Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 по делу n А70-6907/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

номером 72:23:0231001:148 вошел в перечень объектов для оценки, согласно постановления Правительства Тюменской области № 530- П от 02.12.2013, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0231001:148 на 01.01.2011 составила 857 369 ,59 руб.

Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:821 не вошел в перечень объектов для оценки, так как был внесен в государственный кадастр недвижимости позднее 01.01.2011, а именно 16.09.2013, что подтверждается кадастровым паспортом №7400/201/13-209094 от 16.09.2013.

В связи с этим его кадастровая стоимость была определена в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (далее - Методические указания), утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12.08.2006 года No 222 (далее - Приказ №222), зарегистрированным в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.09.2006 № 8297, и составила 50 280 889,68 руб., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка № 7200/201/14-185937 от 17.07.2014.

В целях определения рыночной стоимости земельных участков истцом был заключен договор с ООО «Судебная экспертиза и оценка» для проведения экспертизы об оценке рыночной стоимости вышеназванных земельных участков.

Согласно составленному ООО «Судебная экспертиза и оценка» отчету № 297Р- 06.2014 от 11.06.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:023101:138, площадью 8 641 кв.м. по состоянию на 01.01.2011 составила 6 031 400 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0231001:148, площадью 523 кв.м. по состоянию на 01.01.2011 составила 391 700 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0231001:821, площадью 30 744 кв.м. по состоянию на 01.01.2011 составила 17 862 300 руб.

На отчет № 297Р-06.2014 было получено положительное экспертное заключение № 490/10-14, выполненное Некоммерческим партнерством «Межрегиональный союз оценщиков».

В материалы дела также представлен отчет № 672Р-08.14, выполненный ООО «Судебная экспертиза и оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка 72:23:0231001:821 по состоянию на 17.07.2014 составляет 36 713 400 руб.

На указанный отчет также получено положительное экспертное заключение № 700/15-14, выполненное Некоммерческим партнерством «Межрегиональный союз оценщиков».

Поскольку рыночная стоимость земельных участков была ниже кадастровой, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

20.10.2014 Арбитражным судом Тюменской области принято решение, обжалуемое в апелляционном порядке.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной  или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ), в который включена глава III.1. «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

При этом согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ также устанавливается, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ для целей применения данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, общие требования к содержанию которого также установлены данной статьей.

Так, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Критерии оценки имущества, которые должны учитываться оценщиком при проведении экспертизы, закреплены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономики России от 20.07.2007 № 256, 255 и 254.

Так, согласно  пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии со статьей 24.16 Федерального закона от 29.07.2008 № 135-ФЗ в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является именно отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков и получивший её положительное заключение.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае истцом в обоснование своих требований представлен отчет № 297Р- 06.2014 от 11.06.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:023101:138 составила 6 031 400 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0231001:148 составила 391 700 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0231001:821 составила 17 862 300 руб.

На отчет № 297Р-06.2014 было получено положительное экспертное заключение № 490/10-14, выполненное Некоммерческим партнерством «Межрегиональный союз оценщиков».

В материалы дела также представлен отчет № 672Р-08.14, выполненный ООО «Судебная экспертиза и оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка 72:23:0231001:821 по состоянию на 17.07.2014 составляет 36 713 400 руб.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Проанализировав содержание представленные в материалах дела отчеты от 11.06.2014№ 297Р-06.2014, № 672Р-08.14, доводы лиц, участвующих в деле, относительно соответствия спорных отчетов Федеральным стандартам оценки и относительно достоверности таких отчетов, а также оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иные доказательств, имеющиеся в материалах дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что методика определения рыночной стоимости земельного участка, примененная оценщиком в рассматриваемом случае, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, и, как следствие, содержащиеся в указанных отчетах выводы не могут быть признаны достоверными, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, утвержден Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1).

Согласно пункту 5 ФСО № 1 при определении стоимости объекта оценки определяется расчётная величина цены объекта оценки, определённая на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путём расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный и сравнительный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В рассматриваемом случае оценщик отказался от затратного подхода, применив при расчёте стоимости объекта оценки сравнительный подход.

Пунктом 14 ФСО № 1 установлено, что сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных