далее, в данном акте для ремонта нежилых помещений указано большее количество дверей (21), чем фактически требуется (по акту отсутствует 10 входных дверей).

            В отношении линолеума, находящегося на полу в нежилых помещениях, и подлежащего замене согласно отчёту в количестве 357 кв.м., следует отметить то, что в акте от 25.05.2007 действительно отражено о том, что на момент возврата нежилых помещений линолеум находился в изношенном состоянии. Однако в соответствии с условиями договора (пункт 3.7.) ответчик и должен был передать истцу имущество  с учётом его нормального износа. Материалы дела не содержат доказательств того, какой процент износа имел линолеум как на момент принятия в аренду нежилых помещений, так и на момент их частичного возврата. Количество требуемого по отчёту замене линолеума (257 кв.м.) не соответствует той площади нежилых помещений, на которой сторонами в акте от 25.05.2007 было установлено об изношенности линолеума (209,8 кв.м.).

            С учётом изложенного вышеназванный отчёт ООО «Независимая Эксперт-Оценка» не подтверждает размера убытков, подлежащих взысканию с ответчика.

            Поэтому судом апелляционной инстанции, исходя из фактических обстоятельств дела, с целью установления действительного размера убытков на стадии апелляционного производства была назначена судебно-техническая экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос об определении стоимости косметического ремонта помещений (работ и материалов), указанных в акте от 25.05.2007 с использованием отделочных материалов, отражённых в этом акте и с учётом работ и материалов, необходимых для устранения отражённых в акте от 25.05.2007 дефектов (отсутствие подоконников, дверей, розеток, выключателей).

            Согласно отчёту эксперта Торгово-Промышленной Палаты Нижневартовского района Шабановой Т.Н. № 443/13.05.09  об оценке рыночной стоимости косметического ремонта арендованных ответчиком нежилых помещений общей площадью 255,5 кв.м. рыночная стоимость ремонта  этих помещений по состоянию на 25.05.2007 составляет 430 318 рублей 70 копеек, в том числе 340 059 рублей 42 копейки - стоимость работ, 90 259 рублей 28 копеек - стоимость материалов.

            Оценив данный отчёт в соответствии со статьёй 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его достоверным доказательством по настоящему делу, так как оценке подлежали только те нежилые помещения, которые были отражены сторонами в акте от 25.05.2007, с учётом их фактического состояния на момент возврата истцу.

            Возражения истца против проведённого экспертизой затратного метода определения рыночной стоимости ремонта нежилых помещений судом апелляционной инстанции не принимаются в связи со следующим.

   В статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» перечислены общие требования к содержанию отчёта об оценке объекта оценки. В частности, в таком отчёте должны быть указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

            В разделе III. Федерального стандарта оценки. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, названы подходы к оценке:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки .

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учётом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Согласно пункту 1.5. отчёта № 443/13.05.09  расчёт рыночной стоимости косметического ремонта нежилых помещений произведён поэлементным методом в рамках затратного подхода, так как сравнительный и доходный подходы были неприемлемы при проведении экспертизы.

Таким образом, заключение эксперта содержит обоснование выбранного им затратного подхода оценки рыночной стоимости ремонта нежилых помещений.

            Истец не доказал того, что избранный экспертом затратный подход определения рыночной стоимости косметического ремонта арендованных ответчиком нежилых помещений является необоснованным в рассматриваемом случае.

            Доводы истца о том, что суд апелляционной инстанции необоснованно не учёл ходатайство истца о поручении проведения судебно-технической экспертизы Торгово-Промышленной Палате ХМАО, апелляционным судом отклоняются в связи со следующим.

            Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 2 Постановления от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», экспертиза может  проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации. Однако, в соответствии с пунктом 3 вышеназванного Постановления Пленума ВАС РФ при поручении проведения экспертизы лицу, не являющемуся государственным судебным экспертом, в определении о назначении экспертизы указываются фамилия, имя, отчество эксперта, сведения о его образовании, специальности, стаже работы и занимаемой должности. В случае проведения экспертизы в негосударственной экспертной организации судом выясняются перечисленные в первом абзаце настоящего пункта сведения, касающиеся профессиональных данных эксперта, в определении о назначении экспертизы указываются наименование негосударственной экспертной организации, а также фамилия, имя, отчество эксперта.

            Истец, предлагая поручить проведение экспертизы Торгово-Промышленной Палате ХМАО, не являющейся государственным судебно-экспертным учреждением, не представил суду апелляционной инстанции сведения, обозначенные в пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от   20.12.2006 № 66, о конкретном эксперте, которому следует поручить проведение такой экспертизы,  а также сведения, касающиеся профессиональных данных этого эксперта. Поэтому заявленное истцом ходатайство о поручении проведения экспертизы Торгово-Промышленной Палате ХМАО не учитывалось при рассмотрении судом вопроса о том, кому следует поручить проведение этой экспертизы.

            На основании отчёта № 443/13.05.09  суд апелляционной инстанции считает, что возмещению истцу подлежат убытки в размере, определённом данным отчётом, а именно: в сумме 430 318 рублей 70 копеек.

            Ответчик указанный размер убытков не оспорил.

            Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма убытков в размере 430 318 рублей 70 копеек.

            Доводы заявителя жалобы в части несогласия со взысканным судом первой инстанции размером убытков на основании отчёта от 04.09.2007 № 76/0409 являются обоснованными и нашли своё подтверждение материалами дела.

            Вместе с тем, остальные доводы заявителя жалобы судом апелляционной инстанции не принимаются.

            Доводы заявителя жалобы о том, что истцом не был соблюдён претензионный порядок урегулирования спора, несостоятельны.

            Из условий договора аренды не следует, что стороны договорились о досудебном (претензионном) порядке урегулирования спора. В пункте 9.4. договора аренды прямо указано о том, что споры, возникающие из договора и в связи с ним подлежат рассмотрению в суде, третейском и арбитражном судах в соответствии с их компетенцией.

            Доводы заявителя жалобы о том, что договор аренды является незаключённым ввиду того, что он не был зарегистрирован в установленном законом порядке, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

            Согласно пункту 1.4. договора аренды договор был заключён с 01.01.2005 на неопределённый срок.  В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

 Законом не предусмотрена обязательность государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключённого на  неопределённый срок, так как такой срок безусловно не позволяет установить то обстоятельство, что стороны заключили договор сроком свыше одного года, когда в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ требуется его государственная регистрация.

            Доводы заявителя жалобы о том, что ответчик не был надлежащим образом уведомлён о судебном заседании, также не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

            Согласно пункту 2 части 2 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, считаются извещёнными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чём орган связи проинформировал арбитражный суд.

В материалах дела имеются почтовые уведомления с конвертом, свидетельствующие о  направлении ответчику 14.11.2007 и 14.12.2007 по адресу: г.  Нижневартовск, ул. Северная, 4П, стр. 6, панель 17, указанному им и в апелляционной жалобе, определения суда от 14.11.2007 о назначении предварительного судебного заседания на 11.12.2007, определения суда от 11.12.2007 о назначении дела к судебному разбирательству на 21.01.2008, и имеющие отметку органа связи о невручении его ответчику в связи с истечением срока хранения.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик в соответствии с требованиями пункта 2 части 2 статьи 123 АПК РФ был надлежащим образом уведомлён о предварительном судебном заседании, назначенном на 11.12.2007, и судебном заседании, назначенном на 21.01.2008.

            Доводы ответчика о том, что материалами дела не подтверждается право собственности истца на арендуемые нежилые помещения, несостоятельны, так как согласно имеющейся в материалах дела выписке из реестра ТУ ФАУФИ по ХМАО-Югре от 21.01.2008 № 88 нежилые помещения первого этажа и помещения №№ 1-25, 30 второго этажа в административном здании по ул. М. Джалиля, 22А в г. Нижневартовске, внесены в реестр федерального имущества и находятся в оперативном управлении (распоряжение от 20.07.2007 № 681-р).

            Таким образом, с учётом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит изменению в части взысканного размера убытков и распределения судебных расходов.

            Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворён частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.

            Согласно статье 101 АПК РФ к судебным расходам относится государственная пошлина.         По смыслу пункта 2 статьи 126 и пункта 1 статьи 128 АПК РФ уплата государственной пошлины является условием обращения в арбитражный суд.

Уплаченная государственная пошлина поступает в бюджет. Следовательно, отношения по уплате государственной