Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 по делу n А46-14748/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

оценки. В процессе анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектами оценки, в связи с чем оценщик счел возможным внести корректировки в цены объектов-аналогов.

В соответствии с пунктом 20 раздела 4  Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Согласно пункту 18 ФСО № 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, исходя из пункта 19 ФСО №1, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В соответствии с пунктом 24 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Департамент, оспаривая результаты отчета № 03/07/2013 от 09.09.2013, указал, что оценщик необоснованно отказался от применения доходного и затратного подходов оценки исследуемого объекта.

Доходный способ – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Пунктом 23 ФСО № 1 определено, что затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения (пункт 21 ФСО № 1).

Пунктом 20 ФСО № 1 определено, что оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов, обосновав при этом отказ от использования того или иного подхода.

Изучив мотивы оценщика, по которым он отказался от применения доходного и затратного подходов, апелляционный суд находит их обоснованными.

В экспертном заключении № 1826/2013 от 05.11.2013 сделан однозначный вывод об обоснованности отказа от применения доходного и затратного подходов, а в пункте 2 «Результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных подходов к оценке» выражено мнение эксперта относительно того, что оценщик выбрал корректные и уместные подходы и методы оценки.

В качестве одного из доводов жалобы, апеллянт ссылается на некорректное допущение оценщиком того, что спорный земельный участок является свободным от застройки, а имеющиеся у него улучшения не учитываются.

Особенностями оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию. Использование участка рассматривается в рамках установленного вида разрешенного использования при его непротиворечии градостроительному регулированию и фактическому использованию. Смысл данного допущения сводится к тому, что для целей оценки принципиальное значение имеет вид разрешенного использования участка и его соответствие фактическому использованию, то есть, что объекты капитального строительства (при их наличии) должны иметь функциональное назначение, идентичное виду разрешенного использования земельного участка.

Исходя из положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования, в разрезе которых определяется кадастровая стоимость земельных участков населенных пунктов, устанавливаются органами власти с учетом функциональных зон и оказывает существенное влияние на определение его кадастровой стоимости.

Из отчета № 03/07/2013 от 09.09.2013 следует, что для оценки наиболее эффективного использования земельного участка, оценщиком был применен такой параметр как разрешенный вид использования земельного участка. Процедура анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка выполняется: для участка земли как свободного, для участка земли с существующими улучшениями.

Текущее состояние земельного участка определено как участок, занятый разрушающимися строениями объекта коммерческой недвижимости.

В качестве методов применены «метод сравнения продаж», «метод выделения», «метод распределения».

Согласно требованиям раздела 1 «Метод сравнения продаж» главы IV «Методы оценки» «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 №568-р, метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Согласно требованиям раздела 2 «Метод выделения» главы IV «Методы оценки» «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», № 568-р, метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Согласно требованиям раздела 3 «Метод распределения» главы IV «Методы оценки» «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» 568-р, метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения указанных методов: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса).

Объявления, содержащие общедоступные сведения о продаже земельных участков, используемые в качестве источника информации, в том числе об объектах - аналогах, не содержат данных об объектах недвижимости, расположенных на них, но указывают в каких целях используется или может быть использован земельный участок.

Согласно пункту 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Наличие объектов капитального строительства оценщиком, как усматривается из материалов дела, учтено в строгом соответствии с действующими нормами законодательства об оценочной деятельности.

Апелляционный суд обращает внимание на то, что в настоящем случае оценщиком произведен поиск доступных возможных аналогов на дату оценки, схожих по характеристикам, что является в данном случае определяющим фактором, имеющих информацию о цене предложения.

Согласно Распоряжению Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Из изложенного следует, что Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р о корректировках, не носит императивного характера. Решение о целесообразности выбора иных аналогов оценщик принимает самостоятельно.

В силу пункта 10 ФСО-1 при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

В отчете произведен анализ наиболее эффективного использования земельного участка, при этом, вопреки позиции апеллянта, не только на основании его вида разрешенного использования. Оценщиком учтены также преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого участка, перспективы развития района, в котором он расположен, ожидаемые изменения на рынке недвижимости, текущее использование земельного участка.

Оценщик руководствовался общепринятыми критериями отбора и пришел к выводу о том, что «расчеты будут строиться, исходя из наилучшего и наиболее эффективного на момент оценки использования объекта оценки, а именно под промышленную застройку, с наибольшей целесообразностью: для производственных целей», что соответствует информации, отраженной в кадастровом паспорте.

Одним из доводов апелляционной жалобы является также некорректное, с точки зрения подателя жалобы допущение, что именно текущее разрешенное использование объекта оценки является наиболее эффективным. По утверждению подателя апелляционной жалобы не осуществление оценки различных вариантов разрешенного использования свидетельствует о нарушении оценщиком положений ФСО, что делает результаты его отчета недостоверными, а предлагаемую им рыночную цену – не доказанной.

Отклоняя указанный довод апелляционной жалобы, суд