Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 по делу n А75-638/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в размере   11 333 336 рублей.

Учитывая наличие задолженности по Договору, истец, предварительно направив ответчику претензию от 12.12.2013 № 3966 (том 1 л.д. 24-27), обратился в арбитражный суд к ИП Кулдашеву Т.Б. с рассматриваемым иском

ИП Кулдашев Т.Б.  указывая на то, что имеются существенные недостатки у приобретенных объектов, обратился  в суд с иском о  расторжении договора № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013.

Решением суда первой инстанции исковые требования ООО «КВАРЦ ГРУПП» удовлетворены, в удовлетворении требований ИП Кулдашева Т.Б. отказано, что явилось поводом для подачи ИП Кулдашевым Т.Б. апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

Сложившиеся между сторонами правоотношения подлежат регулированию главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно статье 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

В соответствии с частью 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 3 статьи 486 ГК РФ в случае несвоевременной оплаты покупателем товара продавец вправе потребовать оплаты товара.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Факт передачи недвижимого имущества подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 26.10.2013, подписанным сторонами без возражений по состоянию объектов и сторонами не оспаривается.

Поскольку денежное обязательство по договору № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 ответчиком, надлежащим образом не исполнено, у ИП Кулдашева Т.Б. перед истцом образовалась задолженность (в соответствии с графиком платежей за 8 месяцев (с ноября 2013 года по июнь 2014 года) в размере 11 333 336 рублей.

В соответствии со статьёй 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с тем, что доказательств оплаты переданного недвижимого имущества по спорному  договору № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 ответчиком в материалы дела не представлено, вывод суда о правомерности заявленных истцом требований о взыскании денежных средств в сумме 11 333 336 рублей. является обоснованным.

В пункте 4.1 договора № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 предусмотрена ответственность покупателя за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2. договора, в виде уплаты продавцу неустойки (пени) в размере 2 (двух) процентов от неуплаченной суммы Договора (п.3.1. Договора) за каждый день просрочки.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За ненадлежащее исполнение обязательств договору № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 ООО «КВАРЦ ГРУПП» начислил ИП Кулдашеву Т.Б. неустойку в размере 1 020 000 руб. 24 коп.   за период с 25.11.2013 по 25.06.2014.

Требование о взыскании неустойки судом первой инстанции удовлетворено в сумме 1 020 000 руб. 24 коп.

Доводов относительно размера суммы основного долга и неустойки апелляционная жалоба не содержит.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для  взыскания пени.

Доводы ИП Кулдашева Т.Б. в апелляционной жалобе сводятся к тому, что недвижимое имущество передано ему в ненадлежащем состоянии, о недостатках, переданных по договору объектов недвижимости продавец не уведомил, и данные недостатки являются скрытыми, в связи с чем, отсутствует возможность использовать переданные по договору объекты по целевому назначению, а подписание покупателем акта приемки-передачи объектов не лишает покупателя права заявлять о недостатках товара.

Отклоняя названные доводы подателя жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 названного Кодекса).

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи по мотиву неустранимых недостатков в спорном имуществе.

В материалах дела имеются акты экспертизы  № 00017-2/01-14, № 00017-1/01-14, 00017/01-14 от 11.02.2014, приобретенных по договору объектов недвижимости, подготовленных ООО Экспертно-консультационный центр «Новая экспертиза – Югра».

Акты экспертизы  содержат следующие выводы:

По объекту 1 (Административно-бытового корпуса): по результатам проведенного исследования определено техническое состояние объекта с присвоением категории предаварийного состояния. Кроме того, установлено, что у здания присутствуют дефекты и повреждения, приведшие к существенному снижению несущей способности, которые при продолжении неблагоприятных воздействий (неравномерных осадок фундаментов, перепадов температуры, агрессивной среды и т. п.) могут спровоцировать аварийность конструкции. Однако в большинстве случаев аварии конструкции предшествуют развитие больших деформаций, появление и раскрытие трещин и др. видимые признаки аварийного состояния (акт экспертизы  № 00017-1/01-14).

По объекту 2 (Лабораторный корпус №2): Строительно-техническим обследованием с применением неразрушающего метода визуального и измерительного контроля выявлены отклонения участков стены от  вертикали с отрывом его от соседних  элементов  стен, вызванных неравномерной осадкой здания Лабораторного корпуса №2. В том числе экспертом установлены следующие нарушения: Несущая ограждающая конструкция (стены, фасады):разрушения внешнего защитного слоя (штукатурка); разрушение керамического кирпича; промерзание стыков, соединений железобетонных плит ограждающей конструкции по фасадам и кровли; недопустимая заделка узлов сопряжения фасадных плит монтажной пеной. Несущие ограждающие конструкции (внутренняя отделка):трещины вертикальные, горизонтальные по несущим стенам внутри помещения; разрушение плит перекрытия, протекание, разрушение покрытия кровли; коррозия бетона, выветривание, износ железобетонных плит ограждающей конструкции; не герметичность узлов сопряжения кровли и ограждающих конструкций (протекание). По результатам проведенного исследования определено техническое состояние объекта с присвоением категории аварийного состояния (акт экспертизы  № 00017-2/01-14).

По объекту 3 (Производственный корпус): строительно-техническим обследованием с применением неразрушающего метода визуального и измерительного контроля Производственного корпуса установлены следующие нарушения: Несущая ограждающая конструкция (стены, фасады):разрушения внешнего защитного слоя (штукатурка); разрушение керамического кирпича; промерзание  стыков, соединений железобетонных плит ограждающей конструкции по фасадам и кровли; коррозия закладных деталей узлов сопряжения конструкций. Несущие ограждающие конструкции (внутренняя отделка): трещины вертикальные, горизонтальные по несущим стенам внутри помещения; коррозия закладных деталей; коррозия, выветривание, износ железобетонных плит ограждающей конструкции; не герметичность узлов сопряжения кровли и ограждающих конструкций (протекание). По результатам проведенного исследования определено техническое состояние объекта с присвоением категории ограниченно работоспособного состояния (акт экспертизы  № 00017/01-14 от 11.02.2014).

Проанализировав данные экспертные заключения, суд апелляционной инстанции  приходит к выводу, что указанные исследования опровергает  доводы ответчика о том, что приобретенное им  недвижимое имущество имеет скрытые недостатки, а напротив, подтверждают  их явный и видимый  характер.

Так, одним из методов исследования эксперта являлся визуальный и измерительный контроль. На фотографиях, являющихся частью актов экспертизы видно, что здания имеют внешние видимые разрушения (вертикальные и горизонтальные трещины по периметру стены, разрушения штукатурки и керамического кирпича, неравномерная усадка фундамента, выветривание (износ) стен, нарушение кровельного покрова, сквозные отверстия, разрушение швов в ограждающих конструкциях, протекания, промерзание и т.д.).

Вышеперечисленные недостатки имеют ярко выраженный характер и явно видны при визуальном осмотре зданий. Таким образом, на момент приемки объектов недвижимости покупателем последний не мог не видеть разрушений зафиксированных в актах экспертизы.

Очевидно, что данные разрушения не могли сформироваться одномоментно, а являются естественным  следствием возраста объектов, воздействия факторов окружающей среды,  особенностей их первоначального создания и последующей эксплуатации и содержания  в течение длительного времени.

Никаких доводов и доказательств того, что до заключения договора  купли-продажи имело место некое  скрытое  негативное воздействие на объекты,  разрушительные последствия которого проявились после заключения договора, ответчик не привел и на их наличие не указал.

Наличие такого воздействия не  установлено и привлечённым ответчиком экспертом.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчиком не опровергнуты выводы, что недостатки являются визуализированными, т.е. имеющими внешнее проявление, поскольку имеются значительные видимые повреждения, разрушения здания, суд апелляционной инстанции считает доказанным факт  осведомленности ИП Кулдашева Т.Б. о наличии  у приобретаемых им объектов недостатков и осведомленности о действительном состоянии объектов на момент заключения договора.

Также следует отметить, что акты экспертизы лишь констатируют состояние объектов и необходимость проведения на объектах комплекса ремонтных мероприятий, однако это не означает, что покупатель при приобретении спорного имущества был введен в заблуждение  продавцом относительно состояния объектов.

Более того, акты экспертизы подтверждают необходимость ремонтных мероприятий, что  не  тождественно  выводу об  «обнаружении неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков», что   предусматривается п. 2 ст. 475 ГК РФ в качестве основания для покупателя заявить отказ от  исполнения договора купли-продажи.

 Необходимость   ремонтных мероприятий в большом объеме  очевидна и без специальных исследований, поскольку характер видимых  наружных повреждений  не оставляет сомнений  в   состоянии и неудовлетворительности  в соответствующей степени и внутренних элементов объектов.

Кроме того, о состоянии объектов ИП Кулдашев Т.Б. был осведомлен при их приемке.

Согласно пункту 2.2.2 договора № ДЗ-ИА 520/13 от 26.10.2013 покупатель обязан перед подписанием акта приема-передачи осмотреть Объекты и проверить их состояние.

В пункте 2 акта приема-передачи недвижимого имущества от 26.10.2013 зафиксировано, что, передаваемые объекты недвижимого имущества соответствует условиям договора, покупателю известно техническое состояние Объектов недвижимого имущества. Претензии у покупателя по передаваемым Объектам недвижимого имущества отсутствуют.

В соответствии с пунктом 3 статьи 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Как следует из представленной в материалы дела переписки сторон ИП Кулдашевы Т.Б. был заинтересован в приобретении спорной недвижимости и имел возможность осмотреть и проверить состояние имущества, которое собирался приобрести, при этом продавец не ограничивал покупателя в выборе средств и способов для определения состояния спорных объектов.

Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Проанализировав переписку сторон (том 2 л.д. 52-56), суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что предприниматель был осведомлен о состоянии спорного имущества.

Доводы ответчика о том, что суд первой инстанции необоснованно принял во внимание копии документов, судом апелляционной инстанции отклоняются, исходя из следующего.

В действительности, истцом в материалы дела представлены заверенные им копии документов (письма).

В соответствии со статьей 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим