Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 по делу n А75-5115/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (далее - официальный сайт в сети "Интернет"). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети "Интернет" и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети "Интернет" извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении (часть 4.1 статьи 161 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ Правительством Российской Федерации утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Правила устанавливают порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (пункт 1 Правил).

В соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» 21.03.2014 Администрацией города Нижневартовска проведен конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом № 29. Победителем конкурса признан истец - МП г. Нижневартовска «ПРЭТ № 3».

04.04.2014 по результатам конкурса с победителем (истцом) подписан договор управления многоквартирным домом.

Доказательств того, что собственники помещений впоследствии действия Администрации по проведению конкурса, результаты конкурса по отбору управляющей организации в установленном законом порядке оспорили, материалы дела не содержат.

В соответствии с пунктом 39 Правил в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Как следует из материалов дела, сообщение о выборе способа управления собственниками помещений многоквартирного дома № 29 поступило в адрес Администрации 11.04.2014, то есть после проведения установленной законодательством конкурсной процедуры по отбору управляющей организации. Доказательства обратного суду не представлено.

Администрация не имела оснований для отказа от проведения конкурса, с учетом требований Постановления Правительства от 06.02.2006 № 75.

Соответственно, надлежащей управляющей организацией в отношении дома № 29 по итогам проведенного конкурса является истец.

Пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Пунктами 24 и 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, установлен перечень подлежащей передаче технической документации на многоквартирный дом.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами истец направил в адрес ответчика письмо от 28.03.2014 № 644/12 с требованием о передаче оригиналов документов, необходимых для реализации функций по управлению многоквартирным домом и заключению договоров управления с собственниками помещений в многоквартирном доме № 29 (том 1, л.д. 35).

Таким образом, у ответчика возникли обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации по передаче технической документации новой управляющей компании (истцу).

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что у истца возникло право, предусмотренное частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, на получение технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

Следовательно, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Довод заявителя жалобы о том, что дольщик фактически владеет и пользуется вновь созданным объектом недвижимости с момента подписания акта приема-передачи помещений в доме, с этого момента у него в силу пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ возникает обязанность оплачивать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которой, по смыслу жилищного законодательства, корреспондирует право выбрать способ управления многоквартирным домом и управляющую организацию, судом апелляционной инстанции отклоняется исходя из следующего.

Согласно части 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 Кодекса (лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Кроме того, дольщики в силу статьи 111 ЖК РФ могут создать жилищный кооператив с целью управления домом.

Именно в пользу управляющей организации, избранной застройщиком или в пользу кооператива дольщик может исполнять свои обязанности по уплате расходов на содержание дома.

Однако  выбор управляющей компании до получения статуса собственника законом такому дольщику не предоставлен.

Как верно указано судом первой инстанции, учитывая, что решение общего собрания от 18.03.2014, на которое ссылается ответчик, принято лицами, чье право собственности на помещения в многоквартирном доме № 29 не было зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, данное решение общего собрания не может быть признано решением собственников помещений в многоквартирном жилом доме, проведение которого предусмотрено статьями 44 - 48 и частями 2, 3 статьи 161 ЖК РФ.

Статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги следующих лиц: 1) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; 2) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Из буквального толкования приведенной нормы следует, что полномочия по выбору способа управления многоквартирным домом возложены именно на собственников помещений, расположенных в многоквартирных домах.

Исходя из положений статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", участники долевого строительства не являются собственниками квартир, поскольку их право собственности не зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, они не наделены правом выбирать способ управления многоквартирным домом.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о неподтвержденности факта осуществления выбора и реализации способа управления многоквартирным домом именно собственниками помещений многоквартирного дома № 29 по ул. 60 лет Октября.

Так, в протоколе общего собрания собственников помещений от 18.03.2014, в котором содержится решение о выборе в качестве управляющей компании ООО «Управляющая компания «Жилище-Сервис», указано на принятие данного решения собственниками помещений, подписавших акт приема-передачи помещений.

Таким образом, основанием для возникновения права собственности указаны акты приема-передачи.

Вместе с тем, ссылки на правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие у указанных лиц, участвующих в выборе управляющей компании, права собственности на помещения (свидетельства о праве собственности, выписки из реестра), в представленных документах отсутствуют.

Податель жалобы не отрицает, что право собственности у дольщиков в этот период отсутствовало.

Таким образом, поскольку у Администрации на момент проведения открытого конкурса отсутствовали надлежащие доказательства того, что принято решение о способе управления многоквартирным домом, и того, что именно собственниками помещений, а не лицами, принявшими от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту, принято это решение, проведение открытого конкурса является правомерным.

Относительно довода апелляционной жалобы о том, что 10.09.2014 общим собранием собственников было повторно избрано в качестве управляющей организации ООО «УК «Жилище-Сервис», которое по настоящий момент продолжает оказывать услуги собственникам данного многоквартирного жилого дома, необходимо отметить следующее.

В силу части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Договор управления в силу части 5 статьи 162 ЖК РФ заключается на срок не менее года, при этом при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Пунктом 8.1. статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что поскольку договор управления многоквартирным домом заключен между Администрацией и истцом 04.04.2014, собственники помещений в силу специального нормативного регулирования не вправе до истечения года со дня заключения указанного договора отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ.

В связи с чем, ссылка ответчика на протокол общего собрания собственников от 10.09.2014 в качестве основания для отказа в удовлетворении заявленных требований несостоятельна.

Фактическое оказание услуг по управлению домом не имеет значения для существа настоящего спора.

Доводы, изложенные в тексте апелляционной жалобы, не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем, подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 07 октября 2014 года по делу № А75-5115/2014 (судья Южаков Ю.А.), оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12910/2014) общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилище-Сервис» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.В. Зорина

Судьи

Т.П. Семёнова

М.В. Смольникова