Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015 по делу n А70-7885/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

земельных участков суду первой инстанции уважительными причинами сторонами не обоснована.

   В приобщении к материалам дела копии постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.03.2015 по делу № А70-4037/2014 судом апелляционной инстанции отказано, так как оно находится в свободном доступе на Интернет-сайте суда в разделе «Картотека арбитражных дел» и в силу статьи 64 АПК РФ не является доказательством по делу.

В удовлетворении ходатайства ООО «Экострой» о назначении повторной экспертизы суд апелляционной инстанции отказано по основаниям, приведенным в мотивировочной части постановления.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на неё, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и установил, что постановлением Правительства Тюменской области от 25.10.2004 № 136-пк «Об утверждении программы по реализации договора между органами государственной власти Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и Ямало-Ненецкого автономного округа «Сотрудничество» принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке от автодороги п. Мелиораторов (а/д Тюмень-Нижняя Тавда) – ФАД Тюмень-Ханты-Мансийск.

В связи с этим Правительством Тюменской области принято решение об изъятии у ООО «Экострой» земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0705003:438, 72:17:0706003:238, 72:17:0706003:291 для государственных нужд Тюменской области, о чем вынесено постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 № 352-п.

Не достигнув соглашения с обществом о выкупной цене названных земельных участков, Департамент обратился в Арбитражный суд Тюменской области с рассматриваемыми требованиями.

Институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется нормами главы 17 ГК РФ и главы 8 ЗК РФ.

На основании статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Аналогичные положения установлены статьей 55 ЗК РФ, которой предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Такое изъятие осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 ЗК РФ в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, к которым в том числе относятся автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (часть 1 статьи 49 ЗК РФ).

Из материалов дела следует, что правомерность изъятия указанных выше земельных участков для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, спорным является вопрос о размере выкупной цене земельных участков.

Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).

Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла свое отражение и в статье 55 ЗК РФ.

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

            Согласно статье 57 ЗК РФ убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.

            В соответствии с пунктом 6 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003, определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из статьи 3 названного Закона для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

   В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

   Статьей 20 указанного Закона установлено, что проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Как указывалось выше, суд определением от 09.12.2014 в целях установления выкупной цены спорных земельных участков назначил по делу судебную экспертизу, поручил ее проведение эксперту ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Воловичу Н.В.

Экспертом в заключении № 6/НВ от 29.01.2015 определена следующая выкупная стоимость земельных участков (с учетом убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием земельных участков, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на них автомобильной дороги): для участка с кадастровым номером 72:17:0706003:238 в размере 3 039 300 руб., для земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:291 - 2 248 800 руб., для земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:438 - 1 935 700 руб.

Не соглашаясь с определенным экспертом размером выкупной цены спорных земельных участков, ООО «Экострой» в апелляционной жалобе приводит доводы о том, что эксперт необоснованно посчитал вид разрешенного использования, содержащийся в государственной кадастре недвижимости (ГКН), как единственно возможный для целей определения наиболее эффективного использования и как элемент сравнения для подбора объектов-аналогов и воздержался от анализа градостроительного зонирования.

Кроме того, ответчик также указывает, что экспертом неправомерно не учтено расположение оцениваемых земельных участков в черте города Тюмени, рядом с городской инфраструктурой и поэтому необоснованно не введена корректировка на местоположение относительно г. Тюмени, не введены корректировки на обеспеченность электро-, газо-, водоснабжением, то есть не проведен анализ наиболее эффективного использования спорных земельных участков.

Между тем, ответчиком не учтено следующее.

По смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ с учетом положений статьи 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.

В связи с этим при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия, на что правомерно указано судом первой инстанции при повторном рассмотрении дела.

Такая правовая позиция соответствует подходу, изложенному в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации 1(2014), утвержденном Президиумом 24.12.2014.

Из материалов дела усматривается и установлено судом первой инстанции, что спорные земельные участки образованы из земельных участков, относящихся к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

Исходя из части 3 статьи 11.2 ЗК РФ, при образовании спорных земельных участков к ним перешел вид разрешенного использования, который был у исходных участков. Данный вид разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства) был внесен в государственный кадастр недвижимости в ГКН и по настоящее время является актуальным.

Конкретной даты фактического изъятия спорных земельных участков суд апелляционной инстанции установить не может.

Вместе с тем, поскольку строительство автодороги велось в период с 2005 года по 2009 год, работы по строительству окончены 30.11.2009 (акт приема-передачи заказчиком законченного строительством объекта от подрядчика, акт приема-передачи заказчиком в эксплуатацию объекта завершенного строительства), можно сделать вывод о том, что земельные участки фактически были изъяты не позднее 2005 года.

Соответственно, к этим земельным участкам не может применять градостроительное зонирование, установленное Правилами землепользования и застройки города Тюмени, утвержденными Решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 № 154, на которые ссылается ответчик в апелляционной жалобе, поскольку оно установлено исходя из того, что на спорных земельных участках уже идет строительство автодороги.

Иными словами, изменения в характеристике спорных земельных участков обусловлены фактическим строительством автодороги, для чего земельные участки и подлежали изъятию.

Соответственно, с учетом изложенных выше норм права и приведенной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данные изменения не подлежат учету при определении размера возмещения собственнику спорных земельных участков.

При этом нарушение порядка изъятия земельного участка для государственных нужд (на момент издания распоряжения об изъятии и ведения переговоров с собственником земельные участки уже фактически изъяты и автодорога построена) не может влечь изменение порядка определения размера возмещения собственнику.

Таким образом, принимая во внимание изложенное, эксперт правильно при определении выкупной цены исходил из вида разрешенного использования, который был установлен в отношении спорных земельных участков до начала процедуры их изъятия для государственных нужд, то есть «для сельскохозяйственного производства», когда вид разрешенного использования не был связан со строительством дороги. А поскольку до начала строительства градостроительное зонирование не осуществлялось, земельный участок не относился к градостроительной зоне, её учет при определении выкупной цены не требовался.

            Доводы ООО «Экострой» о том, что в рамках рассмотрения дел № А70-7216/2013 и № А70-4037/2014 установлено, что при оценке выкупной цены земельного участка и подборе объектов-аналогов необходимо учитывать его градостроительное зонирование на день, предшествующий принятию решения об изъятии, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку при рассмотрении указанных дел суды не исследовали вопрос о соотношении периода установления градостроительных зон и периода изъятия земельных участков у собственника, не устанавливали обстоятельства того, что градостроительное зонирование было утверждено уже после фактического изъятия земельных участком и начала их использования для строительства.

В рамках указанных дел, исходя из экспертного исследования, установившего, в каких градостроительных зонах располагается земельные участки, в связи с несогласием ООО «Экострой» с отнесением земельных участков к той или иной градостроительной зоне суды проверяли обоснованность доводов ответчика.

Несмотря на изменение категории земель (с земель сельскохозяйственного назначения на земли населённых пунктов), на что ответчиком указано в жалобе, сохранился запрет на строительство объектов недвижимости в силу избранного собственником и закрепленного в ГКН вида разрешенного использования - «для сельскохозяйственного производства».

Изъятием спорных участков под автодорогу прекращены права собственника  на использование участков по