Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 по делу n А70-7213/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Отказать в назначении экспертизы (ст.82, 83 АПК),Отказать в приобщении дополнительных материалов (ст.64, 67

участкам не может применяться градостроительное зонирование, установленное Правилами землепользования и застройки города Тюмени, утвержденными Решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 № 154, на которые ссылается ответчик в апелляционной жалобе, поскольку оно установлено исходя из того, что на спорных земельных участках уже идет строительство автодороги. Иное ответчиком не доказано.

Иными словами, изменения в характеристике спорных земельных участков обусловлены фактическим строительством автодороги, для чего земельные участки и подлежали изъятию.

Соответственно, с учетом изложенных выше норм права и приведенной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данные изменения не подлежат учету при определении размера возмещения собственнику спорных земельных участков.

В этой связи доводы апелляционной жалобы о нарушении экспертом принципа учета при оценке объекта его  наиболее эффективного использования  отклоняются: участок подлежит оценке исходя из выбранного собственником из числа возможных на соответствующий период времени и юридически закрепленного вида разрешенного использования до начала процедуры изъятия, а последующее вхождение участка в зону  ИТ-1, Ж-1 и Р-2 не создавало ни в коей мере для собственника участка  возможностей выбирать с 2008 года из видов использования, разрешенных для  данных зон, поскольку выбор уже состоялся.  

Таким образом, принимая во внимание изложенное, эксперт правильно при определении выкупной цены исходил из вида разрешенного использования, который был установлен в отношении спорных земельных участков до начала процедуры их изъятия для государственных нужд,  когда вид разрешенного использования не был связан со строительством дороги. А поскольку до начала строительства градостроительное зонирование не осуществлялось, земельный участок не относился к градостроительной зоне, её учет при определении выкупной цены не требовался.

Доводы ООО «Экострой» о том, что в рамках рассмотрения  иных дел  установлено, что при оценке выкупной цены земельного участка и подборе объектов-аналогов необходимо учитывать его градостроительное зонирование на день, предшествующий принятию решения об изъятии, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку при рассмотрении указанных дел суды не исследовали вопрос о соотношении периода установления градостроительных зон и периода изъятия земельных участков у собственника, не устанавливали обстоятельства того, что градостроительное зонирование было утверждено уже после фактического изъятия земельных участком и начала их использования для строительства.

Изъятием спорных участков под автодорогу прекращены права собственника  на использование участков по выбранному им виду разрешенного использования. Юридическая замена собственника в 2010 году этого обстоятельства не меняет и не создает новому собственнику никаких дополнительных возможностей использования земельных участков.

При этом не имеют значения доводы ответчика о законодательно установленной возможности изменения разрешенного использования спорных земельных участков и использования их в каких-либо иных коммерчески более привлекательных целях, поскольку для правильного разрешения рассматриваемого спора, как указывалось выше, суд устанавливает рыночную стоимость спорных земельных участков в соответствии с их разрешенным использованием, определенным до начала процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд, что соответствует позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1(2014), утвержденной Президиумом 24.12.2014.

Кроме этого, судом первой инстанции обоснованно отмечено, что ООО «Экострой» никогда не использовало и не могло использовать земельные участки, так как на момент приобретения дорога уже была построена.

Обстоятельство застройки участка дорогой было известно ООО «Экострой».

Учитывая, что помимо данных земельных участков ответчиком в период после завершения строительства автомобильной дороги, были приобретены еще целый ряд земельных участков, расположенных исключительно под указанной автомобильной дорогой, в отношении которых также рассматривались споры об установлении выкупной стоимости (дела № А70-8865/2013, № А70-7216/2013, № А70-7217/2013, № А70-7883/2013, № А70—7885/2013, № А70-7886/2013, № А70-4037/2014), зная, что земельные участки будут выкупаться для нужд Тюменской области, ответчик не преследовал какой-либо реальной цели ведения экономической деятельности на земельных участках, а преследовал некие «инвестиционные цели», как пояснил представитель ответчика в судебном заседании.  

Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении дела судом первой инстанции ООО «Экострой» было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано, так как отсутствуют основания, предусмотренные частью 2 статьи 87 АПК РФ. Отклоняя ходатайство ответчика, суд первой инстанции, помимо прочего принял во внимание пояснения эксперта, данные суду в порядке абзаца 2 части 3 статьи 86 АПК РФ.

Аналогичное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы заявлено суду апелляционной инстанции.

Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Также у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства общества о назначении повторной экспертизы, заявленного суду апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза может быть назначена только при возникновении сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

Исходя из буквального толкования указанной нормы права и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в совокупности с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Поскольку предметом судебной экспертизы являлась оценка выкупной цены спорных земельных участков, заключение экспертизы (в том числе, по объему и характеру содержащейся в нем информации) должно соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности.

   Согласно пункту 19 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

   Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

   Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Проанализировав экспертное заключение № 4/НВ от 22.12.2014, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законодательством, в том числе об экспертной деятельности, в нём даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

Из материалов дела следует, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, эксперт компетентен в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, имеет соответствующий опыт и квалификацию, об его отводе лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что заявление ответчиком ходатайства о назначении повторной экспертизы фактически связано с несогласием с выводами экспертного заключения, приведенным ответчиком возражениям может быть дана оценка судом, так как в компетенцию арбитражного суда входит оценка заключения судебной экспертизы, являющегося одним из доказательств по делу (статьи 64, 65, 67, 68, 71, 86 АПК РФ, пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

   Как усматривается из экспертного заключения при определении рыночной стоимости спорных земельных участков, экспертом использовался сравнительный подход.

   Сравнительный подход согласно пункту 14 ФСО № 1 - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

   Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.

В рамках выбранного сравнительного подхода экспертом выбраны 3 объекта-аналога, предлагаемых к продаже со ссылкой на характеристику объектов, в том числе кадастровые номера земельных участков, их местоположение и источник получения информации – официальный сайт в сети Интернет АН «Этажи» и контактные лица.

Получение исходной информации об объектах-аналогах у риэлтерской организации на коммерческой основе, а не самостоятельный подбор таковых, о том, что они не могут быть использованы для целей оценки, не свидетельствует, равно, как и не свидетельствует о допущенных экспертом нарушениях при исследовании, влекущих недостоверность оценки, поскольку получение экспертом исходной информации о предложениях к продаже от риэлтерской организации не исключает, а, напротив, предполагает её обработку с применением специальных познаний в поставленных перед экспертом целях. Сотрудники риэлтерской организации ни в коей мере деятельность эксперта по подбору аналогов не заменяют.

При проведении оценки экспертом учтены такие характеристики объектов-аналогов, как, площадь, местоположение земельных участков – в черте населенных пунктов Ембаево и Яр, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства,  ограничения по использованию и транспортная доступность, проведено их сравнение по показателям с оцениваемыми объектами.

Как указал суд первой инстанции и не опроверг ответчик, на момент рассмотрения спора информация о наличии использованных объектов-аналогов в качестве предложений к продаже на официальном сайте АН «Этажи», указанном экспертом в качестве источника информации, содержалась в том же виде, что и была предоставлена экспертом в приложении № 1 к заключению.

Основания утверждать, что действительные экономические характеристики выбранных объектов-аналогов исключают их принятие в качестве таковых в целях оценки выкупной цены спорных земельных участков (пункт 14 ФСО № 1), отсутствуют.

Используемые объекты-аналоги на момент проведения оценки и вынесения решения от 13.03.2015 являлись учтенными и действующими.

Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика, аналогичные доводам, приведенным в жалобе, о несоответствии объектов-аналогов по месторасположению, указав, что, несмотря на адресное описание спорных земельных участков, фактически они расположены в районе сел Яр и Ембаево по Тобольскому тракту на границе Ленинского АТО и Ембаевского МО Тюменского района вдоль Тобольского тракта на противоположной стороне от с. Яр, которое входит в Ембаевское МО, как и используемые для оценки объекты-аналоги, расположенные вблизи Тобольского тракта в районе Яр-Ембаево.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что экспертом не допущено каких либо нарушений требований действующего законодательства в области оценки, в том числе нарушений, повлиявших на итоговую стоимость объектов оценки в сторону её снижения.

Иными словами, рыночная стоимость спорных земельных участков, определенная в экспертном заключении № 4/НВ от 22.12.2014, является  достоверной.

В связи с этим суд первой инстанции обоснованно применил определенную в названном экспертном заключении выкупную цену спорных земельных участков с целью их изъятия для государственных нужд Тюменской области.

Таким образом, вопреки доводам, приведенным ответчиком в апелляционной жалобе, обстоятельства, имеющие правовое значение для дела, установлены судом с учетом имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в её удовлетворении, относятся на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 13 марта 2015 года по делу № А70-7213/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.Н. Глухих

Т.А. Зиновьева