Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2015 по делу n А46-177/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

23 июля 2015 года

                                                  Дело №   А46-177/2015

Резолютивная часть постановления объявлена  16 июля 2015 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 июля 2015 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи  Золотовой  Л.А.

судей  Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Рязановым И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5940/2015) Закрытого акционерного общества «Едоша Омск»

на решение Арбитражного суда Омской области от 21.04.2015 по делу № А46-177/2015 (судья Беседина Т.И.),

принятое по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Спецмонтаж» (ИНН 5504213600, ОГРН 1095543021310)

к Закрытому акционерному обществу «Едоша Омск» (ИНН 5503246610, ОГРН 1135543053128) о взыскании 1 131 458 руб. 96 коп.

и встречному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Едоша Омск» к Обществу с ограниченной ответственностью «Спецмонтаж» о признании договора аренды недвижимого имущества недействительным,

при участии в деле в качестве третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Василевского Михаила Вячеславовича город Омск,

при участии в судебном заседании представителей:

от Закрытого акционерного общества «Едоша Омск» - Злобин Андрей Сергеевич (паспорт, по доверенности № 1 от 16.02.2015 сроком действия на 2 года);

от Общества с ограниченной ответственностью «Спецмонтаж» - Петренко Ксения Игоревна (паспорт, по доверенности б\н  от 01.02.2015 сроком действия на 1 год);

от Василевского Михаила Вячеславовича - не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

установил:

            Общество с ограниченной ответственностью «Спецмонтаж» (далее – ООО «Спецмонтаж», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу «Едоша Омск» (далее – ЗАО «Едоша Омск», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 01/05-2014 от 01.05.2014 за период с 01.09.2014 по 29.09.2014 в сумме 702 757 руб. 00 коп., неустойки (пени) за просрочку уплаты арендных платежей за период с 15.09.2014 по 13.01.2015 в сумме 410 507 руб. 02 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.09.2014 по 13.01.2015 в сумме 18 194 руб. 94 коп.

            В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЗАО «Едоша Омск» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к ООО «Спецмонтаж» о признании договора аренды недвижимости № 01/05-2014 от 01.05.2014 недействительным в силу пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда встречное исковое заявление принято к производству на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Василевский Михаил Вячеславович (далее – Василевский М.В., третье лицо).

Решением Арбитражного суда Омской области от 21.04.2015 заявленные ООО «Спецмонтаж» требования удовлетворены в полном объеме, с ЗАО «Едоша Омск» в пользу истца взыскано 1 131 458 руб. 96 коп., из которых: задолженность по арендной плате в сумме 702 757 руб. 00 коп., неустойка в сумме 410 507 руб. 02 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 18 194 руб. 94 коп.; расходы по уплате государственной пошлины в сумме 24 314 руб. 59 коп. В удовлетворении встречных требований ЗАО «Едоша Омск» отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО «Едоша Омск» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный об отказе в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворении встречного иска.

Оспаривая законность вынесенного судебного акта, податель жалобы утверждает, что выводы указанного решения в части наличия у ответчика обязанность по оплате арендных платежей в соответствии с условиями заключенного договора аренды противоречат нормам гражданского законодательства, возлагающих бремя содержания помещения на его собственника, которым в рассматриваемом случае является арендодатель. По мнению представителя ЗАО «Едоша Омск» подписание прежним руководителем Общества рассматриваемого договора аренды, а также акта приема-передачи имущества в аренду в указанной редакции (на заведомо невыгодных для ответчика условиях) свидетельствует о намерении нанести ответчику имущественный вред и  является основанием для расторжения указанного договора.

В качестве доказательства наличия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 174 Гражданского кодекса РФ, для признания договора аренды недействительным, ответчик ссылается на то, что представленное в аренду нежилое помещение находилось в состоянии, не позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию, а именно в стадии «черновой отделки». По мнению апеллянта, арендодатель должен был провести работы по доведению помещения до полной готовности, условия договора, указанные в пункте 5.14, вопреки доводам истца, не свидетельствуют о том,  что арендатор должен подготовить помещение для дальнейшей эксплуатации и выполнить все необходимые работы и установку оборудования.

Кроме того, зная о том, что помещение не пригодно для эксплуатации, стороны предусмотрены в пункте 8.2 договора ответственность за несвоевременное внесение арендной платы, в виде неустойки в размере 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, что также свидетельствует о намерении причинить ущерб ЗАО «Едоша Омск».

Также ответчик утверждает, что арендуемым помещением не пользовался и не владел, что по его мнению, исключает возможность взыскания арендной платы.

От ООО «Спецмонтаж» в материалы дела поступил письменный отзыв, согласно которому решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене.

Василевский Михаил Вячеславович извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявлял, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие названного лица, участвующего в деле.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Закрытого акционерного общества «Едоша Омск» поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции  отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Общества с ограниченной ответственностью «Спецмонтаж» пояснила, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон в судебном заседании, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между ООО «Спецмонтаж» (Арендодатель) и ЗАО «Едоша Омск» (Арендатор) 01.05.2014 заключен договор аренды недвижимости № 01/05-2014, по условиям которого (пункт 1.1 договора) Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 4 (далее – Помещение) общей площадью 1321,8 кв.м., находящееся на первом и втором этажах здания, расположенного по адресу: г. Омск, просп. Комарова, д. 17, корп. 3, пом. 4 (кадастровый номер 55:36:110106:4065), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли Арендатором. План помещения, передаваемого по договору в аренду, является неотъемлемой частью договора (Приложение № 1).

В соответствии с пунктом 1.4 договора Помещение оснащено соответствующими внутренними и внешними коммуникациями: электроснабжение, отопление, водоснабжение (холодное, горячее), канализация, а также двумя лифтами.

Передаваемое в аренду Помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих целей (пункт 1.5 договора).

Согласно пункту 2.2 договора срок его действия стороны устанавливают с момента подписания сторонами договора на пять лет. Прекращение действия договора не освобождает стороны от исполнения принятых на себя по нему обязательств, касающихся взаимных финансовых платежей, передачи имущества, уплаты штрафов.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата за указанное в пункте 1.1 настоящего договора Помещение составляет 726 990 руб. 00 коп. в месяц с учетом НДС – 18% (110 896 руб. 79 коп.).

Арендная плата подлежит уплате Арендатором ежемесячно до 25-го числа месяца, предшествующего расчетному, на основании своевременно предоставленного Арендодателем счета (пункт 5.5 договора).

Согласно пункту 5.13 договора в течение 5 дней с момента подписания настоящего договора Арендатор вносит задаток для обеспечения исполнения договора в размере суммы арендной платы за один месяц. Сумма задатка предоставляется для покрытия возможных документально подтвержденных убытков Арендодателя, возникших в связи с неправильной эксплуатацией Арендатором Помещения, сетей и оборудования. В случае отсутствия спора между Арендодателем и Арендатором по фактам причинения убытков, сумма задатка засчитывается Арендодателем в счет арендной платы за последний месяц аренды по настоящему договору.

В силу пункта 5.14 договора для подготовки Помещения к эксплуатации Арендатору предоставляются арендные каникулы сроком на 90 дней с момента подписания сторонами акта приемки-передачи Помещения. Стороны пришли к соглашению, что под понятием арендных каникул понимается период времени, в течение которого арендная плата не насчитывается и не взимается. Срок начисления арендной платы считать с момента окончания арендных каникул, установленных в настоящем пункте.

За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.1.2 договора имущество передано Арендатору по акту приема-передачи 01.05.2014.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 17.10.2014.

В соответствии с пунктом 5.13 договора Арендатор внес задаток для обеспечения исполнения договора в размере арендной платы за 1 месяц, что сторонами не оспаривается.

Пунктом 11.2 договора стороны предусмотрели, что он может быть расторгнут по инициативе любой из сторон в одностороннем (внесудебном) порядке (отказ от исполнения договора) при условии письменного уведомления другой стороны о намерении расторгнуть договор не менее чем за 30 дней до дня его прекращения. Расторжение договора не освобождает стороны от полного осуществления всех взаиморасчетов.

Уведомлением от 14.08.2014 № 001 ЗАО «Едоша Омск» сообщило ООО «Спецмонтаж» о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и зачете суммы задатка, выплаченной в соответствии с пунктом 5.13 договора аренды в счет арендной платы за последний месяц фактического пользования Помещением.

Таким образом, договор подлежит расторжению с 14.09.2014.

Помещение возвращено Арендодателю по акту приема-передачи (возврата) 29.09.2014.

Истец со ссылкой на статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском, указав на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды недвижимости № 01/05-2014 от 01.05.2014.

Полагая, что договор аренды является недействительным в соответствии с положениями части 2 статьи 174 Гражданского кодекса РФ, ответчик обратился со встречным иском.

21.04.2015 Арбитражным судом Омской области вынесено решение, обжалуемое в апелляционном порядке.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения судебного акта, исходя из следующего.

Сложившиеся между сторонами правоотношения подлежат регулированию параграфом 1 главы 34 ГК РФ.

В силу части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Таким образом, ГК РФ установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде