Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 по делу n А46-13920/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (пункт 2 указанной статьи).

Из пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В силу пункта 2 статьи 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

В силу пункта 3 статьи 486 ГК РФ в случае несвоевременной оплаты покупателем товара продавец вправе потребовать оплаты товара.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.10.1997 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки» покупатель обязан оплатить полученные товары в срок, предусмотренный договором поставки либо установленный законом и иными правовыми актами, а при его отсутствии непосредственно до или после получения товаров (пункт 1 статьи 486 Кодекса).

Согласно пунктам 1, 3, 4 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором; в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров, в том числе в судебном порядке. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

По акту приема-передачи земельного участка (л.д. 23) департамент имущественных отношений во исполнение договора купли-продажи от 12.08.2014 № 2518 передал, а предприниматель Мхоян С.Х. принял земельный участок с кадастровым номером 55:36:090302:150.

Доказательств оплаты по договору купли-продажи от 12.08.2014 № 2518 в материалы дела не представлено.

Факт передачи земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:150, неисполнение обязанности по оплате его стоимости предприниматель Мхоян С.Х. не оспаривает.

В обоснование отсутствия у него обязанности по оплате стоимости земельного участка предприниматель Мхоян С.Х. указывает на незаключенность сделки купли-продажи от 12.08.2014 № 2518, поскольку она совершена с превышением полномочий. Так, ответчик указал, что Аникиева Н.В. обязалась оформить и зарегистрировать права собственности, заключить и подписать договор о приобретении земельного участка, расположенного по адресу: город Омск, ул. 10 Чередовал, д. 17/2, тогда как указанный в договоре земельный участок имеет другой адрес местонахождения. Кроме того, по условиям договора поручения на совершение юридических действий от 30.11.2012 предприниматель Мхоян С.Х. уполномочил Аникиеву Н.В. приобрести земельный участок по стоимости, не превышающей 250 000 руб.

В силу положений статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Таким образом, положения статьи 183 ГК РФ предусматривают последствия заключения сделки неуполномоченным лицом, то есть лицом, которое не наделено правом выступать от чужого имени либо наделено таким правом, но выходит за пределы предоставленных полномочий.

При отсутствии у лица полномочий выступать от чужого имени по общему правилу не создаются никакие права и обязанности для представляемого. Совершенная сделка для другого лица является незаключенной.

Как разъяснено в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.10.2000 № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» пункт 1 статьи 183 ГК РФ применяется независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых.

Между тем, доказательств совершения сделки купли-продажи от 12.08.2014 № 2518 с превышением полномочий представителем в материалы дела не представлено.

Из преамбулы договора купли-продажи от 12.08.2014 № 2518 следует, что он заключался от имени предпринимателя Мхояна С.Х. Аникиевой Н.В., действующей на основании доверенности от 30.11.2012 №9-3868, удостоверенной нотариусом Парыгиной Т.Я., зарегистрированной в реестре за № 9-3868.

Согласно содержанию доверенности от 30.11.2012 серии 55АА №0656227 (л.д. 41) предприниматель Мхоян С.Х. уполномочил Аникиеву Н.В., в том числе представлять его интересы в департаменте имущественных отношений по всем вопросам, связанным с оформлением и регистрацией права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: город Омск, улица 10 Чередовая, дом 17/2. Также уполномочил Аникиеву Н.В. при необходимости заключить и подписывать договор о приобретении указанного земельного участка.

Из пункта 1.1 договора не следует, что департамент имущественных отношений продал ответчику земельный участок, расположенный по адресу: Омская область, г.Омск, Ленинский административный округ, ул. 10-я Чередовая, д. 17/1.

Согласно буквальному толкованию указанного пункта земельный участок приобретен с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентиром является 9-этажное здание жилого дома с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 10-я Чередовая, д. 17/1. Спорный земельный участок находится примерно в 14,5 метрах от ориентира по направлению на юго-запад.

При этом в пункте 1.2 договора уточнено, что на приобретаемом ответчиком земельном участке расположено принадлежащее ему на праве собственности кафе, расположенное по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 10-я Чередовая, д. 17/2.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необоснованности доводов предпринимателя Мхояна С.Х. в отношении превышения Аникиевой Н.В. полномочий при совершении сделки, выразившемся в заключении договора купли-продажи земельного участка, расположенного не по указанному в доверенности серии 55АА №0656227 адресу.

При этом из содержания доверенности не усматривается, что предприниматель Мхоян С.Х. ограничил полномочия Аникиевой Н.В. суммой, подлежащей уплате по заключаемой сделке.

Ссылки предпринимателя Мхояна С.Х. на то, что по условиям договора поручения на совершение юридических действий от 30.11.2012 предприниматель Мхоян С.Х. уполномочил Аникиеву Н.В. приобрести земельный участок по стоимости, не превышающей 250 000 руб., не принимаются судом апелляционной инстанции как не подтвержденные достоверными доказательствами.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для признания договора купли-продажи от 12.08.2014 № 2518 незаключенным как совершенным лицом с превышением его полномочий при заключении договора.

Также, возражая против принятого судебного акта, предприниматель Мхоян С.Х. не согласен с ценой договора купли-продажи от 12.08.2014 № 2518, указывает, что изначально стоимость земельного участка в договоре департаментом имущественных отношений не определена, цена участка (3 744 534 руб. 92 коп.) не соответствует кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:150, которая составляет 2 229 574 руб. 48 коп.

В силу статьи 421 ГК РФ принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора подразумевает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах.

Истец, являясь участником гражданского оборота, осуществляя предпринимательскую деятельность, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им определенных действий в целях надлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 2.1 договора расчет цены выкупа участка с кадастровым номером 55:36:090302:150 произведен исходя из размера доли (1666кв.м), кадастровой стоимости доли (18 722 674 руб. 60 коп.). Цена выкупа земельного участка определена на основании постановления Правительства Омской области от 18.07.2012 № 142-п «О порядке определения цены земельных участков при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений и порядке оплаты таких земельных участков», кадастрового паспорта участка.

Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно положениям пункта 2 Закона о введении в действие ЗК РФ цена земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Доказательств того, что на дату заключения проведена кадастровая оценка земельного участка, согласно которой установлена иная кадастровая стоимость, в материалах дела не имеется. При таких обстоятельствах департамент имущественных отношений учитывал сведения о величине кадастровой стоимости земельного участка, внесенные в государственный кадастр недвижимости.

Из материалов дела не усматривается, что предприниматель Мхоян С.Х. на дату заключения договора оспаривал стоимость продажи земельного участка.

Несогласие предпринимателя Мхояна С.Х. с ценой договора купли-продажи от 12.08.2014 № 2518 не освобождает его от исполнения согласованных им в лице своего представителя обязанностей по плате.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о неуказании департаментом имущественных отношений стоимости земельного участка в первоначальном экземпляре договора купли-продажи от 12.08.2014 № 2518, так как достоверность данного обстоятельства проверить невозможно, доказательства в подтверждение его доводов ответчиком не представлены.

Ссылки подателя жалобы на то, что в акте приема-передачи земельного участка указано, что оплата по договору купли-продажи земельного участка от 12.08.2013 №2518 принимающей стороной произведена в полном объеме, не принимаются судом апелляционной инстанции как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

Из акта приема-передачи земельного участка следует, что он был передан департаментом имущественных отношений предпринимателю Мхояну С.Х., однако, в графе об оплате отметки управления бухгалтерского учета и отчетности не имеется. В связи с чем не имеется оснований для вывода об исполнении ответчиком своих обязательств по договору.

При изложенных обстоятельствах в отсутствие доказательств оплаты стоимости земельного участка предпринимателем Мхояном С.Х. суд первой инстанции правильно взыскал с него сумму задолженности равную 3 744 534 руб. 92 коп.

Также департаментом имущественных отношений заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение срока оплаты приобретенного земельного участка за период с 11.09.2013 по 26.09.2014 в сумме 7 133 339 руб. 02 коп.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 2.5 договора в случае несвоевременного внесения платежа, предусмотренного пунктом 2.1 договора, покупатель выплачивает продавцу пеню в размере 0,5% от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа.

Пунктом 2.2 договора установлено, что покупатель оплачивает цену участка в течение 30 календарных дней с момента подписания договора со своей стороны.

Поскольку предприниматель Мхоян С.Х. по истечении указанного срока и по настоящее время оплату приобретенного земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:150 не произвел, на сумму задолженности подлежит начислению неустойка.

Не соглашаясь с решением суда, предприниматель Мхоян С.Х. ссылается на несоразмерность последствиям нарушенных обязательств взысканной судом первой инстанции неустойки в сумме 7 133 339 руб. 02 коп.

В соответствии со статьёй 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для снижения в порядке статьи 333 Кодекса предъявленной ко взысканию неустойки может быть только её явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и др.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 14.10.2004 № 293-О, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной её несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Возложив решение вопроса об