Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2014 по делу n А46-3029/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

отделку и оборудование здания, позволяющего его использование по целевому назначению, предусмотренному договором  (ведение административной, торговой деятельности, деятельности по организации общественного питания) – п.1.1 договора. 

Данное обстоятельство  стороны правомерно учитывали и арендатор был освобожден от внесения арендной платы (но не коммунальных платежей)   в период с 15.12.09 по 31.03.10.

Позиция сторон по этому вопросу, изложенная в пункте 5.2 договора  соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу которых  арендная плата подлежит оплате за период, в котором арендодатель обеспечил арендатору возможность использования имущества по назначению, а также нормам пункта 1 статьи 611 ГК РФ (арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества).

Свойства и особенности объекта аренды (отдельно стоящее здание, построенное по индивидуальному проекту, расположенное в центральной исторической части города)   позволяют сделать вывод , что данное здание  в качестве назначения имеет именно то использование , которое стороны предусмотрели в договоре.

В свою очередь, административная , торговая деятельность, организация общественного питания , предполагают постоянное размещение персонала и посетителей, а следовательно, внутреннюю отделку помещений здания, оборудование их сантехническим оборудованием, осветительными приборами, системами отопления, вентиляции, кондиционирования, дверями  и др.

Архитектурный облик, месторасположение, общая концепция   здания, со всей очевидностью,  предполагают выполнение качественных презентабельных  внутренней отделки  и оборудования, отвечающих  современным стандартам ведения бизнеса, его представления и продвижения .

 Ответчик не привел доводов и доказательств выполнения истцом работ, не отвечающих назначению здания,  целям передачи его в аренду, или не соответствующих отмеченной  выше концепции.

Ответчик не представил в дело, в том числе и на вопрос апелляционного суда , проектную документацию, обосновывающую другое целевое назначение, и соответственно, принципиально иное решение внутренней отделки и оборудования,  в отличие от выполненного истцом.

Надлежащее  качество произведенной истцом отделки и оборудования никем, в том числе,  экспертом под сомнение не поставлено.

В то же время, ответчиком не приведено доводов и обосновывающих доказательств того, что  фактически  примененные истцом  в здании материалы, комплектующие, приборы,  оборудование и т.д.  имеют неоправданно (для целей и концепции здания) высокое  качество или стоимость,  или их применение  не имеет потребительской ценности.

Доводы ответчика о том, что  внутренняя отделка здания и оборудование приспособлены исключительно под потребности истца,  не могут быть приняты как недоказанные  какими-либо относимыми и допустимыми доказательствами, в нарушение ст. 65 АПК РФ.

Безусловно, любое дизайнерское решение внутренней отделки  определяется вкусом её заказчика.

 Но в данном случае,  материалы дела не дают оснований для вывода  о её какой-либо исключительности, узкой направленности или  неприемлемости.   

Право арендодателя (собственника в данном случае) контролировать состояние здания  предусмотрено законом и договором (п. 3.1.2).

Арендатор производил масштабные отделочные работы и в срок около 4 лет находился в здании, в связи с чем, арендодатель, чья разумность и осмотрительность в этих правоотношениях не опровергнута, был осведомлен о характере и качестве выполняемых   истцом работ.

 Материалы дела не содержат ни одного письменного документа, подтверждающего наличие у ответчика возражений  против характера и качества выполняемых   истцом работ.

Кроме того, материалы дела не содержат и стороны не заявляют , что  какие-либо вопросы, возникающие в процессе выполнения работ  стороны согласовывали письменно.

Кроме  споров о взыскании долга по  арендной плате и, по этому же мотиву, расторжении договора, стороны  обмен письменными документами не вели, материалы дела  не подтверждают такую практику делового оборота, чему, в свою очередь, соответствуют и пояснения истца об устном урегулировании сторонами всех возникающих вопросов, в том числе о характере и предельной стоимости внутренней отделки и оборудования.

Пункт 2.2.2 договора свидетельствует о согласии ответчика  с тем, что истец в полном объеме произведет ремонтные работы, необходимые для коммерческой эксплуатации здания  в целом и внутренних помещений  своими силами и за свой счет.

«Своими силами и за свой счет» означает только то, что   арендодатель в осуществлении внутренней отделки и оборудовании  не участвует.

Соглашения о безвозмездной передаче ответчику результатов этих работ договор не содержит,  а равно никакое его отдельное условие не может быть истолковано в пользу такого вывода в силу противоречия норме ст.  575 ГК, устанавливающей запрет дарения  в отношениях между коммерческими организациями.

Характер изменений здания, производимых истцом, предполагает наличие разумного интереса к этому процессу собственника, а отсутствие с его стороны возражений в части  качественного уровня, решения  внутренней отделки полностью или в конкретной части, подтверждает его соответствующее согласие.

Доводы о том, что после расторжения договора аренды с истцом, ответчик не может найти нового арендатора, апелляционный суд оценивает следующим образом.

Качество внутренней отделки и оборудования (результат работ истца) в опубликованной оферте  ответчик преподносит как достоинство объекта.  

Оферта ответчика в марте 2014  (л.д. 83-84 т.4) предполагает сдачу в аренду  здания целиком («под размещение банковского бизнеса, консульства, иного успешного бизнеса», в т.ч.,  на длительный срок). 

Отсутствие намерений ответчика сдать здание в пользование по частям, чем нарушалась бы  внутренняя отделка, свидетельствует о её потребительской ценности как таковой для  ответчика, а также о желании  сохранить её и концепцию здания как предназначенного для ведения бизнеса одним пользователем.

Кроме того, отсутствие акцепта  может свидетельствовать о нерыночном характере предложенной ответчиком арендной платы (500 руб. за кв. м. , 475 000 руб. в месяц за здание), или быть обусловленным общей экономической ситуацией в городе, о подъеме которой стороны не заявляют, из материалов дела и общедоступных источников не следует.

В любом случае, ответчиком не доказано,  что временное отсутствие интереса к объекту связано с внутренней отделкой и оборудованием.

 Свойства объекта  свидетельствуют  о  достаточно узком круге потенциальных арендаторов, минимум, по причине того, что они должны иметь высокий уровень платежеспособности.

Суд отказал в иске на основании ст. 623 ГК РФ  со ссылкой на отсутствие письменного согласия арендодателя на осуществление арендатором неотделимых улучшений здания.

В соответствии с п.  2 и п. 3  ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

 Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

 Апелляционный суд полагает ошибочным  вывод суда первой инстанции о том, что произведенные ответчиком работы носят характер неотделимых улучшений здания, подлежащих регулированию именно ст.623 ГК РФ.

 Здание было передано истцу в незавершённом виде.

Стороны согласовали цель аренды (использование под административную, торговую  деятельность, организация общественного питания), явно предполагающую завершенность  объекта в части внутренней отделки и оборудования.

Стороны согласовали ,  что  эти работы выполнит истец,  о чем свидетельствует  передача ему помещения на три месяца без взимания арендной платы и условие п. 2.2.2.

Работы произведённые истцом состояли в доведении  здания до степени готовности, требующейся  по проекту здания, поскольку административные здания не подлежат эксплуатации, предполагающей размещение людей, без внутренней отделки и оборудования ("СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87" (утв. Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 N 782), Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

В соответствии с п. 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ , капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Так, в соответствии с пунктом 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 к капитальному ремонту относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим. Приложение 8 содержит перечень работ , относящихся к капремонту.

К текущему ремонту относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей (пункт 3.4 Положения).

Согласно пункту 1.7. Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий от 17.12.1999 № 79, утвержденной Госстроем России (МДС 13-1.99) капитальный ремонт - это замена и восстановление отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением.

 Между тем, спорные  работы   были выполнены впервые, что согласовано  ответчиком в п. 2.2.2. договора и к замене или восстановлению систем и конструкций не относятся. 

А если бы  относились, то являлись бременем собственника (арендодателя), поскольку согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

По смыслу ст. 623 ГК РФ, неотделимыми улучшениями являются такие изменения объекта аренды, в которых в первую очередь нуждается арендатор, а арендодатель имеет право рассмотреть их на предмет необходимости для себя для вывода  о сохранении права арендатора на их оплату (на зачет в счет арендной платы).

Неотделимые улучшения, последствия осуществления которых арендатором регулируются статьей 623 ГК РФ, - это придание арендованному имуществу тех принципиально новых качеств, которыми оно не обладало не только при передаче в аренду, но и при самом создании вещи и эти качества позволяют расширить или улучшить возможности пользования вещью.

Между тем, спорные работы такими улучшениями не являются.  Цель и содержание этих работ – доведение здания до состояния, соответствующего согласованной в договоре цели аренды, а не  улучшение его параметров по сравнению с имеющимися и достаточными  для эксплуатации.

Спорные работы  - не улучшение качеств пригодного и без них к эксплуатации объекта, а  первичное доведение объекта до уровня, позволяющего использование здания по назначению в целом  и  в целях аренды, в частности.

Ответчик не привел доводов  и не раскрыл доказательств обосновывающих, что размер арендной платы , согласованный  сторонами в декабре  2009 года   (317 940  руб. в месяц) не отвечал рыночным условиям.

Презумпция рыночной цены  констатируется в пункте  5.3 договора.

Апелляционный суд полагает, что условие о первом пересмотре размера арендной платы  в декабре 2011 года,  не может служить основанием для вывода  о заниженном характере арендной платы, согласованной на период до этого.

Доказательств для  вывода о том, что размер согласованной арендной платы фактически учитывает расходы арендатора на внутреннюю отделку и оборудование ,   не имеется.

Ответчиком не доказано, что на внутреннюю отделку и оборудование, произведенные  истцом, должны распространяться  ст.623 ГК и п. 7.4 договора.

Если  предположить  действительную волю  сторон именно в таком толковании, то  отсутствовала необходимость включения   в договор пункта  2.2.2.

 Ответчиком не обосновано, что на  какую – либо  конкретно названную часть из  выполненного  истцом необходимо распространить режим  неотделимых улучшений , урегулированный сторонами  п. 7.4  и ст. 623 ГК РФ: не указано , какие именно работы  носят характер именно улучшений, а не первичного придания зданию необходимых свойств.

Истцом правильно отмечено, что его деятельность,  хотя и предусмотрена в договоре аренды, не входит в собственно арендные правоотношения, подлежащие регулированию ст.623 ГК РФ.  

Собственно возникновению между сторонами  арендных  правоотношений  (включающих передачу арендодателем в пользование арендатору объекта,  соответствующего целям аренды) предшествовали правоотношения, в содержание которых входило  выполнение необходимой и отсутствующей  внутренней отделки и оборудования.    В общем случае стороной  последних (правоотношений)  мог являться и не истец.

О безвозмездной передаче стоимости работ в собственность ответчика стороны не договаривались, для вывода  о её зачете в счет арендной платы  оснований в рамках настоящего дела не установлено.

Поскольку  разница в стоимости объекта (в состоянии с учетом и  учета выполненных внутренней отделки и оборудования) определялась на дату возврата здания  ответчику из аренды, то   следует сделать вывод, что  снижение стоимости   внутренней отделки и оборудования вследствие состоявшейся эксплуатации  объекта  истцом как арендатором  отнесено  именно на истца, что исключает нарушение прав ответчика