Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014 по делу n А46-3988/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

договор аренды № 1 нежилого помещения № 2П от 01.10.2013, в соответствии с которым предприниматель, как арендодатель, предоставил, а Общество, как арендатор, приняло во временное владение и пользование за плату нежилое помещение № 2П общей площадью 792,6 кв.м., этаж: 1, литера АА, с кадастровым номером 55-55-01/276/2010-784, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Звездная, д. 2Е.

Иными словами, между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом согласно пункту 3 той же статьи в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 5.5 договора № 1 аренды нежилого помещения от 01.10.2013 предусмотрено, что такой договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендатором с обязательным письменным уведомлением арендодателя.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 17.02.2014 индивидуальный предприниматель Ильченко А.Д. направил в адрес ООО «Ромашка» претензию № 3 и соглашение о расторжении договора аренды с 01.03.2014, что подтверждается почтовой квитанцией № 01049 от 17.02.2014 и описью вложения в ценное письмо (л.д.111-113, 127-128).

При этом материалами дела также подтверждается, что указанное выше соглашение о расторжении договора аренды от 01.03.2014 подписано как со стороны предпринимателя, как арендодателя, так и со стороны Общества, как арендатора, без каких-либо замечаний и оговорок, в том числе относительно даты подписания данного соглашения (л.д.138).

В соответствии с названным соглашением стороны договорились расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 1 от 01.10.2013 с 01.03.2014. Все обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного имущества арендодателю по акту приема-передачи (пункты 1, 2 соглашения от 01.03.2014).

Таким образом, на момент обращения Общества в арбитражный суд с рассматриваемым в настоящем случае исковым заявлением к предпринимателю (27.03.2014 – см. штамп о поступлении заявления – л.д.9) договор аренды № 1 от 01.10.2013 уже был расторгнут по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Между тем, в рассматриваемом случае индивидуальный предприниматель Ильченко А.Д. от расторжения договора аренды № 1 от 01.10.2013 не уклонялся, а напротив, как правильно указал суд первой инстанции, являлся инициатором расторжения договора по соглашению сторон, в связи с чем, направил 17.02.2014 в адрес ООО «Ромашка» подписанный со своей стороны экземпляр соглашения от 01.03.2014 о расторжении договора от 01.03.2014, который впоследствии также был подписан и со стороны Общества.

Таким образом, учитывая изложенные выше обстоятельства и процитированные положения ГК РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у истца отсутствовали правовые основания для обращения в суд с требованием о расторжении Договора, поскольку последний был расторгнут во внесудебном порядке, по взаимному согласию его сторон.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции заключил правильный вывод о том, что исковые требования в части расторжения договора аренды нежилого помещения № 1 от 01.10.2013 не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

Далее, как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика убытков в размере 310 153 руб. 40 коп., из которых 54 660 руб. – стоимость работ и материалов по договору подряда № 112 от 17.10.2013, 199 546 руб. – стоимость ремонта согласно договору подряда № 5 от 01.10.2013, 50 947 руб. 40 коп. – стоимость строительных материалов, 5 000 руб. – стоимость расходов на получение экспертного заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

С учетом того, что возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, доказыванию подлежат факт правонарушения (виновного и неправомерного поведения причинителя или причинителей вреда), причинение убытков и их размер, а также наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками.

В рассматриваемом случае истец, обосновывая требования в части взыскания убытков, ссылается на то, что предоставленное ему по договору аренды № 1 от 01.10.2013 нежилое помещение имело неоговоренные сторонами при подписании Договора недостатки, препятствующие нормальной эксплуатации данного нежилого помещения для целей, которые обозначены в договоре аренды.

Между тем, из акта приема-передачи объекта аренды от 01.10.2013 усматривается, что в момент передачи нежилого помещения Обществу (арендатору) стороны Договора определили техническое состояние такого нежилого помещения как удовлетворительное и не требующее проведения текущего и капитального ремонта (л.д.19).

При этом довод представителя подателя апелляционной жалобы, приведенный в ходе судебного разбирательства по рассмотрению жалобы, о том, что указанный выше акт не может быть принят в качестве надлежащего доказательства, поскольку он не заверен печатью ООО «Ромашка», судом апелляционной инстанции отклоняется, как несостоятельный, поскольку из представленной Обществом и заверенной его печатью и подписью директора Общества Зайцевой М.С. копии соответствующего акта следует, что такой акт был подписан директором ООО «Ромашка» Зайцевой М.С. и индивидуальным предпринимателем Ильченко А.Д. и приложен как к экземпляру Договора арендодателя, так и к экземпляру Договора арендатора.

Более того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истец ссылался на указанный выше акт приема-передачи помещения, как на основание приема соответствующего помещения, являющегося объектом договора аренды № 1, в то время как довод о неправильности акта от 01.10.2013 заявлен Обществом только в судебном заседании суда апелляционной инстанции, поэтому не может быть принят во внимание в качестве обоснованного.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции также отклоняет довод подателя апелляционной жалобы о том, что существенные недостатки арендуемого имущества проявились только по мере наступления холодного сезона, в то время как на момент подписания сторонами акта приема-передачи арендуемого помещения такие недостатки отсутствовали, как не свидетельствующий о наличии оснований для взыскания заявленных истцом убытков, поскольку акт приема-передачи помещения, как уже указывалось выше, подписан законным представителем ООО «Ромашка» без замечаний относительно недостатков такого помещения и необходимости проведения ремонта.

При этом суд апелляционной инстанции, в частности, исходит из того, что в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется самостоятельно и на свой риск, поэтому неблагоприятные последствия недостаточной осмотрительности и инициативности (по вопросу установления порядка выявления недостатков переданного имущества и условий договора на случай выявления скрытых недостатков после приема-передачи соответствующего помещения) истца при ведении предпринимательской деятельности ложатся на самого истца.

Так, согласно письму ОАО «Территориальная генерирующая компания № 11» исх.№55-01-15/479 от 29.01.2014 24.01.2014 специалистами Омского филиала ОАО «ТГК-11» проведено обследование параметров теплоносителя на тепловом узле объекта, расположенном по адресу: ул. Звездная, 2Е. На момент проверки параметры теплоносителя соответствовали температурному графику. При этом в письме отмечено, что здание, расположенное по адресу: ул. Звездная, 2Е, проектировалось под магазин, фактически же в нем расположен банкетный зал без проведения реконструкции систем отопления. Оконные витражи высотой 2,7 м не утеплены, в связи с чем, происходит выветривание помещений.

Иными словами, ООО «Ромашка» арендовало нежилое помещение, не в полной мере соответствующее цели, в которой намеревалось его эксплуатировать (организация банкетного зала).

При этом противоправное поведение со стороны ответчика и его вина в том, что Общество не имеет возможности использовать арендованное им помещение для размещения банкетного зала, отсутствуют.

Так, представленное истцом в материалы дела экспертное заключение № 1з/357 от 07.02.2014 обоснованно не принято судом первой инстанции в качестве доказательства, подтверждающего факт неправомерного поведения предпринимателя и факт ненадлежащего исполнения им своего обязательства, в связи со следующими обстоятельствами.

В данном заключении содержаться выводы о несоответствии температурного режима нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: г. Омск, ул. Звездная, 2Е, оптимальным и допустимым нормам температуры для такого объекта, как помещения категории «3а» по классификации ГОСТ 30494 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях», к которым относятся помещения с массовым пребыванием людей и в которых люди находятся преимущественно в положении сидя без уличной одежды.

Между тем, согласно пункту 1.6 договора № 1 от 01.10.2013 арендуемое помещение предоставлено арендатору для осуществления видов деятельности, предусмотренных его уставом, но без определения конкретного вида использования помещения и без указания на то, что такое помещение должно быть пригодно для использования именно в целях организации Обществом банкетного зала.

При этом согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 26.03.2014 № Ю16381В/2014-14-16381В/2014 ООО «Ромашка» в качестве видов деятельности указало, помимо, деятельности ресторанов и кафе, розничную торговлю кондитерскими изделиями, алкогольными и другими напитками, табачными изделиями, а также поставку продукции общественного питания (л.д.52).

В то же время доказательств невозможности использования объекта аренды для иных видов уставной деятельности ООО «Ромашка», кроме деятельности ресторанов и кафе, в материалах дела не имеется и истцом не представлено.

В связи с этим суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Обществом не доказан факт противоправного поведения со стороны предпринимателя, являющегося основанием для взыскания заявленных убытков.

Кроме того, как следует из искового заявления, поданного в суд первой инстанции (с учетом уточнений), соответствующие убытки представляют собой расходы на покупку строительных материалов и оплату ремонтных работ, проведенных в арендуемом помещении.

Между тем, в соответствии с пунктом 3.2 Договора арендатор обязан письменно согласовывать с арендодателем проведение любых ремонтных работ, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.

При этом в силу положений пункта 7.2 Договора произведенные арендатором неотделимые и отделимые улучшения объекта аренды являются собственностью арендодателя.

Однако доказательств того, что осуществленные Обществом ремонтные работы и улучшения в отношении арендуемого помещения до их проведения письменно согласованы с ответчиком, в материалах дела не имеется и истцом не представлено.

Следовательно, доводы подателя апелляционной жалобы о том, что ответчик был извещен обо всех ремонтных работах, проводимых истцом, судом апелляционной инстанции отклоняются, как не основанные на соответствующих доказательствах.

Кроме того, суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить следующее.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В пункте 4.1 Договора стороны согласовали следующий размер арендной платы: в октябре 2013 года – 50 000 руб., в ноябре 2013 года – 50 000 руб., в декабре 2013 года – 100 000 руб., с января 2014 года – 150 000 руб.

Как установлено судом первой инстанции в ходе судебного разбирательства и не опровергнуто подателем апелляционной жалобы, уменьшение размера арендной платы в первые месяцы после заключения договора обусловлено целью сторон компенсировать расходы ООО «Ромашка» на переоборудование объекта аренды и на приведение его в соответствие с предполагаемыми целями использования.

Иного объяснения уменьшения размера арендной платы в период с октября по декабрь 2013 года на общую сумму 250 000 руб. в сравнении с размером арендной платы, подлежащей уплате арендатором начиная