Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 по делу n А70-6907/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов- аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учётом корректирующих коэффициентов.

Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:148 площадью 523 кв.м. относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под нежилые строения (склады).

Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:138 площадью 8 641 кв.м. также относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под нежилое строение (цех).

Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:821 площадью 30 744 кв.м. относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под нежилые строения (склады).

Все три земельных участка находятся в районе ул.Республики, 252 г.Тюмени, территория Ленинского округа.

Как следует из представленных истцом отчетов № 297Р-06.2014 от 11.06.2014 и № 642Р-08.2014 оценщиком анализировался рынок объектов оценки. На рынке земельных участков г.Тюмени местоположение является важным ценообразующим фактором и цены на земельные участки в районах г. Тюмени различны.

В качестве объектов-аналогов оценщиком в отчете №672Р-08.14 по земельному участку с кадастровым номером 72:23:0231001:821 указаны: - Аналог № 1 - расположен в р-не пгт Мыс. Аналог № 2 – ул.Барабинская, аналог № 3 – ул.Домостроителей. Аналог № 4 – ул.Западносибирская.

В качестве объектов-аналогов оценщиком в отчете №297р-06 по спорным земельным участкам указаны: Аналог № 1 - расположен в р-не п. Боровский Тюменского муниципального района. Аналог № 2 - в Антипино. Аналог № 3 - в п. Березняковский - окраины г. Тюмени.

В графе разрешенное использование всех объектов-аналогов указано «земли для коммерческого использования» (стр.132-133 отчета №672Р-08.2014, стр.105-106 отчета № 297Р-06.2014) без указания конкретного вида разрешенного использования, установленного документом градостроительного зонирования (для земельных участков, расположенных в границах муниципального образования городской округ город Тюмень – Правила землепользования и застройки города Тюмени, утвержденные решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 № 154).

Кроме того, площади объектов-аналогов в отчете № 672Р-08.2014 в несколько раз отличаются от объекта оценки: объект №1 – площадь 155 000 кв.м., объект №2 - площадь 5 000 кв.м., объект №3 – площадь 7 500 кв.м, объект № 4 – площадь 16 800 кв.м.

Площади объектов-аналогов в отчете № 297Р-06.2014 также отличаются от объектов оценки земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0231001:138 и 72:23:0231001:148: объект №1 – площадь 6 000 кв.м., объект № 2 - площадь 20 000 кв.м., объект №3 – площадь 10 000 кв.м, объект № 4 – площадь 4 200 кв.м. ( стр.105-106 отчета № 297Р-06.2014).

Согласно пункту 22 ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В отсутствие достаточных и достоверных сведений о разрешенном использовании земельных участков, выбранных в качестве объектов-аналогов, оценщик должен был отказаться от применения сравнительного подхода.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 при установлении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором стоимость его будет наибольшей.

В соответствии с разделом II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, рыночная стоимость земельного участка определяется, исходя из его наиболее эффективного использования, в результате которого величина стоимости земельного участка будет максимальной и которое может не совпадать с текущим использованием земельного участка. Оценщик таких расчётов не проводил.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что использованный оценщиком при проведении исследования рыночной стоимости объектов оценки подход не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1), оценщиком допущены нарушения требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В связи с этим отчёты № 297Р-06.2014 от 11.06.2014, № 672Р-8.14 подготовленные ООО «Судебная экспертиза и оценка», нельзя признать допустимыми доказательствами по настоящему делу, а указанную в них рыночную стоимость спорных земельных участков- достоверной.

На основании изложенного доводы Общества о достоверности представленных отчетов отклоняются судом апелляционной инстанции.

При этом подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях, как в части формирования доказательственной базы по рассматриваемому спору, так и в части примененных судом первой инстанции подходов к процессу их исследования и оценки.

 Исходя из характера рассматриваемого спора, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что поскольку бремя доказывания рыночной стоимости земельного участка лежит на истце, неисполнение им обязанности по доказыванию, в том числе, путем проведения экспертизы, является его процессуальным риском.

В соответствии с частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 5 мотивировочной части Постановления от 28.11.1996 № 19-П указал: "Этот конституционный принцип предполагает такое построение судопроизводства, при котором функция правосудия (разрешения дела), осуществляемая только судом, отделена от функций спорящих перед судом сторон.

При этом суд обязан обеспечивать справедливое и беспристрастное разрешение спора, предоставляя сторонам равные возможности для отстаивания своих позиций, и потому не может принимать на себя выполнение их процессуальных (целевых) функций".

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, указание в апелляционной жалобе на неправомерное неразъяснение судом стороне правовых последствий не заявления ходатайства о назначении судебной экспертизы отчета не является процессуальным нарушением, а следует отнести к процессуальным рискам, ответственность за совершение которого лежит на стороне.

Подлежит отклонению и довод апелляционной жалобы о том, что суд, не обладающий специальными познаниями в сфере оценочной деятельности не мог самостоятельно оценивать достоверность имеющихся в представленном отчете сведений.

 На обязанность судов проверять содержащиеся в представленных отчетах сведения на предмет их соотносимости с требованиями Федеральных стандартов оценки, полноты и достоверности неоднократно указывалось Высшим Арбитражным судом РФ при рассмотрении данной категории споров.

 Так в частности, в Постановлении Президиума ВАС РФ № 13839/13 от 1.02.2014г. указано, что отчет оценщика о рыночной стоимости спорного участка является одним из доказательств, подтверждающих рыночную стоимость, и оспаривание самого доказательства в самостоятельном процессе нарушает принцип состязательности сторон в арбитражном процессе, порядок предоставления и раскрытия сторонами доказательств, опровержения доказательств и оценки доказательств судом в конкретном деле.

 В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

 Таким образом, рассмотрение арбитражным судом споров о результатах определения кадастровой стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

 С учетом изложенного, самостоятельная оценка судом первой инстанции представленного в материалы рассматриваемого в целях подтверждения размера рыночной стоимости участка Отчета оценщика в качестве одного из доказательств по делу произведена судом первой инстанции в полном соответствии с положениями статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса.

 Решение суда первой инстанции основано на правильном применении норм материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на подателя жалобы

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

           Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Промстройинжиниринг»  оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 20.10.2014 по делу №  А70-6907/2014  - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Золотова

Судьи

А.Н. Лотов

О.А. Сидоренко