Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 по делу n А46-2565/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

20 августа 2015 года

                                                 Дело №   А46-2565/2015

Резолютивная часть постановления объявлена  13 августа 2015 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 августа 2015 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи   Золотовой  Л.А.

судей  Лотова А.Н., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем  Бака М.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-7926/2015) Общества с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Паритет»

на решение Арбитражного суда Омской области от 22.06.2015 по делу №  А46-2565/2015 (судья Воронов Т.А.),

принятое по иску Общества с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Паритет» (ИНН 5503043881, ОГРН 1025500760449)

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613)

о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды, 

при участии в судебном заседании представителей:

от Общества с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Паритет» -Горбунова Любовь Петровна (удостоверение, по доверенности  от 27.04.2015 сроком действия 3 года);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – Семенова Елена Геннадьевна (удостоверение, по доверенности № Исх-ДИО/671 от 22.01.2015 сроком действия 1 год);

установил:

            Общество с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Паритет» (далее - ООО «Торговая фирма «Паритет», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды недвижимого имущества № 40029/3 от 12.10.2011, содержащегося в письме Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 02.02.2015 № исх-ДИО/1610.

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.06.2015 в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.

Мотивируя судебный акт, суд первой инстанции указал, что поскольку истцом нарушены условия договора по своевременному внесению арендной платы, то Департамент, реализуя предоставленное ему пунктом 3 статьи 450 ГК РФ, а также пунктами 5.2, 5.2.2 договора право, правомерно отказался от исполнения договора аренды в одностороннем порядке.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Общество ссылается на допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушение, выразившиеся в неудовлетворении ходатайства истца об объединении дел А46-2565/2015 и А46-16504/2014.

Также истец, ссылаясь на положения на пункта 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», указал, что действия Департамента по прекращению арендных отношений в одностороннем порядке, предпринятые в условиях начавшейся процедуры выкупа арендованного имущества, свидетельствуют о наличии у ответчика  цели воспрепятствовать реализации арендатором, предоставленного ему положениями Федерального закона № 159-ФЗ, преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им недвижимого имущества.

 Письменный отзыв в материалы дела не представлен.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Паритет» поддержала доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска пояснила, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон в судебном заседании, суд апелляционной инстанции установил следующее.

12.10.2011 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) и ООО «Торговая фирма «Паритет» (арендатор) заключен договор №40029/3 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Партизанская угол Ленина, д. 2/18 (нежилые помещения 9П номера на поэтажном плане подвала 1-29, 31, 32, литера А), индивидуализированное согласно приложению №2 к договору, целевое назначение: общественное питание с реализацией пива и алкогольной продукции – 604,3 кв.м., складские помещения – 267,6 кв.м. Общая площадь сдаваемых помещений: 871,9 кв.м. (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 срок действия договора установлен с 14.10.2011 по 01.07.2015.

В соответствии с пунктом 2.2.3 договора одной из обязанностей арендатора является своевременная и полная выплата арендной платы.

Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю (УФК по Омской области) до 15 числа текущего месяца. На момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 156 942 рубля 00 копеек без учета НДС (пункт 3.2 договора).

По акту приема-передачи от 14.10.2011 объект аренды передан ООО «Торговая фирма «Паритет».

Таким образом, договор №40029/3 аренды нежилого помещения от 12.10.2011 является заключенным, арендодатель обязательство по передаче объекта аренды исполнил надлежащим образом. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

02.02.2015 Департамент имущественных отношений Администрации города Омска направил в адрес ООО «Торговая фирма «Паритет» уведомление об отказе от договора аренды (№Исх-ДИО/1610), в котором сообщил арендатору об отказе от договора аренды от 12.10.2011 №40029/3 с 15.03.2015 на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.2.2 договора в связи с нарушением обязательств по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением, предусмотренных пунктами 2.2.3, 3.2 договора.

Считая односторонний отказ Департамента от договора №40029/3 аренды нежилого помещения от 12.10.2011, выраженный в форме уведомления №Исх-ДИО/1610 от 02.02.2015, незаконным,  истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

22.06.2015 Арбитражным судом Омской области вынесено решение, обжалуемое в апелляционном порядке.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения судебного акта, исходя из следующего.

В качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта Общество ссылается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившиеся в неудовлетворении ходатайства истца об объединении дел А46-2565/2015 и А46-16504/2014.

Как следует из материалов рассматриваемого спора, указанное ходатайство было разрешено судом первой инстанции в определении суда от 22.06.2015.

При этом, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что предметом апелляционного обжалования, как это следует из резолютивной части апелляционной жалобы, является именно решение суда первой инстанции, а не определение об отказе в объединении вышеназванных дел в одно производство.

Принимая во внимание, что обжалуемое решение суда первой инстанции и определение об отказе в объединение дел в одно производство являются самостоятельными процессуальными документам, в отношении которых нормами арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрен различный порядок их обжалования (обжалование определения об отказе в объединении дел в одно производство может быть обжаловано в порядке, предусмотренном частью 7  статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса РФ) суд апелляционной инстанции в силу положений статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ лишен процессуальной возможности исследовать на предмет их обоснованности доводы подателя жалобы в части связанной с неправомерным отказом в объединении дел.

При указанных обстоятельствах,  судом апелляционной инстанции проверка доводов апелляционной жалобы на предмет их обоснованности производится только в отношении тех обстоятельств и их правовой оценки, которые содержатся в оспариваемом решении.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для переоценки выводов суда первой инстанции по существу рассмотренного требования.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном названным кодексом.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в рассматриваемом случае Общество обратилось с заявлением о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды недвижимого имущества № 40029/3 от 12.10.2011, содержащегося в письме Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 02.02.2015 № исх-ДИО/1610.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Проанализировав договор аренды, суд апелляционной инстанции считает, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), а также Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с требованиями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что по акту приема-передачи истцом ответчику было передано имущество, указанное в договоре субаренды. Таким образом, после принятия имущества у ответчика возникло обязательство по внесению арендной платы.

Ответчик в свою очередь, в нарушение статей 309, 310, 614 ГК РФ, условий договора за ноябрь 2014, частично за декабрь 2014 года, за январь 2015 не исполнил, в связи, с чем у него образовалась задолженность по арендной плате перед истцом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В частности, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

По смыслу названных правовых норм досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается в случаях нарушения договора арендатором. При отсутствии таких нарушений, основания расторжения договора должны быть специально определены его условиями.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, стороны в пунктах 5.2, 5.2.2 договора №40029/3 от 12.10.2011 предусмотрели, что арендодатель вправе в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора отказаться от договора аренды, в том числе в случае, если задолженность арендатора по арендной плате (без учета пени) превысила