Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2009 по делу n А46-15568/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

09 июля 2009 года

                                                      Дело №   А46-15568/2008

Резолютивная часть постановления объявлена  02 июля 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 июля 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Шаровой Н.А.,

судей  Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мокшиной С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6196/2008) общества с ограниченной ответственностью «Компания Геликон» на решение Арбитражного суда Омской области от 30.10.2008 по делу № А46-15568/2008 (судья Шамгонова Ж.Г.), принятое

по иску индивидуального предпринимателя Куксгаус Лидии Николаевны

к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Геликон»

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании: 

от ООО «Компания Геликон» – представитель Гиль Е.Е. (паспорт 5203 250020 от 31.10.2002, доверенность от 24.12.2008 сроком действия до 31.12.2009), президент компании Родионов Г.М. (паспорт 4501 314395 выдан 04.09.2001, решение заседания учредителей № 9 от 01.12.2008 о продлении полномочий президента компании);

от индивидуального предпринимателя Куксгаус Лидии Николаевны – лично Куксгаус Л.Н. (паспорт 5201 534682 от 23.07.2001), представитель  Бурагина Т.Г. (паспорт 5207 496037 от 29.09.2007, доверенность № 5498 от 17.10.2008 сроком действия на три года);

установил:

индивидуальным предпринимателем Куксгаус Лидия Николаевна (далее – ИП Куксгаус Л.Н., истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственность «Компания Геликон» (далее – ООО «Компания Геликон», ответчик, заявитель) о расторжении договора аренды от 01.12.2007 № 28835/3 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 22, литера А (2П), общей площадью 211,6 кв.м.

На  основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) определением от 15.09.2008 суд по ходатайству ответчика объединил в одно производство дела № А46-15568/2008 и № А46-17983/2008 по иску ИП Куксгаус Л.Н. к ООО «Компания Геликон» о расторжении договора аренды от 01.12.2007 № 28835/3 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 22, литера А (2П), общей площадью 211,6 кв.м. в связи с многочисленными нарушениями арендатором своих обязательств, присвоив делу № А46-15568/2008.

До принятия судебного акта истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил отказ от исковых требований в части расторжения договора аренды от 01.12.2007 № 28835/3 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 22, литера А (2П), общей площадью 211,6 кв.м. в связи с многочисленными нарушениями арендатором своих обязательств, а также дополнил исковые требования и просит расторгнуть договор аренды от 01.12.2007 № 28835/3 в связи с собственной необходимостью арендодателя и обязать ООО «Компания Геликон» освободить указанное помещение.

Отказ судом принят к рассмотрению, уточнения в части обязания ответчика освободить спорные нежилые помещения судом не приняты, поскольку в этой части исковые требования ранее ИП Куксгаус Л.Н. не заявлялись, являются новыми требованиями и истец не лишен возможности предъявить иск в установленном порядке.

Решением Арбитражного суда Омской области от 30.10.2008 по делу № А46-15568/2008 договор аренды от 01 декабря 2004 года № 28835/3 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 22, Литера А (2П), общей площадью 211,6 кв.м., в связи с собственной необходимостью арендодателя   Куксгаус Л.Н. расторгнут; производство по делу в части требования о расторжении договора аренды от 01 декабря 2004 года № 28835/3  нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 22, Литера А (2П), общей площадью 211,6 кв.м., в связи с многочисленными нарушениями арендатором ООО «Компания Геликон» своих обязательств, прекращено.

Возражая против принятого судом решения, ООО «Компания Геликон» обратилось с апелляционной жалобой.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что положение пункта 5.4.6 договора аренды неразрывно связано с личностью первоначального  арендатора, в связи с чем, указанное положение не подлежит применению в правоотношениях истца и ответчика. У истца, по мнению заявителя, отсутствует собственная необходимость в спорных помещениях, поскольку истец осуществляет торговлю обувью, а спорные помещения оборудованы для целей оказания парикмахерских услуг, а расторжение договора аренды с ООО «АДС» намеренно осуществлено истцом, так как она является учредителем и директором общества. Кроме того, заявитель полагает, что истец злоупотребляет своим правом, поскольку его целью является не размещение своих торговых площадей в спорном помещении, а предоставление их в аренду третьим лицам, либо использование данного помещения под цели, для которых оно уже оборудовано (салон красоты).

В письменном дополнении к апелляционной жалобе заявитель указывает, что в настоящее время ИП Куксгаус Л.Н. является владельцем 8 торговых магазинов, в число которых входит магазин, расположенный в остановочном павильоне по адресу: г. Омск, ул. Гусарова, 2/1, необходимость сноса которого была положена в основу вывода суда первой инстанции о собственной необходимости истца в спорных помещениях. Кроме того, по настоящее время истцом не предприняты какие-либо действия по согласованию предстоящей реконструкции спорного помещения.

От ИП Куксгаус Л.Н. поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2009 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта  Арбитражного суда Омской области по делу № А46-23994/2008 по иску ООО «Компания Геликон» к Департаменту имущественных отношений и ИП Куксгаус Л.Н. о признании недействительным аукциона (торгов) и заключенного по его результатам договора купли-продажи от 14.12.2007 № 1295.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2009 производство по настоящему делу возобновлено.

В судебном заседании представитель ИП Куксгаус Л.Н. заявила ходатайство о приобщении к материалам дела копии искового заявления о возврате арендованного имущества и копии определения Арбитражного суда Омской области от 23.04.2009 по делу А46-10067/2009 о принятии искового заявления к производству, подготовке дела к судебному заседанию и назначении предварительного судебного заседания.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела документов, которые приложены к апелляционной жалобе.

Суд, руководствуясь статьями 268, 159 АПК РФ полагает необходимым удовлетворить ходатайство ООО «Компания Геликон», приобщить документы, которые приложены к апелляционной жалобе к материалам дела.

В удовлетворении ходатайства ИП Куксгаус Л.Н. о приобщении к материалам дела копии искового заявления о возврате арендованного имущества и копии определения Арбитражного суда Омской области от 23.04.2009 по делу А46-10067/2009 о принятии искового заявления к производству, подготовке дела к судебному заседанию и назначении предварительного судебного заседания, отказать.

Представитель ООО «Компания Геликон» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Пояснил, что помещения оборудованы для парикмахерских услуг, в связи с чем, необходимо производить реконструкцию.

Представитель ИП Куксгаус Л.Н. поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Пояснила, что  помещения по следующим адресам используются истцом на следующих основаниях: ул. Ленина, 22 – в собственности офис и маленький торговый зал (20 кв.м.); пр. Мира, 38, ул. Лермонтова, 20, ТОК «Каскад» – аренды, пр. Маркса, 16 – в собственности; ул. Фрунзе, 8 и ул. Герцена, 18, ТК «Континент» – аренды. Спорное помещение нежилое и оно пригодно для розничной торговли, истец приобрел его на аукционе и нуждается в нем для осуществления предпринимательской деятельности.

Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Омской области от 30.10.2008 по делу № А46-15568/2008, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, 01.12.2004 между Департаментом недвижимости администрации города Омска (арендодатель) и ООО «Компания «Геликон» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 28835/3, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное пользование сроком с 01.12.2004 по 30.11.2014 нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 22 (Лит А (2П), индивидуализированное согласно приложению № 2, общей площадью 211,60 кв.м., для использования под парикмахерскую, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 01.12.2004 (пункт 1.1 договора).

Указанный договор аренды 24.01.2005 зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области в установленном законом порядке за № 55-01/00-48/2004-168.

14.12.2007 по договору купли-продажи № 1295, заключенному с Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска, спорные нежилые помещения переданы в собственность ИП Куксгаус Л.Н. - победителю аукциона, состоявшегося 10.12.2007 по цене 28 980 000 руб.

В силу пунктов 1.1, 2.3 договора купли-продажи от 14.12.2007 № 1295 Департамент после полной оплаты передал в собственность истца нежилые помещения, номера на поэтажном плане 2П: 1-25, площадью 211,6 кв.м., находящиеся на первом этаже в трехэтажном здании с подвалом и одноэтажной кирпичной пристройкой (литера А), расположенном по адресу: г. Омск, ул. Ленина, д. 22, что подтверждается актом приема-передачи от 14.01.2008.

Право собственности Кукскаугс Л.Н. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за № 55-55-01/004/2008-779, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.01.2008 серии 55 АВ № 610646.

Как указано в пункте 1.2 договора купли-продажи № 1295, право собственности на указанное недвижимое имущество обременено договором аренды от 01.12.2004 № 28835/3 на срок с 01.12.2004 по 30.11.2014.

Согласно пункту 5.4 договора аренды от 01.12.2004 № 28835/3, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в судебном порядке, в том числе: в случаях собственной необходимости в арендуемом помещении, либо отвода в установленном законом порядке участка, на котором расположено арендуемое здание (помещение), для государственных или муниципальных нужд (пункт 5.4.6).

По утверждению истца, в настоящее время ИП Куксгаус Л.Н. вынуждена снимать в аренду нежилые помещения для осуществления предпринимательской деятельности, в связи с чем, у нее имеется собственная необходимость в использовании спорного нежилого помещения.

ИП Куксгаус Л.Н. направила в адрес ответчика извещение от 18.06.2008, которым известила ООО «Компания Геликон» о досрочном расторжении договора аренды № 28835/3 от 01.12.2004 по основаниям, предусмотренным пунктами 5.4.2, 5.4.6 и 5.4.8 указанного договора.

Данное извещение получено ответчиком 20.06.2008, что подтверждается уведомлением к заказному письму № 644024 03 24098 0 и не отрицается ответчиком.

Ответчик действий, направленных на расторжение договора аренды, не предпринял.

Данные обстоятельства явились основаниями для обращения в суд с иском о расторжении договора аренды от 01.12.2007 № 28835/3.

В связи с удовлетворением исковых требований, ответчик обратился с апелляционной жалобой, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) (общие положения об аренде, аренда зданий и сооружений).

Пунктом 1 статьи 650 ГК РФ определено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при наличии оснований, предусмотренных в абзаце первом настоящей статьи.

Вместе с тем, по условиям абзаца 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как указано выше, пункт 5.4.6 договора аренды недвижимого имущества № 28835/3 от 01.12.2004 предусматривает такое основание прекращения договора, как возникновение необходимости использования объекта для собственных нужд.

В пункте 25 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики  разрешения споров, связанных с арендой» разъясняется, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Принцип свободы договора предполагает возможность граждан и юридических лиц определять условия договора по усмотрению сторон (статья 421 ГК РФ).

Следовательно, наличие дополнительного основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, в случае наличия его собственной необходимости в пользовании объектом аренды, согласовано сторонами и не противоречит действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, права арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 01.12.2004 № 28835/3 после заключения договора купли-продажи №1295 от 14.12.2007 перешли