Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2014 по делу n А46-1011/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

(арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела  и не оспаривается сторонами, договор аренды нежилого помещения был подписан между ИП Мельниченко Л.Ф. и ООО «Ритейл Груп» 12.10.2012; государственная регистрация данного договора была проведена 05.12.2012; расторгнут договор по соглашению сторон с 10.04.2013.

Следовательно, период действия договора аренды №12 определен с 12.10.2012 по 10.04.2013.

За указанный период по платежным поручениям №1793 от 30.10.2012, №1856 от 29.11.2012, №1920 от 26.12.2012, №31 от 29.01.2013, №35 от 30.01.2013, №43 от 04.02.2013, №86 от 28.02.2013, №136 от 01.04.2013, №140 от 02.04.2013, №141 от 02.04.2013 ООО «Ритейл Груп» перечислило ИП Мельниченко Л.Ф. 1 531 040 руб. в счет оплаты постоянной части арендной платы по договору №12 от 12.10.2012.

Данное обстоятельство ИП Мельниченко Л.Ф. не оспаривается.

Вместе с тем, как правильно было установлено судом первой инстанции, по расчету истца, исходя из ставки арендной платы равной 231 840 руб. в месяц за указанный период, арендатору следовало уплатить 1 391 040 руб. постоянной части арендной платы.

ИП Мельниченко Л.Ф., возражая против требований по первоначальному иску и предъявляя требования по встречному иску, исходит из того, что дополнительным соглашением от 30.01.2013 с 01.02.2013 размер постоянной величины арендной платы увеличен до 301 840 руб. в месяц.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил указанный довод предпринимателя.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. При этом в пункте 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.

Договор аренды №12 от 12.10.2012 подлежал государственной регистрации (пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, если договор подлежит государственной регистрации, все изменения и дополнения, к нему как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации, вступают в силу и становятся обязательным для сторон с момента их государственной регистрации.

Как было указано ранее договор аренды № 12 от 12.10.2012 был зарегистрирован 05.12.2012. Между тем, дополнительное соглашение от 30.01.2013 об увеличении размера постоянной величины арендной платы с 01.02.2013 в установленном порядке зарегистрировано не было.

При таких обстоятельствах у арендатора не возникло обязательства по внесению иного размера арендной платы, чем предусмотренного пунктом 3.1.1 договора, то есть 231 840 руб.

Довод подателя апелляционной жалобы о неправомерном не применении судом первой инстанции правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подлежит отклонению, поскольку в данном случае установлены иные фактические обстоятельства.

Таким образом, учитывая то, что за период действия Договора ООО «Ритейл Груп» должно было уплатить 1 391 040 руб. постоянной части арендной платы, а фактически уплатило 1 531 040 руб., суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что имела место переплата постоянной части арендной платы в размере 140 000 руб.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае право требования переплаты в размере 140 000 руб. было приобретено ООО «Инфо-Недвижимость» на основании договора уступки от 10.07.2013, заключенного с ООО «Ритейл Груп», следовательно, исковые требования ООО «Инфо-Недвижимость» о взыскании с ИП Мельниченко Л.Ф. 140 000 руб. переплаты по договору аренды №12 от 12.10.2012 являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Требования ИП Мельниченко Л.Ф. по встречному иску к ООО «Инфо-Недвижимость» также правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Так, оспаривая договор уступки от 10.07.2013 ИП Мельниченко Л.Ф. исходит из того, что пунктом 7.2 договора аренды №12 от 12.10.2012 предусмотрено, что ни одна из сторон не вправе передавать свои права и обязательства по настоящему договору третьим лицам без согласования с другой стороной.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Предпринимателем не было  принято во внимание то, что договор аренды №12 от 12.10.2012 по соглашению сторон расторгнут с 10.04.2013.

Поскольку договор аренды №12 от 12.10.2012 был расторгнут сторонами с 10.04.2013, постольку ограничение на передачу прав и обязательств по договору аренды третьим лицам без согласования с другой стороной так же прекратило свое действие с 10.04.2013 и на дату заключения договора уступки между ООО «Ритейл Груп» и ООО «Инфо-Недвижимость» - 10.07.2013 – не имело места.

Таким образом, требование о признании договора уступки от 10.07.2013 недействительным правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетоврения.

Предъявляя встречный иск ИП Мельниченко Л.Ф. просила также взыскать с ООО «Инфо-Недвижимость» 375 929 руб. 09 коп., из которых:

- 149 574 руб. 19 коп. – задолженность по уплате постоянной величины арендной платы за октябрь 2012 года по договору аренды №12 от 12.10.2012;

- 85 556 рублей 44 копейки – неустойка, начисленная в связи с просрочкой уплаты постоянной величины арендной платы за октябрь 2012 года;

- 70 000 рублей 00 копеек - задолженность по уплате постоянной величины арендной платы за март 2013 года;

- 30 240 рублей 00 копеек - неустойка, начисленная в связи с просрочкой уплаты постоянной величины арендной платы за март 2013 года;

- 6 864 рубля 69 копеек – проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные в связи с неисполнением ООО «Ритейл-Груп» обязанности по внесению на расчетный счет арендодателя обеспечительного депозита;

- 24 684 рубля 08 копеек – задолженность по уплате переменной величины арендной платы за апрель 2013 года;

- 9 009 рублей 69 копеек – неустойка, начисленная в связи с просрочкой уплаты переменной величины арендной платы за апрель 2013 года.

Предъявляя к ООО «Инфо-Недвижимость» данное требование по встречному иску ИП Мельниченко Л.Ф. сослалась на положения статей 386, 412 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 386 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Согласно статье 412 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае уступки требования должник вправе зачесть против требования нового кредитора свое встречное требование к первоначальному кредитору.

Зачет производится, если требование возникло по основанию, существовавшему к моменту получения должником уведомления об уступке требования, и срок требования наступил до его получения либо этот срок не указан или определен моментом востребования.

В данном случае суд первой инстанции правомерно требование по встречному иску в части задолженности по постоянной величине арендной платы за октябрь 2012 года в размере 149 574 руб. 19 коп. и неустойки в размере 85 556 руб. 44 коп., начисленной в связи с просрочкой уплаты постоянной величины арендной платы за октябрь 2012 года, признал необоснованным, поскольку за период с 12.10.2012 по 10.04.2013 ООО «Ритейл Груп» перечислило ИП Мельниченко Л.Ф. 1 531 040 руб., что на 140 000 руб. больше арендной платы (в части ее постоянной величины), подлежащей уплате за данный период.

Соответственно, наличие переплаты по арендной плате за весь период действия договора аренды №12 от 12.10.2012 исключает возможность наличия задолженности по арендной плате за часть этого периода (октябрь 2012 года).

Требование по встречному иску в части задолженности по постоянной величине арендной платы за март 2013 года в размере 70 000 руб. и неустойки в размере 30 240 руб. также является  необоснованным, поскольку, как верно указал суд первой инстанции,  ИП Мельниченко Л.Ф. ошибочно исходит из того, что размер постоянной величины арендной платы по договору №12 от 12.10.2012 в марте 2013 года должен был составлять не 231 840 руб., как это указано в пункте 3.1.1 договора, а 301 840 руб., как это определено дополнительным соглашением от 30.01.2013.

Требование по встречному иску в части процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6 864 рубля 69 копеек, начисленных в связи с неисполнением ООО «Ритейл Груп» обязанности по внесению на расчетный счет арендодателя обеспечительного депозита, также правомерно признано судом первой инстанции необоснованным, поскольку по смыслу пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации такие проценты подлежат начислению на сумму чужих денежных средств в случае неправомерного их удержания либо уклонения от их возврата, иной просрочки в уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица.

Подлежавший внесению ООО «Ритейл Груп» на расчетный счет ИП Мельниченко Л.Ф. обеспечительный депозит не относится к числу указанных выше денежных средств.

При этом самим договором аренды ответственности в виде неустойки за невнесение или несвоевременное внесение обеспечительного депозита не установлено.

Требование по встречному иску в части взыскания задолженности по уплате переменной величины арендной платы за апрель 2013 года в размере 24 684 руб. 08 коп., а также неустойки в размере 9 009 руб. 69 коп., начисленной в связи с просрочкой уплаты переменной величины арендной платы за апрель 2013 года, также правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

Так, в силу абзаца 2 статьи 412 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет производится, если требование возникло по основанию, существовавшему к моменту получения должником уведомления об уступке требования, и срок требования наступил до его получения либо этот срок не указан или определен моментом востребования.

Как правильно установлено судом первой инстанции, согласно пункту 3.1.4 договора аренды №12 от 12.10.2012 переменная величина определяется сторонами ежемесячно, на основании показаний приборов учета, установленных в Помещении (указанные приборы учета устанавливаются силами и за счет арендодателя).

В соответствии с пунктом 3.1.5 договора переменная величина арендной платы уплачивается арендатором ежемесячно на основании выставленных арендодателем счета и счета-фактуры, в течение 5 банковских дней с момента их получения. Неотъемлемым приложением к счетам арендодателя являются: акт выполненных услуг, а также копии счетов обеспечивающих и снабжающих помещение организаций, копии платежных поручений, подтверждающие произведенные арендодателем расходы по оплате счетов обеспечивающих и снабжающих помещение организаций.

Учитывая указанное, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что арендатор – ООО «Ритейл Груп» не имел возможности самостоятельно определить размер переменной величины арендной платы за тот или иной месяц.

Оплата арендатором переменной величины арендной платы должна была производиться только после того, как арендодатель – ИП Мельниченко Л.Ф. не только выставит соответствующий счет на оплату, но и предварительно произведет такую оплату со своей стороны в адрес обеспечивающих и снабжающих помещение организаций, на что указывает необходимость обязательного приложения к счетам арендодателя, направляемым арендатору, не только копий соответствующих счетов обеспечивающих и снабжающих организаций, но и копий платежных документов, подтверждающих произведенные арендатором расходы.

Однако, из приложенных к встречному исковому заявлению документов следует, что оплата по счетам-фактурам ОАО «ОмскВодоканал» №Аб-29511 от 26.03.2013 (водоснабжение и водоотведение за март 2013 года), №Аб-48206 от 30.04.2013 (водоснабжение и водоотведение за апрель 2013 года) произведена ИП Мельниченко Л.Ф. только 22.04.2013 и 21.05.2013 соответственно. При этом доказательства произведенной со стороны ИП Мельниченко Л.Ф. оплаты по счету ОАО «МРСК Сибири» №Э13-000415062 от 30.04.2013, счету-фактуре ОАО «ТГК-11» №Т2013-48535/2 от 30.04.2013 вообще не представлены.

Соответственно, предъявленное к ООО «Инфо-Недвижимость» требование по встречному иску в части переменной величины арендной платы за апрель 2013 года в размере 24 684 рубля 08 копеек, а также неустойки в размере 9 009 руб. 69 коп., начисленной в связи с просрочкой уплаты переменной величины арендной платы за апрель 2013 года, не соответствует требованиям абзаца 2 статьи 412 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции правомерно требование к ООО «Ритм» оставлено без рассмотрения, применительно к части 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку денежное требование, предъявленное ИП Мельниченко