Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2015 по делу n А46-177/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

нежилых помещений.

Согласно части 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное, на что правомерно указано судом  первой инстанции в обжалуемом решении.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в суде иными доказательствами.

Из материалов дела следует, что по акту приема-передачи от 01.05.2014 истцом ответчику было передано нежилое помещение. При этом, как было указано выше, помещение было возвращено из аренды 29.09.2014.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условия оплаты оговорены сторонами в Договоре, так размер ежемесячной арендной платы за арендуемое имущество и порядок внесения арендной платы были установлены сторонами в пунктах 5.1, 5.5 Договора.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку ответчик не исполнил обязательства в полном объеме по оплате за арендованное им помещение за период с 01.09.2014 по 29.09.2014, истец заявил требование о взыскании арендной платы в размере 702757 руб.

Доказательств оплаты арендных платежей ответчиком в материалы дела не представлено.

В сроки, установленные Договором, ответчик арендную плату не вносил, доказательств иного, в нарушение статьи 65 АПК РФ, ответчик ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представил.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу части 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами; для лиц, допустивших злоупотребление процессуальными правами, наступают предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия.

Таким образом, ответчик не представил доказательств исполнения им обязательств по договору аренды недвижимого помещения № 01/05-2014 от 01.05.2014.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 702 757 руб.

Также истцом, при рассмотрении спора в суде первой инстанции, заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 15.09.2014 по 13.01.2015 в размере 410 507 руб. 02 коп.

Статьей 329 ГК РФ предусматриваются способы обеспечения исполнения обязательств, одним из которых является неустойка.

Согласно статьям 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке (штрафе, пени) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.2 договора).

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды истец основании указанных выше статей ГК РФ и пункта 4.3 договора начислил ответчику неустойку в размере 410 507 руб. 02 коп.

Расчет неустойки в материалах дела имеется, судом первой инстанции проверен, признан обоснованным. Каких-либо возражений по существу указанного расчета ответчиком не заявлено, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его непринятия либо переоценки.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции верно установил факт и период нарушения срока исполнения обязательств со стороны ООО «Едоша Омск», что является основанием для взыскания неустойки в заявленном размере.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.09.2014 по 13.01.2015 в сумме 18 194 руб. 94 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», в денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Просрочка уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары, выполненные работы, оказанные услуги квалифицируется как пользование чужими денежными средствами (пункт 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8).

Таким образом, учитывая, что материалами дела подтверждается факт допущенного ответчиком нарушения обязательства по своевременному внесению арендной платы, требование истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 18 194 руб. 94 коп. правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Возражая против взыскания с него задолженности по арендной плате, ответчик в апелляционной жалобе утверждает, что договор аренды в силу части 2 статьи 174 ГК РФ является недействительным. При этом ответчик ссылается на сговор руководителя истца и прежнего руководителя ответчика, подразумевающий заключение сделки на заведомо невыгодных условиях для ЗАО «Едоша Омск».

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По смыслу закона условием признания сделки недействительной является доказанность нарушений прав и законных интересов заинтересованного лица вследствие заключения сделки с нарушениями, а выбранный способ защиты приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу пункта 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Из текста договора аренды № 01/05-2014 от 01.05.2014 следует, что со стороны ЗАО «Едоша Омск» договор подписан генеральным директором Василевским М.В.

Договор аренды недвижимости № 01/05-2014 от 01.05.2014 исполнялся сторонами. ООО «Спецмонтаж» передало имущество по акту приема-передачи Арендатору, который внес задаток в соответствии с условиями договора.

Однако, как указал истец, фактическое состояние данного помещения не могло позволить ЗАО «Едоша» осуществлять хозяйственную деятельность, так как в данном помещении не было произведено ремонта, позволяющего использовать помещение в административных и коммерческих целях (стены, потолок, пол – под черновую отделку, без разводки водоснабжения, электроснабжения и т.д.).

Суд апелляционной инстанции, повторно изучив представленные в материалы дела документы, считает несостоятельным довод ответчика о недействительности договора аренды исходя из следующего.

Из материалов рассматриваемого спора следует, что на момент передачи арендатору помещение находилось в нормальном, согласованном сторонами состоянии, о чем свидетельствует подписанный без замечаний акт приема- передачи имущества, отражающий состояние помещения в момент его передачи.  

В соответствии с условиями договора, а именно пункта 5.14, арендатору предоставляются арендные каникулы сроком на 90 дней с момента подписания сторонами акта приема- передачи помещения, в целях подготовки арендованного помещения к эксплуатации в соответствии с видом коммерческой деятельности, осуществляемой арендатором. При этом арендная плата в период арендных каникул не насчитывается и не взимается.

Доводы ответчика о том, что  условия договора, указанные в пункте 5.14, не свидетельствуют о том,  что арендатор должен подготовить помещение для дальнейшей эксплуатации и выполнить все необходимые работы и установку оборудования, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Из пункта 5.14 договора однозначно следует, что арендные каникулы предоставляются арендатору для подготовки помещения к эксплуатации.

Кроме того, арендные платежи во время соответствующей подготовки арендодателем в течение 90 дней не начислялись, то есть от уплаты арендных платежей в размере 2 180 970 руб. ЗАО «Едоша Омск» было освобождено.

При указанных обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полгать, что согласованные истцом и ответчиком условия договора аренды являлись заведомо невыгодными. Намерение ответчика осуществлять хозяйственную деятельность в арендуемом помещении подтверждается и внесением задатка, равного арендной плате за один месяц, а также согласованными условиями договора о приведение помещения  в состояние, позволяющее осуществлять вид деятельности арендатора.

Доказательств того, что в связи с невозможностью использовать арендованное имущество, ответчик ранее 14.09.2014 обращался с требованием о расторжении договора, либо с требованием об устранении выявленных недостатков за счет арендодателя, либо уменьшения арендной платы, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции о том, что в данном случае наличие такого (явного) ущерба из содержания спорного договора не следует.

Также отсутствуют и доказательства, которые подтверждали бы наличие другого квалифицирующего признака для признания сделки недействительной по пункту 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно - то, что другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для юридического лица в результате совершения сделки, либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях