Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2015 по делу n А46-6442/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Позиция ИП Арановского А.Ю. также заключается в том, что отчеты № 20/2014 г. от 04.04.2014 г. и № 22/2014 г. от 04.04.2014 г ООО «Эксперт-Оценка» были выполнены для предъявления иска в арбитражный суд и обращения за судебной защитой. В связи с этим у него возникли издержки в сумме 16 000 рублей (приложение № 16 к исковому заявлению от 12.05.2014 г. в оригинале: Договор № 15/2014 от 08.04.2014 г. на оказание услуг по оценке; квитанции от 08.04.2014 г. и 07.05.2014 г. на общую сумму 16000 руб.; акт приема-сдачи работ к договору № 15/2014 от 08.04.2014 г. (л.д. 118; 120)). В связи с этим истец в своем отзыве указывает, что суд первой инстанции необоснованно исключил данные расходы из присужденных ему сумм. Со ссылкой на подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ истец счел необоснованными доводы жалобы о включении суммы НДС в выкупную стоимость нежилых помещений, отметив в своем отзыве также и то, что в настоящее время реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями), не облагается НДС независимо оттого, кто приобретает имущество.

Из отзыва истца также следует, что судом необоснованно отказано в удовлетворении заявленного в порядке уточнений требования о включении в договоры условия об увеличении срока рассрочки в соответствии с изменениями, вносимыми в соответствии с законом Омской области. В обоснование своего суждения истец указывает, что на данный момент соответствующие изменения вступили в силу и предусматривают увеличение сроков рассрочки оплаты выкупной цены до восьми лет для микропредприятий и пяти лет для иных категорий субъектов малого и среднего предпринимательства.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились. Апелляционная жалоба на основании части 1 статьи 123, части 5 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель истца высказался согласно отзыву.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение подлежащим изменению.

Как следует из материалов дела, ИП Арановский А.Ю. является арендатором нежилых помещений:

- нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. 20 Партсъезда, д. 51 (нежилое помещение 6П, номера на поэтажном плане 1-4, находящиеся на первом этаже жилого дома литера А), индивидуализированное согласно приложению № 2 к договору, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством РФ, общей площадью 59 кв.м (договор № 38870/1-А от 15.12.2010 сроком действия 5 лет, акт приема-передачи нежилого помещения в аренду от 16.12.2010 на л.д. 34-36 т. 1) (далее также – помещение № 6П);

- нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. 20 Партсъезда, д. 51 (нежилое помещение 5П, номера на поэтажном плане 1-6, находящиеся на первом этаже жилого дома литера А), индивидуализированное согласно приложению № 2 к договору, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством РФ, общей площадью 49,4 кв.м (договор № 39071/1-А от 13.01.2011 сроком действия 5 лет, акт приема-передачи нежилого помещения в аренду от 18.01.2011 на л.д. 37-39 т. 1) (далее также – помещение № 5-П).

Письмом исх. № 74 от 20.01.2014 ИП Арановский А.Ю. обратился в Департамент, в котором на основании Федерального закона от 05.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» просил разрешить воспользоваться преимущественным правом приобретения арендуемого имущества по договору № 38870/1-А от 15.12.2010 и 39071/1-А от 13.01.2011 при его возмездном отчуждении из государственной или муниципальной собственности. К указанному письму были приложены документы, представление которых предусмотрено данным Федеральным законом (л.д. 40 т. 1).

Департамент письмами от 12.02.2014 исх. № ДИО/259-ОГ исх. № ДИО/258-ОГ (л.д. 42 внешняя и оборотная сторона, т. 1) известил заявителя о возможности реализации им преимущественного права и о проведении работы по подготовке документации для заключения договоров купли-продажи нежилых помещений.

Проекты договоров купли-продажи объекта недвижимости по адресу: г. Омск, ул. 20-го Партсъезда, д. 51 были направлены истцу сопроводительным письмом от 08.04.2014 исх. № ДИО/5176 (л.д. 43 т. 1).

Из представленных в материалы дела проектов договоров и приложенных к ним протоколов разногласий и протоколов согласования разногласий, подписанных в одностороннем порядке Департаментом, усматривается, что стороны не смогли прийти к соглашению относительно выкупной цены спорных нежилых помещений, в том числе, в связи с различным подходом к вопросу о включении, на чем, в частности, настаивает Департамент, сумм НДС в выкупную стоимость (пункт 4.1 проектов договоров купли-продажи) (л.д. 44-55 т. 1).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что между ИП Арановским А.Ю. и Департаментом возникли неурегулированные разногласия по проектам договоров купли-продажи нежилых помещений ») № 5 П общей площадью 49,4 кв.м. и № 6 П общей площадью 59,0 кв.м., находящихся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. XX Партсъезда, д. 51, в части определения стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом от 05.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.

Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Как следует из статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить заявление о реализации преимущественного права, а компетентный орган обязан рассмотреть такое заявление и при отсутствии препятствий к отчуждению имущества совершить действия, перечисленные в части 3 указанной статьи, в том числе принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 ГК РФ передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

При этом отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

То обстоятельство, что истец по настоящему делу удовлетворяет условиям реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества, предусмотренным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, Департаментом не оспаривается.

Из материалов дела усматривается, что при установлении стоимости спорных объектов недвижимости в размерах соответственно 1222000 руб. и 1410000 руб. Департаментом использовались отчеты №№ 292/14, 293/14 от 28.02.2014, подготовленные независимым оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» (л.д. 20-55, 56-84 т. 4).

В соответствии с указанными отчетами рыночная стоимость вышеуказанных помещений составила соответственно 1 222 000 руб. и 1 410 000 руб. с НДС 18 %.

Достоверность указанных отчетов была подвергнута сомнению истцом в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, который представил в материалы дела по факту ознакомления с содержанием отчетов №№ 292/14, 293/14 от 28.02.2014 объяснение эксперту с подробным изложением замечаний, в том числе относящихся к нарушениям ряда требований федеральных стандартов оценки и таких принципов оценки как принцип существенности (в отчетах не изложена вся существенная информация), принцип обоснованности, принцип однозначности (содержание отчетов вводит в заблуждение пользователей и допускает неоднозначность толкования).Также истец в своих замечаниях указал на невозможность применения в качестве аналогов выкупаемых объектов использованные экспертами при применении сравнительного подхода в оценке данные об аналогичных объектах недвижимости (л.д. 34-69 т. 3). Кроме того, в сопроводительных письмах о направлении протоколов разногласий с приложением доказательств в обоснование своих возражений по предлагаемой Департаментом цене истец также указывал на многочисленные недостатки отчетов ответчика (л.д. 110-115 т. 1).

В этой связи суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы о том, что истец не обосновал в данном споре возможность оспаривания достоверности оценки, поскольку этот вопрос относится к числу юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению при разрешении  настоящего преддоговорного спора, сторонами которого являются именно истец и ответчик как стороны соответствующих договоров.

Является необоснованным и подлежит отклонению также довод апелляционной жалобы о том, что Департамент является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку оспаривание истцом достоверности отчетов №№ 292/14, 293/14 от 28.02.2014 было направлено на урегулирование преддоговорного спора, критериям которого, исходя из оснований и предмета иска, соответствует рассматриваемая ситуация. Рыночная стоимость объектов недвижимости, преимущественным правом на приобретение которых воспользовался истец, является, как в силу характера данного спора, так и в силу императивного предписания статьи 555 ГК РФ,  существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Поскольку в проектах договоров предполагается, что на стороне продавца будет выступать Департамент, именно он является ответчиком по спору, связанному с урегулированием преддоговорных разногласий.

Установив наличие спора относительно достоверности поименованных выше отчетов и правильно руководствуясь нормами статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», суд первой инстанции в целях правильного установления фактических обстоятельств спора удовлетворил ходатайство ИП Арановского А.Ю. о назначении экспертизы (л.д. 119-120 т.3)

Экспертом индивидуальным предпринимателем Оводовым Николаем Николаевичем установлено и отражено в заключении № 34/2014 от 25.10.2014 (л.д. 125-127 т. 4), что отчеты №№ 292/14, 293/14 от 28.02.2014 не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации», пп. 18, 19 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», пп. 4, 9, 10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

Экспертом далее констатировано, что рыночная стоимость помещения № 5П общей площадью 49,4 кв.м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 20 Партсъезда, д. 51, литер А по состоянию на 23.01.2014 составляет: С НДС – 748 000 руб., без НДС – 634 000 руб.

Рыночная стоимость помещения № 6П общей площадью 59 кв.м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 20 Партсъезда, д. 51, литер А по состоянию на 23.01.2014 составляет: С НДС – 1 207 000 руб., без НДС – 1 023 000 руб.

Основываясь