Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015 по делу n А70-7885/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

выбранному им виду разрешенного использования -   «для сельскохозяйственного производства». Юридическая замена собственника в 2010 году этого обстоятельства не меняет и не создает новому собственнику никаких дополнительных возможностей использования земельных участков.

При этом не имеют значения доводы ответчика о законодательно установленной возможности изменения разрешенного использования спорных земельных участков и использования их в каких-либо иных коммерчески более привлекательных целях, поскольку для правильного разрешения рассматриваемого спора, как указывалось выше, суд устанавливает рыночную стоимость спорных земельных участков в соответствии с их разрешенным использованием, определенным до начала процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд, что соответствует позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1(2014), утвержденной Президиумом 24.12.2014.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности выводов эксперта об определении выкупной цены, исходя из вида разрешенного использования земельных участков, существовавшего до начала строительства, а также категории земель, без учета градостроительной зоны, которая на момент начала процедуры изъятия участка не существовала и была введена с учетом строящегося на участках объекта.

             По этим же основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о нарушении экспертом принципа учета при оценке спорных земельных участков их наиболее эффективного использования.

            Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении дела судом первой инстанции ООО «Экострой» было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано, так как отсутствуют основания, предусмотренные частью 2 статьи 87 АПК РФ. Отклоняя ходатайство ответчика, суд первой инстанции, помимо прочего принял во внимание пояснения эксперта, данные суду в порядке абзаца 2 части 3 статьи 86 АПК РФ.

Аналогичное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы заявлено суду апелляционной инстанции.

Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Также у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства общества о назначении повторной экспертизы, заявленного суду апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза может быть назначена только при возникновении сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

Исходя из буквального толкования указанной нормы права и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в совокупности с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Поскольку предметом судебной экспертизы являлась оценка выкупной цены спорных земельных участков, заключение экспертизы (в том числе, по объему и характеру содержащейся в нем информации) должно соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности.

   Согласно пункту 19 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

   Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

   Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Проанализировав экспертное заключение № 6/НВ от 29.01.2015, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законодательством, в том числе об экспертной деятельности, в нём даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

Из материалов дела следует, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, эксперт компетентен в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, имеет соответствующий опыт и квалификацию, об его отводе лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что заявление ответчиком ходатайства о назначении повторной экспертизы фактически связано с несогласием с выводами экспертного заключения, приведенным ответчиком возражениям может быть дана оценка судом, так как в компетенцию арбитражного суда входит оценка заключения судебной экспертизы, являющегося одним из доказательств по делу (статьи 64, 65, 67, 68, 71, 86 АПК РФ, пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»). Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (дело № ВАС-13839/2013).

   Как усматривается из экспертного заключения при определении рыночной стоимости спорных земельных участков, экспертом использовался сравнительный подход.

   Сравнительный подход согласно пункту 14 ФСО № 1 - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

   Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.

В рамках выбранного сравнительного подхода экспертом из 4 приведенных общих аналогов были выбраны 3 объекта-аналога, предлагаемых к продаже со ссылкой на характеристику объектов, в том числе кадастровые номера земельных участков, их местоположение и источник получения информации – официальный сайт в сети Интернет АН «Этажи» и контактные лица.

Получение исходной информации об объектах-аналогах у риэлтерской организации на коммерческой основе, а не самостоятельный подбор таковых, о том, что они не могут быть использованы для целей оценки, не свидетельствует, ровно, как и не свидетельствует о допущенных экспертом нарушениях при исследовании, влекущих недостоверность оценки, поскольку получение экспертом исходной информации о предложениях к продаже от риэлтерской организации не исключает, а, напротив, предполагает её обработку с применением специальных познаний в поставленных перед экспертом целях. Сотрудники риэлтерской организации ни в коей мере деятельность эксперта по подбору аналогов не заменяют.

При проведении оценки экспертом учтены такие характеристики объектов-аналогов, как, площадь – более 1 Га, местоположение земельных участков – в черте населенных пунктов Ембаево и Яр, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, отсутствие коммуникаций (кроме предназначенных для обслуживания дороги), ограничения по использованию и транспортная доступность, проведено их сравнение по показателям с оцениваемыми объектами.

Как указал суд первой инстанции и не опроверг ответчик, на момент рассмотрения спора информация о наличии использованных объектов-аналогов в качестве предложений к продаже на официальном сайте АН «Этажи», указанном экспертом в качестве источника информации, содержалась в том же виде, что и была предоставлена экспертом в приложении № 1 к заключению.

Основания утверждать, что действительные экономические характеристики выбранных объектов-аналогов исключают их принятие в качестве таковых в целях оценки выкупной цены спорных земельных участков (пункт 14 ФСО № 1), отсутствуют.

Используемые объекты-аналоги на момент проведения оценки и вынесения решения от 12.03.2015 являлись учтенными и действующими. Доказательств обратного не имеется.

Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика, аналогичные доводам, приведенным в жалобе, о несоответствии объектов-аналогов по месторасположению, указав, что, несмотря на адресное описание спорных земельных участков, фактически они расположены в районе сел Яр и Ембаево по Тобольскому тракту на границе Ленинского АТО и Ембаевского МО Тюменского района вдоль Тобольского тракта на противоположной стороне от с. Яр, которое входит в Ембаевское МО, как и используемые для оценки объекты-аналоги, расположенные вблизи Тобольского тракта в районе Яр-Ембаево.

Оценивая критически и отклоняя доводы ООО «Экострой» со ссылкой на документы о продаже земельных участков по ценам, намного превышающим те цены, которые указаны в экспертном заключении, суд первой инстанции установил, что представленные ответчиком сделки купли-продажи земельных участков совершались, в основном, между одними и теми же лицами, в том числе Евсеевым Владимиром Викторовичем, который участвовал в судебных заседаниях в качестве представителя ответчика при первоначальном рассмотрении дела.

            В данном случае сделки, приводимые ответчиком суду первой инстанции в качестве аналогов, в таком аспекте не могут восприниматься, поскольку механизм формирования рыночной цены обусловлен нормальной рыночной конъюнктурой, не подвергающейся воздействию таких факторов, как строительство автодороги в публичных интересах и сопутствующее этому изъятие участков в границах строительства.

Стороны этих сделок, безусловно, действуют под влиянием осведомленности о  наличии гарантированного покупателя, более того - обязанного купить участок, что исключает учет этих сделок с целью доказательства рыночной цены, как не соответствующих критериям, указанным в статье 3 Закона об оценочной деятельности.

Ссылку ответчика на аналитическую справу АН «Этажи», согласно которой средняя рыночная цена 1 га земельного участка, расположенного в административных границах г. Тюмени (категория – земли населенных пунктов) и имеющего вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» на текущий момент составляет 17 000 000 руб. и варьируется от 14 000 000 руб. до 40 000 000 руб., суд апелляционной инстанции отклоняет, так как сведения, изложенные в ней, документально не подтверждены.

Так, как указал истец в отзыве на апелляционную жалобу и не опровергнуто ответчиком, на запрос Департамента от 19.03.2015 ООО «Этажи-Тюмень» сообщило, что при подготовке аналитических данных были использованы предложения о продаже земельных участков в п. Березняки, Метелево, Московский дворик, оз. Цимлянское, а также в черте Тюмени, при расчете также использовались объекты по данным застройщиков, которые не подкреплены документально. Согласно неопровергнутым пояснениям истца, земельные участки в указанных районах отличаются более высокой привлекательностью, нежели участки в районе с. Яр и с. Ембаево, вблизи которых расположены спорные земельные участки.

Цена земельных участков, указанная в договорах от 18.11.2014 с открытым акционерным обществом «Тюменское областное дорожно-эксплуатационное предприятие» (разрешённое использование: под животноводческий комплекс, 10 000 000 руб. за 4 982+/-25кв.м), с обществом с ограниченной ответственностью «Лента» (разрешенное использование: для размещения торговых объектов, 50 000 000 руб. за 10 00кв.м) сформировалась осенью 2014 года с учётом имеющейся автодороги, увеличивающей доступность к этим земельным участкам, имеющим иное разрешенное использование, нежели принадлежащие ответчику изымаемые участки.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что экспертом не допущено каких либо нарушений требований действующего законодательства в области оценки, в том числе нарушений, повлиявших на итоговую стоимость объектов оценки в сторону её снижения.

Иными словами, рыночная стоимость спорных земельных участков, определенная в экспертном заключении № 6/НВ от 29.01.2015, является  достоверной.

В связи с этим суд первой инстанции обоснованно применил определенную в названном экспертном заключении выкупную цену спорных земельных участков с целью их изъятия для государственных нужд Тюменской области.

Таким образом, вопреки доводам, приведенным ответчиком в апелляционной жалобе, обстоятельства, имеющие правовое значение для дела, установлены судом с учетом имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права  применены правильно.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в её удовлетворении, относятся на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.03.2015 по делу № А70-7885/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015 по делу n А70-14409/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)  »