Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2015 по делу n А70-14352/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

в порядке статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования истца подлежат частичному удовлетворению. При этом, апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

По смыслу части 4 статьи 421 и части 1 статьи 424 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Методикой расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, утвержденной Решением Тюменской городской Думы от 25.11.2010 № 563, установлен расчет платежей за пользование муниципальным имуществом.

Решения Тюменской городской Думы являются муниципальными правовыми актами, а, следовательно, подлежат обязательному исполнению на всей территории муниципального образования согласно  Федеральному Закону от  06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Решением Тюменской городской Думы от 26.12.2013 № 68 в Методику расчета платежей за пользование муниципальным имуществом были внесены изменения, согласно пункту 1 которого размер арендной платы (без учета НДС) за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, передаваемыми в аренду, рассчитывается по формуле с учетом размера месячной арендной платы, устанавливаемой на основании отчета оценщика.

Согласно пункту 1.5 Решения Тюменской городской Думы от 26.12.2013 № 68 положения части 6 статьи 1 Методики расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, утвержденной решением Тюменской городской Думы от 25.11.2010 № 563, изложена в следующей редакции: При заключении договора аренды на срок не менее года в течение первого календарного года оплата аренды производится в размере, определенном в соответствии с частью 1 настоящей статьи.

В последующие годы размер арендной платы ежегодно корректируется с учетом коэффициента, учитывающего уровень инфляции (Ки) и определяется следующим образом: АПм2 = АПм1 х Ки, где

АПм1 - размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом (без учета НДС) в месяц за предыдущий календарный год (руб.);

АПм2 - размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом (без учета НДС) в месяц в текущем календарном году (руб.);

Ки - коэффициент, учитывающий уровень инфляции, устанавливается муниципальным правовым актом Администрации города ежегодно, не позднее 01 ноября года, предшествующего очередному финансовому году, и применяется для расчета арендной платы в следующем году.

Муниципальный правовой акт Администрации города Тюмени доводится до сведения Арендатора путем размещения информации в официальном печатном издании и на сайте Администрации города Тюмени. При этом Арендатор самостоятельно пересматривает сумму арендной платы в одностороннем порядке с момента, установленного муниципальным правовым актом Администрации города Тюмени.

Действие указанного пункта распространяется на заключаемые договоры с 01.01.2014 и на заключенные долгосрочные договоры (срок действия которых прекращается после 31.12.2014)  - с 01.01.2015.

Таким образом, учитывая, что срок начала действия изменений исчисления арендной платы предусмотрен сторонами в пункте 4.6 Договора, то изменения, принятые Решением Тюменской городской Думы от 26.12.2013 № 68,  вопреки доводам апелляционной жалобы ООО «Коммунальщик», подлежат применению к Договору аренды нежилого помещения (строения) № 121128517 от 29.12.2011 именно с 01.01.2015.

Кроме того, согласно внесенным изменениям размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, передаваемыми в аренду, устанавливается на основании отчета оценщика.

Из материалов рассматриваемого спора следует, что Департаментом были представлены отчеты независимой организации ООО «ГК «АЗИРА» об оценке Объектов оценки № 047/8-7 от 25.08.2014 и № 047/6-15 от 25.08.2014 нежилых помещений, расположенных по адресам: г. Тюмень, ул. Полевая, 28 и г. Тюмень, ул. Полевая, 28, строение 1, согласно которым рыночная стоимость предметов аренды по состоянию на 02.08.2014 составляет 550 847 руб. 46 коп. и 50 000 руб. соответственно, без учета НДС.

Ответчик, будучи не согласный с указанной величиной, обратился с ходатайством о проведении товароведческой экспертизы (том 1 л.д. 79-89).

При этом, в дополнении к отзыву на исковое заявление ответчик указал, что представленные истцом отчеты независимой организации ООО «ГК «АЗИРА» имеют противоречивые выводы.

Так, согласно отчету об оценке Объектов оценки № 047/8-7 от 25.08.2014:

1)          рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках затратного подхода, составляет 55 386 руб. 00 коп. (посл. абзац стр. 35 отчета), при этом в расчет стоимости объекта оценки включена стоимость земельного участка (стр. 34 отчета).

Вместе с тем, документов на прилегающий к оцениваемому строению земельный участок оценщику представлено не было, и для расчета он использовал вероятную долю земельного участка (стр. 33 отчета);

2)         расчет рыночной стоимости права пользования по Договору аренды определен исходя из стоимости объекта оценки, равной 55 494 000 руб. (стр. 37 отчета).

Вместе с тем, стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках затратного подхода, составляет 55 386 руб. 00 коп. (посл. абзац стр. 35 отчета);

3)         рыночная стоимость объекта оценки рассчитана исходя из общей площади 1 220 кв.м.

Согласно кадастрового паспорта объекта оценки общая площадь  составляет 1 482 кв.м.

Аналогичная позиция и по отчету № 047/6-15 от 25.08.2014.

Кроме того, ответчик указал, что согласно данных Федеральной службы государственной статистики индекс потребительских цен аренды однокомнатной квартиры в Тюменской области за период с 2010 по 2014 годы увеличился на 25,41%, на основании чего посчитал возможным применение, указанных данных в качестве обоснования непропорционального изменения размера арендной платы в данном случае, поскольку в отчетах отсутствуют данные индекса потребительских цен аренды нежилых помещений в Тюменской области.

Судом первой инстанции ходатайство ООО «Коммунальщик» было удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза, по результатам которой в материалы дела поступило экспертное заключение № 36/2015 от 16.04.2015, в котором установлена рыночная арендная плата в месяц без учета НДС по состоянию на 06.03.2015 за нежилое 3-х этажное кирпичное строение бани площадью 2220 кв.м., расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 28 в размере 148 273 руб. и за нежилое 3-х этажное кирпичное строение котельной площадью 264,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 28, строение 1 в размере 17 432 руб. (том 3 л.д.12).

Решением Тюменской городской Думы от 30.04.2015 № 295 «О внесении изменений в Методику расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, утвержденную решением Тюменской городской Думы от 25.11.2010 № 563» пункт 1.1 части 1 статьи 1 дополнен подпунктом «г» в следующей редакции: «г) при передаче в аренду отдельно стоящих зданий бань площадью более 1000 кв.м. - 0,13.». Настоящее решение распространяется на правоотношения, возникшие, с 01.01.2015.

В связи с указанным обстоятельством, истец уточнил исковые требования и просил применить коэффициент, корректирующий рыночную величину месячной арендной платы за нежилые строения, переданные в аренду, в размере 0,13, в связи с чем по расчету Департамента, размер арендной платы в 2015 году составил 78 110 руб. 17 коп., что меньше рыночной стоимости права пользования нежилыми строениями, установленной заключением эксперта № 36/2015 от 16.04.2015.

Как было выше сказано, данное требование Департамента, судом первой инстанции было удовлетворено, при этом суд при вынесении обжалуемого судебного акта руководствовался отчетами об оценке Объекта оценки № 047/8-7 от 25.08.2014 и № 047/6-15 от 25.08.2014, выполненными ООО «ГК «АЗИРА», применив коэффициент, корректирующий рыночную величину месячной арендной платы за нежилые строения, переданные в аренду, в размере 0,13.

Между тем, по убеждению суда апелляционной инстанции отчеты об оценке Объекта оценки № 047/8-7 от 25.08.2014 и № 047/6-15 от 25.08.2014, выполненные ООО «ГК «АЗИРА» свидетельствуют о недопустимости заключения эксперта в качестве доказательства, поскольку судом первой инстанции в рамках рассматриваемого дела была проведена судебная оценочная экспертиза, при этом, доводов о том, что судебная экспертиза была проведена с какими-либо нарушениями ни одна из сторон заявила, то есть экспертное заключение № 36/2015 от 16.04.2015 не было оспорено ни истцом, ни ответчиком. Тогда как, было выше сказано, в дополнении к отзыву на исковое заявление ответчиком были обоснованно оспорены отчеты независимой организации ООО «ГК «АЗИРА», поскольку данные отчеты имеют противоречивые выводы.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что размер арендной платы по настоящему Договору (без учета НДС) в месяц подлежит определению исходя из величины месячной арендной платы, установленной на основании заключения эксперта № 36/2015 от 16.04.2015, выполненного ООО «ФЭСЭО», с применением коэффициента, корректирующего рыночную величину месячной арендной платы 0,13 (в соответствии с Методикой расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, утвержденной решением Тюменской городской Думы от 25.11.2010 № 563), что составит 21 541 руб. 65 коп.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит изменению, исковое заявление Департамента - частичному удовлетворению.

Поскольку требования Департамента подлежат частичному удовлетворению, судебные расходы по оплате государственной пошлины, согласно статье 110 АПК РФ, относятся на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ООО «Коммунальщик» в доход федерального бюджета в размере 4 000 руб.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат взысканию с Департамента в пользу ООО «Коммунальщик» в размере 2 000 руб.

Излишне уплаченная ООО «Коммунальщик» государственная пошлина в размере 1 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции подлежит возврату подателю жалобы из федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Коммунальщик» удовлетворить частично, решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.06.2015 по делу №  А70-14352/2014 изменить, изложив его в следующей редакции:

«Исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени удовлетворить частично.

Внести изменения в договор аренды нежилого помещения (строения) №121128517, предметом которого являются нежилые помещения (строения), расположенные по адресам: г. Тюмень, ул. Полевая, 28 площадью 2226,0 кв. м; г. Тюмень, ул. Полевая, 28, строение 1 площадью 264,1 кв. м, изложив пункт 4.2. договора в следующей редакции:

«4.2. С 01.01.2015 года размер арендной платы по настоящему договору определяется в следующем порядке:

4.2.1. В течение текущего календарного года размер арендной платы по настоящему договору (без учета НДС) в месяц определен исходя из величины месячной арендной платы, установленной на основании заключения эксперта №36/2015 от 16.04.2015, выполненного ООО «ФЭСЭО», с применением коэффициента, корректирующего рыночную величину месячной арендной платы 0,13 (в соответствии с Методикой расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, утвержденной решением Тюменской городской Думы от 25.11.2010 № 563) и составляет 21 541 руб. 65 коп.

4.2.2. В последующие годы размер арендной платы по настоящему договору (без учета НДС) в месяц (АПм2) определяется по следующей формуле:

АПм2=АПм1 х Ки, где АПм1 - размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом (без учета НДС) в месяц за предыдущий календарный год (руб.).

Ки - коэффициент, учитывающий уровень инфляции, устанавливается муниципальным правовым актом Администрации города ежегодно, не позднее 01 ноября года, предшествующего очередному финансовому году, и применяется для расчета арендной платы в следующем году. Муниципальный правовой акт Администрации города доводится до сведения Арендатора путем размещения информации в официальном печатном издании и на сайте Администрации города Тюмени».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Коммунальщик» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000 рублей 00 копеек.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации