Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 по делу n А75-2368/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

здания» (далее - Постановление № 64) разъяснено, что отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В пункте 2 Постановления № 64 указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

   Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещений, принадлежащих каждому из собственников здания (пункт 3 Постановления № 64).

   Согласно пункту 4 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

По смыслу приведенных норм права и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, право общей долевой собственности на общее имущество (помещения в здании) возникает у собственников основных помещений в здании в силу прямого указания закона с момента возникновения права собственности на основные помещения при наличии следующих условий: помещения должны обладать основным признаком, позволяющим отнести эти помещение в здании к общему имуществу, а именно, предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, наличие зарегистрированного в установленном порядке права собственности на основные помещения в здании у нескольких лиц, имущество (помещения в здании, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании), поступившие в собственность нескольким лицам, не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона.

В рассматриваемом случае спор возник в отношении следующих помещений: № 1 (тамбур) площадью 5,2 кв.м. (по данным технического паспорта помещения на 01.12.2009), являющееся в настоящее время частью помещения № 1 (коридор общей площадью 35,9 кв.м. по техническому паспорту на 01.08.2012); помещение № 13 (тамбур) площадью 14,4 кв.м. (по данным технического паспорта по состоянию на 01.08.2012), расположенные на первом этаже встроенного-пристроенного помещения «Блок-секция «В» 10-14этажного жилого дома, в осях А/3-Д; 3/2-8, по адресу: г. Сургут, проспект Пролетарский, 11.

   Как указывалось ранее, ИП Студенец А.А. на основании договора от 22.08.2008 № 698 об инвестировании строительства (долевое участие в строительстве) приобрел нежилое помещение, которое в договоре стороны индивидуализировали следующим образом: нежилое помещение на 1 этаже, в осях 1-4, Блок-секции В, общей площадью 261 м? в 10-14-ти этажном жилом доме со встроено-пристроеными помещениями административного, торгового, социально-бытового назначения, автостоянкой в цокольном этаже, наружными инженерными сетями, транспортной подстанцией и подземной автостоянкой на придомовой территории.

   В качестве приложения к данному договору сторонами согласована схема, на которой указано местоположение помещений, переданных истцу в собственность, а также обозначено наличие двух входов в помещения истца с противоположных сторон, в том числе отмечен вход-выход в помещение площадью 5,45 кв.м., расположенное в осях 4-5 блок-секции «В», и через него – выход на улицу (крыльцо).

   Одновременно через данное помещение (площадью 5,45 кв.м.) и крыльцо, расположенное в осях 3-5 обеспечивался вход в иные помещения, расположенные в блок-секции «В» 10-14 этажного жилого дома в осях А/3 – Д; 3/2-8, в том числе помещения № 3, 4, 5, 6, 7, 8, № 2 (лестничная клетка) ведущая на 2 этаж.

Указанное следует и из проектной документации, представленной в материалы дела, а именно, рабочий проект, архитектурно-строительные решения 2018-АС 2 том – 3.2, 2006 года и рабочий проект Архитектурные решения 2018-АР, том-2, 2006 года (т. 1 л.д. 112).

Согласно проектной документации из спорных помещений имеется вход не только в помещения истца, но и вход на лестничную площадку, которая ведет на 2 этаж, и в коридор, который ведет к иным офисным помещениям.

   Впоследствии ООО «ЛАУРУС» на основании договора от 02.02.2010 № 405 купли-продажи недвижимого имущества приобрело у ООО «СТХ» нежилое помещение, которое в договоре стороны индивидуализировали следующим образом: встроено-пристроеное помещение на первом этаже «Блок-секция «В» 10-14 этажного жилого дома в осях А/3-Д; 3/2-8, назначение: нежилое, общая площадь 423,1 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1-8.

   Как пояснил представитель ответчика в заседании суда апелляционной инстанции, помещения (их местоположение), являющиеся предметом договора купли-продажи от 02.02.2010, определялось сторонами исходя из данных, содержащихся в техническом паспорте по состоянию на 01.12.2009.

Из экспликации к поэтажному плану строения – составная часть технического паспорта (т. 1 л.д. 32) следует, что помещения, подлежащие передаче ответчику по указанному выше договору, представляют собой: № 1 тамбур (площадью 5,2 кв.м),  № 2 лестничная клетка (площадью 14,1 кв.м), № 3 коридор (площадью 76,4 кв.м),  помещение № 4 (площадью 40,1 кв.м), помещение № 5 (площадью 18,6 кв.м), помещение № 6 (площадью 49,6 кв.м), помещение № 7 (площадью 109,7 кв.м), помещение № 8 (площадью 109,4 кв.м). При этом тамбур, лестничная клетка, коридор обозначены в качестве вспомогательных помещений.

Таким образом, спорное помещение № 1 передано в собственность ответчика.

   Как указал ответчик, решением учредителя ООО  «ЛАУРУС» «О разделе нежилого встроено-пристроеного помещения» от 01.08.2012, встроено-пристроеное помещение на первом этаже «Блок-секция «В» 10-14 этажного жилого дома в осях А/3-Д; 3/2-8, назначение: нежилое, общая площадь 423,1 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1-8 разделено на 2 помещения, одно из которых сформировано площадью 146,3 кв.м.

На указанное помещение выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 04.09.2012 № 86-86-03/079/2012-372.

В материалы дела представлен технический паспорт на помещение ответчика общей площадью 146,3 кв.м. по состоянию на 09.08.2012 (т. 2 л.д. 62-67), в котором указано, что данное помещение состоит из нескольких частей, в том числе : № 1 коридор (площадью 35,4 кв.м), № 2 лестничная (площадью 14,1 кв.м), № 3 подсобное (площадью 3,8 кв.м), № 4 помещение (площадью 23,2 кв.м), № 5 помещение (площадью 11,4 кв.м), № 6 санузел (площадью 3,8 кв.м), № 7 кабинет (площадью 19,8 кв.м), № 12 кабинет (площадью 19,9 кв.м), № 13 тамбур (площадью 14,4 кв.м). При этом коридор, лестничная, подсобное, санузел, тамбур являются вспомогательными помещениями.

   Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 09.08.2012, спорные помещения - часть коридора и тамбур при входе в здание включены в помещение площадью 146,3 кв.м. (номера на поэтажном плане 1, 13).

   Однако, исходя из условий договора от 02.02.2010 № 405 купли-продажи недвижимого имущества ООО  «ЛАУРУС» приобрело в собственность нежилое помещение: номера на поэтажном плане 1-8, помещение № 13 не являлось предметом купли-продажи, то есть тамбур, указанный под номерном 13, не поименован в договоре от 02.02.2010 № 405.

   Исходя из материалов дела, помещение № 13 (тамбур) является составной частью крыльца, то есть является входной группой в здание с улицы. С учетом его изложенного выше данное помещение, так же как и помещение под № 1 изначально предназначались для обслуживания нескольких помещений (для обеспечения входа-выхода).

   Иного из материалов дела не следует.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорные помещения (коридор и тамбур) являются общим имуществом, поскольку предназначены для обслуживания нескольких нежилых помещений, которые в настоящее время принадлежат разным собственникам, а именно: истцу и ответчику. 

Кроме того, в материалах дела имеется письмо № ж-2126/14-27 от 20.06.2013 Службы жилищного и строительного надзора ХМАО-Югры (Сургутский отдел инспектирования) (т. 2 л.д. 128-129) где указано, что спорное помещение, обозначенное в осях 4-5, предусмотрено как место общего пользования. То есть в контролирующих органах, которые участвовали в вводе объекта: 10-14 этажного дома со встроено-пристроенными помещениями административного, торгового, социально-бытового назначения в мкр. 32 проспект Пролетарский, г. Сургут, блок-секция «В» жилого дома в эксплуатацию выдано заключение № 01-29С от 01.04.2009 о соответствии построенного объекта техническим регламентам, нормативным и правовым актам и проектной документации и в проверке соответствия проекта жилого дома, имеется информация о том, что спорное помещение полностью отвечает признакам помещения, предназначенного для обслуживания более одного помещения в здании.

Таким образом, спорные помещения являются помещениями, используемыми для обслуживания более одного помещения в здании и выполняющими функции обслуживания помещений, принадлежащих на праве собственности нескольким лицам: истцу и ответчику, следовательно, на них в силу закона распространяется режим общей долевой собственности.

Отсутствие доступа в помещение истца на момент рассмотрения дела не может исключать удовлетворение иска, так как является следствием нарушения прав истца, за защитой которых он обратился в арбитражный суд. Фактическое назначение спорных помещений (части коридора и тамбур) с момента их создания и выделении в качестве самостоятельных объектов приобретенных впоследствии сторонами помещений является доказательством принадлежности к общему имуществу (пункт 2 постановления Пленума от 23.07.2009 № 64).

Как разъяснено в пункте 9 Постановления № 64, в случае, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, государственная регистрация права индивидуальной собственности в отношении общего имущества здания нарушает права других собственников, не лишенных в связи с данным обстоятельством права оспорить зарегистрированное право путем предъявления иска о признании права общей долевой собственности в отношении соответствующих объектов (абзац 1 пункт 9 постановления Пленума от 23.07.2009 №64, пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Исходя из изложенного, исковые требования о признании права общей долевой собственности ИП Студенец А.А. на помещение № 1 (тамбур) площадью 5,2 кв.м. (по данным технического паспорта помещения на 01.12.2009), являющееся в настоящее время частью помещения № 1 (коридор общей площадью 35,9 кв.м. по техническому паспорту на 01.08.2012); помещение № 13 (тамбур) площадью 14,4 кв.м. (по данным технического паспорта по состоянию на 01.08.2012), расположенные на первом этаже встроенного-пристроенного помещения «Блок-секция «В» 10-14 этажного жилого дома, в осях А/3-Д; 3/2-8, по адресу: г. Сургут, проспект Пролетарский, 11, подлежат удовлетворению.

Кроме того, ИП Студенец А.А. заявлено требование об истребовании помещения № 1 (тамбур) площадью 5,2 кв.м. (по данным технического паспорта помещения на 01.12.2009), являющееся в настоящее время частью помещения № 1 (коридор общей площадью 35,9 кв.м. по техническому паспорту на 01.08.2012); помещения № 13 (тамбур) площадью 14,4 кв.м. (по данным технического паспорта по состоянию на 01.08.2012), расположенные на первом этаже встроенного-пристроенного помещения «Блок-секция «В» 10-14этажного жилого дома в осях А/3-Д; 3/2-8 по адресу: г. Сургут, проспект Пролетарский, 11, из чужого незаконного владения ООО «ЛАУРУС» путем обязания ООО «ЛАУРУС» передать указанные помещения в общую долевую собственность ИП Студенец А.А.

Суд апелляционной инстанции полагает также подлежащим удовлетворению исковые требования в данной части.

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.