Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014 по делу n А46-8580/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Закона № 135-ФЗ).

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утверждённого Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, отчёт об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии со статьёй 24.16 Закона № 135-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения общества с настоящим иском), в течение тридцати дней с даты составления отчёта об определении кадастровой стоимости, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчёта, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчёта об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков даёт положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчёт.

Таким образом, как верно отмечает суд первой инстанции, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости объекта недвижимости является отчёт об оценке рыночной стоимости, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков, в том числе проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки, утверждённого Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 (далее по тексту - ФСО № 1) при проведении экспертизы отчёта об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений. использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к опенке и методов оценки.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать ОТЮЭ от использования того или иного подхода.

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 1 доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Согласно пункту 14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 15 ФСО № 1 предусмотрено, что затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Согласно пункту 4 ФСО № 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Как следует из обжалуемого решения, суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришёл к выводу, что в представленном истцом в обоснование требования отчёте № 02/02/2014 об определении рыночной стоимости объекта капитальною строительства имеются несоответствия объекта оценки, стоимость которого определялась оценщиком затратным, доходным и сравнительным подходом, тому объекту, который назван заказчиком в задании на оценку, в связи с чем данный отчёт не может быть принят в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости административного здания, назначение: нежилое, площадь 1091,6 кв.м., инвентарный номер 605550, литер Е, этажность: 2, подземная этажность 1, адрес (местоположение): г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 11, кадастровый номер: 55:36:000000:20254.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы подателя жалобы, поддерживает вышеизложенный вывод суда первой инстанции, исходя из следующего.

Так, в задании на оценку означенного отчёта указано, что объектом оценки является административное здание, назначение: нежилое, площадь 1091,6 кв.м., инвентарный номер 605550, литер Е, этажность: 2, подземная этажность 1, адрес (местоположение): г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 11, кадастровый номер: 55:36:000000:20254. Целью оценки установлено определение рыночной стоимости объекта. В разделе «допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка» в пункте 6 названного отчета указано, что «объектом оценки является объект капитального строительства, без учета прав на земельный участок, расположенный под объектом капитального строительства и без учета прав на иные (за исключением объекта оценки) улучшения земельного участка».

Вместе с тем, в разделе 12.2.2.1 указанного отчета определена рыночная стоимость «единого объекта недвижимости», в разделе 12.2.2.2 - определена рыночная стоимость земельного участка, на котом расположен объект оценки, в разделе 12.2.2.3 – определена рыночная стоимость объекта оценки путём вычитания из стоимости единого объекта оценки стоимости земельного участка, расположенного под объектом оценки.

Таким образом, по верному замечанию суда первой инстанции, оценщик, в нарушение указанных выше положений Федеральных стандартов оценки, изменил объект оценки указанный в задании на оценку, и проводил расчеты в отношении «единого объекта недвижимости».

Далее, в разделе 12.2.3 названного отчета при определении рыночной стоимости объекта капитального строительства в рамках доходного подхода указывается об определении «рыночной стоимости единого объекта недвижимости (земельный участок плюс здание, расположенное на земельном участке)», при этом, рыночная стоимость объекта оценки определяется путем вычитания из стоимости единого объекта оценки стоимости земельного участка.

Вместе с тем, при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом и при доходном подходе оценщик приводит в качестве аналогов объекта оценки помещения, не являющиеся едиными объектами недвижимости, исходя из указанного в отчете определения, а именно объектом капитального строительства и земельным участком, на котором такой объект расположен.

Таким образом, вопреки утверждениям подателя жалобы, использование оценщиком такого понятия как «единый объект недвижимости» не основан на нормах действующего законодательства, представляет собой нарушение задания на оценку объекта недвижимости и не может рассматриваться в сравнении с выбранными аналогами.

Одновременно, при использовании затратного метода определения рыночной стоимости, оценщик осуществляет определение затрат на создание объекта, аналогичного (идентичного) оцениваемому, то есть в данном случае оценщик не принимает во внимание стоимость земельного участка и не говорит об определении стоимости «единого объекта недвижимости».

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции относительно того, что предлагаемое оценщиком в настоящем отчете определение рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект капитального строительства, не входит в задание на оценку и является излишней, что не соответствует указанным выше требованиям пункта 4 ФСО № 3. При этом, как было отмечено выше, отобранные оценщиком объекты-аналоги (помещения) не соответствуют положениям пункта 14 ФСО № 1 применительно к оцениваемому объекту недвижимости (административному зданию).

Доказательств, опровергающих вышеизложенные обстоятельства, обществом в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции признаёт правомерным вывод суда первой инстанции о том, что отчёт № 02/02/2014 об определении рыночной стоимости объекта капитальною строительства, представленный истцом в обоснование своей позиции, не отражает достоверной рыночной стоимости, поскольку подготовлен с нарушениями требований действующего законодательства в сфере оценочной деятельности, а, следовательно, не может быть принят в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Учитывая, что имеющийся в материалах дела отчёт № 02/02/2014 правомерно признан судом первой инстанции недопустимым доказательством рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, то суд первой инстанции верно заключил, что в нарушение требований статей 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество не доказало должным образом рыночную стоимость объекта недвижимости, в связи с чем основания для удовлетворения требований ООО «ЛВЗ «ОША» отсутствуют.

Доводы подателя жалобы относительно даты проведения оценщиком оценки объекта недвижимости судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание, поскольку в данном конкретном случае между сторонами отсутствует спор относительно момента определения стоимости спорного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на общество.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 29.07.2014 по делу № А46-8580/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

Е.П. Кливер

О.Ю. Рыжиков