Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2014 по делу n А70-7866/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК),Удовлетворить ходатайство (заявление) (АПК)

стоимости земельного участка во внимание того факта, что на таком участке располагаются строения и коммуникации, ведет, по мнению суда апелляционной инстанции, к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки и не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках такого объекта.

Соответственно, информация, содержащаяся в спорном отчете № 45/13 от 31.10.2013, а также итоговые выводы, сформулированные на основании такой информации, не могут быть признаны обоснованными и достоверными.

При таких обстоятельствах, в отсутствие достаточных и достоверных данных об объектах-аналогах, суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что оценщиком при подготовке отчета № 543Р-07.2014 от 09.07.2014 необоснованно не применены доходный подход и затратный подход, базирующиеся именно на учете индивидуальных особенностей исследуемого участка и позволяющие уточнить рыночную стоимость такого участка в сравнении с кадастровой стоимостью, которая определяется исключительно в сравнении с аналогичными объектами недвижимости.

Далее, в соответствии с пунктом 4 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» одним из принципов, которых должен придерживаться оценщик, является принцип проверяемости.

Данный принцип заключается в том, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Согласно пунктам 10, 15 ФСО № 3 в отчете должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Вместе с тем, в разделе 7.2.1 отчета № 543Р-07.2014 от 09.07.2014 отсутствует расчет ставки капитализации, указано только ее итоговое значение. Ссылки на источники информации о значениях, используемых для ее расчета, некорректны, поскольку указаны только интернет-адреса главных страниц и найти необходимую информацию для расчета пользователю отчета невозможно (т.1 л.д.80).

При этом применение произвольного значения ставки капитализации существенно влияет на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, оценщиком также нарушены требования пунктов 4, 10, 15 ФСО № 3.

Кроме того, в таблице 8.2.1.2 отчета № 543Р-07.2014 от 09.07.2014 указана поправка на «индекс риэлтора» в размере 5%.

Однако подтверждений того, что в 2010-2011 годах стоимость услуг была установлена именно в указанном размере, отсутствует.

Таким образом, учитывая описанные выше нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки, допущенные при составлении отчета № 543Р-07.2014 от 09.07.2014, суд апелляционной инстанции считает, что такой отчет не может быть принят в качестве допустимого и достаточного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214.

Так, выявленные в рассматриваемом случае недостатки отчета касаются именно содержательной части и методологии, непосредственно определяющих выводы отчета о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что иных допустимых и достаточных доказательств несоответствия определенной в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости указанного выше земельного участка рыночной стоимости такого участка в материалах дела не имеется и истцом не представлено и ходатайство о проведении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости участка Обществом не заявлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, обосновывающих его исковые требования (а именно: несоответствие кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости).

При этом суд апелляционной инстанции также учитывает, что индекс стоимости земельных участков, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки на территории Тюменской области в соответствии с постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 № 148-п «Об утверждении Положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности», для земельных участков с назначением под административно-коммерческое использование на праве аренды в 2010 году составлял в среднем 3 221 руб./кв.м.

Таким образом, установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 10 031 700 руб. (то есть 1 396 руб. за 1 кв.м.) существенно противоречит сложившимся в регионе рыночным ценам на земельные участки, используемые в коммерческих целях.

При этом позиция суда первой инстанции о том, что в материалах дела отсутствуют и ответчиком или третьим лицом не представлены доказательства иной рыночной стоимости спорного земельного участка и не приведены доводы о том, какие именно аналоги объекта оценки должны быть использованы при составлении отчета, поэтому оснований для отказа в принятии заявленной истцом рыночной стоимости земельного участка в качестве правильной и достоверной, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку бремя доказывания несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости с целью внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, в силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае лежит именно на ЗАО «Корсар», как на истце, заявившем соответствующие требования.

В то же время значительное расхождение значения установленной кадастровой оценкой земель на 01.01.2011 стоимости земельного участка (87 582 968 руб.) и значения определенной на основании отчета № 543Р-07.2014 от 09.07.2014 рыночной стоимости (10 031 700 руб.) само по себе, вопреки выводам суда первой инстанции, не является основанием для удовлетворения искового требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной той, которую просит установить истец.

Таким образом, с учетом изложенных правовых норм и обстоятельств дела, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции о достоверности и соответствии всем требованиям действующего законодательства представленного истцом отчета о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214 не соответствуют обстоятельствам дела.

Арбитражным судом Тюменской области при вынесении решения сделаны ошибочные выводы о том, что в рассматриваемом случае отсутствуют основания для несогласия с выводами оценщика, изложенными в этом отчете, а также с примененными оценщиком методами и подходами к оценке рыночной стоимости спорного имущества.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как при ее подаче Департамент не уплачивал государственную пошлину.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 02.09.2014 по делу № А70-7866/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества «Корсар» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.П. Кливер

Судьи

Н.Е. Иванова

Ю.Н. Киричёк