Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 по делу n А70-5423/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, факт передачи арендуемого помещения в аренду подтверждается двухсторонним актом приёма-передачи нежилых помещений от 01.03.2012, подписанного со стороны истца и ответчика их руководителями, чьи действия в соответствии со статьей 53 Гражданского кодекса Российской Федерации  влекут юридически значимые последствия.

Довод подателя жалобы относительно того, что передаваемый в аренду объект по договору аренды от 01.03.2012 находился в состоянии, не отвечающем требованиям, предъявляемым к помещениям, используемым для размещения предприятия общественного питания, в связи с чем у ООО «Шизгара» в процессе эксплуатации данного помещения возникла необходимость проведения экстренных работ для ликвидации аварийных ситуаций, судом апелляционной инстанции не принимается во внимание в силу следующего.

Согласно пункту 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из условий рассматриваемого договора аренды, передаваемые по данному договору нежилые помещения предназначались для использования под ночной клуб-ресторан.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как уже указывалось выше, помещения, указанные в договоре аренды от 01.03.2012, переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2012 (т. 1 л.д. 22-23). В пункте 2 данного акта указано, что техническое состояние объекта недвижимости на момент подписания акта приема-передачи удовлетворительное (черновая отделка) и позволяет использовать его в целях, предусмотренных пунктом 1.4 договора. При этом данный акт подписан и скреплен печатями обеих сторон без каких-либо замечаний в отношении переданного в аренду имущества. Доказательств обратного ООО «Шизгара» не представлено.

Ссылки подателя жалобы на необходимость снижения заявленной ко взысканию суммы задолженности по договору аренды от 01.03.2012 в связи с осуществленным ООО «Шизгара» капитальным ремонтом трубопровода, заменой ветхих окон и дверей и установлением нового теплообменника на общую сумму 186 174 руб. 05 коп. судом апелляционной инстанции признаются подлежащими отклонению, поскольку ответчиком в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела  не представлено надлежащих доказательств осуществления указанного капитального ремонта на сумму 186 174 руб. 05 коп. (переписка между истцом и ответчиком таковыми не является).

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

Так, пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, по верному замечанию ООО «Перспектива», анализ вышеизложенной нормы позволяет сделать вывод, что право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.

Вместе с тем, заключенным между сторонами договором аренды от 01.03.2012 срок производства капитального ремонта оборудования, равно как и зачет расходов понесенных в связи с произведенным капитальным ремонтом, в счет арендной платы не установлены.

Пунктом 5.2.3 договора аренды от 01.03.2012 предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество и внутренние коммуникации в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а в случаях, установленных законодательством либо по указанию уполномоченных государственных органов, проводить капитальный ремонт помещения за счет арендодателя. В период действия настоящего договора арендодатель капитальный ремонт не осуществляет.

При этом, стороны в указанном пункте согласовали, что при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования, а также при всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) помещению и/или всему зданию, в котором находится помещение, ущерб, немедленно (но в любом случае не позднее 6 (шести) часов с момента начала аварийной или другой чрезвычайной ситуации) извещать об этом арендодателя письменным уведомлением и принимать все меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения помещения и иного имущества здания.

Вместе с тем из материалов дела не усматривается, что ООО «Шизгара» согласовало работы по капитальному ремонту на заявленную ответчиком сумму в соответствии с условиями договора аренды от 01.03.2012.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для снижения заявленной ко взысканию суммы задолженности по договору аренды от 01.03.2012 на 186 174 руб. 05 коп.

Довод подателя жалобы относительно того, что задолженность подлежит уменьшению на сумму арендной платы, подлежащей уплате за период с марта 2014 года по май 2014 года в связи с увеличением арендной платы на 15 %, поскольку, по мнению общества, пункт 2.5 договора аренды от 01.03.2012, предусматривающий изменение арендной платы в одностороннем порядке без регистрации дополнительного соглашения, противоречит действующему законодательству, при этом зарегистрированные в установленном порядке изменения в договор  аренды от 01.03.2012 отсутствуют, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

 Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, при заключении спорного договора аренды стороны согласовали его условия, в том числе и в части размера арендной платы, способа ее определения, порядка внесения, а также условий ее изменения.

Так, в пункте 2.5 договора стороны предусмотрели, что начиная с 13 месяца (с 01.04.2013) и в течение оставшегося срока действия настоящего Договора, арендодатель в одностороннем порядке имеет право на изменение ставки арендной платы не чаще одного раза в год и не более чем на 15 процентов. Стороны пришли к соглашению, что порядок изменения арендной платы, предусмотренный настоящим пунктом, будет следующим:

- за 30 календарных дней до дня предполагаемого изменения арендной платы не более чем на 15 процентов арендодатель вручает соответствующее письменное уведомление под роспись уполномоченному представителю арендатора либо путём направления указанного уведомления арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении адресу: г. Тюмень, ул. 50 лет Октября, 10. В случае отправления уведомления заказным письмом - арендная плата подлежит изменению через 30 дней с момента получения уведомления Арендатором. Стороны пришли к соглашению, что указанный порядок изменения арендной платы не более чем на 15 процентов и не чаще 1 раза в год будет являться достаточным, и оформления дополнительного соглашения в данном случае об изменении арендной платы не требуется.

Из материалов дела усматривается, что сумма арендной платы в размере 215 290 руб. 35 коп. была установлена с 01.02.20114 согласно уведомлению от 27.12.2013 № 116. При этом, по верному замечанию истца, данное увеличение арендной платы не является изменением условий рассматриваемого договора, поскольку данное право арендодателя закреплено в пункте 2.5 договора аренды от 01.03.2012, что в свою очередь не противоречит положениям статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вышеизложенное свидетельствует об отсутствии оснований для снижения заявленной ко взысканию суммы задолженности по договору аренды от 01.03.2012 на 82 244 руб. 05 коп. за увеличение ставки арендных платежей.

Доводы подателя жалобы относительно того, что из взысканной суммы задолженности необходимо исключить денежные средства в размере 40 652 руб. 70 коп. в связи с  перерасходом водопотребления и водоотведения, судом апелляционной инстанции признаются подлежащими отклонению в силу следующего.

Так, как уже указывалось выше, согласно пункту 3.6 агентского договора принципал обязан ежемесячно возмещать агенту понесенные им расходы на оплату коммунальных услуг по водоснабжению, теплоснабжению, водоотведению  и электроснабжению.

В пункте 3.7 указанного договора стороны определили, что расходы на оплату коммунальных услуг (электроэнергия,  водоснабжение, теплоснабжение и водоотведение)  принципал обязан возмещать агенту по факту ежемесячно за месяц предшествующий текущему на основании счета агента, к которому агент обязан приложить копии первичных документов от соответствующих снабжающих организаций, подтверждающих размер понесенных агентом расходов, а также расчета расходов, подлежащих возмещению агенту принципалом, составленного в соответствии с подпунктами 3.6.1-3.6.3 настоящего договора.

Пунктом 4.1 агентского договора установлено, что агент обязуется предоставлять принципалу отчет в срок до 25 числа месяца, следующего за отчетным.

В силу пункта 4.2 договора принципал в течение 5 рабочих дней с момента получения от агента отчета обязан его подписать либо предоставить агенту письменный мотивированный отказ от его подписания.

В случае предоставления принципалом письменного мотивированного отказа от подписания отчета стороны должны в течение 10 календарных дней с момента получения агентом письменного мотивированного отказа принципала путем переговоров прийти к согласованному решению, то оформляется двусторонним протоколом с перечнем замечаний и сроков их устранения либо отчетом с замечаниями, которые устраняются агентом самостоятельно и за свой счет.

При этом в пункте 4.5 договора стороны предусмотрели, что в случае, если принципал в течение 5 рабочих дней с момента получения от агента отчета не подписывает его или не предоставляет агенту письменный мотивированный отказ от его подписания, а также в случае немотивированного отказа принципала от подписания отчета, стороны соглашаются с тем, что отчет считается подписанным обеими сторонами, а услуги (работ) по нему – оказанными (выполненными) агентом, проверенными и принятыми принципалом в полном объеме с надлежащим качеством без каких-либо замечаний со стороны принципала и подлежат оплате в срок, предусмотренный в разделе 3 настоящего договора.

Из материалов дела усматривается отсутствие со стороны ответчика (принципала) выражения каких-либо замечаний относительно направленных в его адрес агентских отчетов. Таким образом, из анализа вышеизложенных положений агентского договора, следует, что у ответчика имелась обязанность по оплате коммунальных услуг.

Ссылки подателя жалобы на имеющиеся в материалах дела письма в адрес ООО «Перспектива», в соответствии с которыми, как указывает податель жалобы, общество выражало свое несогласие относительно отчетов истца, судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание, поскольку из буквального содержания письма от 24.03.2014 № 72 (т. 1 л.д. 115) следует лишь, что общество просит установить индивидуальный прибор учета.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для исключения