Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2014 по делу n А70-7866/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК),Удовлетворить ходатайство (заявление) (АПК)

участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ), в который включена глава III.1. «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

При этом согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ также устанавливается, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ для целей применения данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, общие требования к содержанию которого также установлены данной статьей.

Так, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Критерии оценки имущества, которые должны учитываться оценщиком при проведении экспертизы, закреплены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономики России от 20.07.2007 № 256, 255 и 254.

Так, согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии со статьей 24.16 Федерального закона от 29.07.2008 № 135-ФЗ в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом абзацем третьим пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является именно отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков и получивший её положительное заключение.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214, равной рыночной стоимости, представлен отчет № 543Р-07.2014 от 09.07.2014 об определении рыночной стоимости имущества, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка» Грибановой М.С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214 составила 10 031 700 руб., а также экспертное заключение № 605/11-14 от 14.07.2014 саморегулируемой организацией оценщиков «Некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков», содержащее положительное заключение на названный выше отчет оценщика.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

При этом в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств и, в частности, заключения эксперта, относятся к исключительной компетенции суда.

Проанализировав содержание представленного в материалах дела отчета № 543Р-07.2014 от 09.07.2014, доводы лиц, участвующих в деле, относительно соответствия спорного отчета Федеральным стандартам оценки и относительно достоверности такого отчета, а также оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иные доказательств, имеющиеся в материалах дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что методы и способы определения рыночной стоимости земельного участка, примененные оценщиком в рассматриваемом случае, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, и, как следствие, содержащиеся в указанном отчете выводы не могут быть признаны достоверными, по следующим основаниям.

Согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 19 Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В рассматриваемом случае для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214 оценщик руководствовался сравнительным подходом к оценке (см. страницу 2 отчета № 543Р-07.2014 от 09.07.2014 – т.1 л.д.56).

Объектом оценки в соответствии с отчетом № 543Р-07.2014 от 09.07.2014 является земельный участок, площадью 7 186 кв.м., с разрешенным использованием «под нежилое строение (торгово-развлекательный комплекс)», с расположенным на нем нежилым строением и электрокабелем (т.1 л.д.43, 67).

Анализ содержания отчета № 543Р-07.2014 от 09.07.2014 позволяет сделать вывод о том, что при использовании метода сравнения при расчете рыночной стоимости оценщиком допущены ошибки, поскольку объекты-аналоги оцениваемому земельному участку подобраны некорректно.

Так, по всем выбранным оценщиком единицам сравнения основных характеристик, определяющих стоимость земельного участка, отобранные им участки-аналоги явно не соответствуют оцениваемому участку, поскольку они находятся в других районах города Тюмени, имеют иные площади, иное разрешенное использование и в отношении них отсутствует достоверная информация об обеспеченности инженерными коммуникациями (т.1 л.д.79, 89-90).

В частности, площади объектов-аналогов в несколько раз отличаются от площади объекта оценки:

- объект № 1 – площадь 5 300 кв.м;

- объект № 2 – площадь 2 900 кв.м;

- объект № 3 – площадь 6 000 кв.м;

- объект № 4 – площадь 600 кв.м.

При этом коэффициент корректировки не применен.

Кроме того, объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по местоположению: спорный земельный участок расположен в непосредственной близости от центра города (г. Тюмень, ул. А.Логунова, д.5а), на участке расположен торгово-развлекательный центр, при этом два из объектов-аналогов (№ 2 и № 3) расположены на объездных дорогах, в районе Ялуторовского тракта в поселке Боровский и в районе Старотобольского тракта в поселке Антипино соответственно (расстояние до объекта оценки более 25 км), а объекты-аналоги № 1 и № 2 расположены в отдаленных микрорайонах города Тюмени – микрорайоне Восточный и микрорайоне Лесобаза (расстояние до объекта оценки более 15 км).

Более того, оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214 с использованием сравнительного подхода необоснованно не включил в состав единиц сравнения такую характеристику, как наличие на земельных участках зданий, сооружений и иных строений.

Между тем, указанный фактор оказывает влияние на рыночную стоимость земельных участков (как самостоятельных объектов недвижимости), объективно увеличивая её в зависимости от степени развитости соответствующих коммуникаций и плотности застройки.

Как следует из материалов дела, на рассматриваемом земельном участке имеется возведенное и эксплуатируемое Обществом нежилое строение (торгово-развлекательный комплекс), однако в отношении земельных участков-аналогов информация о степени их застройки в материалах дела отсутствует. В частности, такая информация (как и информация об обеспеченности спорных земельный участков инженерными коммуникациями) не указана и в письмах ООО «ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ» от 11.06.2014 (т.1 л.д.114-117), приведенных оценщиком в качестве источника информации об объектах-аналогах в отчете № 543Р-07.2014 от 09.07.2014 (т.1 л.д.80).

При этом непринятие при определении размера рыночной