Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2015 по делу n А75-4634/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

жилого здания 6 984 кв.м., ориентировочный строительный объем жилого здания 17 190 куб.м. (пункт 1.3. договора 1).

В силу пункта 1.4. договора 1 срок аренды земельного участка 3 года, с момента государственной регистрации.

Государственная регистрация договора 1 осуществлена 28.07.2008.

По истечении срока действия договора ООО «АНК-КОНСАЛТИНГ» обратилось к истцу с заявлением от 14.11.2011 № 128 о продлении договора (т. 1 л.д. 39).

На основании Постановления администрации от 24.01.2012 № 164 «О предоставлении земельного участка в аренду» (том 1 л.д. 46) администрацией (арендодатель) и ООО «АНК-КОНСАЛТИНГ» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 03.02.2012 № 8726 (далее – договор 2), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, общей площадью 0,4169 га, кадастровый номер 86:03:051604:00133, расположенный по адресу: Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, Сургутский район, гп. Барсово, пгт Барсово, ул. Обская, в целях использования под строительство многоквартирного жилого дома, в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору (пункт 1.1. договора 2).

Согласно пункту 1.3. договора 2 он заключен сроком на 3 года и вступает в силу с момента государственной регистрации договора.

Государственная регистрация договора 2 осуществлена 29.02.2012.

ООО «АНК-КОНСАЛТИНГ» обратилось в ДИиЗО АСР с просьбой о предоставлении согласия на переуступку прав по договору 2 форме ООО СФ «Новострой» (т.1 л.д. 37).

Письмом от 20.03.2012 № 2751 ДИиЗО АСР выразило согласие на передачу прав и обязанностей по договору 2 (т. 1 л.д. 38).

ООО «АНК-КОНСАЛТИНГ» (сторона 1) и ООО СФ «Новострой» (сторона 2) подписан договор уступки прав аренды земельного участка от 28.03.2012 (далее – договор уступки прав, т. 1 л.д. 32), по условиям которого сторона 1 уступила, а сторона 2 приняла права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 03.02.2012 № 8726 (договор 2), заключенного между администрацией и ООО «АНК-КОНСАЛТИНГ».

Государственная регистрация договора уступки осуществлена 03.05.2012.

Полагая договор 2 и договор уступки прав недействительными, администрация обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с соответствующим иском.

Частичное удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ООО СФ «Новострой» апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Спор касается земельного участка для жилищного строительства.

В силу пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В соответствии с п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ,  земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Согласно п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

-проведение работ по формированию земельного участка: выполнение в отношении земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

-проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

-подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Из приведенных норм закона, обстоятельств дела следует, что договор 1 был заключен с соблюдением порядка, предусмотренного указанными номами Земельного кодекса.

ООО СФ «Новострой» как при рассмотрении дела в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе считает, что земельный участок фактически был предоставлен с предварительным согласованием мест размещения объектов, поэтому для заключения оспариваемого договора-2  обязательного проведения торгов не требуется.

Судебная коллегия соглашается с непринятием указанного утверждения общества как несостоятельного и ненашедшего правового подтверждения, исходя из следующего.

Как уже отмечено , в соответствии с п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ,  земельные участки для жилищного строительства предоставляются в  аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Согласно п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

К числу указанных в п. 2 ст. 301. ЗК РФ исключений  спорный случай не относится.

Данные нормы  носят императивный характер.

Материалы землеустроительного дела № 1506 (т. 2 л.д. 82 – 104) документов о предварительном согласовании мест размещения объекта не содержат. Сами по себе действия по определению в результате проведенных кадастровых работ и утверждению (согласованию) границ земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома об этом не свидетельствуют.

Договор-1 аренды заключен на торгах, что соответствует нормативно установленному порядку предоставления земли под жилищное строительство без предварительного выбора места размещения объекта.

Поэтому утверждения заявителя об обратном не соответствуют ни императивным требованиям закона, ни фактическим обстоятельствам заключения договора -1. 

Даже если бы обстоятельства дела позволяли сделать вывод о заключении договора-1 на основании решения уполномоченного на распоряжение землей органа с предварительным выбором места размещения объекта, то следовал бы вывод о несоответствии  его закону. 

В таком предполагаемом случае следовал бы вывод, что заявитель в отношении  порядка заключения договора-2 основывает свое требование на нарушении закона при заключении договора-1, что недопустимо.

Выводы суда первой инстанции о заключении договора по итогам торгов без предварительного согласования места размещения объекта соответствуют закону и обстоятельствам дела.

Соответствующие доводы апелляционной жалобы отклоняются.

В соответствии с условиями торгов и договора 1, срок его действия установлен на три года с момента государственной регистрации.

Согласно пункту 4.1.3. договора 1 при надлежащем исполнении своих обязанностей по договору по истечении срока договора, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, направив арендодателю письменное заявление, не позднее 30 календарных дней до истечения срока договора.

Исходя из положений пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ установлено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Условия договора 1 не содержат положений о его автоматической пролонгации.

Наряду с этим, суд учитывает, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, на протяжении всего срока действия договора 1, ООО «АНК-КОНСАЛТИНГ» к строительству не приступило, разрешение на строительство не получало.

Не имеет разрешения на строительство и заявитель жалобы на момент рассмотрения настоящей апелляционной жалобы .

Арендные отношения по договору-1 не были продлены по обстоятельствам, предусмотренным п. 2 ст. 621 ГК РФ, поскольку стороны заключили новый договор аренды (договор-2).

 Кроме того, такому основанию продолжения арендных отношений препятствует установленный Земельным кодексом  императивный порядок предоставления земли под жилищное строительство, чему подтверждением являются разъясне5няи приведенные в п. 1   разъясненный также в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды":

«1. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).»

Оба договора аренды заключались в период установленного требования о предоставлении земли под жилищное строительство  по итогам торгов.

Таким образом  п. 2 ст. 621 ГК РФ не был и не мог быть реализованным в настоящем случае.

Апелляционный суд отклоняет также нижеследующие доводы заявителя жалобы.

В обоснование законности заключения договора-2 без проведения торгов заявитель жалобы указывает на рыночный размер арендной платы по спорному договору, определенный  по утверждённой методике с применением в расчете кадастровой стоимости земельного участка.

Заявитель ссылается на разъяснения , содержащиеся в пункте 4.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым применяя части 9 - 11 статьи 17.1 Закона о конкуренции, судам надлежит учитывать следующее.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Данная позиция заявителя является ошибочной, поскольку, такие исключения ( заключение второго договора без торгов) сделаны только для случаев предусмотренных в частях  1 и 3 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Между тем, настоящий случай НЕ регулируется частями  1 и 3 статьи 17.1 в силу прямой нормы, содержащейся в части 2 статьи 17.1 Закона о конкуренции, в соответствии с которой, указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

А , как неоднократно отмечено, Земельный кодекс содержит императивные нормы:

  1) п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ (земельные участки для жилищного строительства предоставляются в  аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

2) п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ (продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах).

 Оценивая доводы заявителя жалобы и обстоятельства, связанные с деятельностью арендатора в отношении спорного земельного участка, апелляционный суд также изучил судебную практику применения правовой позиции,