Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2009 по делу n А46-15568/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

к ИП Куксгаус Л.Н., как собственнику арендованного имущества.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на положения статьи 383 ГК РФ, предусматривающие, что переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, не допускается, несостоятельна, поскольку основана на неверном толковании норм материального права. Указанная статья относится к требованиям, неразрывно связанным с кредитором как с физическим лицом и относится, в частности, к требованиям об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.

Таким образом, условием для расторжения договора аренды по инициативе истца стало наличие необходимости использования спорного помещения для собственных нужд.

Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии собственной необходимости в использовании спорных помещений отклоняется судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал имеющиеся в материалах дела доказательства, обоснованно сделал вывод о наличии собственной необходимости арендодателя в арендуемом помещении.

В обоснование такой необходимости истцом представлены договоры субаренды с дополнениями и приложениями, в том числе, № 25 от 01.12.2007, № 21-2/2008 от 01.01.2008, заключенные истцом с ООО «Тюльпан» и с ИП Замульским О.В.; предварительный договор о заключении договора аренды от 28.02.2008 с ООО «Управление капитального строительства»; договор аренды № 1-6-133 от 09.02.2008 с ЗАО «Супермаркет «Континент» и другие договоры.

Как следует из представленных договоров, ИП Куксгаус Л.Н. арендует нежилые помещения для использования в предпринимательской деятельности – под торговые площади.

Кроме того, в материалы дела истцом представлен договор аренды нежилого помещения от 02.01.2008 № 1, заключенный с ООО «АДС», по условиям которого истец арендовал нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Гусарова, д. 2/1, остановочный павильон для использования под торговлю непродовольственными товарами.

Однако извещением от 20.10.2008 № 0202/10913 Главное управление по земельным ресурсам Омской области уведомило ООО «АДС» об отказе от договора аренды земельного участка № Д-Ц-2-64-8000174, на котором расположен указанный выше павильон, на основании письма Администрации города Омска № 12/17835 от октября 2008 года о необходимости рассмотреть вопрос о расторжении договоров аренды земельных участков под торговыми павильонами по ул. Гусарова,2/1 и пер. Больничный,16, поскольку их размещение признано нецелесообразным. Впоследствии, указанный договор аренды расторгнут по соглашению сторон.

20.10.2008 ИП Куксгаус Л.Н. получила от ООО «АДС» сообщение, что она по истечении трехмесячного срока с момента уведомления обязана освободить занимаемые площади в торговом павильоне по ул. Гусарова, 2/1.

Ссылка ответчика на то, что Куксгаус Л.Н. является учредителем и директором ООО «АДС», в качестве основания для отсутствия собственной необходимости в спорном помещении, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку решение о расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположен торговый павильон по адресу: ул. Гусарова,2/1, принято не обществом, а арендодателем – Главным управлением по земельным ресурсам Омской области.

Из материалов дела следует, что торговый павильон на ул. Гусарова, 2/1 подлежит сносу. Тот факт, что на сегодняшний день, согласно представленным ответчиком фотографиям, приложенным к дополнениям к апелляционной жалобе, указанный павильон находится на прежнем месте и истец продолжает использовать его в предпринимательских целях, не опровергает наличие обязанности ИП Куксгаус Л.Н. освободить его. Возможное неисполнение обязанности истцом перед третьими лицами по освобождению торгового павильона не является предметом рассмотрения по настоящему делу.

Как пояснила ИП Куксгаус Л.Н. в заседании суда апелляционной инстанции, на праве собственности ей принадлежит только помещение, расположенное на пр. Маркса, остальные помещения, где расположены ее торговые залы, арендованы.

Ответчик, в нарушение пункта 1 статьи 65 АПК РФ, достаточных и достоверных доказательств наличия в собственности истца восьми торговых помещений не представил.

Сведения, содержащиеся в электронной справочной информационной системе «ДубльГис» Омск о том, что ИП Куксгаус Л.Н. осуществляет предпринимательскую деятельность в восьми торговых точках, не является по смыслу статьи 68 АПК РФ допустимым доказательством наличия у истца права собственности на указанные помещения, поскольку статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Довод ответчика о том, что спорное помещение оборудовано для использования для оказания парикмахерских услуг, истцу для размещения торговых залов необходимо осуществлять реконструкцию, но каких-либо действий к этому истцом не предпринято, не принимается судом апелляционной инстанции как не имеющий правового значения для существа спора, необоснованный и недоказанный.

Произведенное ответчиком оборудование спорного помещения для использования с целью оказания парикмахерских услуг является улучшением арендованного имущества, в связи с чем, в силу статьи 623 ГК РФ судьба отделимых и неотделимых улучшений арендованного имущества может быть предметом самостоятельных требований ООО «Компания Геликон» в случае наличия разногласий.

В свою очередь истец, как собственник спорного помещения, в силу статьи 209 ГК РФ имеет право пользоваться им по собственному усмотрению, и не ограничен в выборе вида целевого использования.

Кроме того, истец в обоснование своих требований представил отчет ООО «Региональный центр оценки «МИЭЛЬ» № 3617/04-08 от 19.03.2008, согласно которому стоимость права аренды спорного нежилого помещения составляет 2 009 руб./кв.м. в месяц и наиболее продуктивным является использование спорного объекта недвижимости в качестве помещений торгового назначения.

Между тем, ответчик не представил допустимых и достаточных доказательств в обоснование довода об отсутствии собственной необходимости арендодателя в спорном помещении.

Часть 3 статьи 619 ГК РФ  предусматривает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно этой норме требование об изменении или расторжении договора  может быть заявлено  в суд только  после получения отказа  другой стороны  на предложение  изменить или расторгнуть договор либо неполучения  ответа в срок, указанный в предложении  или установленный  законом либо договором, а при его отсутствии -  в тридцатидневный срок (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики  разрешения споров, связанных с арендой»).

Как указано выше, ИП Куксгаус Л.Н. направила в адрес ответчика извещение от 18.06.2008, которым известила ООО «Компания Геликон» о досрочном расторжении договора аренды № 28835/3 от 01.12.2004, данное извещение получено ответчиком.

Следовательно, истец, являясь собственником спорного помещения, правомерно требует досрочного расторжения договора аренды в связи с возникновением необходимости использования объекта для собственных нужд, и материалами дела подтверждается, что у истца имеется потребность в использовании спорного нежилого помещения и намерение самостоятельно эксплуатировать нежилое помещение.

При таких обстоятельствах исковые требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

В связи с отказом от иска в части требования о расторжении договора аренды от 01.12.2004 № 28835/3 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 22, Литера А (2П), общей площадью 211,6 кв.м., в связи с многочисленными нарушениями арендатором ООО «Компания Геликон» своих обязательств, производство по делу в данной части обоснованно прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

ООО «Компания Геликон» не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, его доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения,  апелляционная жалоба ООО «Компания геликон» - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относит на заявителя – ООО «Компания Геликон».

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

            Решение Арбитражного суда Омской области от 30 октября 2008 года по делу № А46-15568/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

А.Н. Глухих

Т.А. Зиновьева