Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2015 по делу n А46-1635/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, право общей долевой собственности предпринимателей на строение незавершённое строительством - многоквартирный жилой дом, назначение: жилое; площадь: общая площадь застройки 2099,3 кв.м; степень готовности 60 %; инвентарный номер: 114633, литер: А; адрес (местоположение): Омская область, Омский район, село Морозовка, улица 60 лет Победы, дом 3 «А», кадастровый (или условный) номер: 55:20:12 01 01:3659 возникло на основании договора № 2-2014 купли-продажи объекта недвижимости, заключённого 30.05.2014 заявителями (покупателями) и обществом с ограниченной ответственностью «Интерстрой» (продавцом).

Согласно пункту 1.4 названного договора указанный объект недвижимого имущества принадлежал продавцу на основании договора купли-продажи от 25.01.2008, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 29.04.2008 за номером 55-55-24/009/2008-196; право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ № 683160 от 29.04.2008.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственник объекта незавершённого строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

04.03.2011 между Омским муниципальным районом Омской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Интерстрой» (арендатор) был заключён договор № АЗ-20-103/2011 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населённых пунктов, в границах Морозовского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено относительно строения, имеющего почтовый адрес: Омская область, Омский район, село Морозовка, улица 60 лет Победы, дом 3 «А», площадью 1 232 кв.м, в границах, указанных на прилагаемом плане, с кадастровым номером 55:20:12 01 01:3365 для размещения дома многоэтажной жилой застройки.

Поскольку после окончания срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений Администрации, указанный договор является возобновленным на неопределенный срок в силу требований пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, на момент заключения договора  заключения договора купли-продажи от 30.05.2014 земельный участок находился в пользовании у ООО «Интерстрой» на основании договора аренды.

Таким образом, исходя из принципа единства правовой судьбы объекта недвижимости и земельного участка, изложенного в разъяснениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при переходе права собственности на объект незавершенного строительства от ООО «Интерстрой» к предпринимателям, в силу закона, перешло право аренды земельного участка, занятого этим объектом, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника объекта недвижимости, а также право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок.

Учитывая указанное, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что предприниматели вправе приобрести земельный участок, на котором расположен принадлежащий им объект, в аренду без проведения торгов.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции оспариваемый отказ Администрации в заключении договора аренды правомерно признал незаконным.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривается, так как Администрация от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи  333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Администрации Омского муниципального района Омской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 17.04.2015 по делу № А46-1635/2015 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

Л.А. Золотова

Н.А. Шиндлер