Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 по делу n А46-8483/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

к помещениям истца материалами дела не подтверждается. Несостоятельным при этом является довод ответчика о том, что у истца есть иная возможность прохода к своему помещению.

Кроме того, из материалов дела видно, что истец неоднократно направлял ответчику письма с предложением заключения соглашения об установлении сервитута, но до рассмотрения спора соглашение об установлении сервитута между сторонами не достигнуто.

При этом, суд принимает во внимание, что целью установления сервитута по правилам статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации является создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества. Возражения ответчика по существу основаны на игнорировании заслуживающего правовой защиты интереса истца в нормальной эксплуатации помещения в соответствии с его назначением и противоречат соображениям разумности.

С учетом изложенного апелляционный суд считает, что истец, не оспаривающий право собственности ответчика в отношении каких-либо помещений, вправе требовать установления сервитута для обеспечения прохода в помещение принадлежащее истцу.

При таких обстоятельствах, требование об установлении сервитута правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Как следует из искового заявления, истец просит установить сервитут сроком на 10 лет.

Позиция ООО «Альянс-М», изложенная суду первой инстанции и поддержанная в апелляционном суде, заключается в том, что ответчик полагает возможным установление сервитута на срок не более одного года, поскольку в настоящий момент ООО «СОТ» осуществляет продажу принадлежащего ему нежилого помещения №26П, что подтверждается размещением соответствующих объявлений в сети «Интернет». В этой связи ответчик полагает, что иск не направлен на защиту нарушенных прав, требования истца не учитывают интересы второй стороны (ответчика), что нарушает баланс интересов сторон, из чего ответчик делает вывод о злоупотреблении правом со стороны ООО «СОТ».

Указанная позиция ответчика уже являлась предметом исследования и оценки арбитражного суда первой инстанции, ее необоснованность отражена в обжалуемом судебном акте с изложением соответствующих мотивов.

Судебная коллегия соглашается с непринятием указанной позиции ООО «Альянс-М» как несостоятельной и не нашедшей правового подтверждения.

Так, в силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации под злоупотреблением правом следует понимать осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Очевидно, что внесение правовой определенности в отношения собственников смежных нежилых помещений и намерение правового урегулирования вопроса доступа сотрудников, арендаторов, клиентов к принадлежащему ему нежилому помещению со стороны ООО «Сибирь Ойл Транс» не может расцениваться как осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред в данном случае ответчику, даже если истец и намерен впоследствии осуществить продажу принадлежащего ему нежилого помещения.

Никаких иных возражений относительно срока установления сервитута ответчик ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в ходе рассмотрения настоящего спора в порядке апелляционного производства не привел.

Судом обоснованно отмечено, что в силу статьи 276 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен (пункт 1).

В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (пункт 2).

Таким образом, в случае, если основания установления сервитута отпадут, или наличие сервитута сделает невозможным использования ответчиком принадлежащего ему нежилого помещения, последний будет вправе обратиться в суд с заявлением о прекращении сервитута.

При таких обстоятельствах суд правомерно счел предложенный истцом срок обоснованным.

Собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование объектом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 № 2509/10, поскольку сервитут в силу статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком, в случае удовлетворения требования об установлении сервитута, суду необходимо определить точное содержание сервитута, указав конкретные условия, на которых собственник господствующего земельного участка вправе пользоваться чужим соседним земельным участком (порядок пользования), и определив иные взаимные права и обязанности собственников господствующего и служащего земельных участков, а также установив соразмерную плату за сервитут.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 №11248/11, плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.

Применительно к обстоятельствам данного дела плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить ООО «Альянс-М», если бы нежилое помещение, обозначенное на поэтажном плане под №12, не было обременено сервитутом.

Согласно представленному в дело техническому паспорту нежилого помещения №3П в доме №20 по пр-кту Маркса, литера А, составленному по состоянию на 29.06.2012, назначение помещения, обозначенного на поэтажном плане под №12 – коридор.

Иными словами, данное помещение и самим ответчиком используется для прохода к другим помещениям.

Согласно пункту 2.2 Временных Методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденных Росземкадастром 17.03.2004 (далее – Методические рекомендации), величина соразмерной платы за сервитут определяется как размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, и рассчитывается путем сложения:

размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который причинен собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее для целей настоящих Методических рекомендаций - реального ущерба);

размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которая причинена собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее для целей настоящих Методических рекомендаций - упущенной выгоды);

размера убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

В соответствии с пунктом 2.3 Методических рекомендаций в случае, когда пользование чужим земельным участком в результате установления сервитута имеет характер временного занятия земельного участка (например, при установлении публичных сервитутов для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; для проведения дренажных работ на земельном участке; при установлении частных сервитутов для прокладки линий электропередачи, связи, трубопроводов; обеспечения водоснабжения, мелиорации), соразмерная плата за сервитут определяется с учетом особенностей временного занятия земельного участка, а именно невозможности для собственника земельного участка, обремененного сервитутом, в течение определенного периода времени осуществлять свои права в отношении земельного участка.

Согласно пункту 3.1 Методических рекомендаций размер реального ущерба, который причинен собственникам незастроенных земельных участков или иного объекта недвижимости в результате установления сервитута, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью земельного участка или иного объекта недвижимости без учета ограничений прав собственника в результате установления сервитута и рыночной стоимостью земельного участка или иного объекта недвижимости с учетом ограничений прав собственника в результате установления сервитута.

Рыночная стоимость земельного участка определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р. Рыночная стоимость иного объекта недвижимости определяется на основании отчета об оценке объекта недвижимости, выполненного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3.2 Методических рекомендаций размер реального ущерба, который причинен собственникам застроенных земельных участков в результате установления сервитута, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и земельного участка, без учета ограничения прав собственника земельного участка в результате установления сервитута, и рыночной стоимостью объекта недвижимости с учетом этого ограничения прав в результате установления сервитута. Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется на основании отчета об оценке объекта недвижимости, выполненного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно разделу IV Методических рекомендаций под упущенной выгодой собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, понимается неполученный доход, который собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.

Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.

Согласно пункту 5.1 Методических рекомендаций размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, определяется путем сложения:

- сумм расходов, которые понес или должен понести собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством);

- сумм недополученных доходов собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, то есть если бы в отношении его земельного участка не был бы установлен сервитут.

Материалами дела подтверждено, что установление сервитута в рассматриваемом случае не влечет для ответчика убытков, связанных с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Таким образом, при расчете платы за сервитут должны быть учтены размер реального ущерба и упущенная выгода.

При этом следует отметить, что, как уже отмечалось выше, согласно представленному в дело техническому паспорту нежилого помещения №3П в доме №20 по пр-кту Маркса, литера А, составленному по состоянию на 29.06.2012, назначение помещения, обозначенного на поэтажном плане под №12,  – коридор, в связи с чем не имеется оснований полагать, что оно могло бы самостоятельно сдаваться (и сдается) в аренду.

Утверждение ответчика о том, что в результате планируемой им перепланировки принадлежащего ему нежилого помещения №3П спорный коридор изменит свое функциональное назначение и, соответственно, сможет быть сдан впоследствии в аренду, обоснованно отклонено судом, поскольку доказательств того, что на момент рассмотрения спора в арбитражном суде такая перепланировка завершена, в дело не представлено, в связи с чем возможность получения дохода от сдачи в аренду спорного коридора следует расценивать в качестве гипотетической и не подлежащей учету при определении размера упущенной выгоды.

Истец просит установить плату за сервитут в размере 8 000 рублей 00 копеек в месяц, исходя при этом из стоимости аренды других помещений ответчика (450 рублей за 1 кв.м.), площади помещения, обремененного сервитутом (36,1 кв.м.), соотношения площадей принадлежащего истцу нежилого помещения и принадлежащего ответчику нежилого помещения (152,5 кв.м. и 336,7 кв.м. соответственно), а также режима использования помещения (коридора), обремененного сервитутом.

Ответчик как при рассмотрении дела в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе настаивает на том, что стоимость платы за сервитут не может быть ниже 12 893 рублей в месяц.

При этом ответчик ссылается на представленный в дело отчет №899-10/11 об определении рыночной стоимости права ограниченного пользования (сервитута) недвижимым имуществом ООО «Альянс-М»: нежилым помещением №12 на поэтажном плане, площадью 36,1 кв.м., расположенным в нежилом помещении Литера А (3П), общей площадью 336,7 кв.м., находящимся на третьем этаже кирпичного административного здания по адресу: г. Омск, пр-кт Маркса, 20, составленный по состоянию 21.10.2014 ООО «Бюро судебных экспертиз».

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие