Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2015 по делу n А75-9311/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

коп.,

с 20.05.2016 – 451 руб. 40 коп.

Пунктом 2.2. договора от 30.05.2013 № 60 установлено, что арендная плата вносится не позднее 10 – го числа, следующего за расчетным кварталом.

Согласно пункту 2.9. договора от 30.05.2013 № 60, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора.

В силу пункта 3.1.3. договора 2 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством, использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением,.

По акту приема-передачи от 30.05.2013 земельный участок по договору от 30.05.2013 № 60 передан ответчику.

Договор от 30.05.2013 № 60 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре 26.07.2013.

Договор от 30.05.2013 № 60 фактически был заключен для осуществления строительства социально-значимого объекта «Детский сад на 320 мест в 4 мкр. г.Нефтеюганска» на земельном участке по адресу: г.Нефтеюганск, 4 микрорайон, земельный участок № 1 (строительный).

Земельный участок № 1 (строительный) состоит из земельных участков с кадастровыми номерами: 86:20:0000051:69, 86:20:0000051:67, 86:20:0000051:12, 86:20:0000051:3, 86:20:0000051:50.

Согласно заключению отдела муниципального земельного контроля Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска от 25.08.2014, при проведении натурного обследования земельного участка, расположенного по адресу: г. Нефтеюганск, 4 микрорайон, земельный участок № 1 (строительный) установлено, что по состоянию на 25.08.2014 земельный участок полностью огорожен забором из профлиста, на участке находится вагончик КПП, свайное поле, строительный кран, три контейнера, бытовки для рабочих, строительные материалы (арматура и строительные блоки). Строительные работы не ведутся.

14.08.2014 арендодателем ответчику вручено уведомление от 13.08.2014 № 7711/14-0, в котором предлагалось оплатить задолженность по арендной плате и пени, осуществить строительство объекта «Детский сад на 320 мест». В уведомлении указывалось на право арендодателя в одностороннем порядке досрочно отказаться от исполнения договора от 30.05.2013 № 60. К данному уведомлению прилагалось соглашение о расторжении договора от 30.05.2013 № 60, с актом приема-передачи земельного участка для подписания его арендатором и регистрации в установленном законом порядке, а также направлении одного экземпляра в адрес истца.

Поскольку в добровольном порядке требования Департамента, в том числе о расторжении договоров аренды удовлетворены не были, Департамент обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с соответствующим исковым заявлением о взыскании по договору аренды от 30.08.2012 № 130 задолженности по арендной плате за период по 30.08.2013 в размере 2 409 243 руб. 45 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 199 314 руб. 70 коп., по договору аренды от 30.05.2013 № 60 задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 30.06.2014 в размере 116 руб. 78 коп., пени за период с 11.07.2014 по 26.08.2014 в размере 01 руб. 51 коп., а также о расторжении договоров и обязании возвратить земельные участки.

Определением от 14.10.2014 требование о взыскании по договору аренды от 30.08.2012 № 130 задолженности по арендной плате за период по 30.08.2013 в размере 2 409 243 руб. 45 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 199 314 руб. 70 коп., по договору аренды от 30.05.2013 № 60 задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 30.06.2014 в размере 116 руб. 78 коп., пени за период с 11.07.2014 по 26.08.2014 в размере 01 руб. 51 коп. выделено в отдельное производство.

В рамках настоящего дела судом рассматривались требования Департамента о расторжении договоров аренды от 30.08.2012 № 130, от 30.05.2013 № 60 и обязании возвратить земельные участки.

06.05.2015 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку сторонами согласованы все существенные условия договоров аренды от 30.08.2012 № 130, от 30.05.2013 № 60, указанные договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, сложившиеся правоотношения сторон судом первой инстанции обоснованно квалифицированы как арендные правоотношения, к которым подлежат применению нормы параграфа 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, раздел 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условия заключенного договора.

Платность использования земли закреплена в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. В частности, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации на собственников земельных участков и лиц, не являющиеся собственниками земельных участков, при использовании земельных участков возложены обязанности своевременно производить платежи за землю.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

По сведениям истца, Обществом обязательства по внесению платежей и осуществлению строительства исполнялись ненадлежащим образом, что, по мнению Департамента является существенным нарушением условий договоров, являющихся основанием для их досрочного расторжения.

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды может быть расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом в информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом данное положение закона соблюдено, что подтверждается уведомлениями от 13.08.2014 №№ 7709/14-0, 7711/14-0, в которых Департамент потребовал оплаты задолженности и осуществления строительства в разумный срок, а также предложил расторгнуть договоры и возвратить земельные участки. Уведомления вручены ответчику 14.08.2014, о чем свидетельствуют штампы входящей корреспонденции.

Исходя из положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, в том числе в связи с его досрочным расторжением, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из пояснений истца, ответчиком неоднократно допускалась просрочка внесения арендных платежей. Однако данное обстоятельство в рассматриваемом случае не является основанием для досрочного расторжения договоров аренды.

По смыслу статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора является крайней мерой ответственности для недобросовестной стороны в случае, если ею допущено существенное нарушение условий договора, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В свою очередь, целью обращения в арбитражный суд должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лица, обратившегося за судебной защитой (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В нарушение пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не доказан факт нарушения его прав и законных интересов, а также не указано на восстановление каких нарушенных прав направлен иск и каким образом они будут защищены, в случае расторжения договоров.

Кроме того, из материалов дела следует, что земельные участки предоставлены Обществу для строительства детского сада на 320 мест в 4 микрорайоне г. Нефтеюганска.

Целевое использование земельных участков ответчиком не нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из материалов дела следует, что установленный подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации срок не истек, учитывая, что фактически истец вступил в договорные отношения в 2013 году.

Срок разрешения на строительство детского сада, выданный ответчику, не истек (установлен 18.09.2015).

При таких обстоятельствах, доводы истца не могут служить основанием для досрочного расторжения договоров от 30.08.2012 № 130, от 30.05.2013 № 60.

Более того, 24.12.2014 ответчиком было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым (условным номером) 86:20:000051:694, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г.Нефтеюганск, микрорайон 4, земельный участок № 1 (строительный), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.02.2015.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, на земельных участках, переданных ответчику по договорам от 30.08.2012 № 130, от 30.05.2013 № 60, находится объект незавершенного строительства.

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства свидетельствует о том, что данный объект является недвижимым имуществом, то есть его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Учитывая, что на земельном участке находится объект недвижимости, по верному замечанию суда первой инстанции, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым отношениям не применима и не может служить основанием для расторжения договоров и возложения на арендатора обязанности по освобождению земельных участков.

Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/2010, от 15.02.2011 № 14381/10.

Исходя из смысла статей 606, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к рассматриваемому спору требование о расторжении договоров и возврате земельных участков по существу означает освобождение их от расположенных на них объектов.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных