Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 по делу n А70-4038/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно представленной в дело переписке ответчик с предложенной истцом выкупной стоимостью участка, сформированной на основании отчета от 03.04.2013 № 211/13, подготовленного ООО «ЗСК-Центр», не согласился.

Со своей стороны ответчик представил суду отчет об оценке № 339/14 по состоянию на 05.05.2014, произведенный также ООО «ЗСК-Центр». Согласно указанному отчету выкупная цена спорного земельного участка составила 8 552 000 руб. (том 2 л. 41-116).

В целях разрешения спора в части выкупной стоимости земельного участка категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 3 813 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., г.Тюмень, кадастровый номер    72:17:0706003:300) и определения убытков, руководствуясь пунктом 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»,  определением суда от 14.07.2014 назначена экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Западно-Сибирский экспертно-правовой центр» №173/14 (том 3 л. 72-120), выкупная стоимость с учетом убытков причиненных изъятием земельного участка по состоянию на 19.08.2014 составила 5 541 726 руб.

По причине поступления со стороны истца возражений суд, установив использование экспертом в качестве объектов-аналогов земельные участки с иным разрешенным использованием, несопоставимые с исследуемым участком,  определением от 18.11.2014 назначил по делу повторную судебную экспертизу с целью определения выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:300.

В экспертном заключении № 5/НВ от 22.12.2014, подготовленным ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», отражено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:300 площадью 3813 кв.м, расположенного по адресу: Тюменская обл., г.Тюмень составила 1 010 000 руб., размер убытков, причиненных ООО «Центр Газ» изъятием данного земельного участка составил 35 200 руб. (том 5 л. 26-89).

Правовое значение заключения судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ).

Оценив экспертное заключение № 5/НВ от 22.12.2014 в порядке, предусмотренном статьями 71 и 86 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно признал указанное заключение надлежащим доказательством, подтверждающим выкупную стоимость изымаемого земельного участка, наиболее приближенной к достоверной цене участка с аналогичными признаками.

Коллегия суда обращает внимание, что выводы эксперта основаны на достаточно исследованном материале в отсутствии неясностей, исключающих неоднозначное толкование выводов эксперта. Экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение. Противоречий в выводах эксперта не установлено.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено (статья 9, 65 АПК РФ).

Отклоняя доводы подателя жалобы, заключающиеся в том, что экспертом не рассмотрены все варианты разрешенного использования земельного участка с учетом градостроительного зонирования города Тюмени, коллегия суда исходит из ниже приведенных положений.

В пункте 28 Постановления ВАС РФ № 11 указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Как разъяснено в статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценке) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, рыночная стоимость земельного участка зависит от разрешенного использования. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание, в том числе целевое назначение и разрешенное использование.

В силу статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» разрешенное использование земельного участка является его уникальной характеристикой.

При разрешении вопроса о том, каким видом разрешенного использования следует руководствоваться при определении стоимости земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд (видом, на основании которого участок использовался собственником, или видом, который установлен для дальнейшего пользования участком после изъятия), необходимо учитывать положения пункта 2 статьи 281 ГК РФ.

По смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ с учетом положений статьи 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.

В связи с этим при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

В противном случае, собственник изымаемого объекта получил бы не равноценное возмещение, а возмещение в гораздо большем размере, так как мог бы претендовать на учет тех характеристик и улучшений земельного участка, которые в реальности им осуществлены не были.

Аналогичные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014.

Земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:300 образован при разделе земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:198 (исходный земельный участок), который до 13.04.2009 относился к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для производства сельскохозяйственной продукции».

При изменении категории исходного участка на земли населенных пунктов, вид разрешенного использования спорного участка - «для производства сельскохозяйственной продукции» - остался прежним. Актуальность целевого назначения участка - для производства сельскохозяйственной продукции подтверждена сведениям государственного кадастра недвижимости.

При проведении оценки экспертом использовалось разрешенное использование участка – для производства сельскохозяйственной продукции, что нормативно обоснованно, исходя из вышеприведенных положений законодательства.

Утверждение ответчика о том, что экспертом не учтено возможное изменение разрешенного использования земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны ИТ-1 (зона размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры), утв. Решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 № 154, признается несостоятельным, поскольку участок подлежит оценке исходя из выбранного собственником из числа возможных на соответствующий период времени и юридически закрепленного вида разрешенного использования до начала процедуры изъятия – «для сельскохозяйственного производства», а последующее вхождение участка в зону ИТ-1 обусловлено только строительством дороги и не создавало ни в коей мере для собственника участка возможностей выбирать с 2008 года из видов использования, разрешенных для ИТ-1, поскольку выбор уже состоялся.

Принцип учета при оценке объекта его наиболее эффективного использования судом не нарушен.

Утверждение ответчика об использовании экспертом ничтожной выборки объектов-аналогов, что не позволило установить достоверную выкупную стоимость земельного участка, суд апелляционной инстанции признает несостоятельным, не подтвержденным соответствующими документами.

В соответствии со статьей 20 Закона об оценочной деятельности проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

По пункту 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1)» утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 (далее - ФСО № 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Согласно заключению эксперта № 5/НВ от 22.12.2014 при проведении оценки применен метод сравнения продаж сравнительного подхода, а также метод капитализации земельной ренты доходного подхода к оценке.

Пунктом 22 ФСО № 1 установлено, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов - аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в том числе выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога по всем элементам сравнения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов - аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта - аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

По заключению экспертом выбрана единица сравнения объектов - аналогов 1 Га общей площади земельного участка и введена система корректировок: на условия финансирования; условия и времени продажи; на площадь и местоположение; состав передаваемых прав; наличие коммуникаций; форму земельного участка и наличие подъездных путей.

В качестве метода при проведении оценки спорного земельного участка экспертом  применен метод сравнения продаж, который в силу пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, а также при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

В соответствии с указанными Методическими рекомендациями к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе целевое назначение, разрешенное использование.

Экспертом при применении метода сравнения продаж использованы 3 объекта-аналога из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства» и 1 объект-аналог из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства». В качестве информации о предложениях по продаже аналогов использованы данные агентства недвижимости «Этажи».

Информация об объектах-аналогах, использованных экспертом, носит объективный характер: размещена в визуальной форме в разделе 6.2.1 заключения и представляет собой наиболее значимую информацию о характеристиках исследуемых объектов-аналогов, в том числе путем указания адресов ее размещения.

Оценив заключение эксперта, суд первой инстанции, вопреки позиции апеллянта, пришел к обоснованному выводу о том, что экспертом подобрано достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок, в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, также эксперт произвел корректировку стоимости земельного участка по каждому элементу сравнения, с чем суд апелляционной инстанции соглашается.

Ссылка ответчика на несоответствие объектов-аналогов по месторасположению, поскольку, несмотря на адресное описание спорного земельного участка: Тюменская обл. г. Тюмень, фактически земельный участок расположен в районе сел Яр и Ембаево по Тобольскому тракту (стр. 19-20 отчета) на границе Ленинского АТО и Ембаевского МО Тюменского района вдоль Тобольского тракта на противоположной стороне от с.Яр, которое входит в Ембаевское МО, как и используемые для оценки объекты аналоги, расположенные вблизи Тобольского тракта в районе Яр-Ембаево.

Доводы подателя жалобы о том, что экспертом не учтен тот факт, что вблизи земельного участка имеются подводящие сети электроснабжения, судом во внимание не принимаются, поскольку они опровергаются произведенной экспертом корректировкой на наличие коммуникаций (том 5 л. 69-70).

Ссылка ответчика на договор купли-продажи от 29.11.2013, в котором значится более