Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 по делу n А46-14766/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 09.08.2012 №ВАС-10186/12 по делу №А64-836/2011, проведение экспертизы отчета оценщика является обязательным по данной категории споров.

На отчет оценщика закрытого акционерного общества «ИнвестАудит» - Амелина В.А. от 17.09.2013 № 17/09/2013 экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено экспертное заключение, в котором сделан вывод о том, что последний соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции представитель Администрации города Омска, руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил ходатайство о назначении экспертизы отчета оценщика закрытого акционерного общества «ИнвестАудит» - Амелина В.А. от 17.09.2013 № 17/09/2013.

Оставляя ходатайство без удовлетворения определением от 20.02.2014 (том 2 л.д.71-73), суд первой инстанции исходил из нецелесообразности в повторном определении рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку в материалах дела имеются отчёт закрытого акционерного общества «ИНВЕСАУДИТ»  об определении рыночной стоимости № 17/09/13 от 17.09.2013, положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» на данный отчёт № 1651/2013 от 07.10.2013.

Между тем, суд апелляционной инстанции полагает, что отказывая в назначении судебной экспертизы, арбитражный суд должен был оценить имеющиеся в материалах дела доказательства, от чего в данном случае суд уклонился.

Суд, отказывая в проведении экспертизы отчета оценщика, указал также на то, что Администрацией города Омска не представлено доказательств недостоверности означенного отчета.

Однако отчет оценщика о рыночной стоимости спорного участка является одним из доказательств, подтверждающих рыночную стоимость, и оспаривание самого доказательства в самостоятельном процессе нарушает принцип состязательности сторон в арбитражном процессе, порядок предоставления и раскрытия сторонами доказательств, опровержения доказательств и оценки доказательств судом в конкретном деле.

Таким образом, рассмотрение арбитражным судом заявлений об оспаривании кадастровой стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2014 №13839/13 по делу №А33-11257/2012.

 Более того, согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении от 11.02.2014 №13839/13 по делу №А33-11257/2012, в случае если суд при оценке заключения независимого оценщика о рыночной стоимости участка придет к выводу о недостоверности этого доказательства, лицо, по заказу которого оценщик подготовил данное заключение, вправе предъявить к последнему соответствующие гражданско-правовые требования.

С учетом этого при рассмотрении дел, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, к участию в деле суд может привлечь независимого оценщика, чье заключение о рыночной стоимости такого объекта является предметом исследования и оценки суда, а также оценщика, подготовившего отчет об определении кадастровой стоимости.

Однако, суд первой инстанции необоснованно уклонился от оценки доводов ответчика о нарушении оценщиком при составлении отчета № 17/09/13 от 17.09.2013 обязательных требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных Стандартов оценки.

При этом, апелляционной суд отмечает, что от назначения судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции стороны отказались.

В качестве оснований недостоверности отчета оценщика закрытого акционерного общества «ИнвестАудит» Амелина В.А. от 17.09.2013 № 17/09/2013 Департаментом указаны следующие нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных Стандартов оценки:

- Оценщик не вводил корректировку на различия в разрешенном использовании участков, отметив, что изменение видов разрешенного использования земельных участков на территории города Омска осуществляется без дополнительных разрешений, согласований и без взимания платы (стр. 47 Отчета).

Кроме того, как верно замечено Департаментом, сам истец фактически запретил ему проводить такой анализ в своем задании на оценку (стр. 5 Отчета). Так, в разделе «Задание на оценку» Отчета от 17.09.2013 № 17/09/2013 имеется указание на то, что одним из допущений и ограничений, на которых должна основываться оценка, является то, что именно текущее разрешенное использование объекта оценки является наиболее эффективным и определение стоимости объекта оценки производится только в соответствии с существующим видом разрешенного использования.

Между тем, в силу положений статьи 16 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки. Вопрос наиболее эффективного использования объекта оценки является одним из основных вопросов, выясняемых при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Принимая во внимание, что корректировка стоимости объектов оценки по виду разрешенного использования земельных участков, то есть отличия, которое существенно влияет на стоимость объекта оценки, не проводилась, является необоснованным вывод суда о том, отчет оценщика закрытого акционерного общества «ИнвестАудит» Амелина В.А. от 17.09.2013 № 17/09/2013 отражает реальную рыночную стоимость земельных участков.

- Надлежащее проведение исследования по оценке обеспечивается согласованием задания на оценку, в котором определяется вид стоимости объекта оценки, то есть отражается цель оценки (пункт 3 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»).

В рассматриваемом Отчете от 17.09.2013 № 17/09/2013 цель оценки приведена в задании на оценку - «Определение рыночной стоимости» (стр. 4 Отчета). Утверждение истца о том, что целью было проведение оценки для установления рыночной стоимости в качестве кадастровой не соответствует действительности.

Также не соответствует действительности и утверждение о том, что цель оценки может повлиять на методику расчетов. Результат оценки может использоваться в самых разных случаях (пункт 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»), а используемая для его определения методика зависит только от вида определяемой стоимости - рыночная, кадастровая, инвестиционная, ликвидационная (пункт 5 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»).

Следовательно, доводы подателя жалобы о невозможности применения положений Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)», устанавливающего требования к определению иного вида стоимости (кадастровой стоимости) для расчета рыночной стоимости являются обоснованными.

- Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО №1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО №1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО №1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно рассматриваемому отчету оценщика, последним использован только метод сравнения продаж.

При этом в обоснование отказа оценщика от доходного подхода, основанного на расчете возможного дохода от сдачи земельного участка в аренду, указано на отсутствует информация о доходности оцениваемого участка и (или) его аналогов (стр. 42, 43 Отчета).

Между тем, как верно отметил податель жалобы, одним из основных документов, используемых оценщиками города Омска для обзора рынка земельных участков, является Экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011 (том 2 л.д. 42-56), проведенное большой группой экспертов, аналитиков, профессиональных участников рынка недвижимости из числа руководителей и ведущих специалистов агентств недвижимости, а также оценочных компаний, имеющих значительный стаж работы на рынке.

В Исследовании отмечено, что указанные в нем сведения используются экспертами в практической работе и определены на основе реальных рыночных расчетов с регулярной актуализацией. В частности, в таблице 5 Исследования приведены значения доходности для земельных участков, компенсирующей риск инвестиций на рынке недвижимости. Кроме того, любую информацию о доходности оцениваемых земельных участков и расположенного на нем объекта можно было получить у лица, заказавшего его рыночную оценку.

Таким образом, отказ от использования доходного и затратного подхода оценщиком не обоснован.

- По верному убеждению подателя жалобы оценщик неверно произвел расчет рыночной стоимости земельного участка и методом сравнения продаж.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО №1).

Согласно абзацу 3 пункта 4 Федеральному стандарту оценки №3, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254 информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

Согласно пункту 1 раздела II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, в результате внесения корректировок цены аналогов, как правило, должны быть близки друг к другу, а в случае значительных различий скорректированных цен целесообразно выбрать другие аналоги или провести иные корректировки.

Вопреки указанным требованиям, оценщиком была подобрана недостоверная информация для определения рыночной стоимости земельных участков по стоимостям объектов-аналогов.

Так, по Аналогу № 2 (ул. 2-я Солнечная, 10 000 кв.м., 3 000 тыс. руб., под капитальное строительство коммерческих объектов) указанная в Отчете газетная публикация (газета «Недвижимость» № 48, стр. 20), подтверждающая существование данной оферты по продаже участка, отсутствует, копия публикации к Отчету не приложена. Хотя именно эта оферта была использована в расчете рыночной стоимости земельного участка.

Вместо этого на странице 99 Отчета приведена оферта по продаже земельного участка по улице Волгоградской, 6 000 кв.м., 4 500 тыс. руб., под строительство многоэтажного гаражного комплекса, размещенная в газете «Новый Адрес» (копия публикации приложена к Отчету). Данная оферта в расчете рыночной стоимости земельного участка не использовалась.

А в качестве Аналога № 4 в Отчете указана оферта по продаже земельного участка по улице Багнюка, 32 000 кв.м., 8 500 тыс. руб., под строительство логистического центра. Указанная в Отчете газетная публикация данной оферты (газета «Недвижимость» № 51 стр. 20) в Отчете отсутствует, копия публикации к Отчету не приложена. Хотя именно эта оферта была использована в расчете рыночной стоимости земельного участка.

Вместо этого на странице 98 Отчета приведена оферта по продаже земельного участка по улице Дианова, 5 000 кв.м., 4 000 тыс. руб., под строительство гаражного комплекса, размещенная в газете «Недвижимость» № 42 стр. 293 (копия публикации приложена к Отчету). Данная оферта в расчете рыночной стоимости земельного участка не использовалась.

Таким образом, использованные в расчете сведения по Аналогу № 2 и Аналогу № 4 ничем не подтверждены, поэтому они являются недостоверными.

Кроме того, как правильно указал податель жалобы, в рассматриваемом отчете оценщика закрытого акционерного общества «ИнвестАудит» Амелина В.А. от 17.09.2013 № 17/09/2013 отсутствуют ссылки на конкретные источники сведений, исходя из которых определялась рыночная цена спорного товара, что противоречит положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункту 10 раздела 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», в соответствии с которыми в тексте отчета об оценке, к числу которых относится заключение эксперта по настоящему делу, должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

Также, по мнению Департамента, рассматриваемые земельные участки имеют 3 ВРИ «Для размещения гаражей и автостоянок». Однако все подобранные оценщиков аналоги имеют другой вид разрешенного использования - 9 ВРИ «Для размещения производственных и административных зданий».

Вместе с тем, согласно приведенному в Отчете анализу рынка земельных участков, в составленной базе данных за 2010 год содержится