Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 по делу n А70-8865/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Отказать в назначении экспертизы (ст.82, 83 АПК),Отказать в приобщении дополнительных материалов (ст.64, 67

Департамента от 27.10.2010 № 12463/08-1 и от 08.12.2010 № 14555/08-1 собственник земельных участков – ООО «Экострой» было уведомлено о предстоящем изъятии земельного участка и произведенной регистрации решения об изъятии (т.1 л.д.30-31).

10.06.2013 принято распоряжение Правительства Тюменской области об утверждении выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:237 – в размере 14 507 000 руб. (т.1 л.д.169-170).

Указанное распоряжение принято на основании отчета ООО «ЗСК-Центр» от 29.04.2013 № 322/13 об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 10.10.2010 (т. 1 л.д. 35-165).

Не достигнув соглашения с ответчиком о выкупной цене земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:237, истец обратился в суд с настоящим иском.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Правомерность изъятия  земельного участка  для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, спорным является вопрос о размере выкупной цены.  

В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку разрешение вопроса об определении цены выкупа подлежащих изъятию земельных участков требует специальных познаний, по делу назначена  судебная экспертиза, поведение которой поручено  эксперту ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Воловичу Н.В.

Экспертом в заключении № 3/НВ от 22.12.2014 определена выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:237 площадью 22 621 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская обл., г.Тюмень - 6 000 000 руб., размер убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием данного земельного участка составил 135 000 руб. (т. 10 л.д. 24-90).

Возражениям ответчика против  данного заключения  судом первой инстанции дана надлежащая оценка.

Суд первой инстанции со ссылкой разъяснения Верховного Суда Российской Федерации по определению момента, на который устанавливается стоимость земельного участка при рассмотрении иска о его выкупе для государственных или муниципальных нужд, данные в ответе на вопрос 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1(014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации), а также разъяснения, изложенные в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указал на необходимость  определения  выкупной стоимости изымаемого участка, исходя из его рыночной стоимости максимально приближенной к дате принятия решения.

 В связи с чем, отклонил возможность учета при  новом рассмотрении дела иные  документы, обосновывающие рыночную стоимость по состоянию за более ранние периоды (2010-2013гг.).

Указанные выводы заявителем не оспариваются.

Оценив содержание экспертного заключения № 3/НВ, выполнение экспертом Воловичем Н.Г., суд пришел к выводу о его соответствии федеральным стандартам оценки.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобы, основанные на несогласии с указанным заключением, суд апелляционной инстанции отклоняет. 

По смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ с учетом положений статьи 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.

В связи с этим при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия, на что указано судом первой инстанции (Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации 1(2014), утвержденный Президиумом 24.12.2014).

Доказательств того, что ответчик  имел намерение изменить  вид разрешенного использования и использования  земельного участка в каких-либо иных коммерчески более привлекательных целях, не имеется.

Кроме этого, как указано выше, решение об изъятии спорных участков принято в 2010 году (постановление Правительства Тюменской области от 18.10.2010 № 299-п). Соответствующие требования направлены обществу письмами от 27.10.2010, от 08.12.2010.

Фактически изъятие земельного участка осуществлено значительно раньше.

Юридическое оформление изъятия участка произведено в 2010 году, что влечет вывод о соответствующих нарушениях установленной законодательством ( ст.279 ГК РФ) последовательности процедуры изъятия.

С момента фактического изъятия фактически прекращена возможность его использования в соответствии с предусмотренным в ГКН и ЕГРПНИ видом разрешенного использования.

Правовые основания обосновывать вывод о начале процедуры изъятия (применительно к правовой позиции, изложенной в ответе на вопрос  №8 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)») указанным нарушением установленной законодательством процедуры изъятия отсутствуют.

Соответственно, к земельному участку не может применяться градостроительное зонирование, установленное Правилами землепользования и застройки города Тюмени, утвержденными Решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 № 154, поскольку оно установлено исходя из того, что на спорном земельном участке уже идет строительство автодороги. Иное ответчиком не доказано.

Иными словами, изменения в характеристике спорных земельных участков обусловлены фактическим строительством автодороги, для чего земельный участок  подлежал изъятию.

Соответственно, с учетом изложенных выше норм права и приведенной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данные изменения не подлежат учету при определении размера возмещения собственнику спорных земельных участков.

В этой связи доводы апелляционной жалобы о нарушении экспертом принципа учета при оценке объекта его  наиболее эффективного использования  отклоняются: участок подлежит оценке исходя из выбранного собственником из числа возможных на соответствующий период времени и юридически закрепленного вида разрешенного использования до начала процедуры изъятия, а последующее вхождение участка в Ж-1 не создавало для собственника участка возможностей выбирать с 2008 года из видов использования, разрешенных для данных зон, поскольку выбор уже состоялся. 

Таким образом, принимая во внимание изложенное, эксперт правильно при определении выкупной цены исходил из вида разрешенного использования, который был установлен в отношении спорного земельного участка,  когда вид разрешенного использования не был связан со строительством дороги.

Указание заявителя на жалобы на то, что соответствующие обстоятельства изъятия земельного участка в 2005 году  не подтверждаются материалами дела,  суд отклоняет, поскольку  иное не доказано самим ответчиком.  

Кроме этого, эксперт пояснил, что учитывая специфическую форму земельного участка, использование его для каких-либо иных целей практически не возможно.

Доводы ООО «Экострой» о том, что в рамках рассмотрения иных дел установлено, что при оценке выкупной цены земельного участка и подборе объектов-аналогов необходимо учитывать его градостроительное зонирование на день, предшествующий принятию решения об изъятии, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку при рассмотрении указанных дел суды не исследовали вопрос о соотношении периода установления градостроительных зон и периода изъятия земельных участков у собственника, не устанавливали обстоятельства того, что градостроительное зонирование было утверждено уже после фактического изъятия земельных участком и начала их использования для строительства.

Изъятием спорного участка под автодорогу прекращены права собственника  на использование участка по выбранному им виду разрешенного использования. Юридическая замена собственника в 2010 году этого обстоятельства не меняет и не создает новому собственнику дополнительных возможностей использования земельных участков.

При этом не имеют значения доводы ответчика о законодательно установленной возможности изменения разрешенного использования спорных земельных участков и использования их в каких-либо иных коммерчески более привлекательных целях, поскольку для правильного разрешения рассматриваемого спора, как указывалось выше, суд устанавливает рыночную стоимость спорных земельных участков в соответствии с их разрешенным использованием, определенным до начала процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд, что соответствует позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1(2014), утвержденной Президиумом 24.12.2014.

Кроме этого, судом первой инстанции обоснованно отмечено, что ООО «Экострой» никогда не использовало и не могло использовать земельные участки, так как на момент приобретения дорога уже была построена.

Обстоятельство застройки участка дорогой было известно ООО «Экострой».

Учитывая, что помимо данных земельных участков ответчиком в период после завершения строительства автомобильной дороги, были приобретены еще целый ряд земельных участков, расположенных исключительно под указанной автомобильной дорогой, в отношении которых также рассматривались споры об установлении выкупной стоимости (дела № А70-8865/2013, № А70-7216/2013, № А70-7217/2013, № А70-7883/2013, № А70-7885/2013, № А70-7886/2013, № А70-4037/2014), зная, что земельные участки будут выкупаться для нужд Тюменской области, ответчик не преследовал какой-либо реальной цели ведения экономической деятельности на земельных участках, а преследовал некие «инвестиционные цели», как пояснил представитель ответчика в судебном заседании. 

Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении дела судом первой инстанции ООО «Экострой» было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано, так как отсутствуют основания, предусмотренные частью 2 статьи 87 АПК РФ. Отклоняя ходатайство ответчика, суд первой инстанции, помимо прочего принял во внимание пояснения эксперта, данные суду в порядке абзаца 2 части 3 статьи 86 АПК РФ.

Аналогичное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы заявлено суду апелляционной инстанции.

Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Также у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства общества о назначении повторной экспертизы, заявленного суду апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза может быть назначена только при возникновении сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

Исходя из буквального толкования указанной нормы права и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в совокупности с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Поскольку предметом судебной экспертизы являлась оценка выкупной цены спорного земельного участка, заключение экспертизы (в том числе, по объему и характеру содержащейся в нем информации) должно соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно пункту 19 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация