Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2014 по делу n А81-514/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Удовлетворить ходатайство (заявление) (АПК)

Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Проанализировав договор аренды № 000029 от 02.01.2012, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о его заключенности, в силу следующего.

Между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Согласно части 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (часть 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

То есть, условие об объекте аренды является существенным для данного вида договора, а отсутствие в договоре данных, позволяющих идентифицировать подлежащее передаче имущество, указывает на незаключенность договора в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (например, местонахождение, площадь земельного участка, иные характеристики, свойства земельного участка).

Предметом договора аренды № 000029 от 02.01.2012 являлась торговая площадь № 115 на территории городского торгового комплекса «Север» по адресу: 629601, г. Муравленко, ул. Нефтяников, 28 общей площадью 31 кв.м (пункт 1.1 договора).

Таким образом, договор аренды содержит данные, позволяющие определенно установить нежилое помещение (строение), подлежащее передаче арендатору в качестве предмета аренды, что свидетельствует о согласованности сторонами всех существенных условий договора.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по акту приема-передачи или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Арендодатель исполнил обязательства, вытекающие из договора аренды №000029 от 02.01.2012 по передаче арендатору спорной торговой площади № 115 общей площадью 31 кв.м, что подтверждается актом приема-передачи от 02.01.2012 (л.д. 14).

При этом, суд верно отметил, что между сторонами договора отсутствовали разногласия относительно предмета договора (акт приема-передачи предмета аренды сторонами подписан без замечаний и возражений), соответствующая оплата арендатором Алимурадовой М.О.к. произведена.

У Алимурадовой М.О.к. не возникало претензий по поводу характеристики самого договора или характеристики предмета договора, его индивидуально-определённых признаков ни при оформлении акта-приема передачи арендованного имущества, ни при последующем исполнении договора.

Также Алимурадовой М.О.к. производила арендные и коммунальные платежи.

В связи с чем нельзя признать правомерным требование Алимурадовой М.О.к. о признании незаключенным договора, с условиями которого была согласна, обязательства по которому она до определённого момента добросовестно исполняла, не смотря на то, что как утверждает Алимурадова М.О.к., договор был подписан не ею, а неуполномоченным на то продавцом.

На основании изложенного, у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей по договору №000029 от 02.01.2012.

Кроме того, апелляционный суд соглашается с выводами арбитражного суда относительно предоставления земельного участка на территории арендуемой ООО «Север-Плюс».

Так, 13.05.2013 было заключено дополнительное соглашение № 1/31-13 по условиям, которого земельный участок с кадастровым номером 89:13:010214:88 разделен между предпринимателями (том 1 л.д. 107-110).

Однако, как верно отметил истец в своем отзыве указанный вывод ошибочен и свидетельствует о неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации считается заключенным с момента его регистрации.

Договор аренды земельного участка № 164-11 от 30.12.2011 был зарегистрирован в регистрационной палате 21.02.2012 за №89-89-06/002/2012-046.

Следовательно, дополнительное соглашение к договору подлежащего регистрации, также подлежит регистрации.

Не подлежат государственной регистрации договора на срок заключенные менее 1 года. Срок аренды согласно пункту 3 дополнительного соглашения №1/31-13 к договору аренды земельного участка №164-11 превышает 11 месяцев, таким образом, он, если бы был подписан ООО «Север-Плюс», подлежал регистрации, о чем прописано, подготовившими его специалистами отдела земельных отношений Администрации г. Муравленко в самом дополнительном соглашении.

Между тем, в материалах отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии произведенной регистрации в уполномоченном органе, согласии основного арендатора ООО «Север-Плюс» изменение условий договора аренды земельного участка, при этом без согласия его арендатора и ограничение установленных договором прав его арендатора не допускается (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, дополнительное соглашение, № 1/31-13 от 13.05.2013 не подписано полномочным лицом от имени ООО «Север-Плюс», не зарегистрировано в уполномоченном органе, а поэтому не заключено и не вступило в законную силу и не имеет юридической силы.

Доводы апелляционной жалобы ответчика в данной части также подлежат отклонению.

В силу статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В соответствии со статьей 2 договора аренды от 02.01.2012 №000029 арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату, в размерах и сроки, указанные в договоре.

Согласно условиям договора аренды № 000029 от 02.01.2012 постоянный размер платы по договору составляет 9 990 рублей в месяц.

Как указано выше, на основании пункта 2.3 договора аренды № 000029 от 02.01.2012 арендная плата вноситься арендатором единым платежом в размере 100% в период с 25 по 30 число текущего месяца.

По состоянию на 01.03.2014 задолженность ответчицы по арендной плате составила 149 280 рублей 42 копейки.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что в период действия договора аренды № 000029 от 02.01.2012 ответчиком обязательства по внесению арендной оплаты исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем у арендатора образовалась задолженность по арендной плате.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 5 пункта 38 информационного письма Президиума от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с судом первой инстанции, считает несостоятельными доводы ответчика относительно прекращения 31.12.2012 срока действия рассматриваемого договора аренды.

Действительно, пунктом 7.2. договора № 000029 от 02.01.2012 предусмотрено, что договор прекращает свое действие в случае истечения срока его действия.

По условиям договора № 000029 от 02.01.2012 срок его действия истёк 31.12.2012.

Однако, доказательства возврата ответчиком имущества, арендованного по договору аренды № 000029 от 02.01.2012 арендодателю, а также того, что Алимурадова М.О.к. не пользуется имуществом, переданным ей в аренду по договору № 000029 от 02.01.2012, в материалах дела отсутствуют.

При этом, согласно искового заявления ООО «Север-Плюс», общество не возражало против продолжения пользования Алимурадовой М.О.к. арендованным имуществом.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В тоже время, согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку ни одна из сторон не представила доказательств обращения к другой с уведомлением об отказе от договора, договор считается действующим и в настоящее время (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции также обоснованно не приняты во внимание доводы предпринимателя о том, что договор № 000029 от 02.01.2012 является договором субаренды, поскольку в силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Поскольку наличие задолженности по арендным платежами в заявленном размере подтверждается материалами дела, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование ООО «Север-Плюс» о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 01.05.2014 в размере 149 280 рублей 42 копейки.

ООО «Север-Плюс» также заявлено о взыскании с предпринимателя неустойки за просрочку арендных платежей по договору аренды № 000029 от 02.01.2012 по состоянию на 01.03.2014 в размере 339 669 рублей.

По правилам статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Возможность взыскание неустойки за просрочку внесения арендной платы предусмотрена пунктом 5.4. договора аренды № 000029 от 02.01.2012, согласно которому неустойка составляет 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца, изложенному в исковом заявлении с учетом уточнения (том 2 л.д. 2-3), сумма неустойки за период с февраля 2013 года по 16.05.2014 составляет 339 669 рублей.

Представленный истцом расчет проверен судом первой инстанции и был обоснованно признан верным.

Вместе с тем, согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

В письменном отзыве на исковое заявление ответчик указывал на необходимость снижения неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.).

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что к последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки, другие имущественные и неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.

Критериями для установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения