Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2015 по делу n А46-1635/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

26 июня 2015 года

                                                       Дело №   А46-1635/2015

Резолютивная часть постановления объявлена  23 июня 2015 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 июня 2015 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Лотова А.Н.

судей  Золотовой Л.А., Шиндлер Н.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Плехановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5306/2015) Администрации Омского муниципального района Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 17.04.2015 по делу № А46-1635/2015 (судья Яркова С.В.), принятое по заявлению индивидуальных предпринимателей Гнедова Николая Васильевича и Разинькова Владимира Ивановича к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании незаконными действий и обязании заключить договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от Администрации Омского муниципального района Омской области – Тодышев Александр Петрович, предъявлено удостоверение, по доверенности № 3 от 12.01.2015 сроком действия до 31.12.2015;

от индивидуального предпринимателя Гнедова Николая Васильевича – Филиппова Людмила Ивановна, предъявлен паспорт, по доверенности от 19.03.2015 сроком действия 6 месяцев;

от индивидуального предпринимателя Разинькова Владимира Ивановича - Разиньков Владимир Иванович, предъявлен паспорт;

установил:

 индивидуальные предприниматели Гнедов Николай Васильевич и Разиньков Владимир Иванович (далее – ИП Гнедов Н.В., ИП Разиньков В.И., предприниматели, заявители) обратились в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании незаконными действий Администрации Омского муниципального района Омской области (далее – заинтересованное лицо, Администрация), выразившихся в отказе 02.02.2015 № Исх-15/ОМС905 в предоставлении предпринимателям на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 55:20:12 01 01:3365 общей площадью 1 232 кв.м под объектом незавершённого строительства – многоквартирным жилым домом по адресу: Омская область, Омский район, село Морозовка, улица 60 лет Победы, дом 3 «А». Также заявители просили обязать Администрацию заключить с ними договор аренды земельного участка, местонахождение которого определено относительно строения, имеющего почтовый адрес: Омская область, Омский район, село Морозовка, улица 60 лет Победы, дом 3 «А» общей площадью 1 232 кв.м, кадастровый номер 55:20:12 01 01:3365.

Решением Арбитражного суда Омской области от 17.04.2015 по делу № А46-1635/2015 требования заявителей удовлетворены.

Суд первой инстанции установил, что предприниматели вправе приобрести земельный участок, на котором расположен принадлежащий им объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 17.04.2015 по делу № А46-1635/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований предпринимателей.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация, ссылаясь на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», указала, что, поскольку право общей долевой собственности предпринимателей на объект незавершенного строительством зарегистрировано в 2014 году, у Администрации отсутствовали  правовые основания для предоставления заявителям в аренду спорного земельного участка.

Представитель Администрации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ИП Гнедова Н.В. в судебном заседании поддержала доводы отзыва на апелляционную жалобу, решение суда первой инстанции просила оставить без изменения.

ИП Разиньков В.И. в судебном заседании поддержал доводы отзыва ИП Гнедова Н.В. на апелялционную жалобу.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителей Администрации, ИП Гнедова Н.В. и ИП Разинькова В.И., проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

            Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, заявителям на праве общей долевой собственности принадлежит строение незавершённое строительством - многоквартирный жилой дом, назначение: жилое; площадь: общая площадь застройки 2099,3 кв.м; степень готовности 60 %; инвентарный номер: 114633, литер: А; адрес (местоположение): Омская область, Омский район, село Морозовка, улица 60 лет Победы, дом 3 «А», кадастровый (или условный) номер: 55:20:12 01 01:3659. Гнедову Н.В. принадлежат 2/3 доли в праве общей долевой собственности (свидетельство о регистрации права собственности серии 55-АБ № 152534 от 02.07.2014, повторное, взамен свидетельства серии 55 АА № 222112 от 11.06.2014), Разинькову В.И. принадлежит 1/3 доли в праве общей долевой собственности (свидетельство серии 55-АБ № 152535 от 02.07.2014, повторное взамен свидетельства серии 55 АА № 222113 от 11.06.2014).

Указанное строение расположено на земельном участке, относящемся к категории земель населённых пунктов, в границах Морозовского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено относительно строения, имеющего почтовый адрес: Омская область, Омский район, село Морозовка, улица 60 лет Победы, дом 3 «А», площадью 1 232 кв.м, в границах, указанных на прилагаемом плане, с кадастровым номером 55:20:12 01 01:3365 для размещения дома многоэтажной жилой застройки.

16.01.2015 предприниматели обратились в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду указанного выше земельного участка.

Письмом от 02.02.2015 № Исх-15/ОМС905 Администрация указала на отсутствие правовых оснований предоставления земельного участка, поскольку на нём располагается объект незавершённого строительства, в то время как статьёй 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривалось предоставление земельных участков исключительно собственникам зданий строений, сооружений. Также заинтересованное лицо сослалось на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», указав, что право собственности заявителей на объект недвижимости зарегистрировано в 2014 году, а право приобретения земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект недвижимости, в аренду без проведении торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности которого зарегистрировано до 01.01.2012.

Полагая, что выраженный в данном письме отказ в заключении испрашиваемого договора аренды не соответствует действующему законодательству Российской Федерации, нарушает права и законные интересы предпринимателей, последние обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Как было указано выше, суд первой инстанции требования предпринимателей удовлетворил.

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, апелляционный  суд пришел к выводу о том, что  требования заявителей являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.  При этом, апелляционный  суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, часть 2); граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (статья 36, часть 1), условия и порядок пользования которой определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3).

Таким федеральным законом является, в частности, Земельный кодекс Российской Федерации, регламентирующий отношения по использованию и по охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, то есть земельные отношения (пункт 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации .

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Законами субъектов Российской Федерации может быть установлено, что в административных центрах субъектов Российской Федерации распоряжение такими земельными участками осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

В целях развития этого принципа принят ряд конкретных законоположений, ограничивающих допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (статьи 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанные нормы направлены на создание собственникам недвижимости условий нормального владения и пользования своими объектами недвижимости, что следует из Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 148/11.

В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации  при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При этом в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Вышеизложенные правила Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 82/09).

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 Постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11), покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В пункте 14 Постановления № 11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо